招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设 施证券投资基金更新的招募说明书（二零二       五年第一号）     基金管理东说念主：招商基金管理有限公司     基金托管东说念主：兴业银行股份有限公司       截止日：2025 年 9 月 24 日    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                       重要辅导   （一）招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”） 已经中国证监会 2024 年 8 月 30 日证监许可[2024]1228 号文准予注册。本基金的基金合同 于 2024 年 9 月 26 日肃肃奏效。本基金为契约型紧闭式。   （二）基金管理东说念主保证本招募说明书的内容真确、准确、齐全。本招募说明书经中国证 监会注册，但中国证监会对本基金召募的注册及深圳证券交易所（以下简称“深交所”）同 意基金份额上市，并不标明其对本基金的投资价值和收益作出实质性判断或保证，也不标明 投资于本基金莫得风险。   （三）公开召募基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施基金”）与投资股票或 债券的公募基金具有不同的风险收益特征，基础设施基金 80%以上基金资产投资于基础设施 资产缓助证券，并持有其全部份额，本基金通过基础设施资产缓助证券持有基础设施名目 公司全部股权，通过资产缓助证券和名目公司等载体取得基础设施名目皆备统统权或经营 权利。基础设施基金以获取基础设施名目房钱、收费等富厚现款流为主要目的，收益分配 比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。因此本基金与股票型基金、搀和型基金和 债券型基金等有不同的风险收益特征，本基金的预期风险和收益高于债券型基金和货币市 场基金，低于股票型基金。本基金需承担投资基础设施名目因投资环境、投资标的以及市 场轨制等各异带来的私有风险。   投资者应充分了解基础设施基金投资风险及本招募说明书所败露的风险因素，审慎作 出投资决定。   （四）本基金四肢基础设施基金，召募、发售和订价方式与投资股票或债券的公募基 金有一定各异。传统投资于股票或债券的公募基金的单元基金份额的运行认购价钱一般为 东说念主民币 1 元。根据《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《指引》”） 以及深圳证券交易所对于基础设施基金发售联系业务王法的端正，由于需要以召募资金收 购基础设施名目，基础设施基金的单元基金份额的认购价钱需要在基础设施名目的评估价 值的基础上结合网下投资者询价情况最终确定，故单元基金份额的最终认购价钱会因为基 础设施名目的估值情况，以及基金份额询价情况而有所不同。   （五）本基金在基金合同存续期内采取紧闭式运作并在证券交易所上市，不盛开申购 （由于基金扩募发售的除外）与赎回。基金合同奏效后，在合适法律律例和深圳证券交易 所端正的情况下，基金管理东说念主不错请求本基金的基金份额上市交易。本基金在深圳证券交 易所上市后，场内份额不错上市交易，使用场外基金账户认购的基金份额可通过跨系统转 托管参与深交所场内交易或在基金通平台转让，具体可根据深圳证券交易所、登记机构相 关王法办理。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （六）基础设施名目在评估、现款流测算等过程中，使用了较多的假设前提，这些假 设前提在畴昔是否能够完结有在一定不确定性，投资者应当对这些假设前提进行审慎判断。   （七）本基金基础设施名目给与收益法进行评估，假设国度及评估对象所在地区的经 济、政治、社会环境、行业政策、管理轨制及联系端正无重要变化；假设估价对象领有完 全产权，宗地内莫得影响开发和地皮盘算利用的地质因素，在收益年期内将按其现有用途 及租赁模式络续使用。因此，评估结果并未筹商因设立本基金而发生的基金管理费。   （八）投资有风险，投资者在投老本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、基 金合同、基金产品贵府概要等信息败露文献，熟悉基础设施基金联系王法，全面阐明本基 金的风险收益特征和产品特性，自行判断基金的投资价值，自主作念出投资决策，自行承担 投资风险，并充分筹商自身的风险承受智商，感性判断商场，严慎作念出投资决策。投资者 应当谨慎阅读并皆备阐明基金合同第二十三部分端正的免责条件、第二十四部分端正的争 议处理方式。   基金管理东说念主管理的其他基金的事迹不组成对本基金事迹阐扬的保证，基金的过往事迹 并不预示其畴昔阐扬。本基金的可供分配金额测算申报的联系预测结果不代表基金存续期 间基础设施名目真确的现款流分配情况，也不代表本基金能够按照可供分配金额预测结果 进行分配；本基金基础设施资产评估申报的联系评估结果不代表基础设施资产的实验可交 易价钱，不代表基础设施名目能够按照评估结果进行转让。   基金管理东说念主依照恪称职守、憨厚信用、严慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保 证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理东说念主提醒投资者基金投资的“买者自夸”原 则，在作出投资决策后，基金运营气象与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负 担。投资者不得使用贷款、刊行债券等筹集的非自有资金投老本基金。   基金份额持有东说念主投资于本基金的资金应当开头正当，不得利用本基金开展洗钱、恐怖 融资等罪犯作歹行径。联合国及中国政府制定或招供的制裁名单内的企业、组织或个东说念主， 以及位于联合国及中国政府制定或招供的制裁的国度和地区的企业、组织或个东说念主，不得投 资于本基金。   本次招募说明书更新所载内容截止日为 2025 年 9 月 24 日，联系财务和事迹阐扬数据截 止日为 2025 年 6 月 30 日，财务和事迹阐扬数据未经审计。   本基金托管东说念主兴业银行股份有限公司已复核了本次更新的招募说明书。   本次招募说明书主要更新内容如下：          更新章节                        更新内容 重要风险辅导                更新风险辅导联系内容                       更新名目公司对 SPV 的接收合并安排、基金成立 三、基础设施基金合座架构                       前后名目公司联系情况   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）          更新章节                 更新内容 五、基金管理东说念主            更新基金管理东说念主信息 六、基金托管东说念主            更新基金托管东说念主信息 七、联系服务机构           更新联系服务机构信息 八、风险揭示             更新风险揭示联系内容 九、基金的召募            更新基金的召募情况 十、基金合同的奏效          更新基金合同奏效日历等信息 十一、基金份额的上市交易和结算    更新基金的上市交易日历                    更新投资组合申报，内容结果 2025 年 6 月 30 日 十二、基金的投资                    （财务数据未经审计）                    更新基础设施名目基本情况和中枢运营目的、项 十四、基础设施名目基本情况                    目投保情况 十七、原始权益东说念主           更新原始权益东说念主联系信息、回收资金用途信息                    更新运营管理机构联系信息、名目公司政策监管 十八、基础设施名目运营管理安排                    账户开立情况 二十九、对基金份额持有东说念主的服务    更新对基金份额持有东说念主的服务 三十、其他应败露事项         新增其他应败露事项信息    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                     重要风险辅导   本基金为基础设施基金，通过主动运营管理基础设施名目，以获取基础设施名目房钱、 收费等富厚现款流为主要目的。基础设施基金与投资股票或债券的公开召募证券投资基金 具有不同的风险收益特征。   投资基础设施基金可能濒临以下风险，包括但不限于： （一）基础设施基金的私有风险 商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租赁管理办法》运营。深圳市住 房和设立局于 2024 年 7 月 23 日发布的《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细 则（征求意见稿）》于今尚未出台郑再版块。以下段落为本基金发售版块招募说明书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此说明。   本基金所持有的基础设施资产类别为具备保障性质的租赁住房，租赁住房的行业和区 域聚集度较高。保障性住房行业容易受行业政策、经济社会环境影响，同期受到法律和行 政律例的敛迹和影响，联系法律及强制性端正要求的变化，包括国度宏不雅经济政策、地方 政府对子系政策作出调养，均可能对基础设施名目的运营产生影响。从需求端来看，如果 畴昔国内经济增速无间放缓可能导致居民收入水平下降、城市东说念主口流出，将会导致房钱增 长及出租率水平承压。从供给端来看，在政策缓助和租房需求无间开释的驱动下，畴昔市 场同类保障性住房或者商场化租赁住房房源供给将无间加多，商场竞争也将会愈加强烈。 若租赁住房行业远景、经营环境发生变化或受到地方经济变化、东说念主口变化、不可抗力等外 界因素重要影响，可能导致基础设施名目经营性现款流不足预期。   本基金投资的基础设施名目的现款流主要源自名目公司项下租赁住房所产生的出租租 金收入等业务收入。林下名目属于群众租赁住房（高级东说念主才公寓），在配租对象、户型标 准、房钱圭臬等重要方面均合适保障性租赁住房的实质要求；太子湾名目属于保障性租赁 住房；深圳市东说念主民政府、深圳市住建局对林下名目、太子湾名目以 100%股权转让方式刊行 基础设施 REITs 无异议。基础设施名目按照经深圳市住房和设立局备案的《招商局蛇口工 业区控股股份有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租赁管理办法》（以下简称“《招蛇租赁管 理办法》”）进行租赁管理，根据《深圳市住房和设立局对于招商局蛇口工业区控股股份 有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租赁管理问题的复函》，若深圳市住房管理的政策律例变 化，招商局蛇口工业区控股股份有限公司应根据届时政策实时对《招蛇租赁管理办法》进 行调养。因此，如国度或深圳市对于保障性住房联系政策发生变化，包括但不限于对资产       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 是否属于保障性住房类别的再行认定、租赁价钱指导限制、入住审核条件趋严、配租方式 变化等，可能对基础设施名目的配租、经营现款流、估值水缓和无间经营等酿成重要不利 影响，进而对基金存续、投资运作等方面酿成不利影响。      极度的，《深圳市保障性租赁住房管理办法》（深圳市东说念主民政府令第 353 号，2023 年 住房商场参考房钱的百分之九十。2024 年 7 月 23 日，深圳市住房和设立局发布《深圳市社 会主体出租保障性租赁住房租赁管理详情（征求意见稿）》（以下简称“《管理详情（征 求意见稿）》”），其中，当前征求意见稿端正的房钱订价方式、房钱优惠政策等方面与 《招蛇租赁管理办法》存在各异。前述《管理详情（征求意见稿）》尚处于征求意见阶段， 肃肃文献最终能否颁布、最终颁布时间、最终颁布的文献是否和当前征求意见稿一致，具 有一定的不确定性。后续如最终肃肃颁布奏效的文献按照当前征求意见文本实施，且主管 部门要求基础设施名目适用最终肃肃颁布奏效的文献进行管理的，则《招蛇租赁管理办法》 需对应进行更新并在深圳市住建局备案，可能会对基础设施名目运营产生影响。      其中，咫尺林下名目、太子湾名目基于《招蛇租赁管理办法》进行评估预测，基准租 金优惠比例为 91%（林下名目两房房型）、93%（林下名目三房房型）、90%（太子湾名目）。 如基础设施名目出现适用政策变化，导致基础设施名目被主管部门要求适用《深圳市保障 性租赁住房管理办法》不高于商场参考房钱 90%的端正，且基准房钱实验增长幅度不足以完 全对消上述不利变化的情况下，则存在基础设施名目实验房钱水平不达咫尺评估参数假设 中的优惠后标配房钱水平预期的风险。举例，根据评估机构测算，假设林下名目在 2025 年 出现适用政策变化、被要求按照咫尺预测的 2025 年基准房钱水平（即完成初度增长 1.8% 后）的 90%进行优惠后标配房钱订价，则林下名目的 2025 年运营净收益会由 3,669.20 万元 下降至 3,575.56 万元，下降 93.65 万元 ，下降幅度为 2.55%；2025 年揣度基金可供分配金 额将由 5,522.13 万元下降至 5,434.13 万元，分拨率由 4.42%下降至 4.35%。      （1）购买名目公司股权之交易未能完成的风险 基金发售版块招募说明书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此说明。      在本次刊行的交易结构中，基金设立并认购基础设施资产缓助专项经营的全部份额后， 经营管理东说念主（代表专项经营）应根据《SPV 公司股权转让协议》的约定购买 SPV 公司 100% 股权，并根据《SPV 公司投资协议》及《SPV 公司告贷协议》的约定，向 SPV 公司进行投资 并披发股东告贷。SPV 公司收到经营管理东说念主（代表专项经营）支付的投资款和披发的告贷后， 应根据《名目公司股权转让协议》的约定向原始权益东说念主支付股权转让款用于购买名目公司     计较保留两位少量，少量点后第三位四舍五入，因此，数据可能存在尾差。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 司披发《名目公司告贷协议》约定的告贷资金。根据《名目公司股权转让协议》的约定， 《名目公司股权转让协议》销毁情形主要包括： 约方有权销毁《名目公司股权转让协议》； 业目的无法完结的，守约方有权提前间隔《名目公司股权转让协议》； 权评估价值，则各方均有权销毁《名目公司股权转让协议》。   上述交易经由触及的交易参与主体较多，同期股权交割触及诸多前置条件，存在一方 或多方因故不成按时践约的可能，亦存在基金设立后因政策变动或操作风险导致基础设施 名目无法按时完成交割的风险。   （2）接收合并未实时完成或最终未完成导致收益造谣的风险 并已在深圳证券交易所败露联系公告。以下段落为本基金发售版块招募说明书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此说明。   根据联系交易文献的约定，在完成专项经营设立、收购 SPV 公司以及 SPV 公司收购项 目公司等一系列交易后，名目公司将接收合并 SPV 公司，SPV 公司统统财产及权利义务均由 名目公司无条件承受，使得 SPV 公司对股东的债务由名目公司承继，名目公司期间向股东 支付的部分或全部股东告贷利息可税前扣除，从而从简存续期间的企业所得税。若接收合 并无法按期完成或最终无法完成，将失去前述节税效果，进而影响本基金的收益水平。   （3）名目公司关联方告贷安排带来的现款流波动风险   本基金在专项经营层面设立了关联方告贷：专项经营分别向 SPV 公司、名目公司披发 关联方告贷，SPV 公司收购名目公司后，由名目公司接收合并 SPV 公司并承继 SPV 公司此项 债务。其中部分关联方告贷利息不错在税前扣除，成心于优假名目公司老本结构。但该结 构存在以下风险： 方告贷利息的税前抵扣额低于预期，可能导致名目公司应征税所得额和所得税应征税额的 提高，使本基金可供分配现款流不达预期，导致现款流波动风险。 足以偿还关联方告贷项下全部本金利息，使专项经营收益分配不达预期，带来现款流波动 风险。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   本基金的基金合同奏效后初度投资的基础设施资产缓助证券为“招商钞票招商蛇口租 赁住房 1 号资产缓助专项经营”，基金将通过持有基础设施资产缓助证券全部份额，持有 名目公司全部股权及对名目公司的债权，投资聚集度高，收益率很大程度依赖于基础设施 名目运营情况。   在基金运作期内，基础设施名目可能因经济环境变化、政策变动、运营或物业管理不 善、承租东说念主践约智商发生重要不利变化或者其拒却履行租约、拖欠房钱，或除不可抗力之 外的其他因素影响导致基础设施资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实验运营净现 金流大幅低于测算值，影响投资东说念主收益。   （1）房钱调养风险   本基金拟运行投资的基础设施名目为保障性租赁住房、群众租赁住房（高级东说念主才公寓）， 均为具有保障性质的租赁住房，其房钱订价及调养受住房主管部门监管及指导。因此，基 础设施名目的产权东说念主无法皆备自行按照商场公允价钱、供需情况、成本收益比等因素自主 调养名目的基准房钱，从而在房屋的房钱订价上受到一定的限制。受限于上述政策影响， 基础设施名目房钱调价可能不足预期，从而对基础设施名目产生不利影响。   （2）田户准入圭臬调养风险   本基金拟运行购入的基础设施名目为位于深圳市的保障性租赁住房和群众租赁住房 （高级东说念主才公寓），具有一定的政策属性。根据《国务院办公厅对于加速发展保障性租赁 住房的意见》（国办发〔2021〕22 号，以下简称“国办发 22 号文”）、《对于加速发展保 障性租赁住房的实施意见》（深府办函〔2022〕23 号，以下简称“深圳市 23 号文”）、经 深圳市住房和设立局备案的《招蛇租赁管理办法》《深圳市住房和设立局对于对招商局蛇 口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租赁管理问题的复函》等端正，对田户 设定了相应准入圭臬。准入圭臬按捺了田户的范围、基础设施名目的主义客群，一定程度 上限制了基础设施名目的商场竞争力和运营空间。另一方面，不排除畴昔政府调养田户准 入圭臬的可能，如对田户准入圭臬的设立愈加严格，则基础设施名目濒临租赁需求进一步 下降而导致房钱收入下降的风险。   （3）租约聚集到期、田户不续约和企业田户聚集退租风险   本基金投资的基础设施名目当前存在部分聚集租赁房源的企业田户，畴昔亦有可能引 入一定比例的企业田户，在名目畴昔运营过程中，无法排除企业田户聚集退租的可能。另 外，根据《招蛇租赁管理办法》，基础设施名目一般每年办理一次租约续签手续，存在租 约聚集到期和田户不续约的风险。若在企业田户聚集退租、租约聚集到期况兼田户不续约 前外部管理机构和基金管理东说念主未能制定妥善的招租策略、未能储备弥漫的潜在田户，可能 会导致部分房间空置期延长的情况，进而影响房钱收入。   （4）重要现款流提供方退租引发现款流波动的风险     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 年 12 月 25 日肃肃退租。结果 2025 年 6 月 30 日，聚集退租所触及林下名目的时点出租率 已达 97.32%，本基金已不存在重要现款流提供方。以下段落为本基金发售版块招募说明书 （2024 年 9 月）的风险揭示，特此说明。    结果 2024 年 6 月 30 日，本基金投资的基础设施名目存在重要现款流提供方企业田户 一。企业田户一于 2023 年度为基础设施名目提供的不含税房钱收入占基础设施名目磨灭时 期不含税总房钱收入的比例为 23.07%。结果 2024 年 6 月 30 日，企业田户一租赁面积为 套房间（583.87 ㎡）将于 2024 年 6 月 30 日到期退租，有 3 套房间（247.96 ㎡）拟续租至 套房间，重要现款流提供方已抒发但愿络续短期续租的意向，咫尺双正派在无间协商，暂 未签署续租合同。企业田户一畴昔存在聚集退租的可能性，若发生聚集退租，将引发现款 流波动，天然，运营管理机构已制定一揽子风险贯注措施保障基础设施名目现款流的富厚 性，况兼在基础设施名目估值参数、可供分配现款流测算过程均赐与审慎筹商，关联词，无 法排除由于商场环境等外部原因影响，导致空置房间的租赁去化情况不足预期的可能。    （5）田户践约风险    基础设施的田户包括企业田户和个东说念主田户，田户数目较多、分散度较高。如在租赁合 同期限内，田户可能因各式原因导致其践约智商下降，如企业田户的经营气象下行、个东说念主 田户的收入和支付智商下降等，田户不成按照租赁合同的约定缴纳房钱，导致毁约、退租 等情形，造谣基础设施名目的出租率、现款流，从而对本基金的收益产生不利影响。    （6）租赁合同暂未完成换签的风险 为本基金发售版块招募说明书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此说明。    名目公司（林下）已正当持有林下名目对应的房屋统统权及占用范围内的地皮使用权。 林下名目的租赁合同暂未完成换签（主要触及租赁合同出租东说念主变更为名目公司（林下）的 补充协议），田户可能存在按照原支付旅途支付房钱、物业管理费等款项的情况。天然《项 目公司股权转让协议》已约定如田户于交割日后向转让方（即招商公寓，下文同）、桃花 园置业或其他关联方支付房钱等款项，转让方、桃花坛置业或其他关联方应当于收到房钱 等款项后不晚于 1 个月内转付给名目公司（林下），关联词仍存在名目公司（林下）未能及 时收取运营收入的风险。    （7）基础设施资产保障理赔金额无法粉饰财产损失的风险    在本基金初度刊行前，基础设施名目均已购置了财产一切险、公众责任险及营业中断 险。基金存续期内，基金管理东说念主和名目公司将为基础设施名目购买弥漫的财产保障和公众   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 责任保障，但受保障公司保障政策的限制等，可能出现保额低于评估价值的情况。若发生 极点情况需要理赔时，受保额和理赔政策等因素影响，可能出现理赔金额无法粉饰名目公 司财产损失的情形，进而对基金产生不利影响。  （8）运营支拨及联系税费增长的风险  基金管理东说念主及外部管理机构将尽力在得志田户使用需求的前提下，合理按捺基础设施 名目运营开支。尽管如斯，依然可能出现运营开支的增长速率杰出名目运营收入增长的情 况，从而导致名目净现款流的减少，包括但不限于：  名目公司在经营以及在朝上分配的过程中，触及多种税负，如果国度税收政策发生调 整，名目公司所适用的税收征管法律律例可能会由于国度联系税收政策调养而发生变化， 如联系税收征管法律律例、适用税率发生变化，或者税务部门畴昔向名目公司征收任何额 外的税负，基金收益可能因联系税收政策调养而受到影响。  （9）外部管理机构的称职践约风险  在本基金运作期间，基础设施名目的运营事迹与外部管理机构所无间提供的服务及表 现密切联系。如外部管理机构未能尽责践约、运营策略不适合、中枢管理团队频繁变动， 或其里面功课、东说念主员管理及系统操作欠妥或诞妄，可能导致基础设施名目无法完成年度预 算以致酿成损失。  在本基金运作期间，存在外部管理机构不续聘或解聘且莫得合适续聘机构的可能性。 此外，外部管理机构的联系东说念主员可能去职并在去职后管理与本基金投资的基础设施名目存 在竞争关系的名目，对基础设施名目的业务、财务气象、经营事迹及远景可能会酿成不利 影响。  外部管理机构的里面监控政策及法度可能不成皆备有用，可能无法发现及贯注名目公 司职工、其他第三方职工的联系罪犯违规行动。若出现上述情况，可能会对本基金酿成不 利影响。  （10）运营过程中的现款流波动风险  在基金运作期内，基础设施名目可能因房钱调养、田户结构变动、增配家私用度及定 制服务用度变动等因素，导致基础设施名目运营过程中房钱收入等产生不同程度的波动， 进而影响本基金收益分配水平的富厚性。  （1）估值及公允价值变动的联系风险   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基础设施资产的评估以收益法为主，收益法进行估价时需要测算收益期、测算畴昔收 益、确定报答率，并将畴昔收益折现为现值。由于基础设施资产的评估值是基于联系假设 条件测算得到的，估值手艺和信息的局限性导致基础设施资产的评估值并不代表对基础设 施资产真确的公允价值，也不组成畴昔可交易价钱的保证。在基础设施名目出售的过程中， 可能出现成交价钱低于估值的情形，对基金财务气象酿成不利影响。极度辅导，就本次拟 收购的太子湾名目、林下名目而言，政策联系的转让限制提请投资者阅读本招募说明书“十 四、基础设施名目基本情况”之“（四）基础设施名目转让安排”之“2、政策联系的转让 限制及销毁情况”。   本基金存续期间，畴昔跟着使用年限的增长基础设施名目的联系设施开荒可能需要更 换、维修，基础设施资产适用的环保、节能、绿色建筑、消防等建筑圭臬可能提高，本基 金可能需要支拨较多用度进行大修或改造，届时发生超出预期的联系重视及白叟道支拨可 能造谣本基金的投资收益。若基础设施名目的经营现款流下降，或遇有重要灾害等导致设 施受损，可能导致资产估值及公允价值下落。另外，基础设施的商场估值及公允价值受宏 不雅经济环境、城市盘算、老本商场环境、行业政策导向等外部因素详尽影响，上述因素也 会导致资产估值及公允价值波动。基础设施资产在再行估值的过程中，可能出现估值下落 以致低于基金召募时的运行估值的可能。极度地，基金运作期内，基金合并报上层面对投 资性房地产科目拟给与成本法计量，投资者应根据基金如期申报中败露的基础设施资产估 值信息，极度是基金年度申报中载有的评估申报，了解基金运作期内基础设施资产价值的 变动情况。   （2）基金可供分配金额预测风险   本基金可供分配金额主要由名目公司所持基础设施资产所产生的房钱及管理费收入形 成。在基金运行期内，基础设施名目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实 际现款流偏离预测现款流，存在基金向基金份额持有东说念主实验分配金额低于预测的可供分配 金额的风险。同期，《可供分配金额测算申报》是在联系假设基础上编制的，联系假设存 在一定不确定性，因此本基金的可供分配金额预测值不代表对基金运行期间实验分配金额 的保证，投资东说念主可能濒临现款流预测偏差导致的投资风险。   基金可对外告贷用于基础设施名目的日常运营、维修改造、基础设施名目收购等，基 金总资产不得杰出基金净资产的 140%，其顶用于基础设施名目收购的告贷金额不得杰出基 金净资产的 20%。运作期内，受事迹水平及外部融资环境的影响，基金及基础设施名目可能 无法取得充足的告贷资金，对基础设施名目的正常重视改造及并购经营产生不利影响。特 别地，基金运作期内，基金合并报上层面对投资性房地产科目拟给与成本法计量，基金净 资产将跟着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，从而对基金对外告贷的金额上限形 成制约，加多了基金对外告贷的管理难度。若主义基础设施名目径直或转折对外借存款项，   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 而基础设施名目的经营现款流入不达预期，或基础设施名目无法按照经营完成对出门售处 置，可能导致财务风险的发生，包括：   （1）基础设施名目经营或出售回收的现款流无法偿还告贷本金及利息；   （2）基金或名目公司无法进一步赢得外部告贷；   （3）存续债务到期时无法续期或再融资，或者只可接受愈加尖酸的融资条件；   （4）基金或名目公司可能违背融资协议项下的承诺或约定，债权东说念主或典质权东说念主因此可 能期骗联系权利，采取要求处置该等基础设施资产等措施。   上述事件的发生，对基金及名目公司的财务气象、现款流、可分配现款、二级商场交 易价钱等均可能酿成重要不利影响。   （1）巨额不动产交易风险   区别于股票、债券等圭臬金融产品，基础设施名目的商场流动性和交易活跃程度受到 基础设施名目区位、存续年限、老本商场环境、产业投资政策、城市盘算调养等诸多因素 影响，成交价钱与交易的竞争情况，基础设施名目的经营近况，行业商场预期以及利率环 境等因素联系。基金通过收购或处置基础设施名目调养投资组合时，受上述因素影响，可 能存在交易价钱偏离基础设施名目评估值，交易时间周期超出经营以致无法顺利完成交易 的风险，影响基金投资和资产出售策略的实施。若由于偿还外部告贷，或支付大规模改造 支拨等特殊情况被迫出售基础设施名目，基金可能由于资产流动性不足而承担出奇的损失。   （2）资产收购症结的称职傍观风险   进行基础设施名目收购之前，基金管理东说念主过火他尽调实檀越体将根据法律律例的要求， 对基础设施名目以及业务参与东说念主等联系事项进行称职傍观。在本次交易中，根据《名目公 司股权转让协议》的约定，原始权益东说念主（即转让方）承诺已向受让方（即 SPV 公司）败露 了转让方所明察或应当明察的名目公司的财务、资产及或有欠债等方面的情况，该等败露 不存在子虚、故意遗漏或与事实不相符的情况。除根据交割审计所阐述的名目公司的欠债 情况和名目公司日常经营所产生的欠债、或有欠债以及往返款项外，名目公司不存在职何 其他欠债、或有欠债以及担保，原始权益东说念主同期承诺，若任何主体向名目公司主张任何前 述情况之外的、交割日前的或因交割日前的原因导致的欠债、或有欠债、担保责任或其他 任何债务的，该等债务应当由原始权益东说念主按照《名目公司股权转让协议》，就名目公司累 计产生超出 25 万元的损失向实验承担损失的相应受让方承担补偿责任。此外，原始权益东说念主 根据联系律例承诺，如提供的文献贵府存在掩蔽重要事实或者编造重要子虚内容等重要违 法违规行动的，将购回全部基金份额或基础设施名目权益，以确保本基金投资者和基金管 理东说念主的正当权益。尽管如斯，由于尽调手艺以及信息贵府的局限性，在本次及后续收购中， 尽调实檀越体无法皆备保证拟收购名目不存在未发现的弊端，亦无法保证原始权益东说念主不错 充分履行联系承诺。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （3）资产处置症结的限制转让风险   本基金可通过处置标的股权、标的债权和/或基础设施名目的权益来赢得处置收入。基 础设施名目统统权转让，主要包括名目公司股权交易、底层资产径直转让两种样子。   如若发生底层资产的径直交易，基础设施资产名目可能受到国度和地方性律例政策、 地皮出让合同等各样文献的明文转让限制，需要经过一定审批法度后方能销毁转让限制完 成交易。若以名目公司股权交易的方式进行，天然不触及底层资产的径直交易，关联词对于 群众租赁住房、保障性租赁住房等类别的保障性住房，基础设施名目的权益存在“只租不 售”“不得入市销售”等政策交易限制，进而仍然可能会对标的股权的处置产生不利影响。 极度辅导，就本次拟收购的太子湾名目、林下名目而言，政策联系的转让限制提请投资者 阅读本招募说明书“十四、基础设施名目基本情况”之“（四）基础设施名目转让安排” 之“2、政策联系的转让限制及销毁情况”。   在畴昔处置联系主义基础设施资产的过程中，受限于联系政策端正及处置变现法度和 届时商场环境的影响，尽管公募基金通过专项经营取得名目公司股权已取得联系政府批准 豁免，但由于法律律例限制公租房、保障性租赁住房转让，公募基金存续期内进行处置仍 存在限制，处置职业的可完结性、完成时间和变现款额具有一定的不确定性，可能存在因 为无法按时完成或得志上述经由及前置条件导致无法顺利处置该等主义基础设施资产的风 险，或者最终完结的变现资产可能将无法弥补对基础设施名目的投老本金，从而导致投资 者的本金耗损或不成完结预期收益。   申报期内，基础设施名目存在开头于原始权益东说念主关联方招商银行股份有限公司的存款 利息收入和开头于原始权益东说念主过火关联方招商局集团（香港）有限公司、招商局能源运输 股份有限公司深圳分公司、宝湾物流控股有限公司、深圳市招商免税商品有限公司、深圳 招商房地产有限公司的房钱收入，其中，2021 年、2022 年、2023 年和 2024 年 1-6 月原始 权益东说念主过火关联方所有这个词房钱收入分别占各年基础设施名目营业收入的 0.82%、0.21%、0.23% 和 0.77%，金额较小，不影响基础设施资产的商场化运营。同期，基础设施名目亦存在向原 始权益东说念主过火关联方采购商品或服务等关联交易，详见本招募说明书“十九、利益冲突与 关联交易”之“（五）关联交易”之“1、申报期内名目公司与原始权益东说念主过火控股股东、 实验按捺东说念主之间关联交易”。   本基金触及运行关联交易包括本基金将向原始权益东说念主购买基础设施名目，并将寄托招 商伊敦对基础设施名目提供运营管理服务。本基金存续期间可能触及关联交易如下：本基 金或者其按捺的特殊目的载体与关联方之间发生的迁移资源或者义务的事项组成本基金的 关联交易。除基金管理东说念主运用基金财产买卖基金管理东说念主、基金托管东说念主过火控股股东、实验 按捺东说念主或者与其有重要蛮横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券等事项外，关 联交易还包括但不限于与本基金关联方之间发生的购买基础设施资产缓助证券、借存款项、    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 聘用外部管理机构、受让名目公司股权、基础设施名目购入与出售及基础设施名目运营及 管理阶段存在的购买、销售等行动；名目公司层面，本基金存续期间，可能仍然会向名目 公司或外部管理机构关联方采购包括但不限于基础设施名目的维修、采购等服务，可能存 在名目公司或外部管理机构关联方承租基础设施名目，存在关联交易风险。   除上述外，本基金还可能与各关联方每每地发生其他类型的关联交易。提请投资者关 注关联交易中的潜在利益冲突和欠妥利益输送风险。   本基金运作过程中将濒临与基金管理东说念主、原始权益东说念主、外部管理机构之间的潜在利益 冲突。本基金设立后，基金管理东说念主可能还将管理其他与本基金同类型的基础设施基金；本 基金原始权益东说念主和/或磨灭按捺下的关联方投资、持有或管理了其他与基础设施名目在磨灭 区域通常或相似名目；外部管理机构和/或磨灭按捺下的关联方投资、持有或管理了其他与 基础设施名目在磨灭区域通常或相似名目，因此可能与本基金所投资的基础设施名目存在 业务竞争关系，存在利益冲突风险。   根据《深圳市住房发展“十四五”盘算》，深圳市忽视“十四五”期间，经营新增建 设筹集群众租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住房 40 万套（间），达到同期新增住房供 应总量约 52%；“十四五”期间，深圳供应分配群众租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住 房 20 万套（间），所有这个词占供应分配住房总量的比例约 40%。   本基金投资的基础设施名目为保障性租赁住房、群众租赁住房，跟着深圳市保障性租 赁住房、群众租赁住房的无间供应，在其一定距离范围内存在新审批或新设立保障性租赁 住房、群众租赁住房或其他类型租赁住房的可能性，新设立或新审批的名目可能与本标的 名目产生竞争，对本基金投资的基础设施名目租赁客户带来分流，如果区域内租赁住房的 需求量增长慢于供给量增长，可能对基础设施名目出租率产生一定的不利影响，存在一定 的商场竞争风险。   林下名目属于群众租赁住房（高级东说念主才公寓），太子湾名目属于保障性租赁住房。目 前，上述名目享受以下一项或多项税收优惠政策或地方税收政策：   （1）根据《财政部税务总局住房城乡设立部对于完善住房租赁联系税收政策的公告》 （财政部税务总局住房城乡设立部公告 2021 年第 24 号）端正，住房租赁企业中的升值税 一般征税东说念主向个东说念主出租住房取得的全部出租收入，不错采用适用浮浅计税方法，按照 5%的 征收率减按 1.5%计较缴纳升值税，或适用一般计税方法计较缴纳升值税；对企劳动单元、 社会团体以过火他组织向个东说念主、专科化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征 收房产税；     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）    （2）根据《财政部税务总局对于群众租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总 局公告 2019 年第 61 号）和《财政部税务总局对于络续实施群众租赁住房税收优惠政策的 公告》（财政部税务总局公告 2023 年第 33 号），公租房名目在公租房设立期间用地及建 成后占地，免征城镇地皮使用税，对公租房经营管理单元免征印花税、房产税等，税收优 惠有用期至 2025 年 12 月 31 日；    （3）根据《对于印发的文书》（深府（1987）164 号）， 非个东说念主、房管部门、国度机关、东说念主民团体、部队（含武装侦察）、公园、名胜遗迹、宗教 寺庙和国度财政部门拨付劳动经费的单元出租的房产依照房产原值的百分之七十计较缴纳 房产税，税率为 1.2%。根据深府规〔2022〕6 号《深圳市东说念主民政府对于公布络续有用的规    畴昔若保障性租赁住房和群众租赁住房税收优惠政策调养、或者基础设施名目不得志 税收优惠政策适用的条件，则存在名目公司联系税费支拨加多，基金可供分配金额下降的 风险。    本基金运作过程中，基金份额持有东说念主、基金、资产缓助专项经营、名目公司等主体所 适用的税收征管法律律例可能会由于国度联系税收政策调养而发生变化，如联系税收征管 法律律例发生变化，税务部门畴昔向基金份额持有东说念主、基金、资产缓助专项经营、名目公 司征收任何出奇的税负，基金份额持有东说念主的收益可能因联系税收政策调养而受到影响。    根据基础设施名目的联系证照和地皮出让联系协议，太子湾名目买卖用地使用权将于 产管理法》（2019 年修正）、《地皮管理法》（2019 年修正）、《城镇国有地皮使用权出 让和转让暂行条例》（2020 年改进）、《深圳经济特区地皮使用权出让条例（2021 年修正）》 的端正，住宅设立用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅设立用地使用权期限届满后 的续期，依照法律端正办理。    基金管理东说念主将按《基金合同》、基础设施名目地皮出让联系协议和联系法律的联系约 定，于地皮使用权期限届满前根据实验情况采用是否请求续期和缴纳联系用度。如果宽限 请求获批准，地皮使用权东说念主将有可能需要得志其他条件，支付相应款项，且受制于联系法 律律例和政府部门的最终批准，基金管理东说念主不保证地皮使用权一定能够续期。若发生地皮 使用权到期后被要求承担出奇条件，或请求续期不被批准，或地皮使用权在到期前被提前 收回，且赢得的补偿金（如有）不足以粉饰基础设施名目估值或弥补经营损失的情况，基 础设施名目的运作可能受到不利影响。 （二）其他与基础设施基金联系的极度风险    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   公开召募证券投资基金往往给与分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资的影 响。且本基金投资于租赁住房行业基础设施资产缓助证券的比例不低于非现款基金资产的 险。另外，比较其他分散化投资的公开召募证券投资基金，本基金将具有较高的聚集投资 风险。   本基金采取紧闭式运作，不灵通申购赎回，只可在基金通平台转让或在二级商场交易。 按照《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》要求，本基金原始权益东说念主和计策投 资者所持有的计策配售份额需要得志一定的持有期要求，在一定时间内无法交易，因此本 基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份额，而且本基金投资者结构以机构投资者为 主，可能由此导致交易不活跃，从而存在基金份额持有东说念主需要资金时不成随时变现并可能 丧失其他投资契机的风险，存在流动性不足的风险。   本基金持有基础设施资产缓助证券全部份额，如发生特殊情况需要处置基础设施资产 缓助证券，可能会由于资产缓助证券流动性较弱从而给基金和基金持有东说念主带来损失（如证 券不成卖出或贬值出售等）。 示，特此说明。   本基金存在因召募基金份额总额未达到准予注册规模的 80%、召募资金规模不足 2 亿元 或投资东说念主少于 1000 东说念主、原始权益东说念主或其磨灭按捺关联方未按端正参与计策配售、扣除计策 配售部分后网下发售比例低于公开发售数目的 70%等基金召募未达到基金备案条件而导致 本基金发售失败的风险。如发售失败，管理东说念主将在召募文献约如期限内送还投资者已缴纳 的认购款及认购款的召募期利息（按中国东说念主民银行端正的同期活期存款利率计较，银行手 续费将从中赐与扣除）。   基础设施基金产品结构与其他证券投资基金比较较为复杂，在存续过程中，依赖于基 金对基金资产的管理，以及基金管理东说念主聘用的运营管理机构对基础设施名目的运营及管理， 联系机构东说念主员可能因学问、教养、管理水平、手艺技巧等限制，影响其对信息的处理以及 对经济形势的判断，未能作念出最好管理决策或实施最好策略，从而影响到基金的收益水平。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基础设施基金的正常运行依赖于经营管理东说念主、基金及经营托管东说念主等参与主体的尽责服 务，存在经营管理东说念主和/或托管东说念主毁约违规风险。当上述机构未能尽责践约，或其里面功课、 东说念主员管理及系统操作欠妥或诞妄，可能会给基础设施基金酿成损失，并可能进而影响基金 份额持有东说念主的利益。   因发生专项经营等特殊目的载体法律文献约定的提前间隔事项，专项经营等特殊目的 载体提前间隔，可能导致资产缓助证券持有东说念主（即本基金）无法赢得预期收益、专项经营 更换资产缓助证券管理东说念主以致导致本基金基金合同提前间隔。   特定声誉风险是指由原始权益东说念主和外部管理机构的经营、管理过火他行动出现声誉风 险事件导致对本基金的不利评价的风险。天然基金财产孤苦于原始权益东说念主和外部管理机构， 原始权益东说念主评级变动对基金资产安全和日常经营以及外部管理机构提供服务不存在实质影 响，且基金管理东说念主将通过舆情柔柔追踪，无间完善声誉风险搪塞预案（包括外部管理机构 服务智商受到实质不利影响时启动更换外部管理机构等），照章实时败露信息、加强投资 者种植，但基金管理东说念主无法保证在基金运作期内，本基金的运作与声誉情况不受到原始权 益东说念主和外部管理机构之声誉风险事件的影响。   基础设施名目维修、改造过程中，触及电梯、风机等重型机械的操作，操作过程中可 能会发生不测事件；租赁住房运营过程中，名目公司可能濒临基础设施名目的损伤或粉碎、 东说念主身伤害或圆寂以及承担相应法律责任的风险。   本基础设施证券投资基金运行期间，径直或转折因基金管理东说念主和经营管理东说念主所不成控 制的情况、环境导致基金管理东说念主、经营管理东说念主和/或联系方延迟或未能履行义务，或因前述 情况、环境径直或转折导致基础设施证券投资基金损失的风险。该等情况、环境包括但不 限于金融商场危机、政府限制、盗窃、干戈、歇工、社会骚乱、恐怖行径、天然灾害、气 候变化产生的风险等。主义基础设施名目可能由于地震、台风、激流、极点高温天气等自 然灾害的影响，以及干戈、歇工、社会骚乱、恐怖行径、盗窃、夭厉等不可抗力导致建筑 物的损伤，对设施的重视情况、房屋建筑的安全性、基础设施名目的无间经营智商等酿成 不利影响，导致基础设施名目的经营现款流中断，资产估值下降，以致房屋建筑被毁的极 端情况。若发生上述不可抗力因素，可能会对基础设施名目，继而对基础设施证券投资基 金和基金份额持有东说念主收益产生不利影响。 （三）其他一般性风险因素   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   本基金大部分资产投资于特定类型的基础设施名目，具有权益属性，受经济环境、运 营管理、管帐政策及不可抗力等因素影响，基础设施名目商场价值、基金净值及现款流情 况可能发生变化，可能引起本基金价钱波动，以致存在基础设施名目遭受极点事件（如地 震、台风等）发生较大损失而影响基金价钱的风险。同期，本基金在深圳证券交易所上市， 本基金在二级商场的交易价钱由投资者的买卖报价决定，也可能因为商场供求关系投资者 偏好、商场流动性、公论情况、限售份额聚集解禁等因素而濒临交易价钱特别波动的风险。 基金价钱可能大幅波动，大幅高于或低于基金净值。短期持有本基金的投资者，可能因基 金价钱波动的变化酿成盈利或耗损。   基金份额的交易价钱与实验价值可能出现偏离。如本名目基金份额上市后在二级领略 商场价钱发生较大波动，则可能影响到投资东说念主收益。如基金份额价钱大幅上升，则可能存 在该价钱下对应的分拨率下降的情况。   在基金合同奏效且本基金合适上市交易条件后，本基金将在深圳证券交易所上市交易。   本基金运作过程中可能因触发法律律例或交易所王法等原因导致本基金停牌，投资者 在停牌期间不成买卖基金份额。如本基金因各式原因暂停或间隔上市，对投资者亦将产生 风险，如无法在二级商场交易的风险、基金财产因间隔上市而受到损失的风险。   联系当事东说念主在业务各症结操作过程中，因里面按捺存在残障或者东说念主为因素酿成操作失 误或违背操作规程等引致的风险，举例，越权违规交易、管帐部门诈骗、交易差错、IT 系 统故障等风险。   在本基金的各式交易行动或者后台运作中，可能因为手艺系统的故障或者差错而影响 交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种手艺风险可能来自基金管理公司、 登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。   根据证券交易资金前端风险按捺联系业务王法，中登公司和交易所对交易参与东说念主的证 券交易资金进行前端额度按捺，由于执行、调养、暂停该按捺，或该按捺出现特别等，可 能影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。   在本基金管理或运作过程中，可能存在因违背国度法律、律例、监管部门的端正以及 基金合同联系端正而给基金财产带来损失的风险。   本基金是翻新产品，如果联系律例或政策发生变化，可能对基金运作产生影响。本基 金合座架构的交易结构较为复杂，交易结构的设想以及条件设立可能存在弊端，使得本基 金的成立和存续濒临法律和税务风险。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   本基金投资于基础设施资产缓助证券的比例不低于 80%，投资于利率债、AAA 级信用债、 货币商场器具的比例不杰出 20%。证券商场价钱因受各式因素的影响而引起的波动，将使本 基金资产濒临潜在的风险。商场风险主要为债券投资风险，包括但不限于：   （1）信用风险   基金在交易过程中发生交收毁约，或者基金所投资债券之刊行东说念主出现毁约、拒却支付 到期本息，或由于债券刊行东说念主信用质地造谣导致债券价钱下降，或者债券回购交易到期时 交易敌手方不成履行付款或结算义务等，酿成基金资产损失的风险。   （2）利率风险   商场利率波动会导致债券商场的收益率和价钱的变动，如果商场利率上升，本基金持 有债券将濒临价钱下降、本金损失的风险，而如果商场利率下降，债券利息的再投资收益 将濒临下降的风险。   （3）收益率弧线风险   如果基金对长、中、短期债券的持有结构与基准存在各异，长、中、短期债券的相对 价钱发生变化时，基金资产的收益可能低于基准。   （4）利差风险   债券商场不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券价钱变化 的风险。   （5）商场供需风险   如果宏不雅经济环境、政府财政政策、商场监管政策、商场参与主体经营环境等发生变 化，债券商场参与主体可用资金数目和债券商场可供投资的债券数目可能发生相应的变化， 最终影响债券商场的供需关系，酿成基金资产投资收益的变化。   （6）购买力风险   基金投资所取得的收益率有可能低于通货扩张率，从而导致投资者持有本基金资产实 际购买力下降。   （7）经济周期风险   证券商场受宏不雅经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特性，而周期性的经济运 行周期阐扬将对质券商场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。   本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详备列明基础设施基金的统统风险。投资 者在参与基础设施基金联系业务前，应谨慎阅读基金合同、招募说明书、基金产品贵府概 要等法律文献，熟悉基础设施基金联系王法，自主判断基金投资价值，自主作念出投资决策， 自行承担投资风险。 （四）声明   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 担投资风险。 本基金并不是销售机构的存款或欠债，也莫得经销售机构担保或者背书，销售机构并不成 保证其收益或本金安全。  基金管理东说念主承诺以憨厚信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金 一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往事迹过火净值曲折并不预示其畴昔事迹阐扬。 基金管理东说念主提醒投资东说念主基金投资的“买者自夸”原则，在作念出投资决策后，基金运营气象 与基金净值变化引致的投资风险，由投资东说念主自行职守。          招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                      一、弁言   《招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金招募说明书》                                  （以下简称“招 募说明书”或“本招募说明书”）依据《中华东说念主民共和国民法典》（以下简称《民法典》）、 《中华东说念主民共和国证券投资基金法》（以下简称《基金法》）、《中华东说念主民共和国证券法》 （以下简称《证券法》）、《公开召募证券投资基金销售机构监督管理办法》（以下简称《销 售办法》）、《公开召募证券投资基金运作管理办法》（以下简称《运作办法》）、《公开 召募证券投资基金信息败露管理办法》（以下简称《信息败露办法》）、《对于激动基础设 施领域不动产投资相信基金（REITs）试点联系职业的文书》《国度发展更动委对于进一步 作念好基础设施领域不动产投资相信基金（REITs）试点职业的文书》《国度发展更动委对于 表率高效作念好基础设施领域不动产投资相信基金（REITs）名目申报推选职业的文书》《公 开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）、《深圳证券交易所公 开召募基础设施证券投资基金业务办法（试行）》（以下简称《业务办法》）、《深圳证券 交易所公开召募基础设施证券投资基金业务指引第 1 号—审核柔柔事项（试行）（2023 年 改进）》《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基金业务指引第 2 号—发售业务（试 行）》《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基金业务指引第 3 号—新购入基础设施 名目（试行）》（以下简称《扩募指引》）、《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资 基金业务指引第 5 号—临时申报（试行）》《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基 金业务指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》（已于 2024 年 12 月 27 日废止）《公开 召募基础设施证券投资基金网下投资者管理详情》《公开召募基础设施证券投资基金称职调 查职业指引（试行）》《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》《中国证 券登记结算有限责任公司公开召募基础设施证券投资基金登记结算业求实施详情（试行）》 《中国证券登记结算有限责任公司深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基金登记结 算业务指引（试行）》过火他联系端正以及《招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证 券投资基金基金合同》（以下简称“基金合同”）编写。   本基金管理东说念主承诺本招募说明书不存在职何子虚记录、误导性陈说或者重要遗漏，并对 其真确性、准确性、齐全性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书所载明的贵府请求募 集的。基金管理东说念主莫得寄托或授权任何其他东说念主提供未在本招募说明书中载明的信息，或对本 招募说明书作任何解释或者说明。   本招募说明书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会注册。基金合同是端正基金 合同当事东说念主之间权利义务关系的基本法律文献，其他与本基金联系的触及基金合同当事东说念主之 间权利义务关系的任何文献或表述，如与基金合同有冲突，均以基金合同为准。基金合同当 事东说念主按照《基金法》、基金合同过火他联系端正享有权利、承担义务。基金合同确当事东说念主   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 包括基金管理东说念主、基金托管东说念主和基金份额持有东说念主。基金投资者自依基金合同取得本基金基 金份额，即成为基金份额持有东说念主和基金合同确当事东说念主，其持有基金份额的行动自身即标明 其对基金合同的承认和接受。基金份额持有东说念主四肢基金合同当事东说念主并不以在基金合同上书 面签章为必要条件。基金投资者欲了解基金份额持有东说念主的权利和义务，应详细查阅基金合同。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                    二、释义   在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：   （一）与主体联系的界说 设施证券投资基金。 基金管理东说念主的招商基金管理有限公司，或根据基金合同任命的四肢基金管理东说念主的继任主体。 刊行时的原始权益东说念主深圳市招商公寓发展有限公司及因本基金扩募或其他原因所持有的其 他合适《指引》和中国证监会其他端正的基础设施名目的原统统权东说念主。 控股股东。 商创业 100%股权，穿透后持有招商公寓 100%股权，为招商公寓的转折控股股东。 （简称“招商钞票”）或其继任主体及基金投资的其他专项经营的资产缓助证券管理东说念主。 或其继任主体及基金投资的其他专项经营的托管东说念主。 证券的刊行载体。本基金拟以运行召募资金投资的专项经营为招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营。 持证券的投资者。基础设施资产缓助证券持有东说念主享有专项经营收益，承担专项经营资产风险。 专项经营全部基础设施资产缓助证券由基金管理东说念主（代表基础设施基金）持有。 银行的兴业银行股份有限公司，或根据该等协议任命的四肢监管银行的继任主体。 《政策监管账户监管协议》担任政策监管账户开户行的招商银行股份有限公司深圳分行，或 根据该协议任命的政策监管账户开户行继任机构。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 召募资金转折投资的基础设施名目公司而言，指深圳市林下住房租赁有限公司和太子湾乐宜 置业（深圳）有限公司的单称或统称（视高下文具体情况而定）。 招商蛇口转折持有 100%股权。桃花坛置业原持有基础设施资产林下名目，根据本基金资产 重组联系交易安排，将在本基金获取注册批文前以派生分立的样子分立为桃花坛置业（存续 公司）及名目公司（林下），具体信息参见本招募说明书“三、基础设施基金合座架构”。 转折持有 100%股权。乐宜国际原持有名目公司（太子湾）100%股权，根据本基金资产重组 联系交易安排，将在本基金获取注册批文前将名目公司（太子湾）全部股权转让于招商公寓， 具体信息参见本招募说明书“三、基础设施基金合座架构”。 公司，拟由 SPV 受让名目公司股权。原则上，SPV 与名目公司应进行接收合并，完成接收合 并后，SPV 刊出，名目公司络续存续并承继 SPV 的全部资产（解雇目公司股权外）、欠债、 东说念主员（或有）。在本基金设立时，对应受让名目公司 100%股权的 SPV 为 SPV（林下）和 SPV （太子湾）的单称或统称（视高下文具体情况而定）。 通过特殊目的载体取得基础设施名目经营权利。在本基金中，特殊目的载体指资产缓助专项 经营、SPV 和名目公司的单称或统称。 司（林下）或名目公司（太子湾）相应股权转让给 SPV 公司的主体，本基金初度刊行时具体 指招商公寓。 协议》提供基础设施名目运营管理等服务的机构。就本基金拟以运行召募资金投资的基础设 施名目而言，外部管理机构是指深圳招商伊敦货仓及公寓管理有限公司或其继任机构。 行称职傍观的证券公司，本基金初度刊行时的财务顾问人为中信证券股份有限公司。 本基金提供法律征询服务的讼师事务所。本基金初度刊行时，指北京市中伦讼师事务所。 理东说念主照章聘用的其他机构。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 供资产评估服务的专科评估机构。就本基金拟以运行召募资金投资的基础设施名目而言，评 估机构为深圳市谢忱梁行地皮房地产评估有限公司或其继任机构。 合伙）或基金管理东说念主照章聘用的其他机构。 法聘用的其他机构。 国证监会允许购买证券投资基金的其他投资东说念主的合称。 存续或经联系政府部门批准设立并存续的企业法东说念主、劳动法东说念主、社会团体或其他组织。 证券期货投资管理办法》及联系法律律例端正不错使用来自境外的资金投资于在中国境内依 法召募的证券投资基金的中国境外的机构投资者，包括及格境外机构投资者和东说念主民币及格境 外机构投资者。 金份额并签署计策投资配售协议的投资者。 相信公司、财务公司、保障公司及保障资产管理公司、及格境外投资者、买卖银行过火理睬 子公司、政策性银行、合适端正的私募基金管理东说念主以过火他中国证监会招供及深圳证券交易 所投资者适当性端正的专科机构投资者，以及根据联系端正参与基础设施基金网下询价的全 国社会保障基金、基本养老保障基金、年金基金等。 机构投资者、及格境外投资者以及法律律例或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资 者。 他条件，取得基金销售业务履历并与基金管理东说念主签订了基金销售服务协议，办理基金销售业 务的机构，以及可通过深圳证券交易所交易系统办理基金销售业务的会员单元。其中，可通 过深圳证券交易所交易系统办理本基金销售业务的机构必须是具有基金销售业务履历、并经 深圳证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司招供的深圳证券交易所会员单元。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 资产缓助证券，将其正当领有的东说念主民币资金寄托给经营管理东说念主管理、运用，并按照其取得的 资产缓助证券享有专项经渔利益、承担专项经营资产风险的东说念主，即基础设施基金。   （二）本基金或专项经营触及的主要文献 资基金基金合同》及对基金合同的任何有用改进、补充或更新。 商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有 效改进、补充或更新。 闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及对该招募说明书的任何有用改进、补充或更新。 基金产品贵府概要》及对该贵府概要的任何有用改进、补充或更新。 基金份额询价公告》及对该文献的任何有用改进、补充或更新。 基金份额发售公告》及对该发售公告的任何有用改进、补充或更新。 市交易公告书》及对该文献的任何有用改进、补充或更新。 订的资产缓助证券认购协议。就本基金拟以运行召募资金投资的专项经营而言，                                   《认购协议》 是指《招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营资产缓助证券认购协议》，以及对 该协议的任何有用修改、补充或更新。 协议》附件的《招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营风险揭示书》过火任何有 效修改或补充，用于向资产缓助证券投资者陈述投资风险，并应经认购东说念主签署。 司资产证券化业务管理端正》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息败露指 引》《资产缓助专项经营说明书内容与格式指引（试行）》过火他联系端正制订的专项经营 说明书。就本基金拟以运行召募资金投资的专项经营而言，《经营说明书》是指《招商钞票 招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营说明书》，以及对该文献的任何有用修改、补充或 更新。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 署的《招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营托管协议》及对该协议的任何修改 或补充。 券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理端正》《证券公司及基金管理公司子公司 资产证券化业务信息败露指引》过火他联系端正制订的专项经营圭臬条件。就本基金拟以初 始召募资金投资的专项经营而言，《圭臬条件》是指经营管理东说念主为表率专项经营的设立和运 作而制作的《招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营圭臬条件》过火任何有用修 改或补充。 理东说念主（代表专项经营）、名目公司与基础设施名目运营方过火他联系方（如有）就寄托基础 设施名目运营方对基础设施名目进交运营管理事宜签署的基础设施名目运营管理协议过火 任何有用修改或补充。 经营管理东说念主（代表专项经营）、监管银行与相应 SPV 公司签署的、对于对相应 SPV 公司监管 账户进行监管的联系协议过火任何有用修改或补充的单称或统称。 经营管理东说念主（代表专项经营）、监管银行与相应名目公司签署的、对于对相应名目公司监管 账户进行监管的联系协议过火任何有用修改或补充的单称或统称。 开户行签署的《深圳市住房租赁资金监管协议》及基金管理东说念主（代表基础设施基金）、经营 管理东说念主（代表专项经营）、监管银行、相应名目公司与政策监管账户开户行就政策监管账户 签署的《深圳市住房租赁资金监管协议补充协议》及对该等协议的任何修改或补充的单称或 统称（视高下文具体情况而定）。 监管账户监管协议》的单称或统称（视高下文具体情况而定）。 四肢基础设施基金原始权益东说念主参与基础设施基金赢得的回收资金管理，由基金管理东说念主、经营 管理东说念主、回收资金专项账户监管银行兴业银行股份有限公司深圳分行与招商公寓签订的《回 收资金专户存储监管协议》（兴银深回收资金监管字第 6013 号），以及对该协议的任何有 效修改或补充。 划）与招商钞票资产管理有限公司就收购 SPV 公司 100%的股权所签订的《SPV 公司股权转让 协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 公司就专项经营向 SPV 公司进行投资事宜所签署的《SPV 公司投资协议》，以及对该协议的 任何有用修改或补充。 公司就经营管理东说念主（代表专项经营）向 SPV 公司提供股东告贷事宜所签署的《SPV 公司告贷 协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。 公司等联系方就名目公司股权转让事宜所签署的《名目公司股权转让协议》，以及对该协议 的任何有用修改或补充。 目公司就经营管理东说念主（代表专项经营）向名目公司提供告贷事宜签署的《名目公司告贷协议》， 以及对该协议的任何有用修改或补充。 SPV 公司和名目公司签署的对各方之间债权债务关系进行阐述及重组的《债权阐述及重组协 议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。 公司所签署的《接收合并协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。 准条件》《认购协议》《专项经营风险揭示书》《专项经营托管协议》《SPV 公司股权转让 协议》《SPV 公司投资协议》《SPV 公司告贷协议》《SPV 公司监管协议》《名目公司股权 转让协议》《名目公司告贷协议》《名目公司监管协议》《政策监管账户监管协议》《回收 资金专户存储监管协议》《债权阐述及重组协议》《接收合并协议》《运营管理协议》等。 示书》和《经营说明书》一同组成经营管理东说念主与认购东说念主之间的资产管理合同。 字（24）第 S00525 号的《深圳市招商公寓发展有限公司持有的壹栈林下及太子湾东说念主才公寓 联系资产及业务备考汇总财务报表及审计申报（2024 年 1 月 1 日至 6 月 30 日止期间、2023 年度、2022 年度及 2021 年度）》。 基础设施证券投资基金估价申报》。 《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》，编制的可供分配金额测算申报。 本次刊行时，指自 2024 年 7 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日止及自 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日止（“预测期”）的可供分配金额测算申报，上述申报经德勤华永管帐师事务     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 所（特殊普通合伙）审核，并出具了编号为德师报（核）字（24）第 E00662 号的《招商基 金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金备考合并可供分配金额测算表及审核报 告（2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度）》。    （三）与基金联系的界说 额变更的情况除外），基金份额持有东说念主不得请求赎回的证券投资基金。 体，包括基金管理东说念主、基金托管东说念主和基金份额持有东说念主。 份额的认购、转托管等业务。 系统办理基金份额认购等业务的场所。 国证券登记结算有限责任公司招供的深圳证券交易所会员单元。 基金登记、存管、过户、计帐和结算业务，具体内容包括投资东说念主深圳盛开式基金账户/深圳 证券账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的阐述、计帐和结算、代理披发红利、 建立并守旧基金份额持有东说念主名册和办理非交易过户等。 场外售售机构认购的基金份额登记在该系统。 东说念主通过场内会员单元认购和买入的基金份额登记在该系统。 设的深圳证券交易所东说念主民币普通股票账户或紧闭式基金账户，投资者通过深圳证券交易所交 易系统办理基金交易、认购等业务时需持有深圳证券账户。 注册的盛开式基金账户，投资者办理场外认购等业务时需具有盛开式基金账户。 转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。 住房 1 号资产缓助专项经营资产缓助证券”，四肢上述资产缓助证券的独一持有东说念主，通过资 产缓助证券和名目公司等特殊目的载体赢得基础设施名目全部统统权或经营权利，领有特殊 目的载体及基础设施名目皆备的按捺权和处置权。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 份额的行动。 配售方式。 销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。 构之间或证券登记系统内不同会员单元之间进行转托管的行动。 统间进行转托管的行动。 础设施名目公司股权、各样有价证券、银行存款本息、基金应收款项过火他资产的价值总和， 即基金合并财务报上层面计量的总资产。 财务报上层面计量的净资产。 额净值的过程。 效后每天然半年度终末一日、每天然年度终末一日、当发生或潜在对基础设施资产有重要影 响的事件而应调养基金估值之日以及法律律例端正的其他日历。如果基金合同奏效少于 2 个月，期间的天然半年度终末一日或天然年度终末一日不四肢估值日。 败露办法》端正的互联网网站（包括基金管理东说念主网站、基金托管东说念主网站、中国证监会基金电 子败露网站）等媒介。   （四）与资产联系的界说 公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理端正》等联系端正，以基础设施名目产生的 现款流为偿付开头，以基础设施资产缓助专项经营为载体，向投资者刊行的代表基础设施财 产或财产权益份额的有价证券。本基金以运行召募资金投资的基础设施资产缓助证券为招商 钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营资产缓助证券。 管理东说念主（代表专项经营）持有的 SPV 公司 100%股权和通过 SPV 公司转折持有的名目公司 100% 股权；和（ii）经营管理东说念主（代表专项经营）基于《SPV 公司告贷协议》对 SPV 公司享有的      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 债权；（iii）经营管理东说念主（代表专项经营）基于《名目公司告贷协议》对名目公司享有的 债权；(B) 就《接收合并协议》项下的接收合并完成后而言，系指（i）经营管理东说念主（代表 专项经营）持有的名目公司 100%股权；和（ii）经营管理东说念主（代表专项经营）基于《债权 阐述与重组协议》对名目公司享有的债权。 单称及/或合称，视高下文义而定。 益。 税收、用度和其他支拨，包括但不限于：专项经营在运营过程中因其管理和贬责专项经营资 产而承担的税收（包括因国度税收体制调养变更后的应缴税种，但经营管理东说念主就其营业行径 或收入而应承担的税收除外）和政府收费、经营管理东说念主的管理费、专项经营托管银行的托管 费、登记托管机构的登记托管服务费、监管银行的监管费（如有）、销售机构的销售用度（如 有）、评估机构对基础设施名目进行价值评估的追踪评估费（如有）、对专项经营进行审计 的审计费、专项经营存续期间名目公司审计费、兑付兑息费和上市月费（如有）、资金汇划 费、执行用度、信息败露费、召开资产缓助证券持有东说念主大会的会务费、专项经营验资费（如 有）、银行开（销）户费和年费（如有）、询证费（如有）、讼师费、计帐用度以及经营管 理东说念主须承担的且根据专项经营文献有权得到补偿的其他用度支拨。 费、仲裁费、财产保全费、讼师费、执行费、财产保全保障费，以及因诉讼或仲裁之需要而 寄托中介机构或司法机构进行果决、评估等而产生的用度。 公司向专项经营分配的分成款、SPV 公司向专项经营支付的债权本金及相应利息（如有）， 名目公司向专项经营分配的分成款（仅适用于名目公司按照《接收合并协议》约定完成接收 合并 SPV 公司的情形），名目公司向专项经营支付的债权本金及相应利息，专项经营资金进 行及格投资的投资收益以及专项经营取得的联系业务参与东说念主支付的毁约金（如有）等。 持有东说念主享有的利益。 理东说念主托付的资金。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 施基金的询价刊行结果，由经营管理东说念主与基金管理东说念主届时共同出具的书面阐述函的方式赐与 确定的资产缓助证券的主义发售规模。 协议》项下的接收合并完成前，经营管理东说念主（代表专项经营）持有的 SPV 公司 100%的股权 和通过 SPV 公司转折持有的名目公司 100%的股权；（ii）《接收合并协议》项下的接收合 并完成后经营管理东说念主（代表专项经营）持有的名目公司 100%的股权的统称。 公司告贷协议》项下的经营管理东说念主（代表专项经营）对 SPV 公司享有的债权；（ii）《名目 公司告贷协议》项下的经营管理东说念主（代表专项经营）对名目公司享有的债权；（iii）《吸 收合并协议》项下的接收合并完成后经营管理东说念主（代表专项经营）基于《债权阐述与重组协 议》对名目公司享有的债权的统称。 的名目，就本基金拟以运行召募资金投资的基础设施名目而言，指林下名目和太子湾名目； 新增投资后，指本基金运行投资的基础设施名目与新增基础设施名目的单称及/或合称，视 高下文而定。 础设施名目基本情况”之“（三）名目合规情况”之“2、基础设施名目的权属情况”之“（2） 林下名目”所列的由桃花坛置业正当统统的地皮使用权及房屋统统权等。 四、基础设施名目基本情况”之“（三）名目合规情况”之“2、基础设施名目的权属情况” 之“（1）太子湾名目”所列的由名目公司（太子湾）正当统统的地皮使用权及房屋统统权 等。 评估申报所确定的基础设施名目（林下）的运行评估价值，即东说念主民币 7.83 亿元。 的评估申报所确定的基础设施名目（太子湾）的运行评估价值，即东说念主民币 4.63 亿元。 告所确定的基础设施名目（林下）运行评估值和基础设施名目（太子湾）运行评估值的总额， 即东说念主民币 12.46 亿元。 限于：（1）基础设施名目日常运营而取得的房钱收入、物业管理费收入、泊车位收入等收    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 入；（2）租赁保证金、毁约金、补偿金、政府奖励、税收补贴等收入或款项；（3）其他因 基础设施名目的正当运营、管理而产生的收入或款项。 基础设施名目运营和管理支拨及用度，包括但不限于(1) 名目公司应支付的物业管理成本、 维修费、营销推广费、保障费、改造进步用度等支拨；(2) 名目公司应支付的房产税、升值 税及附加、地皮使用税、印花税、企业所得税等各项税金；(3)应退还的各样押金和保证金 （包括但不限于应退房钱、践约保证金、质地保证金、服务保证金、电信设施押金、装修工 程保证金等）；(4)外部管理机构的运营管理费。 市住房和设立局审批备案的《招商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租 赁管理办法》。招商蛇口按该管理办法指导公司过火属下单元在深圳市蛇口自贸区范围内自 主投资设立的东说念主才公寓的经营和管理。在本基金刊行前，原始权益东说念主及外部管理机构均是根 据该管理办法，在国度、地方联系律例政策要求下及住房主管部门的监督指导下，开展基础 设施名目的日常租赁及管理行径，包括审核田户准入天资、确定田户适用房钱优惠政策、配 合租赁监管等。 其指定机构）根据适用法律端正，基于同期、同地段、同品性商场租赁住房房钱确定的名目 租赁住房部分房钱单价参照圭臬。就本基金拟以运行召募资金投资的基础设施名目而言，基 础设施名目租赁住房部分咫尺适用的名目基准房钱系由深圳市房地产和城市设立发展讨论 中心根据深圳市群众住房房钱订价联系王法并结合名目实验情况评估测算得出。基准房钱对 应房屋的圭臬配置。 惠面积、房钱优惠期限、名目促销扣头等详尽确定的优惠后的房钱单价。优惠后标配房钱对 应房屋的圭臬配置。 增配家私用度（如有）、定制服务用度（如有）。为得志各样东说念主才各异性的租住要求，除提 供圭臬配置房屋外，基础设施名目可对有需要的田户提供增配家私服务，并将增配家私用度 计入合临幸钱；个别情况下，企业田户如有出奇的定制服务需求，运营团队可赐与配合，并 将定制服务用度计入合临幸钱。 傍观职业指引（试行）》界定的、在称职傍观基准日前的一个齐全天然年度中，基础设施项 目的单一现款流提供方过火关联方所有这个词提供的现款流杰出基础设施名目磨灭时期现款流总 额的 10%的现款流提供方。结果 2024 年 6 月 30 日，本基金初度刊行时的重要现款流提供方 具体指企业田户一。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 基础设施名目其他投资收益、基金投资所得债券利息、买卖证券价差、银行存款利息、已实 现的其他正当收入及因运用基金财产带来的成本和用度的从简。 目至少包括基础设施名目资产的公允价值变动损益，折旧与摊销，同期应当详尽筹商名目公 司无间发展、偿债智商和经营现款流等因素，具体法律律例另有端正的，从其端正。 的资产的投资后，投资于利率债（包括国债、政策性金融债、地方政府债、央行单据）、AAA 级信用债（包括合适要求的企业债、公司债、中期单据、短期融资券、超短期融资券、公开 刊行的次级债、政府缓助机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币商场器具（包括同 业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、如期存款过火他银行存款）等）法律律例或中 国证监会允许基金投资的其他金融器具（但须合适中国证监会的联系端正），不可投资于可 续期债券。及格投资中相配于当期分配所需的部分，应于专项经营账户中的资金根据专项计 划文献的约定进行现款流分配之前到期，且不必就提前索求支付任何罚金。   （五）触及的各账户的界说 账户。 期间基础设施基金托付的认购资金的东说念主民币资金账户。 币资金账户，专项经营的一切货币收支行径，包括但不限于接收专项经营召募资金、期间收 益过火他应属专项经营的款项、支付 SPV 公司股权购买价款并向 SPV 公司进行投资、向 SPV 公司及名目公司披发告贷、进行及格投资、支付专项经渔利益及专项经营用度，均必须通过 该账户进行。 以及基金管理东说念主或经营管理东说念主招供的其他款项（如有），并根据《名目公司监管协议》的约 定对外支付的东说念主民币资金账户，具体以《名目公司监管协议》的约定为准。 政策监管账户收取的收入外的其他收入（如有）及基金管理东说念主或经营管理东说念主招供的其他款项 （如有），并根据《名目公司监管协议》的约定对外支付的东说念主民币资金账户，具体以《名目 公司监管协议》的约定为准。 的住房租赁资金专用账户，专项用于收取承租东说念主房钱、押金及住房租赁关系存续期间的联系    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 用度，如管理费等，并根据《政策监管账户监管协议》的约定将前述全部收入划付至名目公 司运营账户（或名目公司基本户）的东说念主民币资金账户，具体以《政策监管账户监管协议》的 约定为准。 和款项并对外进行支付的东说念主民币资金账户，具体以《SPV 公司监管协议》的约定为准。在《吸 收合并协议》项下的接收合并完成后，SPV 公司监管账户应相应刊出。 称（视高下文具体情况而定），在《接收合并协议》约定的接收合并完成后，仅指名目公司 监管账户和政策监管账户的单称或统称（视高下文具体情况而定）。   （六）日历、期间的界说 理东说念主向中国证监会办理结束基金备案手续，并赢得中国证监会书面阐述的日历。 毕，计帐结果报中国证监会备案并赐与公告的日历。 不杰出 5 个交易日。具体详见基金份额发售公告。 记日持有的基金份额享有收益分配的权利。 所约定的主义召募金额，并已全额划付至专项经营账户，由经营管理东说念主公告专项经营设立的 当日。 公司告贷协议》《债权阐述及重组协议》的约定及名目公司公司股东会/股东作出的有用的 分成决议/决定，将名目公司应向专项经营支付的债权本息、名目公司在《接收合并协议》 约定的接收合并完成前应向 SPV 公司支付的股东分成款（如有）和/或名目公司在《接收合 并协议》约定的接收合并完成后应向专项经营支付的股东分成款等款项（如有）从名目公司 监管账户分别支付至 SPV 公司监管账户和/或专项经营账户之日，其中，监管银行应根据划 款指示不晚于每个兑付日前的第 9 个职业日将应向 SPV 公司监管账户和/或专项经营账户支 付的相应款项从名目公司监管账户划付至 SPV 公司监管账户和/或专项经营账户。 公司监管账户相应刊出前，指监管银行根据相应《SPV 公司监管协议》《SPV 公司告贷协议》 的约定及 SPV 公司股东会/股东作出的有用的分成决议/决定，将 SPV 公司应向专项经营支付 的债权本息、股东分成款等款项（如有）从 SPV 公司监管账户分别支付至专项经营账户之日，    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 其中，监管银行应根据划款指示不晚于每个兑付日前的第 7 个职业日将应向专项经营账户支 付的相应款项从 SPV 公司监管账户划付至专项经营账户。 管银行发送分配当期应分配的资产缓助证券投资收益的划款指示，专项经营托管银行于本日 户之日，即每个兑付日前的第 3 个职业日。 付日及计帐分配兑付日。 日）止的期间。   a) 专项经营被法院或仲裁机构照章破除、被认定为无效或被裁决间隔；   b) 专项经营设立日后 60 个职业日尚未按照 SPV 公司股权转让协议、SPV 公司投资协议、 名目公司股权转让协议等协议约定完成对基础资产的投资；   c) 发生失火、不可抗力事件（如地震、政府征收等），使基础设施名目的运行情况或 产生现款流的智商发生重要不利变化，资产缓助证券持有东说念主大会决定间隔专项经营；   d) 专项经营资产全部分配结束；   e) 专项经营资产全部完结处置，并完成终末一次处置分配；   f) 专项经营目的无法完结；   g) 法定到期日届至；   h) 由于法律的修改或变更导致络续进行专项经营将成为分歧法，资产缓助证券持有东说念主 大会决议间隔专项经营；   i) 中国法律或者中国证监会端正的其他情形。 月末。 受让方依据《股权转让协议》约定，向原始权益东说念主支付结束第一期转让价款之日，亦是受让 方即受让取得主义股权过火全部权益，成为名目公司的股东之日，具体日历以《股权转让协 议》约定为准。 施名目价值完成再行评估并确定相应评估价值的日历，具体系指基金合同奏效日后、基金存    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 续期内每个天然年度的 12 月 31 日，以及基金管理东说念主另行书面指定的其他日历。不免歧义， 就本基金初度召募而言，系指 2024 年 6 月 30 日。   （七）其他界说 释、行政规章以过火他对基金合同当事东说念主有敛迹力的决定、决议、文书等（为本基金管理之 目的，不包括中华东说念主民共和国香港极度行政区、中华东说念主民共和国澳门极度行政区和中华东说念主民 共和国台湾地区的法律律例）。 改进。 对当每每作念出的改进。 对当每每作念出的改进。 作念出的改进。 每每作念出的改进。 行）》及颁布机关对当每每作念出的改进。 记结算有限责任公司、销售机构发布的适用于基础设施证券投资基金的业务王法、详情、规 定过火每每改进的版块。 别行政区、中华东说念主民共和国澳门极度行政区和中华东说念主民共和国台湾地区）。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 接受招商基金管理有限公司寄托代为办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登 记结算有限责任公司。 外部管理机构、财务顾问人等专科机构。 件妨碍、影响或延误任何一方根据基金合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于地 震、台风、激流、夭厉、干戈、政变、恐怖主义行动、骚乱、歇工、金融危机、国际制裁以 及新法律或国度政策的颁布或对原法律或国度政策的修改等。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）              三、基础设施基金合座架构 （一）本基金的合座架构   本基金在基金合同奏效并完成基金合同、资产缓助专项经营联系交易文献约定的交易后， 且在名目公司接收合并 SPV 完成前，基金的合座架构如下图：          图表 3-1 基金合座架构示意图（接收合并完成前）   在名目公司接收合并 SPV 完成后，本基金的合座架构如下图：          图表 3-2 基金合座架构示意图（接收合并完成后）    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） （二）基础设施基金的资产重组决策和交易安排   本基金具体的资产重组决策和交易安排如下：   在资产重组入手前，招商蛇口 100%转折持有基础设施资产。                  图表 3-3 资产重组前各名目公司股权结构                           招商局蛇口工业区控股股份有限公司                                              华隆控股（BVI）       深圳市招商公寓发展有限公司       深圳市桃花坛置业有限公司                      乐宜国际有限公司（HK）            持有            持有           太子湾乐宜置业（深圳）有限公司      林下名目              其他资产                        持有                                               太子湾名目   （1）太子湾名目   结果 2024 年 6 月 30 日，名目公司（太子湾）由乐宜国际（一家由招商蛇口转折控股的 香港公司）持有。   原始权益东说念主招商公寓于 2024 年 6 月 21 日与乐宜国际有限公司签署《股权转让协议》， 约定将名目公司（太子湾）100%的股权转让至原始权益东说念主名下。根据名目公司（太子湾）提 供的贵府并经核查，2024 年 7 月 26 日，乐宜国际将其持有的名目公司（太子湾）100%股权 转让给招商公寓，招商公寓正当持有名目公司（太子湾）100%股权，名目公司（太子湾）由 外商投资企业变更为内资企业，注册老本由 16,000 万港元变更为 14,720 万元东说念主民币。就此， 深圳市商场监督管理局于 2024 年 7 月 26 日向名目公司（太子湾）换发了营业执照。招商公 寓正当持有名目公司（太子湾）100%股权和其他从属权益及繁殖权益。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                  图表 3-4 太子湾名目资产重组示意图                        深圳市招商公寓发展有限公司                                            深圳市招商公寓发展有限公司       乐宜国际有限公司                        持有的名目公司 100%股权转让                                                   持有 100%股权            持有 100%股权   太子湾乐宜置业（深圳）有限公司           重组后           太子湾乐宜置业（深圳）有限公司             持有                                    持有         太子湾名目                                  太子湾名目   结果 2024 年 6 月 30 日，名目公司（太子湾）对招商蛇口有 10,576.72 万元的其他应付 款，账面存在 4,251.73 万元未分配利润。名目公司（太子湾）已于 2024 年 7 月 26 日完成 工商变更，乐宜国际已完成将名目公司（太子湾）股权全部转让至招商公寓。名目公司（太 子湾）已向招商公寓宣告分成 4,251.73 万元。名目公司（太子湾）与招商公寓将签署《借 款协议》将前述分成中的 3,640.30 万元应付股利款转念为关联方告贷。名目公司（太子湾） 对招商蛇口、招商公寓所有这个词负有 14,217.02 万元的其他应付款。   （2）林下名目 少注册老本的决定》，以 2023 年 1 月 31 日为分立基准日，分立后桃花坛置业注册老本由东说念主 民币 8,000 万元减为东说念主民币 7,500 万元，新派生的名目公司（林下）注册老本为东说念主民币 500 万元。   原始权益东说念主深圳市招商公寓发展有限公司与深圳市桃花坛置业有限公司、名目公司（林 下）于 2024 年 6 月 27 日签署《深圳市桃花坛置业有限公司分立协议》                                       。同日，名目公司（林 下）已于深圳市南山区完成工商设立，公司称呼为深圳市林下住房租赁有限公司，注册老本 花坛置业已将林下名目过火他联系联资产、欠债、东说念主员一并分立至名目公司（林下）。   以 2023 年 1 月 31 日为分立基准日，根据永拓管帐师事务所（特殊普通合伙）出具的永 深专字（2023）第 058 号审计申报及联系备考财务报表，名目公司（林下）分立模拟的总资 产为 24,120 万元，净资产为 980 万元，总欠债为 23,140 万元，欠债中 21,317.73 万元为对 招商公寓的其他应付款。       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                  图表 3-5 林下名目资产重组（分立）示意图        招商局蛇口工业区控股股份有限公司         深圳市招商公寓发展有限公司                                分立                  持有         深圳市桃花坛置业有限公司                名目公司（林下）                  持有                       持有             其他资产                      林下名目   根据已签署的《深圳市桃花坛置业有限公司分立协议》                          “第四条 业务分立”联系约定“前 述资产及业务折柳所触及的联系合同（协议）的变更，存续公司、派生公司应分别与合同（协 议）相对方办理合同（协议）变更手续”，分立后名目公司（林下）应完成租赁合同换签。   《名目公司股权转让协议》作如下约定：   名目公司股权转让方（即原始权益东说念主）承诺尽其最大努力尽快完成租赁合同补充协议的 签署，将基础设施名目（林下）范围内桃花坛置业的出租东说念主变更为名目公司（林下），前述 租赁合同补充协议的签署应当在交割日后六（6）个月内完成。   在未完周详部租赁合同补充协议签署之前，转让方承诺尽其最大努力保障名目公司（林 下）对田户的房钱、物业管理费、租赁保证金等应收款项收取职业，实时向田户催缴和收取 相应款项，如田户于交割日后向转让方、桃花坛置业或其他关联方支付房钱等款项的，转让 方、桃花坛置业或其他关联方应当于收到房钱等款项后不晚于 1 个月内转付给名目公司（林 下）。   转让方须就任何因基础设施名目的租赁合同的出租方未能变更为名目公司（林下）而导 致受让方和名目公司（林下）在本次交割日及之后所遭受的任何损失对受让方进行补偿。   本基金刊行前，招商钞票分别出资 10 万元于深圳市南山区设立 SPV（太子湾）                                         、SPV（林 下）共两家特殊目的公司。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      最先，招商基金四肢基金管理东说念主，发起设立基础设施基金。招商钞票四肢专项经营管理 东说念主设立资产缓助专项经营，由基础设施基金认购专项经营项下的全部资产缓助证券份额，专 项经营设立，基础设施基金成为资产缓助证券持有东说念主。      其次，专项经营设立后，招商钞票与招商钞票（代表资产缓助专项经营）签署《SPV 股 权转让协议》，专项经营向招商钞票支付股权转让对价，收购招商钞票持有的 SPV（太子湾） 和 SPV（林下）的股权；况兼由专项经营分别向 SPV（太子湾）和 SPV（林下）进行增资以 及披发股东告贷。      再次，SPV（太子湾）、SPV（林下）与招商公寓签署《名目公司股权转让协议》，招商公 寓将名目公司（太子湾）、名目公司（林下）的 100%股权分别转予 SPV（太子湾）、SPV（林 下）。SPV（太子湾）和 SPV（林下）以其从专项经营赢得的资金向招商公寓支付股权转让价 款。      终末，专项经营分别向名目公司（太子湾）和名目公司（林下）披发告贷以偿还其关联 方其他应付款。                    图表 3-6 基金刊行交易安排及结构示意图                            公募 REITs 投资东说念主                            持有           1 认购                                 公募基金                            持有           ②出资           ③支付 SPV 股权转让对价  招商钞票                      资产缓助专项经营                                         ④实缴出资、增资、                     持有股权、债权             披发股东告贷       ③转让 SPV 股权       SPV                SPV        ⑥披发告贷                       （林下）              （太子湾）       ⑤支付名目公司       股权转让对价               持有股权                                                               招商蛇口  招商公寓               名目公司（林下）           名目公司（太子湾）          ⑤转让名目                                               及下属公司                                                     ⑦偿还关联方          公司股权                                       告贷                      持有                 持有                       林下名目               太子湾名目      名目公司（太子湾）和名目公司（林下）的股东变更为 SPV（太子湾）和 SPV（林下） 后，名目公司（太子湾）和名目公司（林下）分别接收合并 SPV（太子湾）和 SPV（林下）                                            ，    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 完成接收合并后，两家 SPV 公司刊出，两家名目公司络续存续。SPV（太子湾）和 SPV（林 下）原有的对资产缓助专项经营的债务由名目公司（太子湾）和名目公司（林下）分别承继， 资产缓助专项经营径直持有名目公司（太子湾）和名目公司（林下）的股权和债权。名目公 司与 SPV 的接收合并已于 2024 年 12 月 20 日完成，名目公司和 SPV 已取得深圳市商场监督 管理局出具的讲明文献。   （1）SPV 股权转让对价   SPV（太子湾）和 SPV（林下）实缴注册老安分别为 10 万元、10 万元。SPV（太子湾） 和 SPV（林下）的股权转让协议项下的股权转让款均为东说念主民币 10 万元，受让方应在 SPV 股 权转让协议奏效之日当日向专项经营托管银行发出划款指示，指示专项经营托管银行向转让 方指定的账户一次性支付结束主义股权的全部转让价款。   （2）SPV 投资   经营管理东说念主（代表专项经营）分别向 SPV（太子湾）和 SPV（林下）进行增资以及披发 股东告贷。   （3）名目公司股权转让联系安排   根据 SPV（太子湾）、SPV（林下）与招商公寓分别签署的《名目公司股权转让协议》， 名目公司股权转让联系安排如下所示（具体以《名目公司股权转让协议》条件约定为准）：   名目公司股权转让的股权转让价款通过以下公式确定：   股权转让价款（太子湾/林下）＝名目公司（太子湾/林下）总投资款?债权送还价款（太 子湾/林下）+调养价款（太子湾/林下）   具体而言：   A. 名目公司（太子湾/林下）总投资款着实定   名目公司（太子湾/林下）总投资款＝名目公司总投资款×基础设施名目（太子湾/林下） 运行评估值÷基础设施名目总运行评估值。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   其中：   “名目公司总投资款”为基础设施基金的最终召募规模扣减需预留的全部用度和税费后 的金额，其中，需预留的全部用度和税费包括但不限于基础设施基金层面、专项经营层面、 SPV 公司层面、名目公司层面需预留款项，含 SPV 公司投资联系印花税、SPV 公司股权转让 价款及联系税费、名目公司股权转让受让方应支付的印花税、预留划款联系用度、名目公司 备用款项等联系用度共计 250 万元。即：名目公司总投资款＝基础设施基金的最终召募规模 ?预留的全部用度和税费（即 250 万元）。   基础设施名目（太子湾）运行评估值、基础设施名目（林下）运行评估值分别为基础设 施基金询价刊行前评估机构谢忱梁行以 100%收益法评估的林下名目和太子湾名目于评估基 准日 2024 年 6 月 30 日的商场价值，分别为东说念主民币 78,300 万元和东说念主民币 46,300 万元。基础 设施名目总运行评估价值为基础设施名目（林下）运行评估值和基础设施名目（太子湾）初 始评估值的总额，即东说念主民币 124,600 万元。   B. 债权送还价款（太子湾/林下）着实定   名目公司（太子湾）的债权送还价款由名目公司对招商蛇口、招商公寓的其他应付款共 同组成。债权送还价款（太子湾）＝14,217.02 万元。   名目公司（林下）的债权送还价款由名目公司对招商公寓的其他应付款组成。债权送还 价款（林下）＝21,317.73 万元。   C. 调养价款（太子湾/林下）着实定   为确定名目公司（太子湾/林下）的调养价款，按照交割审计安排的约定，以交割日前 一日（以下简称“订价基准日”）对名目公司（太子湾/林下）进行专项审计（以下简称“交 割审计”），并以交割审计所确定的资产欠债表科目金额计较调养价款。   调养价款＝（流动资产?其他流动资产中的待抵扣进项税额）?（欠债总额?债权送还 价款?递延所得税欠债）   在受让场合转让方支付结束第一期转让价款后 1 个职业日内，转让方与受让方应当就项 目公司结果订价基准日的资产欠债等财务情况共同聘用具有相应专科天资的审计机构进行        招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 专项交割审计，以交割审计中所列各项财务数据金额确定调养价款，进而根据股权转让价款 的计较公式确定股权转让价款（以下简称“经交割审计阐述的股权转让价款”）。专项交割审 计费由转让方承担。    A．受让方应在《名目公司股权转让协议》第 4 条第 1 款约定的第一期转让价款支付条 件全部成就且无间得志的前提下，于第一期转让价款支付条件全部成就后 5 个职业日内向转 让方支付第一期转让价款（以下简称“第一期转让价款”）                          ：    第一期转让价款＝（名目公司（太子湾/林下）总投资款?债权送还价款（太子湾/林下）） ×90%    B．专项经营应于第一期转让价款支付结束后的 1 个职业日内，按照《名目公司告贷协 议》联系约定向名目公司（太子湾/林下）提供用于送还主义债权（太子湾/林下）的告贷， 并由名目公司（太子湾/林下）向转让方送还主义债权（太子湾/林下）。    C．受让方应在《名目公司股权转让协议》第 4 条第 2 款约定的第二期转让价款支付条 件全部成就且无间得志的前提下，于第二期转让价款支付条件全部成就后 5 个职业日内向转 让方支付第二期转让价款（以下简称“第二期转让价款”）                          。    第二期转让价款＝经交割审计阐述的股权转让价款?第一期转让价款金额。    D．当调养价款大于零时，转让方和受让方可根据受让方从名目公司赢得的分成款或其 他正当资金的实验情况另行友好协商支付时间，且转让方承诺受让方不因此被转让方根究任 何样子的毁约责任。    E.若经交割审计阐述的股权转让价款金额低于第一期转让价款的，则第二期转让价款无 需支付，且转让方应在股权转让价款确定后 5 个职业日内向受让方退还已支付的第一期转让 价款与经交割审计阐述的股权转让价款之间的差额。    基金管理东说念主将在交割审计完成后实时败露交割审计申报、购买基础设施名目实验支付的 对价、购买的基础设施名目的资产和欠债情况、交割日后尚需以基金财产向原始权益东说念主支付 或者收取与本次资产交易联系的价款情况。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   转让方确保名目公司在不晚于交割日后 10 个职业日内，向当地商场监督管理局提交股 权变更登记所需的全部请求贵府，并于交割日后 60 个职业日内完成工商股权变更登记，受 让方应积极赐与配合。   （1）基金管理东说念主及经营管理东说念主根据基金和资产缓助专项经营联系文献的约定，承担资 产管理责任。基金管理东说念主主动运营管理基础设施名目，以获取基础设施名目房钱、收费等稳 定现款流及基础设施资产升值为主要目的，并将 90%以上合并后基金年度可供分配金额向 基金份额持有东说念主进行分成，每年不得少于 1 次。经营管理东说念主执行基金管理东说念主（代表基金的利 益）四肢资产缓助证券单一持有东说念主的决定；   （2）招商基金（代表基础设施基金）根据《指引》等适用律例端正，聘任招商伊敦担 任基础设施名目运营管理机构并相应签署《运营管理协议》，由运营管理机构为基础设施项 目提供资产管理服务。   （3）兴业银行受托担任基金和资产缓助专项经营的托管东说念主（                             “基金托管东说念主”与“经营托 管东说念主”）以及名目公司账户的监督东说念主，主要负责守旧基金财产、权属文献；监督重要资金账 户及资金流向；监督、复核基金管理东说念主的投资运作、收益分配、信息败露及保障购买情况等； 监督名目公司运营收入、支拨及借存款项资金安排等。 （三）基础设施基金拟持有首期资产缓助证券的联系情况   本专项经营的资产缓助证券仅设立单一类别。资产缓助证券代表其持有东说念主享有的专项计 划资产中不可分割的权益，包括但不限于根据《资产缓助证券认购协议与风险揭示书》和《标 准条件》的约定接受专项经渔利益分配的权利。   （1）资产缓助证券称呼   招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营资产缓助证券。   （2）经营管理东说念主   招商钞票资产管理有限公司。   （3）规模   资产缓助证券主义发售规模根据基础设施基金的询价刊行结果，由经营管理东说念主和基金管 理东说念主共同出具书面阐述函的方式赐与确定，具体以经营管理东说念主和基金管理东说念主届时共同出具的 书面阐述函中阐述的金额为准。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （4）刊行方式   面值刊行。   （5）资产缓助证券面值   每份资产缓助证券面值为 100 元。   （6）产品期限   自专项经营设立日（含该日）起至专项经营法定到期日止（含该日）。专项经营法定到 期日不一定是资产缓助证券的实验到期日，资产缓助证券的资金将可能于专项经营法定到期 日前支付结束。   （7）预期到期日   资产缓助证券的预期到期日为 2074 年 12 月 31 日，资产缓助证券的预期到期日可经资 产缓助证券持有东说念主大会决议延长。但资产缓助证券可根据《圭臬条件》的约定提前间隔。   （8）浮动收益   资产缓助证券持有东说念主有权根据《圭臬条件》的约定取得浮动收益。   （9）偿付方式   在每个普通分配兑付日、处置分配兑付日、间隔分配兑付日、计帐分配兑付日按照《标 准条件》的约定偿付资产缓助证券的投资收益。   （10）权益登记日   收益分配的权益登记日为每个兑付日前的第 1 个职业日。权益登记日日终在登记托管机 构登记在册的资产缓助证券持有东说念主有权于该兑付日取得资产缓助证券的利益。   （1）专项经营资产的组成   专项经营资产包括但不限于以下资产： 资产过火任何权利、权益或收益，包括但不限于基础资产、专项经营资产及格投资而产生的 投资收益、因持有标的资产而产生的收益、处置收入等； 分或其他情形而取得财产。   专项经营依据《经营说明书》及《圭臬条件》间隔以前，资产缓助证券持有东说念主不得要求 分割专项经营资产或在其他资产缓助证券持有东说念主转让资产缓助证券时主张优先购买权，不得 要求专项经营收购资产缓助证券，但专项经营文献另有约定的除外。   （2）专项经营资金的运用    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   A.经营管理东说念主（代表专项经营）应根据 SPV 公司股权转让协议的约定，在 SPV 公司股权 转让协议约定的转让价款支付日，向专项经营托管银行发出划款指示，指示专项经营托管银 行将专项经营资金按约定划拨至招商钞票指定的账户，用于购买 SPV 公司 100%股权。   B.经营管理东说念主（代表专项经营）购买招商钞票持有的 SPV 公司 100%股权后，即成为 SPV 公司的独一股东，应根据 SPV 公司投资协议及 SPV 公司告贷协议的约定，向 SPV 公司进行投 资并披发股东告贷。   C.SPV 公司收到经营管理东说念主（代表专项经营）支付的投资款和披发的告贷后，应根据项 目公司股权转让协议的约定向原始权益东说念主支付股权转让款用于购买名目公司 100%股权。   D.经营管理东说念主（代表专项经营）应根据名目公司告贷协议的约定，向名目公司披发名目 公司告贷协议约定的告贷资金。经营管理东说念主应向专项经营托管银行发出划款指示，指示专项 经营托管银行将专项经营资金根据名目公司告贷协议约定的名目公司的告贷金额划拨至项 目公司账户。   E.名目公司股东变更为 SPV 公司后，SPV 公司与名目公司应按照接收合并协议的约定实 现名目公司接收合并 SPV 公司、刊出 SPV 公司，经营管理东说念主（代表专项经营）成为持有名目 公司 100%股权的股东，SPV 公司在 SPV 公司告贷协议项下的权利义务由名目公司连接。   在《圭臬条件》允许的范围内，经营管理东说念主不错将专项经营账户中的资金进行及格投资。 专项经营托管银行根据经营管理东说念主的划款指示调拨资金。及格投资必须在专项经营托管账户 进行。经营管理东说念主有权要求并指示专项经营托管银行进行及格投资。   （3）专项经营资产的贬责限制 经营托管银行过火他业务参与东说念主的固有财产及前述主体管理、托管的其他资产。 照章破除或者宣告歇业等原因进行计帐的，专项经营资产不属于其计帐财产。 划管理东说念主、专项经营托管银行、资产缓助证券持有东说念主过火他业务参与机构的固有财产产生的 债务相互抵销。经营管理东说念主管理、运用和贬责不同专项经营资产所产生的债权债务，不得相 互抵销。 被贬责。   （1）专项经营设立   若资产缓助证券认购东说念主的认购资金总额（不含专项经营认购期间认购资金产生的利息） 达到资产缓助证券主义发售规模，专项经营认购期间间隔，管束帐师事务所进行验资并出具   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 验资申报后，经营管理东说念主布告专项经营设立，经营管理东说念主将赐与确定的资产缓助证券规模书 面文书资产缓助证券认购东说念主和专项经营托管银行，同期将专项经营召募资金（不包括利息） 全部划转至已开立的专项经营账户。   （2）专项经营的间隔与计帐 或辞任而间隔；资产缓助证券持有东说念主的继任主体或指定受益东说念主以及继任经营管理东说念主承担并享 有《圭臬条件》的相应权利义务。   A.专项经营被法院或仲裁机构照章破除、被认定为无效或被裁决间隔；   B.专项经营设立日后 60 个职业日尚未按照 SPV 公司股权转让协议、SPV 公司投资协议 及名目公司股权转让协议等协议约定完成对基础资产的投资；   C.发生失火、不可抗力事件（如地震、政府征收等），使基础设施名目的运行情况或产 生现款流的智商发生重要不利变化，资产缓助证券持有东说念主大会决定间隔专项经营；   D.专项经营资产全部分配结束；   E.专项经营资产全部完结处置，并完成终末一次处置分配；   F.专项经营目的无法完结；   G.法定到期日届至；   H.由于法律的修改或变更导致络续进行专项经营将成为分歧法，资产缓助证券持有东说念主大 会决议间隔专项经营；   I.中国法律或者中国证监会端正的其他情形。   专项经营存续期间，经营管理东说念主应按照《圭臬条件》和《经营说明书》和其他专项经营 文献的约定以及《管理端正》等联系法律的端正向资产缓助证券持有东说念主进行信息败露。   （1）《圭臬条件》   《圭臬条件》指经营管理东说念主为表率专项经营的设立和运作，根据《证券公司及基金管理 公司子公司资产证券化业务管理端正》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信 息败露指引》过火他联系端正制订的专项经营圭臬条件。就本基金拟以运行召募资金投资的 专项经营而言，《圭臬条件》是指经营管理东说念主为表率专项经营的设立和运作而制作的《招商 钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营圭臬条件》过火任何有用修改或补充，由资产 缓助证券管理东说念主签订，明确专项经营的资产缓助证券管理东说念主与资产缓助证券持有东说念主之间的权 利与义务关系。   （2）《认购协议》    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   《认购协议》指《招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营资产缓助证券认购 协议》，及四肢其附件的《招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营风险揭示书》， 由经营管理东说念主与认购东说念主就刊行和认购资产缓助证券事宜作念出约定，并向资产缓助证券投资者 陈述投资风险。   （3）《专项经营托管协议》   经营管理东说念主根据《圭臬条件》过火他专项经营文献的端正，就专项经营资产托劳动宜拟 与专项经营托管银行签署《招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营托管协议》。 经营管理东说念主根据《专项经营托管协议》的端正，寄托专项经营托管银行动专项经营提供托管 服务。《专项经营托管协议》明确约定了专项经营托管银行的寄托及托劳动项、经营管理东说念主 和专项经营托管银行的陈说和保证、经营管理东说念主和专项经营托管银行的权利和义务、与专项 经营联系的账户的开立和管理、划款指示的发送、阐述和执行、资金的守旧和运用、专项计 划的管帐核算、信息败露及联系申报、专项经营托管银行和经营管理东说念主之间的业务监督、专 项经营托管银行的辞任、专项经营托管银行的奉命和经营管理东说念主的更换、专项经营用度和税 收、协议间隔、毁约责任、不可抗力、守密义务、法律适用和争议贬责等事项。   （4）《SPV 公司股权转让协议》   《SPV 公司股权转让协议》指经营管理东说念主（代表专项经营）与招商钞票资产管理有限公 司就收购 SPV 公司 100%的股权所签订的《SPV 公司股权转让协议》，以及对该协议的任何有 效修改或补充。《SPV 公司股权转让协议》约定了界说，股权转让与交易身手，转让价款及 支付，陈说、保证及承诺，经营管理东说念主的更换，专项经营设立失败，毁约责任，不可抗力， 守密义务，法律适用和争议贬责过火他等事项。《SPV 公司股权转让协议》共有 2 份，分别 对应 SPV（林下）、SPV（太子湾）的股权转让事宜。   （5）《SPV 公司投资协议》   《SPV 公司投资协议》指经营管理东说念主（代表专项经营）与 SPV 公司就专项经营向 SPV 公 司进行投资事宜所签署的《SPV 公司投资协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。                                         《SPV 公司投资协议》约定了界说，本次投资，投资款的支付，两边的陈说与保证，毁约及提前终 止，法律适用与争议贬责，不可抗力，文书与投递，奏效过火他等事项。《SPV 公司投资协 议》共有 2 份，分别对应 SPV（林下）、SPV（太子湾）的投资事宜。   （6）《SPV 公司告贷协议》   《SPV 公司告贷协议》指经营管理东说念主（代表专项经营）与 SPV 公司就经营管理东说念主（代表 专项经营）向 SPV 公司提供股东告贷事宜所签署的《SPV 公司告贷协议》，以及对该协议的 任何有用修改或补充。《SPV 公司告贷协议》约定了界说，告贷币种和金额，告贷用途，借 款期限，告贷利率及利息，告贷的披发，告贷的偿还，两边的权利和义务，毁约责任，适用 法律及争议贬责，文书与投递过火他等事宜。《SPV 公司告贷协议》共有 2 份，分别对应 SPV （林下）、SPV（太子湾）的股东告贷事宜。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （7）《SPV 公司监管协议》   《SPV 公司监管协议》指由基金管理东说念主、经营管理东说念主（代表专项经营）、监管银行与相 应 SPV 公司签署的、对于对相应 SPV 公司监管账户进行监管的联系协议过火任何有用修改或 补充的单称或统称。《SPV 监管协议》约定了界说，监管账户的开立与管理，监管账户内资 金的监管，监管用度，业务监督，监管银行的变更，陈说与保证，监管期限和协议间隔，通 知和投递，守密，协议的奏效、变更妥协除，毁约责任，法律适用和争议贬责方式，不可抗 力，其他事项等事宜。《SPV 公司监管协议》共有 2 份，分别对应 SPV（林下）、SPV（太子 湾）的账户监劳动宜。   （8）《名目公司监管协议》   《名目公司监管协议》指由基金管理东说念主（代表基础设施基金）、经营管理东说念主（代表专项 经营）、监管银行与相应名目公司签署的、对于对相应名目公司监管账户进行监管的联系协 议过火任何有用修改或补充的单称或统称。《名目公司监管协议》约定了界说，监管银行的 天资，监管银行的委任，基金管理东说念主、经营管理东说念主和被监管东说念主的陈说和保证，监管银行的陈 述与保证，账户的开立与管理，监管内容及方式，监管账户资金的运用，监管费，账户查对， 业务监督，监管银行的奉命，协议的奏效及间隔，毁约责任，不可抗力，守密义务，法律适 用及争议贬责，其他事项等事宜。   （9）《名目公司股权转让协议》   《名目公司股权转让协议》指名目公司股权转让方与 SPV 公司等联系方就名目公司股权 转让事宜所签署的《名目公司股权转让协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。《项 目公司股权转让协议》约定了界说，股权转让与交易身手，转让价款订价及支付、转让价款 支付条件，过渡期安排，陈说与保证，毁约及提前间隔，其他等事宜。   （10）《名目公司告贷协议》   《名目公司告贷协议》指经营管理东说念主（代表专项经营）与名目公司就经营管理东说念主（代表 专项经营）向名目公司提供告贷事宜签署的《名目公司告贷协议》，以及对该协议的任何有 效修改或补充。《名目公司告贷协议》约定了界说，告贷币种和金额，告贷用途，告贷期限， 告贷利率及利息，告贷的披发，告贷的偿还，两边的权利和义务，毁约责任，适用法律及争 议贬责，文书与投递过火他等事宜。   （11）《运营管理协议》   《运营管理协议》指基金管理东说念主、经营管理东说念主、名目公司与基础设施名目运营方过火他 联系方（如有）就寄托基础设施名目运营方对基础设施名目进交运营管理事宜签署的基础设 施名目运营管理协议过火任何有用修改或补充。《运营管理协议》约定了界说与释义，协议 签订的目的、依据和原则，基础设施名目概况，寄托运营管理期限，寄托运营管理原则，服 求实施要求，运营管理服务的寄托事项，运营管理服务的协助事项，预算管理机制，事项审 批机制，资金及财务管理，钤记与证顾问理，物业日常管理监督，运营管理机构的服务与管    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 理费，申报与考核，名目公司治理，管理监督，陈说与保证，权利和义务，基础设施名目运 营方的解聘，毁约责任和合同间隔，不可抗力，守密，争议贬责，文书和投递，奏效等事项。 （四）SPV 联系情况   专项经营设立前，招商钞票于深圳市南山区全资设立两家有限责任公司，均为招商钞票 全资子公司，分别为 SPV（太子湾）和 SPV（林下），均按照《公司法》、当代企业轨制、 《指引》等文献要求制订轨则；并建立股东、董事、监事、高级管理东说念主员、财务负责东说念主的法 东说念主治理结构。SPV（太子湾）和 SPV（林下）的运行注册老本为 10 万元，由招商钞票自有资 金出资。专项经营设立后，招商钞票将 SPV（太子湾）和 SPV（林下）分别以 10 万元的交易 对价转让予专项经营。   在本基金的交易架构中（齐全身手见本招募说明书“三、基础设施基金合座架构”之“（二） 基础设施基金的资产重组决策和交易安排”），专项经营将向 SPV 增资、披发股东告贷，用 于支付 SPV 在《名目公司股权转让协议》项下应支付的股权转让价款、股权交割触及到的相 关税费等款项，后续名目公司将接收合并 SPV 并继承 SPV 对专项经营的股东告贷。通过交易 安排，不错充分优假名目公司老本结构，合适税收端正要求的股东告贷利息不错在名目公司 计较企业所得税时进行税前扣除。   在本基金的交易架构中（齐全身手见本招募说明书“三、基础设施基金合座架构”之“（二） 基础设施基金的资产重组决策和交易安排”），SPV（太子湾）和 SPV（林下）将被名目公 司（太子湾）和名目公司（林下）接收合并，完成接收合并后，SPV（太子湾）和 SPV（林 下）刊出，名目公司络续存续并承继 SPV（太子湾）和 SPV（林下）的全部资产（解雇目公 司股权外）和欠债。名目公司和 SPV 的接收合并已于 2024 年 12 月 20 日完成，SPV（太子湾） 和 SPV（林下）均已刊出。   若接收合并无法按期完成或最终无法完成，SPV 将无法在既定的交易安排下完成刊出， 名目公司无法继承 SPV 对专项经营的股东告贷，对应的股东告贷利息将无法在名目公司计较 企业所得税时进行税前扣除，进而可能影响本基金的收益水平。   咫尺法律律例并未明确限制或禁止子公司接收合并母公司的公司合并方式，根据基金管 理东说念主的公开信息检索，基础设施基金项下的接收合并交易安排在深圳市范围内已有既往得胜 案例。基金管理东说念主和资产缓助证券管理东说念主将与深圳市联系工商登记部门、税务部门保持密切 换取，尽快推动接收合并交易安排的完成并完结 SPV 刊出。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      原始权益东说念主已出具《深圳市招商公寓发展有限公司对于接收合并事宜的承诺函》，作如 下承诺，“若名目公司股权交割日早于 2025 年 1 月 1 日，则招商公寓将对就名目公司自交 割日起至 2024 年 12 月 31 日止期间所产生的企业所得税，向基础设施基金赐与等额补偿”。 极点情况下，如出现接收合并无法完成导致 SPV 无法刊出的，SPV（太子湾）和 SPV（林下）、 名目公司（太子湾）和名目公司（林下）将同期存续，并按照《公司法》等法律律例及各自 公司轨则的端正进行公司治理。由于两个 SPV 是专项经营的 100%持股子公司，两个名目公 司分别是两个 SPV 的 100%持股子公司，且本基金持有专项经营的全部资产缓助证券份额， 最终由基金管理东说念主仍然不错根据基金合同及联系协议约定径直或转折期骗名目公司股东权 利，SPV 公司/名目公司的法定代表东说念主、董事、总司理、监事、财务负责东说念主由基金管理东说念主通 过专项经营管理东说念主（四肢 SPV 公司股东）/基金管理东说念主拜托，确保基金管理东说念主对各层的决策 权。此外，在本基金的交易架构中，专项经营将分别向名目公司（太子湾）和名目公司（林 下）披发告贷以偿还其关联方其他应付款，若接收合并无法完成，专项经营仍然存在对名目 公司的告贷债权，告贷利息在税收端正范围内的部分不错在名目公司进行税前扣除。基金管 理东说念主将无间优假名目公司老本结构，尽可能减少极点情况对投资者收益产生的影响。 （五）名目公司联系情况      本基金通过资产缓助专项经营等特殊目的载体受让名目公司股权前，两家名目公司基本 情况如下表所示：                      图表 3-7 名目公司基本信息                         名目公司（太子湾） 企业称呼         太子湾乐宜置业（深圳）有限公司 长入社会信用代码     91440300359950010H 法定代表东说念主        王征              深圳市南山区招商街说念沿山社区龟山路 8 号明华国际会议中心 C、B 座 住所              C-601 成立日历         2016 年 1 月 27 日 注册老本         东说念主民币 14,720 万元 企业类型         有限责任公司（法东说念主独资） 经营范围         一般经营名目是：房屋租赁；为货仓提供管理服务；物业管理；家私、      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）              电器出租及上门重视；健身服务；会议服务。（以上不触及外商投资特              别管理措施端正的名目，法律、行政律例、国务院决定例定在登记前须              经批准的名目除外，限制的名目须取得许可后方可经营）；住房租赁。              （除照章须经批准的名目外，凭营业执照照章自主开展经营行径），许              可经营名目是：提供住宿服务；为生动车提供停放服务；餐饮服务。                          名目公司（林下） 企业称呼         深圳市林下住房租赁有限公司 长入社会信用代码     91440300MADQH9CN62 法定代表东说念主        郑国毅              深圳市南山区招商街说念沿山社区南山区蛇口工业八路 303 招商桃花坛六 住所              期（壹栈山前）4 栋 2802 成立日历         2024 年 6 月 27 日 注册老本         东说念主民币 500 万元 企业类型         有限责任公司（法东说念主独资）              一般经营名目是：住房租赁；手艺服务、手艺开发、手艺征询、手艺交              流、手艺转让、手艺推广；非居住房地产租赁；企业管理征询；创业空              间服务；餐饮管理；征询规划服务；社会经济征询服务；信息征询服务              （不含许可类信息征询服务）；信息手艺征询服务；企业形象规划；市              场营销规划；会议及展览服务；名目规划与公关服务；数据处理服务； 经营范围         日用百货销售；票务代理服务；告白设想、代理；告鹤发布；洗烫服务；              产品装置和维修服务；居民日常生活服务；泊车场服务；办公服务；物              业管理；食物销售（仅销售预包装食物）。（除照章须经批准的名目外，              凭营业执照照章自主开展经营行径），许可经营名目是：食物销售。（依              法须经批准的名目，经联系部门批准后方可开展经营行径，具体经营项              目以联系部门批准文献大概可证件为准）      结果本招募说明书更新出具之日，两家名目公司基本情况如下表所示：                     图表 3-8 名目公司基本信息                         名目公司（太子湾） 企业称呼         太子湾乐宜置业（深圳）有限公司 长入社会信用代码     91440300359950010H 法定代表东说念主        任吉伟      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）              深圳市南山区招商街说念沿山社区龟山路 8 号明华国际会议中心 C、B 座 住所              C-601 成立日历         2016 年 1 月 27 日 注册老本         东说念主民币 16,887.7582 万元 企业类型         有限责任公司（法东说念主独资）              一般经营名目是：房屋租赁；为货仓提供管理服务；物业管理；家私、              电器出租及上门重视；健身服务；会议服务。（以上不触及外商投资特              别管理措施端正的名目，法律、行政律例、国务院决定例定在登记前须 经营范围              经批准的名目除外，限制的名目须取得许可后方可经营）；住房租赁。              （除照章须经批准的名目外，凭营业执照照章自主开展经营行径），许              可经营名目是：提供住宿服务；为生动车提供停放服务；餐饮服务。                          名目公司（林下） 企业称呼         深圳市林下住房租赁有限公司 长入社会信用代码     91440300MADQH9CN62 法定代表东说念主        任吉伟              深圳市南山区招商街说念沿山社区南山区蛇口工业八路 303 招商桃花坛六 住所              期（壹栈山前）4 栋 2802 成立日历         2024 年 6 月 27 日 注册老本         东说念主民币 28,598.9085 万元 企业类型         有限责任公司（法东说念主独资）              一般经营名目是：住房租赁；手艺服务、手艺开发、手艺征询、手艺交              流、手艺转让、手艺推广；非居住房地产租赁；企业管理征询；创业空              间服务；餐饮管理；征询规划服务；社会经济征询服务；信息征询服务              （不含许可类信息征询服务）；信息手艺征询服务；企业形象规划；市              场营销规划；会议及展览服务；名目规划与公关服务；数据处理服务； 经营范围         日用百货销售；票务代理服务；告白设想、代理；告鹤发布；洗烫服务；              产品装置和维修服务；居民日常生活服务；泊车场服务；办公服务；物              业管理；食物销售（仅销售预包装食物）。（除照章须经批准的名目外，              凭营业执照照章自主开展经营行径），许可经营名目是：食物销售。（依              法须经批准的名目，经联系部门批准后方可开展经营行径，具体经营项              目以联系部门批准文献大概可证件为准）    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   本基金通过资产缓助专项经营等特殊目的载体受让名目公司股权前，2 个名目公司股权 结构如下：                        图表 3-9 名目公司股权结构图                        招商局蛇口工业区控股股份有限公司                          深圳市招商公寓发展有限公司         深圳市林下住房租赁有限公司                 太子湾乐宜置业（深圳）有限公司                 林下名目                       太子湾名目   根据交易安排，在本基金刊行设立时，招商公寓分别将其持有的名目公司（太子湾）和 名目公司（林下）股权转让予经营管理东说念主（代表专项经营）全资持有的 SPV（太子湾）和 SPV （林下）。名目公司股权转让完成后，基金管理东说念主（代表基础设施基金）和经营管理东说念主（代 表专项经营）将通过 SPV（太子湾）和 SPV（林下）转折持有名目公司 100%的股权。名目公 司接收合并 SPV 完成后，SPV 刊出，名目公司存续，基金管理东说念主（代表基础设施基金）通过 经营管理东说念主（代表专项经营）转折持有名目公司 100%的股权。   结果本招募说明书更新出具之日，2 个名目公司股权结构如下：                        图表 3-10 名目公司股权结构图                   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金         招商钞票资产管理有限公司（代表招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营）         深圳市林下住房租赁有限公司                 太子湾乐宜置业（深圳）有限公司                 林下名目                       太子湾名目      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      （1）名目公司（太子湾） 表东说念主为 CHENGDA YAN； YAN 变更为何飞； 更为聂早晨； 变更为张敏； 变更为唐娟； 变更为王征。 商公寓。名目公司（太子湾）发生商场主体类型变更，由有限责任公司（台港澳法东说念主独资） 变更为有限责任公司（法东说念主独资）。名目公司（太子湾）发生注册老本变更，由 16,000 万港 元变更为东说念主民币 14,720 万元。      结果尽调基准日，招商公寓为名目公司（太子湾）独一出资股东，具体出资情况如下：                       图表 3-11 股东及出资情况 序号             股东称呼                认缴出资额         持股比例      出资方式               所有这个词                 东说念主民币 14,720 万元   100.00%    -      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      结果尽调基准日，名目公司（太子湾）股权结构图如下：               图表 3-12 名目公司（太子湾）股权结构图                     招商局蛇口工业区控股股份有限公司                       深圳市招商公寓发展有限公司                     太子湾乐宜置业（深圳）有限公司                           太子湾名目      结果尽调基准日，名目公司（太子湾）的独一股东为招商公寓。招商公寓的控股股东为 招商创业，持股比例 60%；招商公寓转折控股股东为招商蛇口，实验按捺东说念主为招商局集团。      结果尽调基准日，乐宜国际已将名目公司（太子湾）股权全部转让至原始权益东说念主招商公 寓。乐宜国际于 2024 年 6 月 21 日与原始权益东说念主招商公寓签署了《股权转让协议》，约定将 名目公司（太子湾）100%的股权转让至原始权益东说念主名下。根据名目公司（太子湾）提供的资 料并经核查，结果 2024 年 7 月 26 日，乐宜国际将其持有的名目公司（太子湾）100%股权转 让给招商公寓，招商公寓正当持有名目公司（太子湾）100%股权，名目公司（太子湾）由外 商投资企业变更为内资企业，注册老本由 16,000 万港元变更为 14,720 万元东说念主民币。就此， 深圳市商场监督管理局于 2024 年 7 月 26 日向名目公司（太子湾）换发了营业执照。      结果本招募说明书更新出具之日，名目公司（太子湾）的股东已变更为招商钞票资产管 理有限公司（代表招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营），招商钞票资产管理 有限公司（代表招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营）为名目公司（太子湾） 当前独一出资股东，具体出资情况如下：                    图表 3-13 股东及出资情况 序号          股东称呼                  认缴出资额          持股比例      出资方式        招商钞票资产管理有限公司            东说念主民币 16,887.7582       （代表招商钞票招商蛇口租赁                    万元    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）     住房 1 号资产缓助专项经营）                               东说念主民币 16,887.7582           所有这个词                                    100.00%   -                                       万元   结果本招募说明书更新出具之日，名目公司（太子湾）股权结构图如下：             图表 3-14 名目公司（太子湾）股权结构图                招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金        招商钞票资产管理有限公司（代表招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营）                     太子湾乐宜置业（深圳）有限公司                         太子湾名目   （2）名目公司（林下） 司对于深圳市桃花坛置业有限公司分立、存续公司减少注册老本的决定》，同意桃花坛置业 以 2023 年 1 月 31 日为分立基准日，以派生分立的样子分立为桃花坛置业（存续公司）及深 圳市林下住房租赁有限公司。 限公司对于分立、存续公司减少注册老本的公告》，向桃花坛置业债权东说念主公告了桃花坛置业 拟进行派生分立及减少注册老本等联系事宜。 圳市桃花坛置业有限公司分立协议》。同日，名目公司（林下）于深圳市南山区完成工商设 立，公司称呼为深圳市林下住房租赁有限公司，注册老本 500 万元东说念主民币，法定代表东说念主为郑 国毅。林下名目的房屋统统权东说念主及相应的地皮使用权东说念主为名目公司（林下），桃花坛置业已 将林下名目过火他联系联资产、欠债、东说念主员一并分立至名目公司（林下）。   结果尽调基准日，招商公寓为名目公司（林下）独一出资股东，具体出资情况如下：      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                      图表 3-15 股东及出资情况 序号          股东称呼            认缴出资额             持股比例       出资方式       深圳市招商公寓发展有限                 公司           所有这个词              500 万元东说念主民币           100.00%     -      结果尽调基准日，名目公司（林下）股权结构图如下：                  图表 3-16 名目公司（林下）股权结构图                      招商局蛇口工业区控股股份有限公司                       深圳市招商公寓发展有限公司                       深圳市林下住房租赁有限公司                            林下名目      结果尽调基准日，名目公司（林下）的独一股东为招商公寓，招商公寓的控股股东为招 商创业，持股比例 60%；招商公寓转折控股股东为招商蛇口，实验按捺东说念主为招商局集团。      结果本招募说明书更新出具之日，名目公司（林下）的股东已变更为招商钞票资产管理 有限公司（代表招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营），招商钞票资产管理有 限公司（代表招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营）为名目公司（林下）当前 独一出资股东，具体出资情况如下：                      图表 3-17 股东及出资情况 序号          股东称呼            认缴出资额             持股比例       出资方式       招商钞票资产管理有限公                               东说念主民币       口租赁住房 1 号资产缓助   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）        专项经营）        所有这个词                             100.00%   -                          东说念主民币 结果本招募说明书更新出具之日，名目公司（林下）股权结构图如下：             图表 3-18 名目公司（林下）股权结构图             招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金      招商钞票资产管理有限公司（代表招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营）                   深圳市林下住房租赁有限公司                       林下名目   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                 四、基础设施基金治理 （一）基金合座治理架构概述   基础设施基金给与“公募基金+基础设施资产缓助证券”的产品结构。基金管理东说念主（代 表基金的利益）通过资产缓助证券和名目公司取得基础设施名目皆备统统权或经营权利。   基金层面，通过基金合同约定基金份额持有东说念主大会的决策权限与议事王法、基金合同当 事东说念主的权利义务等。此外，基金管理东说念主里面设立基础设施证券投资基金投资管理决策委员会 （以下简称“REITs 投决会”）负责对基础设施基金重要事项的审批决策。   专项经营层面，在基金管理东说念主（代表基金的利益）四肢单一基础设施资产缓助证券持有 东说念主期间内，经营管理东说念主根据《专项经营圭臬条件》的约定按照基金管理东说念主（代表基金的利益） 事前作出的专项经营径直决议或其他书面样子的指示，期骗及履行其四肢名目公司股东依据 名目公司轨则及/或中国法律端正所享有及承担的股东权利、权力及/或职责。 （二）基金份额持有东说念主大会   基金份额持有东说念主大会由基金份额持有东说念主组成，基金份额持有东说念主的正当授权代表有权代表 基金份额持有东说念主出席会议并表决。基金份额持有东说念主理有的每一基金份额领有对等的投票权。 基金份额持有东说念主大会不设立日常机构。若将来法律律例对基金份额持有东说念主大会另有端正的， 以届时有用的法律律例为准。   （1）当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有东说念主大会，法律律例、 基金合同和中国证监会另有端正的除外： 的除外。 过基金净资产 20％的基础设施名目或基础设施资产缓助证券购入或处置。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 杰出基金净资产 5％的关联交易。 基金管理东说念主收到提议当日的基金份额计较，下同）就磨灭事项书面要求召开基金份额持有东说念主 大会。 重要影响的其他事项，包括但不限于国度或当地有权机构出台联系端正、政策等饱读吹、倡导 基础设施名目减免房钱等情形（原始权益东说念主等通过联系安排使得房钱减免事项不影响基金份 额持有东说念主利益的除外），以过火他应当召开基金份额持有东说念主大会的事项。 东说念主大会的事项。   （2）在法律律例端正和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有东说念主利益无实质性 不利影响的前提下，以下情况可由基金管理东说念主和基金托管东说念主协商后修改或决定，不需召开基 金份额持有东说念主大会： 担的用度的收取。 同》进行修改。 等业务的王法。 的行动而解聘上述机构；但若因发生外部管理机构法定解聘情形之外的事项需解聘外部管理 机构的，应提交基金份额持有东说念主大会表决。 金合同》及联系文献进行的修改。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 变更。 金合同》当事东说念主权利义务关系发生重要变化。 基金托管东说念主协商一致并履行其他联系法度后，可间隔《基金合同》，不需召开基金份额持有 东说念主大会：   A.本基金通过全部专项经营持有的全部基础设施名目在《基金合同》期限届满前全部处 置，且一语气 6 个月未得胜购入新的基础设施名目的。   B.在基金合同奏效之日起 6 个月内招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营未 能设立或未能在联系主管部门完成备案。   C.本基金投资的全部专项经营发生相应专项经营文献中约定的事件导致全部专项经营 间隔且 6 个月内仍未能得胜认购其他专项经营的资产缓助证券。   D.本基金未能在基金合同奏效之日起 6 个月内得胜购入首个基础设施名目。   E.本基金投资的全部基础设施名目出现无法守旧正常、无间运营，难以再产生无间、稳 定现款流的情形时。 主体按捺的其他公司之间的接收合并； 基金管理东说念主、外部管理机构通过减免管理费，或者原始权益东说念主等通过协助请求联系部门采取 径直给予田户补贴的样子实施减免，或者原始权益东说念主自身过火关联主体或者其协助请求联系 部门就减免事宜给予名目公司补偿等缓释方式使得对应期间名目公司未发生因减免房钱的 政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明确适用于基 础设施基金的联系强制性法律律例、政策要求导致基础设施名目减免房钱的情形；   （3）因适用于本基金、联系资产缓助专项经营、基础设施资产、名目公司等的强制性 法律律例、政策要求发生变动的，可由基金管理东说念主和基金托管东说念主协商后作念出决定或修改，不 需召开基金份额持有东说念主大会，具体情形包括但不限于：      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      基金管理东说念主、基金托管东说念主、代表基金份额百分之十以上的基金份额持有东说念主以及基金合同 约定的其他主体，不错向基金份额持有东说念主大会忽视议案。      （1）除法律律例端正或《基金合同》另有约定外，基金份额持有东说念主大会由基金管理东说念主 召集。      （2）基金管理东说念主未按端正召集或不成召集时，由基金托管东说念主召集。      （3）基金托管东说念主觉得有必要召开基金份额持有东说念主大会的，应当向基金管理东说念主忽视书面 提议。基金管理东说念主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面见告基金托管 东说念主。基金管理东说念主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理东说念主决定不 召集或在端正时间内未能作出版面答复，基金托管东说念主仍觉得有必要召开的，应当由基金托管 东说念主自行召集，并自出具书面决定之日起 60 日内召开并见告基金管理东说念主，基金管理东说念主应当配 合。      （4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东说念主就磨灭事项书面要求召开基金 份额持有东说念主大会，应当向基金管理东说念主忽视书面提议。基金管理东说念主应当自收到书面提议之日起 理东说念主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理东说念主决定不召集或在规 定时间内未能作出版面答复，代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东说念主仍觉得有 必要召开的，应当向基金托管东说念主忽视书面提议。基金托管东说念主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面见告忽视提议的基金份额持有东说念主代表和基金管理东说念主；基金托管东说念主 决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开，并见告基金管理东说念主，基金管理东说念主应 当配合。      （5）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东说念主就磨灭事项要求召开基金份额 持有东说念主大会，而基金管理东说念主、基金托管东说念主都不召集或在端正时间内未能作出版面答复的，单 独或所有这个词代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东说念主有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监会备案。基金份额持有东说念主照章自行召集基金份额持有东说念主大会的，基金管理东说念主、 基金托管东说念主应当配合，不得阻碍、搅扰。      （6）基金份额持有东说念主会议的召集东说念主负责采用确定开会时间、地点、方式和权益登记日。      （1）召开基金份额持有东说念主大会，召集东说念主应于会议召开前 30 日，在端正媒介公告。基金 份额持有东说念主大融会知应至少载明以下内容：   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 投递时间和地点。   （2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集东说念主决定在会议文书中说明本 次基金份额持有东说念主大会所采取的具体通讯方式、寄托的公证机关过火连络方式和连络东说念主、表 决意见寄交的截止时间和收取方式。   （3）如召集东说念主为基金管理东说念主，还应另行书面文书基金托管东说念主到指定地点对表决意见的 计票进行监督；如召集东说念主为基金托管东说念主，则应另行书面文书基金管理东说念主到指定地点对表决意 见的计票进行监督；如召集东说念主为基金份额持有东说念主，则应另行书面文书基金管理东说念主和基金托管 东说念主到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理东说念主或基金托管东说念主拒不派代表对表决意见 的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效用。   （4）基金就扩募、名目购入或出售等重要事项召开基金份额持有东说念主大会的，联系信息 败露义务东说念主应当照章公告持有东说念主大会事项，败露联系重要事项的详细决策及法律意见书等文 件，决策内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易敌手方的基本情况、交易标的订价 方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等。   基金份额持有东说念主大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律律例、监管机构允许的 其他方式召开，会议的召开方式由会议召集东说念主确定。   （1）现场开会。由基金份额持有东说念主本东说念主出席或以代理投票授权寄托讲明拜托代表出席， 现场开会时基金管理东说念主和基金托管东说念主的授权代表应当列席基金份额持有东说念主大会，基金管理东说念主 或基金托管东说念主不派代表列席的，不影响表决效用。现场开会同期合适以下条件时，不错进行 基金份额持有东说念主大会议程： 的凭证及寄托东说念主的代理投票授权寄托讲明合适法律律例、《基金合同》和会议文书的端正， 况兼持有基金份额的凭证与基金管理东说念主理有的登记贵府相符。 额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。   若到会者在权益登记日代表的有用的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的 二分之一，召集东说念主不错在原公告的基金份额持有东说念主大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内， 就原定审议事项再行召集基金份额持有东说念主大会。再行召集的基金份额持有东说念主大会到会者在权 益登记日代表的有用的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三 分之一）。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （2）通讯开会。通讯开会系指基金份额持有东说念主将其对表决事项的投票以书面样子或会 议文书约定的其他方式在表决截止日以前投递至召集东说念主指定的地址。通讯开会应以书面方式 或会议文书约定的其他方式进行表决。   在同期合适以下条件时，通讯开会的方式视为有用： 示性公告，监管机构另有端正的除外。 东说念主）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集东说念主在基金托管东说念主（如果基金托管东说念主为 召集东说念主，则为基金管理东说念主）和公证机关的监督下按照会议文书端正的方式收取基金份额持有 东说念主的表决意见；基金托管东说念主或基金管理东说念主经文书不参加收取表决意见的，不影响表决效用。 基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；   若本东说念主径直出具表决意见或授权他东说念主代表出具表决意见基金份额持有东说念主所持有的基金 份额小于在权益登记日基金总份额的二分之一，召集东说念主不错在原公告的基金份额持有东说念主大会 召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项再行召集基金份额持有东说念主大会。再行 召集的基金份额持有东说念主大会应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有东说念主径直 出具表决意见或授权他东说念主代表出具表决意见。 的代理东说念主，同期提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理东说念主出具的寄托东说念主理有 基金份额的凭证及寄托东说念主的代理投票授权寄托讲明合适法律律例、《基金合同》和会议文书 的端正，并与基金登记机构记录相符。   （3）在法律律例或监管机构允许的情况下，经会议文书载明，基金份额持有东说念主也不错 给与汇集、电话或其他方式进行表决，或者给与汇集、电话或其他方式授权他东说念主代为出席会 议并表决。   （1）议事内容及提案权   议事内容为关系基金份额持有东说念主利益的重要事项，如决定间隔《基金合同》、更换基金 管理东说念主、更换基金托管东说念主、与其他基金合并（法律律例、基金合同和中国证监会另有端正的 除外）、法律律例及《基金合同》端正的其他事项以及会议召集东说念主觉得需提交基金份额持有 东说念主大会筹商的其他事项。   基金份额持有东说念主大会的召集东说念主发出召蚁合议的文书后，对原有提案的修改应当在基金份 额持有东说念主大会召开前实时公告。   基金份额持有东说念主大会不得对未事前公告的议事内容进行表决。   （2）议事法度    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   在现场开会的方式下，最先由大会主理东说念主按照下列第 7 条文定法度确定和公布监票东说念主， 然后由大会主理东说念主宣读提案，经筹商后进行表决，并形成大会决议。大会主理东说念主为基金管理 东说念主授权出席会议的代表，在基金管理东说念主授权代表未能主理大会的情况下，由基金托管东说念主授权 其出席会议的代表主理；如果基金管理东说念主授权代表和基金托管东说念主授权代表均未能主理大会， 则由出席大会的基金份额持有东说念主和代理东说念主所持表决权的 50%以上（含 50%）选举产生别称基 金份额持有东说念主四肢该次基金份额持有东说念主大会的主理东说念主。基金管理东说念主和基金托管东说念主拒不出席或 主理基金份额持有东说念主大会，不影响基金份额持有东说念主大会作出的决议的效用。   会议召集东说念主应当制作出席会议东说念主员的签名册。签名册载明参加会议东说念主员姓名（或单元名 称）、身份讲明文献号码、持有或代表有表决权的基金份额、寄托东说念主姓名（或单元称呼）和 连络方式等事项。   在通讯开会的情况下，最先由召集东说念主提前 30 日公布提案，在所文书的表决截止日历后   基金份额持有东说念主所持每份基金份额有一票表决权。基金份额持有东说念主与表决事项存在关联 关系的，应当规避表决，其所持份额不计入有表决权的基金份额总和。与外部管理机构存在 关联关系的基金份额持有东说念主就解聘、更换外部管理机构事项无需规避表决，中国证监会招供 的特殊情形除外。   基金份额持有东说念主大会决议分为一般决议和极度决议：   （1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有东说念主或其代理东说念主所持表决权的二 分之一以上（含二分之一）通过方为有用；除下列第（2）项所端正的须以极度决议通过事 项之外的其他事项均以一般决议的方式通过。   （2）极度决议，极度决议应当经参加大会的基金份额持有东说念主或其代理东说念主所持表决权的 三分之二以上（含三分之二）通过方可作念出。除法律律例、监管机构另有端正或基金合同另 有约定外，下述以极度决议通过方为有用：    一语气 12 个月内累计发生的金额占基金净资产 50%及以上的基础设施名目购入或出售；      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 基金对基础设施名目实施减免房钱决策(不影响基金份额持有东说念主利益的除外)。      基金按照端正或者基金合同约定就购入基础设施名目事项召开基金份额持有东说念主大会的， 联系信息败露义务东说念主应当按照《指引》端正公告持有东说念主大会事项，败露拟购入基础设施名目 事项的详细决策及法律意见书等文献。触及扩募的，还应当败露扩募发售价钱确定方式。      基金份额持有东说念主大会采取记名方式进行投票表决。      采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相背笔据讲明，不然提交合适会议通 知中端正的阐述投资者身份文献的表决视为有用出席的投资者，口头合适会议文书端正的表 决意见视为有用表决，表决意见暗昧不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决 意见的基金份额持有东说念主所代表的基金份额总和。      基金份额持有东说念主大会的各项提案或磨灭项提案内并排的各项议题应当分开审议、逐项表 决。      （1）现场开会 入手后布告在出席会议的基金份额持有东说念主和代理东说念主中选举两名基金份额持有东说念主代表与大会 召集东说念主授权的别称监督员共同担任监票东说念主；如大会由基金份额持有东说念主自行召集或大会天然由 基金管理东说念主或基金托管东说念主召集，关联词基金管理东说念主或基金托管东说念主未出席大会的，基金份额持有 东说念主大会的主理东说念主应当在会议入手后布告在出席会议的基金份额持有东说念主中选举三名基金份额 持有东说念主代表担任监票东说念主。基金管理东说念主或基金托管东说念主不出席大会的，不影响计票的效用。 果。 布表决结果后立即对所投票数要求进行再行盘点。监票东说念主应当进行再行盘点，再行盘点以一 次为限。再行盘点后，大会主理东说念主应当马上公布再行盘点结果。 响计票的效用。      （2）通讯开会      在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集东说念主授权的两名监督员在基金托管东说念主授权 代表（若由基金托管东说念主召集，则为基金管理东说念主授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关 对其计票过程赐与公证。基金管理东说念主或基金托管东说念主拒派代表对表决意见的计票进行监督的， 不影响计票和表决结果。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      基金份额持有东说念主大会的决议，召集东说念主应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。基金 份额持有东说念主大会的决议自表决通过之日起奏效。      基金份额持有东说念主大会决议自奏效之日起 2 日内按照法律律例和中国证监会联系端正的 要求在端正媒介上公告，监管部门另有要求除外。      基金管理东说念主、基金托管东说念主和基金份额持有东说念主应当执行奏效的基金份额持有东说念主大会的决议。 奏效的基金份额持有东说念主大会决议对全体基金份额持有东说念主、基金管理东说念主、基金托管东说念主均有敛迹 力。基金管理东说念主、基金托管东说念主依据基金份额持有东说念主大会奏效决议行事的结果由全体基金份额 持有东说念主承担。      以上对于基金份额持有东说念主大会召开事由、召开条件、议事法度、表决条件、汇集投票方 式等端正，但凡径直援用法律律例或监管王法的部分，如将来法律律例或监管王法修改导致 联系内容被取消或变更的，基金管理东说念主提前公告后，可径直对子系内容进行修改和调养，无 需召开基金份额持有东说念主大会审议。 （三）基金管理东说念主、基金托管东说念主的权利及义务 不限于：      （1）照章召募资金。      （2）自《基金合同》奏效之日起，根据法律律例和《基金合同》孤苦运用并管理基金 财产。      （3）依照《基金合同》收取基金管理费以及法律律例端正或中国证监会批准的其他费 用。      （4）依照联系端正期骗因基金财产投资于证券所产生的权利。      （5）销售基金份额。      （6）按照端正召集基金份额持有东说念主大会。      （7）依据《基金合同》及联系法律端正监督基金托管东说念主，如觉得基金托管东说念主违背了《基 金合同》及国度联系法律端正，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护基 金投资者的利益。      （8）在基金托管东说念主更换时，提名新的基金托管东说念主。      （9）采用、更换基金销售机构，对基金销售机构的联系行动进行监督和处理。      （10）担任或寄托其他合适条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并赢得《基 金合同》端正的用度。      （11）依据《基金合同》及联系法律端正决定基金收益的分配决策。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （12）在法律律例允许的前提下，为基金的利益照章为基金进行融资。   （13）以基金管理东说念主的口头，代表基金份额持有东说念主的利益期骗诉讼权利或者实施其他法 律行动。   （14）采用、更换讼师事务所、管帐师事务所、证券经纪商、资产评估机构、财务顾问人 或其他为基金提供服务的外部机构。   （15）在合适联系法律、律例的前提下，制订和调养联系基金认购、扩募和非交易过户 等业务王法。   （16）按照联系端正为基金的利益通过专项经营期骗对基础设施名目公司所享有的权利， 包括但不限于：决定名目公司的经营方针和投资经营、选举和更换非由职工代表担任的董事 和监事、审议批准名目公司董事的申报、审议批准名目公司的年度财务预算决策和决算决策 等；前述事项如果间宣战及应由基金份额持有东说念主大会决议的事项的，基金管理东说念主应在基金份 额持有东说念主大会决议范围巨匠使联系权利。   （17）基金管理东说念主寄托外部管理机构运营管理基础设施名目的，应当派员负责基础设施 名目公司财务管理，监督、搜检外部管理机构履职情况。   （18）发生法定解聘情形的，解聘外部管理机构。   （19）在外部管理机构更换时，提名新的外部管理机构。   （20）与基础设施资产缓助证券管理东说念主联合开展称职傍观。   （21）决定基础设施基金径直或转折新增对外告贷；在合适联系法律、律例的前提下， 制订、实施及调养联系基金径直或转折的对外告贷决策。   （22）因本基金持有全部基础设施资产缓助证券，并通过基础设施资产缓助证券持有基 础设施名目公司全部股权，基金管理东说念主可期骗包括但不限于以下权利： 决定修改专项经营法律文献重要内容等。 名目公司财务管理；前述事项如果间宣战及应由基金份额持有东说念主大会决议的事项的，基金管 理东说念主应在基金份额持有东说念主大会决议范围巨匠使联系权利。 利，包括决定金额占基金净资产 20%及以下的基础设施名目购入或出售事项、决定金额占本 基金净资产 5%及以下的关联交易事项、决定基础设施基金径直或转折对外告贷项等（其中， 金额是指一语气 12 个月内累计发生金额）。   （23）经与基金托管东说念主协商一致后决定本基金可供分配金额计较调养项的联系事宜，适 用法律律例或相应王法对本基金可供分配金额的计较另有调养的，基金管理东说念主提前履行公告 法度后，径直对该部天职容进行调养。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （24）对子系资产进行购入或出售可行性分析和资产评估，并就需要召开基金份额持有 东说念主大会进行表决的事项召开基金份额持有东说念主大会。   （25）法律律例及中国证监会端正的和《基金合同》约定的其他权利。 不限于：   （1）照章召募资金，办理或者寄托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的 发售、扩募和登记等事宜。   （2）办理基金备案和基金上市所需手续。   （3）自基金合同奏效之日起，以憨厚信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金财产。   （4）配备弥漫的具有专科履历的东说念主员进行基金投资分析、决策，以专科化的经营方式 管理和运作基金财产。   （5）专科审慎运营管理基础设施名目，主动履行《指引》第三十八条文定的基础设施 名目运营管理职责： 贯注现款流流失、挪用等。 履交运营管理义务，保障群众利益。 利益冲突风险、利益输送和里面东说念主按捺风险等基础设施名目运营过程中的风险。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （6）基金管理东说念主不错设立专门的子公司承担基础设施名目运营管理职责也不错寄托外 部管理机构负责上述第（5）条第 4）至 9）项运营管理职责，其照章应当承担的责任不因委 托而免除。   基金管理东说念主寄托外部管理机构运营管理基础设施名目的，应当自行派员负责基础设施项 目公司财务管理。基金管理东说念主与外部管理机构应当签订基础设施名目运营管理服务协议，明 确两边的权利义务、外部管理机构考核安排、外部管理机构解聘情形和法度、协议间隔情形 和法度等事项。对接受寄托的外部管理机构进行充分的称职傍观，确保其在专科天资（如有）、 东说念主员配备、公司治理等方面合适法律律例要求，具备充分的履职智商；无间加强对外部管理 机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进行评估，确保其勤勉尽责履交运营管理职责； 如期搜检外部管理机构就其获寄托从事基础设施名目运营管理行径而保存的记录、合同等文 件，搜检频率不少于每半年 1 次；寄托事项间隔后，基金管理东说念主应当妥善守旧基础设施名目 运营重视联系档案。   （7）建立健全里面风险按捺、监察与稽核、财务管理及东说念主事管理等轨制，保证所管理 的基金财产和管理东说念主的财产相互孤苦，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券 投资。   （8）除依据《基金法》、基金合同过火他联系端正外，不得为我方及任何第三东说念主谋取 利益，不得寄托第三东说念主运作基金财产。   （9）照章接受基金托管东说念主的监督。   （10）严格按照《基金法》、基金合同过火他联系端正，履行信息败露及申报义务。   （11）编制基础设施基金如期申报与临时申报。   （12）保守基金买卖奥妙，不得泄露基金投资经营、投资意向等。除《基金法》、基金 合同过火他联系端正另有端正外，在基金信息公开败露前应予守密，不得向他东说念主泄露。但向 监管机构、司法机关提供或因审计、法律等外部专科顾问人提供服务而向其提供的情况除外。   （13）依据《基金法》、基金合同过火他联系端正召集基金份额持有东说念主大会或配合基金 托管东说念主、基金份额持有东说念主照章召集基金份额持有东说念主大会。   （14）组织并参加基金财产计帐小组，参与基金财产的守旧、清理、估价、变现和分配； 基金计帐触及基础设施名目处置的，应谨守基金份额持有东说念主利益优先的原则，按照法律律例 端正进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。   （15）因违背基金合同导致基金财产的损失或损伤基金份额持有东说念主正当权益，应当承担 补偿责任，其补偿责任不因其退任而免除。   （16）监督基金托管东说念主按法律律例和基金合同端正履行我方的义务，基金托管东说念主违背基 金合同酿成基金财产损失机，应为基金份额持有东说念主利益向基金托管东说念主追偿。   （17）采取适当合理的措施使计较基金份额认购、扩募和刊出价钱的方法合适《基金合 同》等法律文献的端正，按联系端正计较并公告基金净值信息。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      （18）按《基金合同》的约定确定基金收益分配决策，实时向基金份额持有东说念主分配基金 收益。      （19）按端正保存基金财产管理业务行径的管帐账册、报表、记录和其他联系贵府，保 存期限不低于法律律例端正的最低期限。      （20）确保需要向基金投资者提供的各项文献或贵府在端正时间发出，况兼保证投资者 能够按照《基金合同》端正的时间和方式，随时查阅到与基金联系的公开贵府，并在支付合 理成本的条件下得到联系贵府的复印件。      （21）濒临驱散、照章被破除或者被照章宣告歇业时，实时申报中国证监会并文书基金 托管东说念主。      （22）当基金管理东说念主将其义务寄托第三方处理时，应当对第三方处理联系基金事务的行 为承担责任。      （23）以基金管理东说念主口头，代表基金份额持有东说念主利益期骗诉讼权利或实施其他法律行动。      （24）基金在召募期间未能达到基金的备案条件，《基金合同》不成奏效，基金管理东说念主 承担全部召募用度，将已召募资金并加计银行同期存款利息在基金召募期结果后 30 日内退 还基金认购东说念主。      （25）执行奏效的基金份额持有东说念主大会的决议。      （26）建立并保存基金份额持有东说念主名册。      （27）对拟持有的基础设施名目进行全面的称职傍观，聘用合适端正的专科机构提供评 估、法律、审计等专科服务。存续期聘用审计机构对基础设施名目运营情况进行年度审计。      （28）本基金存续期间，基金管理东说念主应当聘用评估机构对基础设施名目资产每年进行 1 次评估。出现下列情形之一的，基金管理东说念主应当实时聘用评估机构对基础设施名目资产进行 评估：      （29）办理或聘用财务顾问人办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、订价、配售 等联系业务行径。      （30）法律律例及中国证监会端正的和《基金合同》约定的其他义务。 不限于：      （1）依《基金合同》约定赢得基金托管费以及法律律例端正或监管部门允许的其他费 用。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （2）监督基础设施基金资金账户、基础设施名目运营收支账户等重要资金账户及资金 流向，确保合适法律律例端正和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内紧闭运行。   （3）监督基金管理东说念主对本基金的投资运作，如发现基金管理东说念主有违背《基金合同》及 国度法律律例行动，对基金财产、其他当事东说念主的利益酿成重要损失的情形，应呈报中国证监 会，并采取必要措施保护基金投资者的利益。   （4）监督基金管理东说念主为基础设施名目购买弥漫的保障。   （5）自《基金合同》奏效之日起，照章律律例和《基金合同》的端正安全守旧基金财 产、权属文凭及联系文献。   （6）根据联系商场王法，为基金开设资金账户、证券账户等投资所需账户、为基金办 理证券交易资金计帐。   （7）提议召开或召集基金份额持有东说念主大会。   （8）在基金管理东说念主更换时，提名新的基金管理东说念主。   （9）法律律例及中国证监会端正的和《基金合同》约定的其他权利。 不限于：   （1）设立专门的基金托管部，具有合适要求的营业场所，配备弥漫的、及格的熟悉基 金托管业务的专职东说念主员，负责基金财产托劳动宜。   （2）除依据《基金法》《基金合同》过火他联系端正外，不得利用基金财产为我方及 任何第三东说念主谋取利益，不得寄托第三东说念主托管基金财产。   （3）守旧由基金管理东说念主代表基金签订的与基金联系的重要合同及联系凭证。   （4）以憨厚信用、勤勉尽责的原则安全守旧基础设施基金财产、权属文凭及联系文献。   （5）按端正开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照《基金合同》 的约定，根据基金管理东说念主的投资指示，实时办理计帐、交割事宜。   （6）监督基础设施名目公司借存款项安排，确保合适法律律例端正及约定用途。   （7）保守基金买卖奥妙。除《基金法》《基金合同》过火他联系法律律例或监管机构 另有端正或要求外，在基金信息公开败露前应予守密，不得向他东说念主泄露，但向监管机构、司 法机关提供或因审计、法律等外部专科顾问人提供服务而向其提供的情况除外。   （8）对基金财务管帐申报、季度申报、中期申报和年度基金申报出具意见，说明基金 管理东说念主在各重要方面的运作是否严格按照《基金合同》及基金托管协议的端正进行，加强对 基金管理东说念主资产阐述计量过程的复核；如果基金管理东说念主有未执行《基金合同》或基金托管协 议端正的行动，还应当说明基金托管东说念主是否采取了适当的措施。   （9）监督、复核基金管理东说念主按照法律律例端正和基金合同约定进行投资运作、收益分 配、信息败露等。   （10）建立并保存基金份额持有东说念主名册。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （11）按端正制作联系账册并与基金管理东说念主查对。   （12）依据基金管理东说念主的指示或联系端正向基金份额持有东说念主支付基金收益款项。   （13）依据《基金法》《基金合同》过火他联系端正，召集基金份额持有东说念主大会或配合 基金管理东说念主、基金份额持有东说念主照章自行召集基金份额持有东说念主大会。   （14）因违背《基金合同》导致基金财产损失，应承担补偿责任，其补偿责任不因其退 任而免除。   （15）基金管理东说念主因违背《基金合同》酿成基金财产损失机，应为基金份额持有东说念主利益 向基金管理东说念主追偿。   （16）建立健全里面风险按捺、监察与稽核、财务管理及东说念主事管理等轨制，确保基金财 产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管东说念主自有财产以及不同的基金财产相互孤苦；对 所托管的不同的基金分别设立账户，孤苦核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设立、 资金划拨、账册记录等方面相互孤苦。   （17）复核本基金信息败露文献；复核、审查基金管理东说念主计较的基金资产净值、基金份 额净值。   （18）办理与基金托管业务行径联系的信息败露事项。   （19）保存基金托管业务行径的记录、账册、报表和其他联系贵府，保存期限不低于法 律律例端正的最低期限。   （20）参加基金财产计帐小组，参与基金财产的守旧、清理、估价、变现和分配，并按 照法律律例端正和基金合同约定履行信息败露义务。   （21）濒临驱散、照章被破除或者被照章宣告歇业时，实时申报中国证监会和银行监管 机构，并文书基金管理东说念主。   （22）执行奏效的基金份额持有东说念主大会的决议。   （23）监管本基金资金账户、基础设施名目运营收支账户重要资金账户及资金流向，确 保合适律例端正和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内紧闭运行。   （24）监督基金管理东说念主为基础设施名目购买弥漫的保障。   （25）法律律例及中国证监会端正的和《基金合同》约定的其他义务。 （四）基金管理东说念主基础设施基金治理机制   基金管理东说念主设立基础设施投资管理总部负责基础设施基金的讨论、投资及运营管理等， 并设 REITs 投资管理决策委员会负责对基础设施基金重要事项进行审批决策。   REITs 投资管理决策委员会的职责范围包括但不限于：   （1）审议申报刊行阶段需要公司决策的联系文献及事项；   （2）制定、完善投资及运营管理决策轨制和经由；    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （3）确定基础设施名目筛选准入事项：包括但不限于商议各公募 REITs 大类基础设施 名目资产录取圭臬、名目资产筛选和投资价值评估、名目经营事迹评价等；   （4）确定各公募 REITs 名目的投资运营原则、寄托运营管理机制（授权管理机制）、 投资运营主义、投资运营策略；   （5）进行重要投资决策的筹商、评估、决策，主要包括：   （6）进行重要基础设施名目运营事项的筹商和决策，主要包括： 完成情况；   （7）督办 REITs 投决会决议的执行；   （8）审议重要信息败露事项和材料（如需）；   （9）审议关联交易事项；   （10）审议基金司理提交的超权限的事项；   （11）制定名目管理具体授权事项；   （12）其他重要事项或主任委员觉得需要提交投决会审议的事项。   如决策事项属于《指引》端正的需要基金份额持有东说念主大会审议的事项，则 REITs 投决会 决策后按照法律律例端正及基金管理东说念主里面经由提交基金份额持有东说念主大会审议。   REITs 投决会主任委员及委员均由公司联系轨制端正的组织机构决定。肃肃委员可由公 司总司理、REITs 业务分管带领、讨论负责东说念主、产品部负责东说念主、法律合规部负责东说念主、基础设 施投资管理总部负责东说念主、REITs 业务联系带领、基金司理等组建而成。REITs 投决会列席东说念主 员由 REITs 投决会主任委员指定。列席委员可由投资、财务、风控、运营、基金司理、REITs 业务联系东说念主员组成，另外根据 REITs 投决会具体议题，在会议召开前可邀请议题联系东说念主员列    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 席 REITs 投决会并发表专科意见。另设 REITs 投决会秘书别称，负责统筹会议材料、组织会 议法度等具体事务。REITs 投决会东说念主员组成详见本招募说明书“五、基金管理东说念主”。   REITs 投决会会议分为如期会议和临时会议，如期会议原则上每季度召开一次，由主任 委员或授权东说念主确定会议召开的日历和时间。临时会议可根据职业需要临时召开。临时会议主 要对出现重要商场变化、重要商场事件进行快速决策，或者其他需要作出重要投资决策时， 可召开临时会议。   REITs 投决会会议应有三分之二以上（含三分之二）的委员出席方可举行。   REITs 投决会主任委员负责召蚁合议，并对决策事项具有一票否决权。REITs 投决会相 关决议须经三分之二以上（含三分之二）的参会委员同意方可通过。每名委员有一票表决权。 （五）资产缓助证券管理东说念主与资产缓助证券托管东说念主的权利义务   （1）资产缓助证券管理东说念主的权利包括： 等专项经营文献的约定将专项经营的认购资金用于标的资产投资、进行及格投资，并管理专 项经营资产、分配专项经渔利益； 经营托管协议》的约定，监督专项经营托管银行的托管行动，并针对专项经营托管银行的违 约行动采取必要措施保护资产缓助证券持有东说念主的正当权益；   （2）资产缓助证券管理东说念主的义务包括： 款》的端正为资产缓助证券持有东说念主提供服务； 产与其固有财产分开管理，为专项经营单独记账、孤苦核算，并将不同客户专项经营的资产 分别记账； 认购资金用于标的资产投资； 经营托管协议》的约定，接受专项经营托管银行对专项经营资金拨付的监督；   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 划《收益分配申报》和《资产管理申报》及履行联系的信息败露义务，保证资产缓助证券持 有东说念主能够实时了解联系专项经营资产与收益等信息； 划利益； 经营联系的合同、协议、销售文献、交易记录、管帐账册等文献、贵府，保存期不少于专项 经营间隔后 10 年；法律对保存年限另有端正的，从其端正； 项经营托管协议》的约定，妥善处理联系计帐事宜； 缓助证券持有东说念主承担补偿责任； 常情况的，经营管理东说念主应当采取必要措施，重视专项经营资产安全； 缓助证券持有东说念主向专项经营托管银行追偿； 在专项经营文献项下的职责或义务，如前述机构发生毁约情形，则资产缓助证券管理东说念主应代 资产缓助证券持有东说念主根据联系专项经营文献的端正根究其毁约责任； 定或指示；   （1）资产缓助证券托管东说念主的权利包括： 专项经营的现款资产； 理端正》《专项经营托管协议》约定的，有权拒却执行，并要求其改正；发现资产缓助证券 管理东说念主出具的《收益分配申报》中内容违背《专项经营托管协议》约定，有权要求其改正，    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 并拒却执行收益分配决策；未能改正的，应当拒却执行并实时申报中国基金业协会，同期抄 送对资产缓助证券管理东说念主有辖区监管权的中国证监会派出机构； 资产缓助证券管理东说念主进行追偿，追偿所得应归入专项经营资产；   （2）资产缓助证券托管东说念主的义务包括： 的义务，妥善守旧专项经营账户内资金，确保专项经营账户内资金的孤苦和安全，照章保护 资产缓助证券持有东说念主的财产权益； 行资产缓助证券管理东说念主的划款指示，负责办理专项经营账户内的资金往返； 定或者《专项经营托管协议》约定的，如该资金划款指示未被执行，则应不予执行独立即通 知资产缓助证券管理东说念主限期改正；资产缓助证券管理东说念主未能改正的，资产缓助证券托管东说念主应 当拒却执行，并向中国基金业协会、资产缓助证券管理东说念主住所地中国证监会派出机构申报。 如果该资金划款指示已经被执行，则应以书面样子文书资产缓助证券管理东说念主限期改正，并向 中国基金业协会、资产缓助证券管理东说念主住所地中国证监会派出机构申报； 资产缓助证券托管东说念主应出具相应的银行结算讲明。在名目公司划款日和 SPV 公司划款日，资 产缓助证券管理东说念主不错通过网上银行查询专项经营账户资金变动情况，资产缓助证券管理东说念主 也不错向资产缓助证券托管东说念主发送查询文书，由资产缓助证券托管东说念主向资产缓助证券管理东说念主 提供专项经营账户资金变动情况。如果资产缓助证券管理东说念主发现名目公司未能于名目公司划 款日、或 SPV 公司未能于 SPV 公司划款日，将相应的应支付金额划付到至专项经营账户，在 接到资产缓助证券管理东说念主的查询文书后，资产缓助证券托管东说念主应在相应的名目公司划款日或 SPV 公司划款日后的 1 个职业日内将上述事项以电子邮件或传真方式文书资产缓助证券管理 东说念主，以便资产缓助证券管理东说念主采取相应积极措施； 临风物项，资产缓助证券托管东说念主应在知说念该临风物项发生之日起 5 个职业日内以邮寄和电子 邮件或传真实方式文书资产缓助证券管理东说念主：   A.发生资产缓助证券托管东说念主奉命事件；   B.资产缓助证券托管东说念主的法命称呼、营业场所等工商登记事项发生变更；   C.资产缓助证券托管东说念主触及法律纠纷，可能影响资产缓助证券按时间配收益；   D.资产缓助证券托管东说念主经营情况发生重要变化，或者作出减资、合并、分离、驱散、申 请歇业等决定；      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      E.其他中国法律端正的情形。 产缓助证券管理东说念主要求专项经营账户开户机构实时将专项经营账户的银行结算讲明通过邮 寄、电子邮件或传真方式发送给资产缓助证券管理东说念主，专项经营账户开户机构负责守旧原件。 资产缓助证券托管东说念主应妥善保存 SPV 公司股权转让协议以及与专项经营托管业务联系的记 录专项经营业务行径的交易记录、管帐账册等文献、贵府，守旧期限至自专项经营间隔日起 管理东说念主提供联系资产缓助证券托管东说念主履行《专项经营托管协议》项下义务的《年度专项经营 托管申报》； 缓助证券管理东说念主妥善处理联系计帐事宜，包括但不限于复核资产缓助证券管理东说念主编制的计帐 申报，以及办理专项经营资金的分配； 资产产生任何损失的，资产缓助证券托管东说念主发现后应实时采取措施赐与弥补，并对由此酿成 的实验损失负补偿责任。除此之外，资产缓助证券托管东说念主对因执行资产缓助证券管理东说念主的合 法指示而对专项经营酿成的损失不承担补偿责任； （六）资产缓助证券持有东说念主权职及行权安排      （1）专项经营的资产缓助证券持有东说念主有权按照《圭臬条件》的约定，取得专项经渔利 益。      （2）资产缓助证券持有东说念主有权依据专项经营文献的约定明察联系专项经营投资运作的 信息，包括专项经营资产配置、投资比例、损益气象等，有权了解专项经营资产的管理、运 用、贬责及收支情况，并有权要求资产缓助证券管理东说念主作出说明。      （3）专项经营的资产缓助证券持有东说念主有权按照《圭臬条件》的约定，明察联系专项计 划利益的分配信息。      （4）专项经营资产缓助证券持有东说念主的正当权益因资产缓助证券管理东说念主、资产缓助证券 托管东说念主错误或其他联系主体的而受到损伤的，有权按照《圭臬条件》过火他专项经营文献的 约定取得补偿。      （5）在转让条件具备后，资产缓助证券持有东说念主有权将其所持有的资产缓助证券在交易 所的详尽协议交易平台进行转让。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （6）资产缓助证券持有东说念主享有按照《圭臬条件》的约定召集或出席资产缓助证券持有 东说念主大会，并期骗表决等权利。   （7）资产缓助证券持有东说念主有权按照《圭臬条件》的约定参与分配计帐后的专项经营剩 余资产。   （8）中国法律端正或专项经营文献约定的其他权利。   （1）专项经营的资产缓助证券持有东说念主应根据《认购协议》及《圭臬条件》的约定，按 期缴纳专项经营的认购资金，并承担相应的用度。   （2）专项经营的资产缓助证券持有东说念主应自行承担专项经营的投资损失。   （3）资产缓助证券持有东说念主按法律端正承担征税义务。   （4）专项经营存续期间，资产缓助证券持有东说念主不得要求资产缓助证券管理东说念主收购其持 有的资产缓助证券，亦不得主张分割专项经营资产。   （5）中国法律端正或专项经营文献约定的其他义务。   资产缓助证券持有东说念主组成资产缓助证券持有东说念主大会。资产缓助证券持有东说念主系指资产缓助 证券持有东说念主大会召开之日前的权益登记日日终登记在册的资产缓助证券持有东说念主。在专项经营 存续期间，发生以下事由，资产缓助证券管理东说念主自行或由资产缓助证券持有东说念主提议应召开资 产缓助证券持有东说念主大会：   （1）提前间隔或延长专项经营（包括任一类别的资产缓助证券），但《圭臬条件》约 定的专项经营间隔情形除外；   （2）专项经营文献的间隔或重要修改，但该等修改属于轻浅的手艺性更动或是根据适 用中国法律的强制性要求而作念出的除外；   （3）拟对全部或部分标的资产进行处置，需要资产缓助证券持有东说念主决定出售、转让全 部或部分标的资产以及联系的处置决策（包括但不限于处置的具体资产内容、处置价钱等）；   （4）决定 SPV 公司、名目公司对外提供担保；   （5）决定 SPV 公司、名目公司的对外融资及投资（《圭臬条件》约定的 SPV 公司股东 告贷、名目公司告贷、名目公司股权转让、监管协议约定的及格投资除外）；   （6）决定更换外部管理机构；   （7）决定需由 SPV 公司、名目公司股东审议的全部事项；   （8）发糊口划管理东说念主奉命事件、专项经营托管银行奉命事件、监管银行奉命事件或计 划管理东说念主或者专项经营托管银行根据联系协议的约定忽视辞任，需要更换前述机构的；   （9）加多经营管理东说念主的管理费或专项经营托管银行的托管费（但经营管理东说念主因中国税 收法律端正需要四肢专项经营的征税义务东说念主就专项经营的投资收益缴纳升值税及附加、所得 税、印花税等的，经营管理东说念主以管理费的样子加多管理费的除外）；    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （10）专项经营间隔，需要资产缓助证券持有东说念主大会对本专项经营的计帐决策进行审核；   （11）确定专项经营的分配决策（如需）；   （12）批准触及修改资产缓助证券持有东说念主权利的提案；   （13）销毁或免除经营管理东说念主根据任何专项经营文献本应承担的任何责任和义务；选任 代表（不论其是否为资产缓助证券持有东说念主），授权该代表执行资产缓助证券持有东说念主大会所形 成的决议；   （14）授权经营管理东说念主签署并作念出全部必要文献、行动或事项，以便执行资产缓助证券 持有东说念主大会所形成的决议；   （15）决定专项经营扩募事宜，以新增召募认购资金用于购买新的基础资产；   （16）经营管理东说念主觉得需提议资产缓助证券持有东说念主大会审议的其他事项；   （17）资产缓助证券持有东说念主觉得有必要由资产缓助证券持有东说念主大会审议的其他事项。   经全体资产缓助证券持有东说念主以书面样子透露同意的，就上述事由不错不召开资产缓助证 券持有东说念主大会，由全体资产缓助证券持有东说念主径直作出版面决定或指示，并由该等资产缓助证 券持有东说念主在前述书面文献上签名、盖印。由全体资产缓助证券持有东说念主作出版面决定或指示， 况兼由该等资产缓助证券持有东说念主在前述书面文献上签名、盖印的，即视为就联系决议事项达 成奏效决议，管理东说念主可执行上述书面决定或指示。资产缓助证券持有东说念主根据本款约定径直作 出版面决定或指示的，不受《圭臬条件》第 15 协议定的资产缓助证券持有东说念主大会的召集、 文书、召开、审议、表决、公告等联系法度的限制。 （七）名目公司组织架构及治理安排   本基金成立后，将通过专项经营持有 SPV 公司 100%股权。在名目公司接收合并 SPV 之 前，SPV 公司将按照《公司法》等文献要求制订 SPV 公司轨则，并拟建立股东、董事、监事、 高级管理东说念主员、财务负责东说念主的法东说念主治理结构。董事、监事、高级管理东说念主员、财务负责东说念主应当 投降法律、行政律例和公司轨则，对 SPV 公司负有诚实义务和勤勉义务。   SPV 公司法定代表东说念主、董事、高级管理东说念主员、监事和财务负责东说念主均由基金管理东说念主通过专 项经营管理东说念主（四肢 SPV 公司股东）拜托。   在名目公司完成接收合并 SPV 后，SPV 刊出，专项经营将径直持有名目公司 100%股权。   本基金成立后，将通过专项经营等特殊目的载体持有名目公司 100%股权，名目公司吸 收合并 SPV 公司后，专项经营将持有名目公司 100%股权。根据拟定的名目公司轨则，名目 公司不设股东会，由股东根据更新的公司轨则期骗股东权利；名目公司不设董事会，设董事 别称，董事任期三年，任期届满不错连任；名目公司不设监事会，设监事别称，监事任期每      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 届三年，任期届满，不错连任；名目公司设总司理别称，总司理每届任期三年，任期届满， 不错续聘。财务负责东说念主径直向基金管理东说念主陈说并对基金管理东说念主负责。名目公司法定代表东说念主、 董事、总司理、监事、财务负责东说念主由基金管理东说念主指定东说念主员担任。      本基金成立并通过特殊目的载体持有名目公司 100%股权后，基金管理东说念主拜托的董事/总 司理、监事、财务负责东说念主将根据《公司法》、届时有用的公司轨则期骗其权利。      名目公司股东依据名目公司轨则及/或中国法律端正等所享有及承担的股东权利、权力 及/或职责，包括但不限于以下事项（以名目公司轨则及/或中国法律端正等约定为准）：      （1）决定所持有的名目公司股权的贬责，或在所持有的名目公司股权上设定其他权益 职守；      （2）受制于名目公司轨则的端正，期骗名目公司的股东决定权；      （3）在名目公司更换董事/监事的情形下，根据名目公司的轨则任命名目公司董事及监 事；      （4）以名目公司股东的身份签署统统联系文献（如需要）。 （八）基础设施名目运营管理安排      名目公司的运营管理安排，详见本招募说明书“十八、基础设施名目运营管理安排”。     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                       五、基金管理东说念主 （一）基金管理东说念主概况   公司称呼：招商基金管理有限公司   注册地址：深圳市福田区深南正途7088号   设立日历：2002年12月27日   注册老本：东说念主民币13.1亿元   法定代表东说念主：钟文岳（代为履行法定代表东说念主职责）   办公地址：深圳市福田区深南正途7088号   电话：（0755）83199596   传真：（0755）83076974   连络东说念主：赖念念斯   招商基金股权结构和公司沿革如下：   招商基金管理有限公司于2002年12月27日经中国证监会证监基金字[2002]100号文批准 设立，是中国第一家中外搭伙基金管理公司。咫尺公司注册老本金为东说念主民币十三亿一千万元 （RMB1,310,000,000元），股东及股权结构为：招商银行股份有限公司（以下简称“招商银 行”）持有公司全部股权的55%，招商证券股份有限公司（以下简称“招商证券”）持有公 司全部股权的45%。 财务有限公司、中国华能财务有限责任公司、中远财务有限责任公司共同投资组建，成立时 注册老本金东说念主民币一亿元，股东及股权结构为：招商证券持有公司全部股权的40%，ING Asset Management B.V.（荷兰投资）持有公司全部股权的30%，中国电力财务有限公司、中国华能 财务有限责任公司、中远财务有限责任公司各持有公司全部股权的10%。 币一亿元加多至东说念主民币一亿六千万元，股东及股权结构不变。 财务有限公司、中国华能财务有限责任公司、中远财务有限责任公司及招商证券分别持有的 公司10%、10%、10%及3.4%的股权；ING Asset Management B.V.（荷兰投资）受让招商证券 持有的公司3.3%的股权。上述股权转让完成后，公司的股东及股权结构为：招商银行持有公 司全部股权的33.4%，招商证券持有公司全部股权的33.3%，ING Asset Management B.V.（荷    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 兰投资）持有公司全部股权的33.3%。同期，公司注册老本金由东说念主民币一亿六千万元加多至 东说念主民币二亿一千万元。 B.V.（荷兰投资）将其持有的公司21.6%股权转让给招商银行、11.7%股权转让给招商证券。 上述股权转让完成后，公司的股东及股权结构为：招商银行持有全部股权的55%，招商证券 持有全部股权的45%。 券按原有股权比例向公司同比例增资东说念主民币十一亿元。增资完成后，公司注册老本金由东说念主民 币二亿一千万元加多至东说念主民币十三亿一千万元，股东及股权结构不变。                  图表 5-1 招商基金股权结构           持股单元                  持股占总股本比例           招商银行                       55%           招商证券                       45%            所有这个词                       100%   公司主要股东招商银行股份有限公司成立于1987年4月8日。招商银行遥远坚持“因您而 变”的经营服务理念，已成长为中国境内最具品牌影响力的买卖银行之一。2002年4月9日， 招商银行在上海证券交易所上市（股票代码：600036）；2006年9月22日，招商银行在香港 联合交易所上市（股份代号：3968）。   招商证券股份有限公司是百年招商局集团旗下的证券公司，经过多年创业发展，已成为 领有证券商场业务全派司的一流券商。2009年11月17日，招商证券在上海证券交易所上市（代 码600999）；2016年10月7日，招商证券在香港联合交易所上市（股份代号：6099）。   公司以“为投资者创造更多价值”为职业，袭取诚信、感性、专科、配合、成长的中枢 价值不雅，努力成为中国资产管理行业具有各异化竞争上风、一流品牌的资产管理公司。 （二）主要东说念主员情况   李俐女士，北京大学世界经济学硕士。1994 年 7 月加入招商银行，曾任总行统计信息 中心副主任、经营财务部副总司理、资产欠债管理部副总司理、全面风险管理办公室副总经 理兼操作风险管理部总司理、风险管理部副总司理、财务管帐部副总司理、财务管帐部总经 理，兼任采购管理部总司理等职务。2023 年 11 月起任招商银行总行资产欠债管理部总司理    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） （2024 年 6 月起兼任投资管理部总司理、境外分行管理部总司理）。兼任招商永隆银行有 限公司董事、招银金融租赁有限公司董事、招银国际金融控股有限公司董事、招银国际金融 有限公司董事、招联耗尽金融股份有限公司董事、招商信诺东说念主寿保障有限公司董事。现任公 司董事。   缪新琼先生，武汉大学金融学硕士。2004 年 7 月加入招商证券，曾任青岛即墨市蓝鳌 路证券营业部负责东说念主、深圳益田路免税商务大厦证券营业部副总司理、深圳深南正途车公庙 证券营业部负责东说念主、钞票管理及机构业务总部机构业务部负责东说念主。2022 年 12 月至 2025 年 3 月任招商证券钞票管理及机构业务总部钞票管理部负责东说念主（其中，2024 年 6 月至 2025 年 3 月兼任钞票管理及机构业务总部机构业务部负责东说念主）。2025 年 3 月起任招商证券钞票管理 及机构业务总部机构业务部负责东说念主。现任公司董事。   钟文岳先生，厦门大学经济学硕士。曾在中农信福建集团公司、申银万国证券股份有限 公司、厦门海发投资实业股份有限公司、二十一生纪科技投资有限责任公司、新江南投资有 限公司、招商银行股份有限公司职业。2015 年 6 月至 2023 年 6 月在招商基金管理有限公司 职业，曾任公司党委副布告、常务副总司理、财务负责东说念主、深圳分公司及成都分公司总司理。 年 5 月加入招商基金管理有限公司，任公司党委副布告、董事、总司理。2025 年 7 月起任 公司党委布告、董事、总司理。2025 年 9 月起代为履行公司董事长职务。   张念念宁女士，中国东说念主民银行金融讨论所金融学博士讨论生。1989 年 8 月至 1992 年 11 月历任中国金融学院国际金融系助教、讲师。1992 年 11 月至 2012 年 6 月历任中国证监会 刊行监管部副处长、处长、副主任，中国证监会上市公司监管部副主任、正局级副主任，中 国证监会创业板部主任。2012 年 6 月至 2014 年 6 月任上海证监局党委布告、局长。2014 年 6 月至 2017 年 4 月历任中国证监会翻新部主任、打非局局长。2017 年 5 月起任证通股份 有限公司董事长。咫尺兼任百联集团有限公司外部董事。现任公司孤苦董事。   陈宏民先生，上海交通大学工学博士讨论生。1982 年 9 月至 1985 年 9 月担任上海新联 纺织品进出口公司职工大学教师。1991 年 3 月加入上海交通大学安泰经济与管理学院，历 任讲师、副教授、教授，系主任、讨论所长处、副院长。1993 年 4 月至 1994 年 6 月于加拿 大不列颠哥伦比亚大学作博士后讨论。2009 年 2 月至 2015 年 3 月兼任摩根士丹利华鑫基金 管理有限公司孤苦董事。1994 年 12 月起任上海交通大学安泰管束学院教授，咫尺兼任上海 交通大学行业讨论院副院长、中国管理科学与工程学会副理事长、上海市东说念主民政府参事、                                       《系 统管理学报》杂志主编、上海唯赛勃环保科技股份有限公司孤苦董事。现任公司孤苦董事。   梁上坤先生，南京大学管帐学博士讨论生。2013 年 7 月起在中央财经大学职业，曾任 讲师、副教授、教授。现任中央财经大学科研处副处长，兼任常州百瑞吉生物医药股份有限 公司孤苦董事、上海同达创业投资股份有限公司孤苦董事。现任公司孤苦董事。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      刘杰先生，厦门大学管帐系管帐学博士。1999 年 7 月加入招商证券参加职业，曾任招 商证券老本商场规划部总司理助理、招商局国际有限公司（现招商局口岸控股有限公司）财 务部副总司理及副财务总监、招商局集团有限公司财务部总司理助理、招商局金融集团有限 公司财务总监，招商局和善东说念主寿保障股份有限公司党委委员、副总司理和财务总监。2023 年 4 月于今担任招商证券副总裁（财务负责东说念主），2023 年 8 月于今担任招商证券董事会秘 书。现任公司监事会主席。      孙智华先生，江西财经学院经济学学士学位。1994 年加入招商银行参加职业，曾任深 圳宝安支行燕南支行行长、深圳分行国际业务部总司理助理、深圳分行国际业务部副总司理、 深圳分行中小企业金融部负责东说念主、深圳分行公司银行部总司理、深圳分行公司金融总部总经 理、深圳分行公司金融劳动部副总裁兼公司金融总部总司理、广州分行投行与金融商场总部 总裁兼投资银行二部总司理、广州分行投行与金融商场总部总裁、广州分行行长助理、总行 同行客户部总司理助理、总行同行客户部副总司理、总行资产欠债管理部副总司理、投资管 理部总司理、境外分行管理部总司理。2024 年 6 月起任招商银行总行财务管帐部总司理。 兼任招商信诺资产管理有限公司董事、招银汇集科技（深圳）有限公司董事、深圳市银通智 汇信息服务有限公司董事、招银云创信息手艺有限公司董事、台州银行股份有限公司董事、 招银金融租赁有限公司董事。现任公司监事。      詹晓波先生，四川大学工商管理硕士。2004 年 7 月至 2013 年 12 月任职于招商基金管 理有限公司，历任信息手艺部软件开发岗、业务助理、业务司理、高级工程师、副总监。2013 年 12 月至 2016 年 9 月任职于汇添富基金管理股份有限公司，曾任互联网金融总部副总监。      何剑萍女士，华南理工大学管帐学学士。2006 年 7 月加入招商基金管理有限公司，历 任基金核算部助理基金管帐、基金管帐、副总监、专科总监，现任基金核算部总监、职工监 事。      钟文岳先生，总司理，简历同上。      欧志明先生，副总司理，华中科技大学经济学及法学双学士、投资经济硕士。2002 年 加入广发证券深圳业务总部任机构客户司理；2003 年 4 月至 2004 年 7 月于广发证券总部任 风险按捺岗从事风险管理职业；2004 年 7 月加入招商基金管理有限公司，曾任法律合规部 高级司理、副总监、总监、看管长，现任公司副总司理、首席信息官、董事会秘书，兼任招 商钞票资产管理有限公司董事及博时基金（国际）有限公司董事。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   潘西里先生，看管长，法学硕士。1998 年加入大鹏证券有限责任公司法律部，负责法 务职业；2001 年 10 月加入天同基金管理有限公司监察稽核部，任职主管；2003 年 2 月加入 中国证券监督管理委员会深圳监管局，历任副主任科员、主任科员、副处长及处长；2015 年加入招商基金管理有限公司，现任公司看管长。   谭智勇先生，副总司理，工商管理硕士、国际贸易学硕士。2004 年 7 月至 2025 年 7 月 曾在招商银行股份有限公司、招商信诺东说念主寿保障有限公司职业。2025 年 7 月加入招商基金 管理有限公司，现任公司副总司理。   孙明霞女士，副总司理，工学硕士。曾在东说念主力资源和社会保障部职业，2016 年 6 月加 入招商基金管理有限公司任总司理助理，现任招商基金管理有限公司党委委员、副总司理、 财务负责东说念主、北京分公司总司理，兼任招商钞票资产管理有限公司董事。   王景女士，公司首席（副总司理级），产业经济学硕士。1991 年 8 月至 2010 年 8 月曾 在中国石油乌鲁木皆石化公司物质装备公司、北京许继电气有限公司、中绿实业有限公司、 金鹰基金管理有限公司、中信基金管理有限责任公司、中原基金管理有限公司、东兴证券股 份有限公司职业。2010 年 8 月加入招商基金管理有限公司，曾任固定收益投资部基金司理， 投资管理三部基金司理、副总监，投资管理一部副总监(主理职业)、总监，公司总司理助理， 现任公司首席（副总司理级）。   朱红裕先生，公司首席（副总司理级），化学工程与手艺硕士。2005 年 8 月至 2021 年 安基金管理有限公司、国投瑞银基金管理有限公司、红杉老本中国基金、上海弘尚资产管理 中心（有限合伙）、招银理睬有限责任公司职业。2021 年 5 月加入招商基金管理有限公司 任首席讨论官，现任公司首席（副总司理级）兼投资管理四部总监。   陈方元先生，公司首席（副总司理级），工商管理硕士。2004 年 7 月至 2007 年 4 月在 北京甲骨文软件系统有限公司上海办事处职业，2010 年 4 月至 2015 年 6 月在国泰基金管理 有限公司职业。2015 年 7 月加入招商基金管理有限公司，曾任计策客户部总监、机构资产 管理部总监、机构业务总监、公司首席机构业务官，现任公司首席（副总司理级）兼机构业 务总部总监。   于立勇先生，公司首席（副总司理级），管理科学与工程博士。2004 年 8 月至 2022 年 司首席配置官兼投资管理四部总监，现任公司首席（副总司理级）。   （1）部门设立情况    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   公司已设立孤苦的基础设施投资管理总部，部门全面负责基础设施基金的名目承揽、项 目称职傍观、基金管理、运营管理等职业，同期参与基金发售、基金扩募、名目购入出售等 业务的决策。   （2）基金司理情况   任吉伟先生，学士。曾任中原幸福基业股份有限公司财务司理，厦门钧浩房地产开发有 限公司财务司理、片区财务负责东说念主，珠海市龙湖发展有限公司财务司理，红土翻新基金管理 有限公司 REITs 运营岗，负责产业园、仓储物流、公寓等多业态名目财务管理及运营职业。 现任招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金基金司理（管理时间：2024 年 9 月 26 日于今）。   郭王炅先生，硕士，法律职业履历、注册管帐师、税务师。曾任招商钞票资产管理有限 公司资产证券化部助理司理、司理、高级司理。现任招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础 设施证券投资基金基金司理（管理时间：2024 年 9 月 26 日于今）。   陈如琳女士，学士，注册管帐师。曾任毕马威华振管帐师事务所助理审计司理；曾任如 新（中国）日用保健品有限公司内审部主任，从事公司里面审计职业；曾任湖州银东购物中 心财务部司理，从事湖州银泰城购物中心的财务职业；曾任普洛斯普瑞数据科技（上海）有 限公司财务副总监，参与 IDC 数据中心的财务和运营职业。现任招商基金招商蛇口租赁住房 紧闭式基础设施证券投资基金基金司理（管理时间：2024 年 9 月 26 日于今）。   基金司理均不存在担任不同基础设施证券投资基金基金司理的情况，且均已取得从业资 质并完成了基金司理注册。 姓名、从业简历、学历、兼职情况   本基金基础设施名目运营或基础设施名目投资管理教养的主要负责东说念主员为郭王炅先生、 任吉伟先生和陈如琳女士，具体从业简历、学历、兼职情况同上。   招商基金在基础设施与不动产领域教养丰富，基础设施投资管理总部与公司行业讨论团 队紧密连络，换取共享讨论效率，把执基础设施与不动产领域各企业天资情况。招商基金在 租赁住房、物流、水务、高速公路等基础设施领域均配备专门的行业讨论员。   主要不动产专科讨论东说念主员情况：   王奇超先生，硕士，具备 5 年权益讨论联系从业经历。2018 年加入招商基金管理有限 公司，现任公司讨论部高级讨论员，负责房地产开发、仓储物流、买卖地产管理等行业讨论。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   孙燕青先生，硕士，具备 6 年交通运输行业讨论经历。2022 年加入招商基金管理有限 公司，现任公司讨论部讨论员，曾任安信基金管理有限责任公司交通运输行业讨论员，负责 交运行业（快递仓储物流、高速公路、铁路等基建板块及航空航运等周期板块）、环保水务 等行业讨论。   马念念瑶女士，硕士，具有 5 年权益讨论从业经历。2018 年加入招商基金管理有限公司， 现任公司讨论部行业讨论员，负责机场等行业讨论。   公司的投资决策委员会由如下成员组成：钟文岳、王景、朱红裕、于立勇。   钟文岳先生，简历同上。   王景女士，简历同上。   朱红裕先生，简历同上。   于立勇先生，简历同上。   招商基金设立的 REITs 投决会是公司投资决策委员会下设的专科委员会，是公司负责基 础设施证券投资基金的专门投资管理决策机构，总体负责指导公司统统基础设施证券投资基 金及联系名目的投资和运营管理决策。   （1）REITs 投决会分为如期会议和临时会议，如期会议原则上每季度召开一次，由主 任委员或授权东说念主确定会议召开的日历和时间。临时会议可根据职业需要临时召开。临时会议 主要对出现重要商场变化、重要商场事件进行快速决策，或者其他需要作出重要投资决策时， 可召开临时会议。   （2）REITs 投决会会议应有三分之二以上（含三分之二）的委员出席方可举行。   （3）REITs 投决会主任委员负责召蚁合议，并对决策事项具有一票否决权。REITs 投决 会联系决议须经三分之二以上（含三分之二）的参会委员同意方可通过。每名委员有一票表 决权。   REITs 投决会成员如下：   主任委员：钟文岳先生，简历同上。   委员：欧志明先生，简历同上。   朱红裕先生，简历同上。   李扬先生，公司产品管理部总监。   刘涛先生，公司法律合规部总监。   王戎女士，公司基础设施投资管理总部总监。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   杨坤先生，公司基础设施投资管理总部副总监。 （三）基金管理东说念主职责   根据《基金法》，基金管理东说念主必须履行以下职责： 售和登记事宜； （四）基金管理东说念主的承诺 《信息败露办法》等法律律例及规章的行动，并承诺建立健全里面按捺轨制，采取有用措 施，贯注罪犯行动的发生。   （1）将其固有财产或者他东说念主财产混同于基金财产从事证券投资；   （2）不公说念地对待其管理的不同基金财产；   （3）利用基金财产或者职务之便为基金份额持有东说念主之外的东说念主牟取利益；   （4）向基金份额持有东说念主违规承诺收益或者承担损失；   （5）侵占、挪用基金财产；   （6）泄露因职务便利获取的未公开信息，利用该信息从事或者昭示、示意他东说念主从事相 关的交易行径；   （7）草率职守，不按照端正履行职责；   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （8）法律、行政律例和中国证监会端正禁止的其他行动。   （1）承销证券；   （2）违背端正或基金合同约定向他东说念主贷款或者提供担保；   （3）从事承担无穷责任的投资；   （4）买卖其他基金份额，但法律律例或中国证监会另有端正的除外；   （5）向其基金管理东说念主、基金托管东说念主出资；   （6）从事内幕交易、阁下证券交易价钱过火他不方正的证券交易行径；   （7）法律、行政律例和中国证监会端正禁止的其他行径。   基金管理东说念主运用基金财产买卖基金管理东说念主、基金托管东说念主过火控股股东、实验按捺东说念主或者 与其有重要蛮横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重要关联交 易的，应当合适基金的投资主义和投资策略，谨守基金份额持有东说念主利益优先原则，贯注利益 冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照商场公说念合理价钱执行。联系交易必须事前 得到基金托管东说念主的同意，并按法律律例赐与败露。重要关联交易应提交基金管理东说念主董事会审 议，并经过三分之二以上的孤苦董事通过。基金管理东说念主董事会应至少每半年对关联交易事项 进行审查。基金合同对本基金收购基础设施名目后从事其他关联交易另有端正的，从其端正。   法律律例或监管部门取消或变更上述禁止性端正，如适用于本基金，则本基金投资不再 受联系限制，自动投降届时有用的法律律例或监管端正，不需另行召开基金份额持有东说念主大会。 律、律例及行业表率，憨厚信用、勤勉尽责，不从事以下行径：   （1）越权或违规经营；   （2）违背基金合同或托管协议；   （3）故意损伤基金份额持有东说念主或其他基金联系机构的正当利益；   （4）在向中国证监会报送的贵府中公私分明；   （5）拒却、搅扰、阻碍或严重影响中国证监会照章监管；   （6）草率职守、滥用权利；   （7）泄露在职职期间明察的联系证券、基金的买卖奥妙，尚未照章公开的基金投资内 容、基金投资经营等信息；   （8）协助、接受寄托或以其它任何样子为其它组织或个东说念主进行证券交易；   （9）其他法律、行政律例以及中国证监会禁止的行动。   （1）依照联系法律、律例和基金合同的端正，本着严慎的原则为基金份额持有东说念主谋取 最大利益；   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （2）不利用职务之便为我方、其代理东说念主、代表东说念主、受雇东说念主或任何第三东说念主谋取利益；   （3）不泄露在职职期间明察的联系证券、基金的买卖奥妙，尚未照章公开的基金投资 内容、基金投资经营等信息；   （4）不协助、接受寄托或以其它任何样子为其它组织或个东说念主进行证券交易。   （1）依照联系法律律例和基金合同的端正，本着严慎的原则为基金份额持有东说念主谋取最 大正当利益。   （2）依照联系法律、律例和基金合同的端正，管理部门东说念主员和业务。   （3）不利用基金财产或职务之便为我方、被代理东说念主、被代表东说念主、受雇东说念主或任何其他第 三东说念主谋取欠妥利益。   （4）不泄露在职职期间明察的联系证券、基金的买卖奥妙，尚未照章公开的基金投资 内容、基金投资经营等信息。 （五）里面按捺轨制   健全性原则、有用性原则、孤苦性原则、相互制约原则、成本效益原则。   公司的里面按捺组织体系是一个权责分明、单干明确的组织结构，以完结对公司从决策 层到管理层和操作层的全面监督和按捺。具体而言，包括如下组成部分：   （1）监事会：监事会依照公司法和公司轨则对公司经营管理行径、董事和公司管理层 的行动期骗监督权。   （2）董事会风险按捺委员会：风险按捺委员会四肢董事会下设的专门委员会之一，负 责决定公司各项重要的里面按捺轨制并搜检其正当性、合感性和有用性，负责决定公司风险 管理计策和政策并搜检其执行情况，审查公司关联交易和搜检公司的里面审计和业务检察情 况等。   （3）看管长：看管长负责监督搜检基金和公司运作的正当合规情况及公司里面风险控 制情况，并负责组织指导公司监察稽核职业。看管长发现基金和公司存在重要风险或隐患， 或发生看管长照章觉得需要申报的其他情形以及中国证监会端正的其他情形时，应当实时向 公司董事会和中国证监会申报。   （4）风险管理委员会：风险管理委员会是总司理办公会下设的负责风险管理的专科委 员会，主要负责对公司经营管理中的重要问题和重要事项进行风险评估并作出决策，并针对 公司经营管理行径中发生的重要突发性事件和重要危机情况，实施危机处理机制。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      （5）监察稽核部门：监察稽核部门负责对公司里面按捺轨制和风险管理政策的执行情 况进行合规性监督搜检，向公司风险管理委员会和总司理申报。      （6）各业务部门：风险按捺是每一个业务部门和职工最首要的责任。各部门的主管在 权限范围内，对其负责的业务进行搜检监督和风险按捺。职工根据国度法律律例、公司规章 轨制、说念德表率和行动准则、我方的岗亭职责进行自律。      （1）内控轨制概述      公司内控轨制由里面按捺大纲、公司基本轨制、部门管理办法和业务管理办法组成。      其中，公司内控大纲包括《里面按捺大纲》和《律例谨守政策（风险管理轨制）》，它 们是各项基本管理轨制的提要和总览，是对公司轨则端正的内控原则的细化和伸开。      公司基本轨制包括投资管理轨制、基金管帐核算轨制、信息败露轨制、监察稽核轨制、 公司财务轨制、贵府档案管理轨制、事迹评估考核轨制、东说念主力资源管理轨制和危机处理轨制 等。部门管理办法在公司基本轨制基础上，对各部门的主要职责、岗亭设立、岗亭责任进行 了表率。业务管理办法对公司各项业务的操作进行了表率。      （2）风险按捺轨制      里面风险按捺轨制由一系列的具体轨制组成，具体包括里面按捺大纲、律例谨守政策、 岗亭分离轨制、业务防碍轨制、圭臬化功课经由轨制、聚集交易轨制、权限管理轨制、信息 败露轨制、监察稽核轨制等。      （3）监察稽核轨制      公司设立相对孤苦的里面按捺组织体系和监察稽核部门。监察稽核部门的职责是依据国 家的联系法律律例、公司里面按捺轨制在所赋予的权限内按照所端正的法度和适当的方法对 监察检察对象进行自制客不雅的搜检和评价，包括傍观评价公司内控轨制的健全性、合感性和 有用性、搜检公司执行国度法律律例和公司规章轨制的情况、进行日常风险按捺的监控职业、 执行公司里面如期不如期的里面审计、傍观公司里面的罪犯案件等。      里面按捺的基本要素包括按捺环境、风险评估、按捺行径、信息换取、里面监控。      （1）按捺环境      公司竭力于成立内控优先和风险按捺的理念，培养全体职工的风险贯注坚毅，营造一个 浓厚的风险按捺的文化氛围和环境，使全体职工实时了解联系的法律律例、管理层的经营念念 想、公司的规章轨制并自发谨守，使风险坚毅贯串到公司各个部门、各个岗亭和各个业务环 节。      （2）风险评估   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   公司对组织结构、业务经由、经营运作行径进行分析，发现风险，并将风险进行分类， 找出风险散播点，并对风险进行分析和评估，找出引致风险产生的原因，采取定性定量的手 段分析考量风险的曲折和危害程度。落实责任东说念主，并约束完善联系的风险贯注措施。   （3）按捺行径   公司按捺行径主要包括组织结构按捺、操作按捺和管帐按捺等。   各部门的设立体现部门之间职责有单干，但部门之间又相互合作与制衡的原则。基金投 资管理、基金运作、商场营销部等业务部门有明确的授权单干，各部门的操作相互孤苦、相 互牵制况兼有孤苦的申报系统，形成了权责分明、严实有用的三说念监控防地：   A.以各岗亭主义责任制为基础的第一说念监控防地：各部门里面职业岗亭合理单干、职责 明确，并有相应的岗亭说明书和岗亭责任制，对不相容的职务、岗亭分离设立，使不同的岗 位之间形成一种相互搜检、相互制约的关系，以减少作弊或差错发生的风险。   B.各联系部门、联系岗亭之间相互监督和牵制的第二说念监控防地：公司在联系部门、相 关岗亭之间建立圭臬化的业务操作经由、重要业务处理凭据传递和信息换取轨制，后续部门 及岗亭对前一部门及岗亭负有监督和搜检的责任。   C.以看管长、监察稽核部门对各岗亭、各部门、各机构、各项业务全面实施监督反馈的 第三说念监控防地。   公司设定了一系列的操作按捺的轨制技巧，如圭臬化业务经由、业务、岗亭和空间防碍 轨制、授权分责轨制、聚集交易轨制、守密轨制、信息败露轨制、档案贵府保全轨制、客户 投诉处理轨制等，按捺日常运作和经营中的风险。   公司确保基金资产与公司自有财产皆备分开，分账管理，孤苦核算；公司管帐核算与基 金管帐核算在业务表率、东说念主员岗亭和办公区域上进行严格区分。公司对所管理的不同基金以 及本基金下分别设立账户，分账管理，以确保每只基金和基金资产的齐全和孤苦。   （4）信息换取   即指实时地完结信息的流动，如从下到上的申报和从上至下的反馈。   公司建立了里面办公自动化信息系统与业务陈说体系，通过建立有用的信拒绝流渠说念， 保证公司职工及各级管理东说念主员不错充分了解与其职责联系的信息，保证信息实时投递适当的 东说念主员进行处理。   公司制定管理和业务申报轨制，包括如期申报轨制和不如期申报轨制。如期申报轨制按 照逐日、每月、每年度等不同的时间频次进行申报。 理申报；    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 向总司理、看管长分别申报； 如发现重要违规行动，应立即向董事会和中国证监会申报。   （5）里面监控   看管长和监察稽核部门东说念主员负责日常监管职业，促使公司职工积极参与和谨守里面按捺 轨制，保证轨制有用地实施。公司监事会、董事会风险按捺委员会、看管长、风险管理委员 会、监察稽核部门对里面按捺轨制无间地进行试验，试验其是否合适端正要求并加以充实和 改善，实时反应政策律例、商场环境、手艺等因素的变化趋势，保证内控轨制的有用性。   公司已针对基础设施基金专门制定了《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金投 资管理办法》      《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金里面按捺与风险管理管理办法》 《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金投资管理决策委员会职业王法》《招商基金 管理有限公司基础设施证券投资基金运营管理管理办法》《招商基金管理有限公司基础设施 证券投资基金称职傍观管理办法》《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金信息败露 管理办法》等一系列轨制经由，建立健全了有用的基础设施基金投资管理、名目运营、里面 按捺以及风险管理轨制和经由，保障基础设施基金的平安、合规运行。   （1）基金管理东说念主确知建立、实施和守旧里面按捺轨制是基金管理东说念主董事会及管理层的 责任。   （2）上述对于里面按捺的败露真确、准确。   （3）基金管理东说念主承诺将根据商场环境的变化及公司的发展约束完善里面按捺轨制。 （六）基金管理东说念主不动产讨论教养说明以及业务风险情况   招商基金领有多年丰富的基础设施领域讨论、投资及投后管理教养，结果 2024 年 6 月 产类型涵盖交通运输、市政设施等多种基础设施类型。招商基金在基础设施业务领域不存在 重要未决风险事项。   招商基金在基础设施与不动产领域教养丰富，基础设施投资管理总部与公司行业讨论团 队和信用分析团队紧密连络，换取共享讨论效率，把执基础设施与不动产领域各企业天资情 况。招商基金在房地产、物流、水务、高速公路等基础设施领域均配备专门的行业讨论员， 主要成员具有 3 年以上的信用讨论教养。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                          六、基金托管东说念主 （一）基本情况   称呼：兴业银行股份有限公司（简称“兴业银行”）   注册地址：福建省福州市台江区江滨中正途 398 号兴业银行大厦   办公地址：上海市银城路 167 号   邮政编码：200120   法定代表东说念主：吕家进   成立日历：1988 年 8 月 22 日   批准设立机关和批准设立文号：中国东说念主民银行总行，银复[1988]347 号   基金托管业务批准文号：中国证监会证监基金字[2005]74 号   组织样子：股份有限公司   注册老本：207.74 亿元东说念主民币   存续期间：无间经营 （二）基金托管东说念主发展概况及财务气象   兴业银行成立于 1988 年 8 月，是经国务院、中国东说念主民银行批准成立的首批股份制买卖 银行之一，总行设在福建省福州市，2007 年 2 月 5 日肃肃在上海证券交易所挂牌上市（股 票代码：601166），注册老本 207.74 亿元。结果 2024 年 12 月 31 日，兴业银行资产总额达 利润 772.05 亿元。开业三十多年来，兴业银行遥远坚持“真挚服务，相伴成长”的经营理 念，竭力于为客户提供全面、优质、高效的金融服务。 （三）基金托管东说念主托管业务部的部门设立及职工情况   兴业银行总行设资产托管部，下设详尽管理处、基金证券业务处、相信保障业务处、理 财私募业务处、需求缓助处、产品管理处、稽核监察处、投资监督管理处、运行管理处等处 室，联系业务东说念主员共100余东说念主，业务岗亭东说念主员均具有基金从业履历。兴业银行动开展基础设 施基金托管业务已配备充足的专科东说念主员。   针对基础设施领域托管产品，兴业银行组建11东说念主服务团队提供专科服务，包括：兴业银 行已组建11东说念主服务团队，专科服务基础设施领域托管产品。其中，部门负责东说念主高层管理东说念主员   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 具有10年以上联系领域职业经历，径直或转折参与了大部分兴业银行基础设施类产品的托管 模式设想、合同审核、产品运营职业。兴业银行资产托管部基础设施基金托管业务主要东说念主员 情况如下：                图表 6-1 兴业银行托管业务主要东说念主员情况  姓名      职务                      个东说念主简历                  刘晓春先生，硕士讨论生，毕业于郑州大学经济法专科，取得郑州                  大学法律专科硕士学位。具有 22 年金融从业经历，1994 年 7 月至 刘晓春     副总司理                  中国光大银行上海分行、广东发展银行上海分行；2005 年 7 月至                  今，接事于兴业银行，曾先后任职于资金营运中心、同行金融部，                  黄乃睿先生，讨论生学历，本科毕业于北京交通大学，讨论生毕业                  于约翰霍普金斯大学。2014 年起任职于兴业银行北京分行，2022 黄乃睿     详尽管理处长                  年起接事于兴业银行资产托管部，现任兴业银行资产托管部详尽管                  理处长。在基金投资、老本商场等领域具有丰富教养。                  马子燕女士，毕业于四川大学金融学专科，取得四川大学经济学硕                  士学位，现任兴业银行资产托管部基金证券处副处长。2008 年         基金证券处副   -2009 年任职于人命东说念主寿保障股份有限公司资金管理部。2009 年 7 马子燕          处长      月起于今任职于兴业银行资产托管部，先后担任兴业银行资产托管                  部运营管理处核算主管、营销中心业务主管，具有 15 年托管业务                  从业经历，在托管业务领域具有丰富教养。                  陈玮女士，毕业于华东政法大学国际经济法专科，现任兴业银行资                  产托管部投资监督处处长。2007 年起任职于兴业银行资产托管部，         投资监督处处  陈玮              先后担任稽核监察处法务主管、稽核监察处副处长、商场处副处长，           长                  具有 15 年金融或托管从业经历，在资管行业及托管领域具有丰富                  教养。  招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 姓名     职务                     个东说念主简历                杨媛媛女士，2008 年毕业于哈尔滨工业大学金融学专科，硕士研                究生，现任兴业银行资产托管部投资监督处副处长。2008-2009 年       投资监督处副   任职太平养老保障股份有限公司运营管理岗。2009 年于今任职于 杨媛媛        处长      兴业银行资产托管部，先后担任核算主管、产品主管、营销主管、                投资监督主管，具有 14 年金融从业经历，13 年托管从业经历，在                资产托管领域具有丰富教养。                林诗琪女士，硕士讨论生学历，毕业于厦门大学金融学专科、好意思国       投资监督处文   布兰迪斯大学国际经济金融学专科。                               现任兴业银行资产托管部投资 林诗琪        本岗      监督处文本岗。2021 年于今，主要负责兴业银行总行各样托管产                品合同审核，在产品设想、文本审核上有着较为丰富的教养。                汪皓先生，硕士讨论生学历，毕业于上海财经大学国民经济学专科，       需求缓助处处   现任兴业银行资产托管部需求缓助处处长。2007 年起曾任职于毕 汪皓         长      马威华振管帐师事务所，2009 年加入兴业银行资产托管部，具有                孙懿婷女士，毕业于上外洋国语大学，现任兴业银行资产托管部运                行管理处核算主管。2004 年起曾分别接事于安永华明管帐师事务       运行管理处核 孙懿婷            所、英国石油、梅塞尔格里斯海姆投资有限公司，先后担任高级审        算主管                计师、财务分析等岗亭，具有 13 年托管从业经历，在管帐估值领                域具有丰富教养。                刘明辉先生，毕业于上海财经大学管帐学专科，讨论生学历。现任                兴业银行资产托管部运行管理处计帐主管。2010 年起曾分别任职       运行管理处清 刘明辉            于毕马威华振管帐师事务所和交通银行股份有限公司，先后担任高        算主管                级审计师和基金核算管帐职务，具有 15 年金融或托管从业经历，                在托管核算和计帐领域具有丰富教养。         招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）       姓名      职务                   个东说念主简历                       季元劼先生，毕业于上海对外贸易大学国际经济与贸易专科，现任             需求缓助处业    兴业银行资产托管部需求缓助处业务管理岗。2007 年起任职于兴      季元劼              务管理岗     业银行资产托管部，从事托管运营联系职业，具有 15 年金融或托                       管从业经历，在核算估值领域具有丰富教养。        从岗亭职责上折柳，由部门副总司理负责，营销团队14东说念主，负责名目前期接洽，参与产      品设想，表里部换取和洽，进程把控；合规团队7东说念主，投资监督团队10东说念主，负责参与名目整      体结构设想、文本合规性把控、信息败露、投资监督服务等；运营服务团队9东说念主，其中负责      东说念主1东说念主，核算东说念主员4东说念主，计帐东说念主员4东说念主，负责名目前期测试、产品上线、产品运营职业。全部      团队成员都具有3年以上联系领域职业经历，径直或转折参与了大部分兴业银行的基础设施      类产品的托管模式设想、合同审核、产品运营职业。      （四）基金托管东说念主的基金托管业务经营情况        兴业银行股份有限公司于2005年4月26日取得基金托管履历。基金托管业务批准文号：      证监基金字[2005]74号。兴业银行具有基础设施领域资产管理产品托管教养，结果2024年6      月末，托管存续基础设施领域资产管理产品884只，净值规模6,032.94亿元，产品类别涵盖      了公募基金、相信产品、券商产品、保障产品和账户监管等，具备连接各样样子基础设施类      资管产品的丰富教养、机敏捕捉商场动态的业务智商以及搪塞各样复杂产品结构的熟识决策。      结果2024年6月末，兴业银行部分基础设施联系托管产品如下：                     图表 6-2 兴业银行基础设施联系托管产品情况 序号                 产品称呼                    管理东说念主/合同方称呼      中金厦门安堵保障性租赁住房紧闭式基础设施证券投资                      基金        招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 序号             产品称呼                   管理东说念主/合同方称呼      济鼎沸业翻新（济南高新区）基础设施投资合伙企业（有                限合伙）      长江养老保障股份有限公司-贵州水投基础设施债权投资                  经营      （五）基金托管东说念主里面风险按捺轨制      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      严格投降国度联系托管业务的法律律例、行业监管规章和行内联系管理端正，遵法经营、 表率运作、严格监察，确保业务的稳健运行，保证基金资产的安全齐全，确保联系信息的真 实、准确、齐全、实时，保护基金份额持有东说念主的正当权益。      兴业银行基金托管业务里面按捺组织架构由总行里面按捺委员会、总行风险管理部门、 总行审计部、总行资产托管部、总交运营管理部及分行托管运营机构共同组成。各级里面控 制组织依照兴业银行联系轨制对兴业银行托管业务风险管理和里面按捺实施管理。      （1）全面性原则：里面按捺贯串资产托管业务的全过程，粉饰各项业务和产品，以及 从事资产托管业务的各机构和从业东说念主员；      （2）重要性原则：里面按捺应当在全面按捺的基础上，柔柔重要业务事项和高风险领 域；      （3）孤苦性原则：开展托管业务的部门和岗亭的设立应权责分明、相对孤苦、相互制 衡；      （4）审慎性原则：内控与风险管理必须以贯注风险，保证托管资产的安全与齐全为出 发点，“内控优先”，“轨制优先”，审慎发展资产托管业务；      （5）制衡性原则：里面按捺应当在治理结构、机构设立及权责分配、业务经由等方面 形成相互制约、相互监督，同期兼顾运营效率；      （6）得当性原则：里面按捺体系应同所处的环境相得当，以合理的成本完结内控主义， 里面轨制的制订应当具有前瞻性，并应当根据国度政策、法律及经营管理的需要，当令进行 相应修改和完善；里面按捺存在的问题应当能够得到实时反馈和纠正；      （7）成本效益原则：里面按捺应当衡量实施成本与预期效益，以适当的成本完结有用 按捺。      （1）资产托管风控轨制      为贯注资产托管业务风险，兴业银行设立了里面风险按捺组织架构，由兴业银行总行内 部按捺委员会、总行风险管理部门、总行审计部、总行资产托管部、总交运营管理部及分行 托管运营机构共同组成。资产托管部内设孤苦、专职的稽核监察处，配备了专职内控监督东说念主 员负责资产托管业务的内控监管职业，具有孤苦期骗监督稽核职业权利和智商。各部门和内 部业务处室在各自职责范围内实施具体的风险按捺措施。      兴业银行资产托管业务里面按捺应当贯彻以下原则：1.全面性原则：里面按捺贯串资产 托管业务的全过程，粉饰各项业务和产品，以及从事资产托管业务的各机构和从业东说念主员；2. 重要性原则：里面按捺应当在全面按捺的基础上，柔柔重要业务事项和高风险领域；3.孤苦    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 性原则：开展托管业务的部门和岗亭的设立应权责分明、相对孤苦、相互制衡；4.审慎性原 则：内控与风险管理必须以贯注风险，保证托管资产的安全与齐全为起点，“内控优先”， “轨制优先”，审慎发展兴业银行资产托管业务；5.制衡性原则：里面按捺应当在治理结构、 机构设立及权责分配、业务经由等方面形成相互制约、相互监督，同期兼顾运营效率；6. 得当性原则：里面按捺体系应同所处的环境相得当，以合理的成本完结内控主义，里面轨制 的制订应当具有前瞻性，并应当根据国度政策、法律及经营管理的需要，当令进行相应修改 和完善，里面按捺存在的问题应当能够得到实时反馈和纠正；7.成本效益原则：里面按捺应 当衡量实施成本与预期效益，以适当的成本完结有用按捺。   （2）托管系统   A.系统功能性   兴业银行资产托管业务系统在总结业务开展和系统使用多年教养的基础上，采取与国内 行业驰名厂商合作开发的模式，无间设立完善得志政策监管要求、合适商场王法、快速响应 翻新业务、高效运行富厚安全的全资产、全过程系统集群，包括核算估值、资金计帐、投资 监督、信息败露和运营管理等五大功能模块，并通过与中枢系统、网银系统、传真系统的无 缝团结，建立起全行托管专户聚集管理、经营管理东说念主指示纵贯式处理的先进机制，有用得志 基金、保障、证券、产业投资基金、QFII 等境表里各样资产托管业务在多商场、多币种、 多估值方式、多计帐模式、多任务并发等运营和翻新方面的需要。   B.康健的行内缓助系统   兴业银行资产托管业务的后端缓助系统，包括新一代中枢业务系统、网上银行系统、二 代支付系统以及 SWIFT 系统。全行新一代中枢业务系统的资金汇划计帐子系统集汇划、对账、 计帐、查扣问复、监控、账务核算等多项功能于一体，与中国当代化支付系统对接，实时到 账，缓助 7*24 小时办理资金汇划服务，资金汇划与计帐同步，得志资产托管业务触及的支 付结算需要。   C.系统安全性   开荒及汇集上，兴业银行对资产托管业务系统主机和数据库有着严格的安全保存和拜谒 按捺机制，在总交运行中心分配孤苦机柜，孤苦重视职业间及汇集地址段，机房装置有摄像 灌音监控设施，连同汇集入侵检测机制，能有用留神外界的违警侵入；业务软件上，从密码 识别、权限按捺、数据加密、内控复核授权、审计日记等方面进行严实的设想开发，达到《兴 业银行应用系统安全设想指引》最高等级，并通过对统统分娩系统配置主备机及主备认知、 日常化的土产货他乡数据备份、如期进行救急预案模拟演练等机制进步系统安全性。   D.系统兼容性   兴业银行资产托管业务系统具有考究的自得当性和兼容性，给与可跨平台部署的 J2EE 的 BS 架构，能得当各式不同的软硬件环境及数据库系统，同期具有各式容错机制，让系统 运行愈加可靠。搭建的通用业务处理平台能够兼容基金、证券蚁合理睬、产业投资基金、企   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 业年金、相信、保障各样资产托管业务，兼容高下贱业务关联方的各式数据接口，提供各样 客户报表和监管报表。   E.系统孤苦性   兴业银行资产托管业务系统按照不同客户不同资产开立单独的托管专户和管帐账套。各 账户、账套间建立防火墙机制进行防碍按捺，保证各资产间的财务数据相互孤苦和各账户资 金安全防碍，不同账套进行单独的投资监督和信息败露处理。而相对于全行中枢业务系统， 资产托管业务系统开荒部署在总交运行中心孤苦机柜中，并分配孤苦的资产托管业务分娩网 段，系统的运维职业也由资产托管部产品研发处孤苦进行，保证资产托管业务与其它银行业 务的相对孤苦性。   （3）倒霉备份   兴业银行在 IT 基础设施设立方面，早在 2005 年就构建了主数据中心、同城灾备、他乡 灾备三位一体的灾备体系，成为国内首批合适国际公认倒霉备份 5 级圭臬及中国东说念主民银行灾 难备份端正要求的银行。   资产托管业务系统依托总行合座科技力量，通过建立统统分娩系统配置主备机及主备线 路、日常化的土产货他乡数据备份、如期进行救急预案模拟演练等机制，使得系统在遭受不同 程度的粉碎后都能在短时间内规复正常的业务处理。   其中，具体在硬件开荒方面，资产托管业务系统分娩服务器存储开荒、汇集设施均建立 起主备配置，阻绝单点故障引起的系统中断，并建立了有用可行的主备配置切换机制。   数据及应用软件备份和规复方面，白日数据库给与 DATAGUARD 方式进行实时数据同步至 存储备机，在业务结果之后逐昼夜间进行自动的全量 rman 数据备份和应用软件备份，主机 上保留 15 天的全量备份，逐日与交易数据和应用法度一同，同期备份至土产货数据备份服务 器或磁带库以及他乡备份服务器。资产托管部产品研发处运行值班岗逐日搜检备份日记，记 录搜检结果，实时处理特别情况。   同期，资产托管部建立起旨在保障系统可靠运行的救急预案，触及电力供应、汇集认知 设施、系统主机数据库、前置通讯开荒、操作终局、供应商响应缓助、组织和洽等各个方面， 并如期、不如期地进行评估、完善、演练、整改。每年举办两次例行的灾备演练，试验救急 预案的齐全性、有用性和可操作性，通过秩序的实战演练，提高联系东说念主员的救急坚毅、救急 处置东说念主员的操作熟练程度，并对演练中发现的问题进行整改，补充完善救急预案，提高通盘 托管系统的风险防止智商。 （六）基金托管东说念主对基金管理东说念主运作基金进行监督的方法和法度   基金托管东说念主负有对基金管理东说念主的投资运作期骗监督权的职责。根据《基金法》《运作办 法》、基金合同过火他联系端正，托管东说念主对基金的投资对象和范围、投资组合比例、投资限      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 制、用度的计提和支付方式、基金管帐核算、基金资产估值和基金净值的计较、收益分配、 申购赎回以过火他联系基金投资和运作的事项，对基金管理东说念主进行业务监督、核查。      基金托管东说念主发现基金管理东说念主有违背《基金法》《运作办法》、基金合同和联系法律律例 端正的行动，应实时以书面样子文书基金管理东说念主限期纠正，基金管理东说念主收到文书后应实时核 对并以书面样子对基金托管东说念主发出回函。在限期内，基金托管东说念主有权随时对文书县项进行复 查，督促基金管理东说念主改正。基金管理东说念主对基金托管东说念主文书的违规事项未能在限期内纠正的， 基金托管东说念主应申报中国证监会。基金托管东说念主发现基金管理东说念主有重要违规行动，立即申报中国 证监会，同期，文书基金管理东说念主限期纠正，并将纠正结果申报中国证监会。      基金托管东说念主发现基金管理东说念主的指示违背法律、行政律例和其他联系端正，或者违背基金 合同约定的，应当拒却执行，立即文书基金管理东说念主，并实时向中国证监会申报。      基金托管东说念主发现基金管理东说念主依据交易法度已经奏效的投资指示违背法律、行政律例和其 他联系端正，或者违背基金合同约定的，应当立即文书基金管理东说念主，并实时向中国证监会报 告。     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                         七、联系服务机构 （一）基金份额销售机构    具体见本基金询价公告、基金份额发售公告及联系公告。 （二）登记机构    称呼：中国证券登记结算有限责任公司    住所：北京市西城区太平桥大街 17 号    办公地址：北京市西城区太平桥大街 17 号    法定代表东说念主：于文强    电话：（010）50938782    传真：（010）50938991    连络东说念主：赵亦清 （三）经营管理东说念主    称呼：招商钞票资产管理有限公司    住所：深圳市前海深港合作区南山街说念梦海正途 5033 号前海不凡金融中心 3 号楼 L26-01B、2602    办公地址：深圳市福田区深南正途 7888 号东海国际中心 B 座 19 楼    法定代表东说念主：张倩    连络电话：0755-29747250    传真：0755-83196405    连络东说念主：李惜惜、李镇羽、张博、王相芳 （四）运营管理机构    称呼：深圳招商伊敦货仓及公寓管理有限公司    住所：深圳市前海深港合作区南山街说念怡海正途 1167 号海运中心主塔楼 317    办公地址：深圳市南山区招商街说念五湾社区邮轮正途 5 号招商积余大厦 8 楼    法定代表东说念主：李杰    连络电话：0755-21650597   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） （五）财务顾问人  称呼：中信证券股份有限公司  住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号不凡时间广场（二期）北座  办公地址：广东省深圳市福田区中心三路 8 号不凡时间广场（二期）北座  法定代表东说念主：张佑君  连络电话：010-60836000  传真：010-60833504  连络东说念主：王宏峰、张佳乐、朱园园、张明、杨威、胡志涛 （六）讼师事务所  称呼：北京市中伦讼师事务所  住所：北京市向阳区金和东路 20 号院正大中心 3 号楼南塔 22-24 层及 27-31 层  办公地址：北京市向阳区金和东路 20 号院正大中心 3 号楼南塔 22-24 层及 27-31 层  负责东说念主：张学兵  连络电话：010-59572288  传真：010-65681022  连络东说念主：魏轶东、刘洪蛟、施峰、张曼 （七）管帐师事务所（基础设施名目审计机构）  称呼：德勤华永管帐师事务所（特殊普通合伙）  住所：上海市黄浦区延安东路 222 号 30 楼  办公地址：深圳市罗湖区桂园街说念深南东路 5001 号华润大厦 1201-06，1301-03 单元  法定代表东说念主：唐恋炯  连络电话：021-61418888  连络东说念主：何翠红 （八）管帐师事务所（现款流预测复核机构、验资机构）  称呼：德勤华永管帐师事务所（特殊普通合伙）  住所：上海市黄浦区延安东路 222 号 30 楼  办公地址：深圳市罗湖区桂园街说念深南东路 5001 号华润大厦 1201-06，1301-03 单元  法定代表东说念主：唐恋炯  连络电话：021-61418888         招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）     连络东说念主：何翠红 （九）基础设施名目评估机构     称呼：深圳市谢忱梁行地皮房地产评估有限公司     住所：深圳市福田区福田街说念福安社区中心四路 1 号嘉里设立广场 T2 座 503A、502B1     办公地址：深圳市福田区福田街说念福安社区中心四路 1 号嘉里设立广场 T2 座 503A、     法定代表东说念主：程家龙     连络电话：010-85198155     连络东说念主：杨枝、张恺玲    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                     八、风险揭示   本基金为基础设施基金，通过主动运营管理基础设施名目，以获取基础设施名目房钱、 收费等富厚现款流为主要目的。基础设施基金与投资股票或债券的公开召募证券投资基金 具有不同的风险收益特征。   投资基础设施基金可能濒临以下风险，包括但不限于： （一）基础设施基金的私有风险 商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租赁管理办法》运营。深圳市住 房和设立局于 2024 年 7 月 23 日发布的《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细 则（征求意见稿）》于今尚未出台郑再版块。以下段落为本基金发售版块招募说明书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此说明。   本基金所持有的基础设施资产类别为具备保障性质的租赁住房，租赁住房的行业和区 域聚集度较高。保障性住房行业容易受行业政策、经济社会环境影响，同期受到法律和行 政律例的敛迹和影响，联系法律及强制性端正要求的变化，包括国度宏不雅经济政策、地方 政府对子系政策作出调养，均可能对基础设施名目的运营产生影响。从需求端来看，如果 畴昔国内经济增速无间放缓可能导致居民收入水平下降、城市东说念主口流出，将会导致房钱增 长及出租率水平承压。从供给端来看，在政策缓助和租房需求无间开释的驱动下，畴昔市 场同类保障性住房或者商场化租赁住房房源供给将无间加多，商场竞争也将会愈加强烈。 若租赁住房行业远景、经营环境发生变化或受到地方经济变化、东说念主口变化、不可抗力等外 界因素重要影响，可能导致基础设施名目经营性现款流不足预期。   本基金投资的基础设施名目的现款流主要源自名目公司项下租赁住房所产生的出租租 金收入等业务收入。林下名目属于群众租赁住房（高级东说念主才公寓），在配租对象、户型标 准、房钱圭臬等重要方面均合适保障性租赁住房的实质要求；太子湾名目属于保障性租赁 住房；深圳市东说念主民政府、深圳市住建局对林下名目、太子湾名目以 100%股权转让方式刊行 基础设施 REITs 无异议。基础设施名目按照经深圳市住房和设立局备案的《招商局蛇口工 业区控股股份有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租赁管理办法》                           （即“《招蛇租赁管理办法》”） 进行租赁管理，根据《深圳市住房和设立局对于招商局蛇口工业区控股股份有限公司（深 圳地区）东说念主才公寓租赁管理问题的复函》，若深圳市住房管理的政策律例变化，招商局蛇 口工业区控股股份有限公司应根据届时政策实时对《招蛇租赁管理办法》进行调养。因此， 如国度或深圳市对于保障性住房联系政策发生变化，包括但不限于对资产是否属于保障性     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 住房类别的再行认定、租赁价钱指导限制、入住审核条件趋严、配租方式变化等，可能对 基础设施名目的配租、经营现款流、估值水缓和无间经营等酿成重要不利影响，进而对基 金存续、投资运作等方面酿成不利影响。    极度的，《深圳市保障性租赁住房管理办法》（深圳市东说念主民政府令第 353 号，2023 年 住房商场参考房钱的百分之九十。2024 年 7 月 23 日，深圳市住房和设立局发布《深圳市社 会主体出租保障性租赁住房租赁管理详情（征求意见稿）》，其中，当前征求意见稿端正 的房钱订价方式、房钱优惠政策等方面与《招蛇租赁管理办法》存在各异。前述《管理细 则（征求意见稿）》尚处于征求意见阶段，肃肃文献最终能否颁布、最终颁布时间、最终 颁布的文献是否和当前征求意见稿一致，具有一定的不确定性。后续如最终肃肃颁布奏效 的文献按照当前征求意见文本实施，且主管部门要求基础设施名目适用最终肃肃颁布奏效 的文献进行管理的，则《招蛇租赁管理办法》需对应进行更新并在深圳市住建局备案，可 能会对基础设施名目运营产生影响。    其中，咫尺林下名目、太子湾名目基于《招蛇租赁管理办法》进行评估预测，基准租 金优惠比例为 91%（林下名目两房房型）、93%（林下名目三房房型）、90%（太子湾名目）。 如基础设施名目出现适用政策变化，导致基础设施名目被主管部门要求适用《深圳市保障 性租赁住房管理办法》不高于商场参考房钱 90%的端正，且基准房钱实验增长幅度不足以完 全对消上述不利变化的情况下，则存在基础设施名目实验房钱水平不达咫尺评估参数假设 中的优惠后标配房钱水平预期的风险。举例，根据评估机构测算，假设林下名目在 2025 年 出现适用政策变化、被要求按照咫尺预测的 2025 年基准房钱水平（即完成初度增长 1.8% 后）的 90%进行优惠后标配房钱订价，则林下名目的 2025 年运营净收益会由 3,669.20 万元 下降至 3,575.56 万元，下降 93.65 万元，下降幅度为 2.55%；2025 年揣度基金可供分配金 额将由 5,522.13 万元下降至 5,434.13 万元，分拨率由 4.42%下降至 4.35%。    （1）购买名目公司股权之交易未能完成的风险 基金发售版块招募说明书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此说明。    在本次刊行的交易结构中，基金设立并认购基础设施资产缓助专项经营的全部份额后， 经营管理东说念主（代表专项经营）应根据《SPV 公司股权转让协议》的约定购买 SPV 公司 100% 股权，并根据《SPV 公司投资协议》及《SPV 公司告贷协议》的约定，向 SPV 公司进行投资 并披发股东告贷。SPV 公司收到经营管理东说念主（代表专项经营）支付的投资款和披发的告贷后， 应根据《名目公司股权转让协议》的约定向原始权益东说念主支付股权转让款用于购买名目公司    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 司披发《名目公司告贷协议》约定的告贷资金。根据《名目公司股权转让协议》的约定， 《名目公司股权转让协议》销毁情形主要包括： 约方有权销毁《名目公司股权转让协议》； 业目的无法完结的，守约方有权提前间隔《名目公司股权转让协议》； 权评估价值，则各方均有权销毁《名目公司股权转让协议》。   上述交易经由触及的交易参与主体较多，同期股权交割触及诸多前置条件，存在一方 或多方因故不成按时践约的可能，亦存在基金设立后因政策变动或操作风险导致基础设施 名目无法按时完成交割的风险。   （2）接收合并未实时完成或最终未完成导致收益造谣的风险 并已在深圳证券交易所败露联系公告。以下段落为本基金发售版块招募说明书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此说明。   根据联系交易文献的约定，在完成专项经营设立、收购 SPV 公司以及 SPV 公司收购项 目公司等一系列交易后，名目公司将接收合并 SPV 公司，SPV 公司统统财产及权利义务均由 名目公司无条件承受，使得 SPV 公司对股东的债务由名目公司承继，名目公司期间向股东 支付的部分或全部股东告贷利息可税前扣除，从而从简存续期间的企业所得税。若接收合 并无法按期完成或最终无法完成，将失去前述节税效果，进而影响本基金的收益水平。   （3）名目公司关联方告贷安排带来的现款流波动风险   本基金在专项经营层面设立了关联方告贷：专项经营分别向 SPV 公司、名目公司披发 关联方告贷，SPV 公司收购名目公司后，由名目公司接收合并 SPV 公司并承继 SPV 公司此项 债务。其中部分关联方告贷利息不错在税前扣除，成心于优假名目公司老本结构。但该结 构存在以下风险： 方告贷利息的税前抵扣额低于预期，可能导致名目公司应征税所得额和所得税应征税额的 提高，使本基金可供分配现款流不达预期，导致现款流波动风险。 足以偿还关联方告贷项下全部本金利息，使专项经营收益分配不达预期，带来现款流波动 风险。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   本基金的基金合同奏效后初度投资的基础设施资产缓助证券为“招商钞票招商蛇口租 赁住房 1 号资产缓助专项经营”，基金将通过持有基础设施资产缓助证券全部份额，持有 名目公司全部股权及对名目公司的债权，投资聚集度高，收益率很大程度依赖于基础设施 名目运营情况。   在基金运作期内，基础设施名目可能因经济环境变化、政策变动、运营或物业管理不 善、承租东说念主践约智商发生重要不利变化或者其拒却履行租约、拖欠房钱，或除不可抗力之 外的其他因素影响导致基础设施资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实验运营净现 金流大幅低于测算值，影响投资东说念主收益。   （1）房钱调养风险   本基金拟运行投资的基础设施名目为保障性租赁住房、群众租赁住房（高级东说念主才公寓）， 均为具有保障性质的租赁住房，其房钱订价及调养受住房主管部门监管及指导。因此，基 础设施名目的产权东说念主无法皆备自行按照商场公允价钱、供需情况、成本收益比等因素自主 调养名目的基准房钱，从而在房屋的房钱订价上受到一定的限制。受限于上述政策影响， 基础设施名目房钱调价可能不足预期，从而对基础设施名目产生不利影响。   （2）田户准入圭臬调养风险   本基金拟运行购入的基础设施名目为位于深圳市的保障性租赁住房和群众租赁住房 （高级东说念主才公寓），具有一定的政策属性。根据《国务院办公厅对于加速发展保障性租赁 住房的意见》（国办发〔2021〕22 号，以下简称“国办发 22 号文”）、《对于加速发展保 障性租赁住房的实施意见》（深府办函〔2022〕23 号，以下简称“深圳市 23 号文”）、经 深圳市住房和设立局备案的《招蛇租赁管理办法》《深圳市住房和设立局对于对招商局蛇 口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租赁管理问题的复函》等端正，对田户 设定了相应准入圭臬。准入圭臬按捺了田户的范围、基础设施名目的主义客群，一定程度 上限制了基础设施名目的商场竞争力和运营空间。另一方面，不排除畴昔政府调养田户准 入圭臬的可能，如对田户准入圭臬的设立愈加严格，则基础设施名目濒临租赁需求进一步 下降而导致房钱收入下降的风险。   （3）租约聚集到期、田户不续约和企业田户聚集退租风险   本基金投资的基础设施名目当前存在部分聚集租赁房源的企业田户，畴昔亦有可能引 入一定比例的企业田户，在名目畴昔运营过程中，无法排除企业田户聚集退租的可能。另 外，根据《招蛇租赁管理办法》，基础设施名目一般每年办理一次租约续签手续，存在租 约聚集到期和田户不续约的风险。若在企业田户聚集退租、租约聚集到期况兼田户不续约 前外部管理机构和基金管理东说念主未能制定妥善的招租策略、未能储备弥漫的潜在田户，可能 会导致部分房间空置期延长的情况，进而影响房钱收入。   （4）重要现款流提供方退租引发现款流波动的风险     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 年 12 月 25 日肃肃退租。结果 2025 年 6 月 30 日，聚集退租所触及林下名目的时点出租率 已达 97.32%，本基金已不存在重要现款流提供方。以下段落为本基金发售版块招募说明书 （2024 年 9 月）的风险揭示，特此说明。    结果 2024 年 6 月 30 日，本基金投资的基础设施名目存在重要现款流提供方企业田户 一。企业田户一于 2023 年度为基础设施名目提供的不含税房钱收入占基础设施名目磨灭时 期不含税总房钱收入的比例为 23.07%。结果 2024 年 6 月 30 日，企业田户一租赁面积为 套房间（583.87 ㎡）将于 2024 年 6 月 30 日到期退租，有 3 套房间（247.96 ㎡）拟续租至 套房间，重要现款流提供方已抒发但愿络续短期续租的意向，咫尺双正派在无间协商，暂 未签署续租合同。企业田户一畴昔存在聚集退租的可能性，若发生聚集退租，将引发现款 流波动，天然，运营管理机构已制定一揽子风险贯注措施保障基础设施名目现款流的富厚 性，况兼在基础设施名目估值参数、可供分配现款流测算过程均赐与审慎筹商，关联词，无 法排除由于商场环境等外部原因影响，导致空置房间的租赁去化情况不足预期的可能。    （5）田户践约风险    基础设施的田户包括企业田户和个东说念主田户，田户数目较多、分散度较高。如在租赁合 同期限内，田户可能因各式原因导致其践约智商下降，如企业田户的经营气象下行、个东说念主 田户的收入和支付智商下降等，田户不成按照租赁合同的约定缴纳房钱，导致毁约、退租 等情形，造谣基础设施名目的出租率、现款流，从而对本基金的收益产生不利影响。    （6）租赁合同暂未完成换签的风险 为本基金发售版块招募说明书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此说明。    名目公司（林下）已正当持有林下名目对应的房屋统统权及占用范围内的地皮使用权。 林下名目的租赁合同暂未完成换签（主要触及租赁合同出租东说念主变更为名目公司（林下）的 补充协议），田户可能存在按照原支付旅途支付房钱、物业管理费等款项的情况。天然《项 目公司股权转让协议》已约定如田户于交割日后向转让方、桃花坛置业或其他关联方支付 房钱等款项，转让方、桃花坛置业或其他关联方应当于收到房钱等款项后不晚于 1 个月内 转付给名目公司（林下），关联词仍存在名目公司（林下）未能实时收取运营收入的风险。    （7）基础设施资产保障理赔金额无法粉饰财产损失的风险    在本基金初度刊行前，基础设施名目均已购置了财产一切险、公众责任险及营业中断 险。基金存续期内，基金管理东说念主和名目公司将为基础设施名目购买弥漫的财产保障和公众 责任保障，但受保障公司保障政策的限制等，可能出现保额低于评估价值的情况。若发生   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 极点情况需要理赔时，受保额和理赔政策等因素影响，可能出现理赔金额无法粉饰名目公 司财产损失的情形，进而对基金产生不利影响。  （8）运营支拨及联系税费增长的风险  基金管理东说念主及外部管理机构将尽力在得志田户使用需求的前提下，合理按捺基础设施 名目运营开支。尽管如斯，依然可能出现运营开支的增长速率杰出名目运营收入增长的情 况，从而导致名目净现款流的减少，包括但不限于：  名目公司在经营以及在朝上分配的过程中，触及多种税负，如果国度税收政策发生调 整，名目公司所适用的税收征管法律律例可能会由于国度联系税收政策调养而发生变化， 如联系税收征管法律律例、适用税率发生变化，或者税务部门畴昔向名目公司征收任何额 外的税负，基金收益可能因联系税收政策调养而受到影响。  （9）外部管理机构的称职践约风险  在本基金运作期间，基础设施名目的运营事迹与外部管理机构所无间提供的服务及表 现密切联系。如外部管理机构未能尽责践约、运营策略不适合、中枢管理团队频繁变动， 或其里面功课、东说念主员管理及系统操作欠妥或诞妄，可能导致基础设施名目无法完成年度预 算以致酿成损失。  在本基金运作期间，存在外部管理机构不续聘或解聘且莫得合适续聘机构的可能性。 此外，外部管理机构的联系东说念主员可能去职并在去职后管理与本基金投资的基础设施名目存 在竞争关系的名目，对基础设施名目的业务、财务气象、经营事迹及远景可能会酿成不利 影响。  外部管理机构的里面监控政策及法度可能不成皆备有用，可能无法发现及贯注名目公 司职工、其他第三方职工的联系罪犯违规行动。若出现上述情况，可能会对本基金酿成不 利影响。  （10）运营过程中的现款流波动风险  在基金运作期内，基础设施名目可能因房钱调养、田户结构变动、增配家私用度及定 制服务用度变动等因素，导致基础设施名目运营过程中房钱收入等产生不同程度的波动， 进而影响本基金收益分配水平的富厚性。  （1）估值及公允价值变动的联系风险   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基础设施资产的评估以收益法为主，收益法进行估价时需要测算收益期、测算畴昔收 益、确定报答率，并将畴昔收益折现为现值。由于基础设施资产的评估值是基于联系假设 条件测算得到的，估值手艺和信息的局限性导致基础设施资产的评估值并不代表对基础设 施资产真确的公允价值，也不组成畴昔可交易价钱的保证。在基础设施名目出售的过程中， 可能出现成交价钱低于估值的情形，对基金财务气象酿成不利影响。极度辅导，就本次拟 收购的太子湾名目、林下名目而言，政策联系的转让限制提请投资者阅读本招募说明书“十 四、基础设施名目基本情况”之“（四）基础设施名目转让安排”之“2、政策联系的转让 限制及销毁情况”。   本基金存续期间，畴昔跟着使用年限的增长基础设施名目的联系设施开荒可能需要更 换、维修，基础设施资产适用的环保、节能、绿色建筑、消防等建筑圭臬可能提高，本基 金可能需要支拨较多用度进行大修或改造，届时发生超出预期的联系重视及白叟道支拨可 能造谣本基金的投资收益。若基础设施名目的经营现款流下降，或遇有重要灾害等导致设 施受损，可能导致资产估值及公允价值下落。另外，基础设施的商场估值及公允价值受宏 不雅经济环境、城市盘算、老本商场环境、行业政策导向等外部因素详尽影响，上述因素也 会导致资产估值及公允价值波动。基础设施资产在再行估值的过程中，可能出现估值下落 以致低于基金召募时的运行估值的可能。极度地，基金运作期内，基金合并报上层面对投 资性房地产科目拟给与成本法计量，投资者应根据基金如期申报中败露的基础设施资产估 值信息，极度是基金年度申报中载有的评估申报，了解基金运作期内基础设施资产价值的 变动情况。   （2）基金可供分配金额预测风险   本基金可供分配金额主要由名目公司所持基础设施资产所产生的房钱及管理费收入形 成。在基金运行期内，基础设施名目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实 际现款流偏离预测现款流，存在基金向基金份额持有东说念主实验分配金额低于预测的可供分配 金额的风险。同期，《可供分配金额测算申报》是在联系假设基础上编制的，联系假设存 在一定不确定性，因此本基金的可供分配金额预测值不代表对基金运行期间实验分配金额 的保证，投资东说念主可能濒临现款流预测偏差导致的投资风险。   基金可对外告贷用于基础设施名目的日常运营、维修改造、基础设施名目收购等，基 金总资产不得杰出基金净资产的 140%，其顶用于基础设施名目收购的告贷金额不得杰出基 金净资产的 20%。运作期内，受事迹水平及外部融资环境的影响，基金及基础设施名目可能 无法取得充足的告贷资金，对基础设施名目的正常重视改造及并购经营产生不利影响。特 别地，基金运作期内，基金合并报上层面对投资性房地产科目拟给与成本法计量，基金净 资产将跟着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，从而对基金对外告贷的金额上限形 成制约，加多了基金对外告贷的管理难度。若主义基础设施名目径直或转折对外借存款项，   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 而基础设施名目的经营现款流入不达预期，或基础设施名目无法按照经营完成对出门售处 置，可能导致财务风险的发生，包括：   （1）基础设施名目经营或出售回收的现款流无法偿还告贷本金及利息；   （2）基金或名目公司无法进一步赢得外部告贷；   （3）存续债务到期时无法续期或再融资，或者只可接受愈加尖酸的融资条件；   （4）基金或名目公司可能违背融资协议项下的承诺或约定，债权东说念主或典质权东说念主因此可 能期骗联系权利，采取要求处置该等基础设施资产等措施。   上述事件的发生，对基金及名目公司的财务气象、现款流、可分配现款、二级商场交 易价钱等均可能酿成重要不利影响。   （1）巨额不动产交易风险   区别于股票、债券等圭臬金融产品，基础设施名目的商场流动性和交易活跃程度受到 基础设施名目区位、存续年限、老本商场环境、产业投资政策、城市盘算调养等诸多因素 影响，成交价钱与交易的竞争情况，基础设施名目的经营近况，行业商场预期以及利率环 境等因素联系。基金通过收购或处置基础设施名目调养投资组合时，受上述因素影响，可 能存在交易价钱偏离基础设施名目评估值，交易时间周期超出经营以致无法顺利完成交易 的风险，影响基金投资和资产出售策略的实施。若由于偿还外部告贷，或支付大规模改造 支拨等特殊情况被迫出售基础设施名目，基金可能由于资产流动性不足而承担出奇的损失。   （2）资产收购症结的称职傍观风险   进行基础设施名目收购之前，基金管理东说念主过火他尽调实檀越体将根据法律律例的要求， 对基础设施名目以及业务参与东说念主等联系事项进行称职傍观。在本次交易中，根据《名目公 司股权转让协议》的约定，原始权益东说念主（即转让方）承诺已向受让方（即 SPV 公司）败露 了转让方所明察或应当明察的名目公司的财务、资产及或有欠债等方面的情况，该等败露 不存在子虚、故意遗漏或与事实不相符的情况。除根据交割审计所阐述的名目公司的欠债 情况和名目公司日常经营所产生的欠债、或有欠债以及往返款项外，名目公司不存在职何 其他欠债、或有欠债以及担保，原始权益东说念主同期承诺，若任何主体向名目公司主张任何前 述情况之外的、交割日前的或因交割日前的原因导致的欠债、或有欠债、担保责任或其他 任何债务的，该等债务应当由原始权益东说念主按照《名目公司股权转让协议》，就名目公司累 计产生超出 25 万元的损失向实验承担损失的相应受让方承担补偿责任。此外，原始权益东说念主 根据联系律例承诺，如提供的文献贵府存在掩蔽重要事实或者编造重要子虚内容等重要违 法违规行动的，将购回全部基金份额或基础设施名目权益，以确保本基金投资者和基金管 理东说念主的正当权益。尽管如斯，由于尽调手艺以及信息贵府的局限性，在本次及后续收购中， 尽调实檀越体无法皆备保证拟收购名目不存在未发现的弊端，亦无法保证原始权益东说念主不错 充分履行联系承诺。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （3）资产处置症结的限制转让风险   本基金可通过处置标的股权、标的债权和/或基础设施名目的权益来赢得处置收入。基 础设施名目统统权转让，主要包括名目公司股权交易、底层资产径直转让两种样子。   如若发生底层资产的径直交易，基础设施资产名目可能受到国度和地方性律例政策、 地皮出让合同等各样文献的明文转让限制，需要经过一定审批法度后方能销毁转让限制完 成交易。若以名目公司股权交易的方式进行，天然不触及底层资产的径直交易，关联词对于 群众租赁住房、保障性租赁住房等类别的保障性住房，基础设施名目的权益存在“只租不 售”“不得入市销售”等政策交易限制，进而仍然可能会对标的股权的处置产生不利影响。 极度辅导，就本次拟收购的太子湾名目、林下名目而言，政策联系的转让限制提请投资者 阅读本招募说明书“十四、基础设施名目基本情况”之“（四）基础设施名目转让安排” 之“2、政策联系的转让限制及销毁情况”。   在畴昔处置联系主义基础设施资产的过程中，受限于联系政策端正及处置变现法度和 届时商场环境的影响，尽管公募基金通过专项经营取得名目公司股权已取得联系政府批准 豁免，但由于法律律例限制公租房、保障性租赁住房转让，公募基金存续期内进行处置仍 存在限制，处置职业的可完结性、完成时间和变现款额具有一定的不确定性，可能存在因 为无法按时完成或得志上述经由及前置条件导致无法顺利处置该等主义基础设施资产的风 险，或者最终完结的变现资产可能将无法弥补对基础设施名目的投老本金，从而导致投资 者的本金耗损或不成完结预期收益。   申报期内，基础设施名目存在开头于原始权益东说念主关联方招商银行股份有限公司的存款 利息收入和开头于原始权益东说念主过火关联方招商局集团（香港）有限公司、招商局能源运输 股份有限公司深圳分公司、宝湾物流控股有限公司、深圳市招商免税商品有限公司、深圳 招商房地产有限公司的房钱收入，其中，2021 年、2022 年、2023 年和 2024 年 1-6 月原始 权益东说念主过火关联方所有这个词房钱收入分别占各年基础设施名目营业收入的 0.82%、0.21%、0.23% 和 0.77%，金额较小，不影响基础设施资产的商场化运营。同期，基础设施名目亦存在向原 始权益东说念主过火关联方采购商品或服务等关联交易，详见本招募说明书“十九、利益冲突与 关联交易”之“（五）关联交易”之“1、申报期内名目公司与原始权益东说念主过火控股股东、 实验按捺东说念主之间关联交易”。   本基金触及运行关联交易包括本基金将向原始权益东说念主购买基础设施名目，并将寄托招 商伊敦对基础设施名目提供运营管理服务。本基金存续期间可能触及关联交易如下：本基 金或者其按捺的特殊目的载体与关联方之间发生的迁移资源或者义务的事项组成本基金的 关联交易。除基金管理东说念主运用基金财产买卖基金管理东说念主、基金托管东说念主过火控股股东、实验 按捺东说念主或者与其有重要蛮横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券等事项外，关 联交易还包括但不限于与本基金关联方之间发生的购买基础设施资产缓助证券、借存款项、    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 聘用外部管理机构、受让名目公司股权、基础设施名目购入与出售及基础设施名目运营及 管理阶段存在的购买、销售等行动；名目公司层面，本基金存续期间，可能仍然会向名目 公司或外部管理机构关联方采购包括但不限于基础设施名目的维修、采购等服务，可能存 在名目公司或外部管理机构关联方承租基础设施名目，存在关联交易风险。   除上述外，本基金还可能与各关联方每每地发生其他类型的关联交易。提请投资者关 注关联交易中的潜在利益冲突和欠妥利益输送风险。   本基金运作过程中将濒临与基金管理东说念主、原始权益东说念主、外部管理机构之间的潜在利益 冲突。本基金设立后，基金管理东说念主可能还将管理其他与本基金同类型的基础设施基金；本 基金原始权益东说念主和/或磨灭按捺下的关联方投资、持有或管理了其他与基础设施名目在磨灭 区域通常或相似名目；外部管理机构和/或磨灭按捺下的关联方投资、持有或管理了其他与 基础设施名目在磨灭区域通常或相似名目，因此可能与本基金所投资的基础设施名目存在 业务竞争关系，存在利益冲突风险。   根据《深圳市住房发展“十四五”盘算》，深圳市忽视“十四五”期间，经营新增建 设筹集群众租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住房 40 万套（间），达到同期新增住房供 应总量约 52%；“十四五”期间，深圳供应分配群众租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住 房 20 万套（间），所有这个词占供应分配住房总量的比例约 40%。   本基金投资的基础设施名目为保障性租赁住房、群众租赁住房，跟着深圳市保障性租 赁住房、群众租赁住房的无间供应，在其一定距离范围内存在新审批或新设立保障性租赁 住房、群众租赁住房或其他类型租赁住房的可能性，新设立或新审批的名目可能与本标的 名目产生竞争，对本基金投资的基础设施名目租赁客户带来分流，如果区域内租赁住房的 需求量增长慢于供给量增长，可能对基础设施名目出租率产生一定的不利影响，存在一定 的商场竞争风险。   林下名目属于群众租赁住房（高级东说念主才公寓），太子湾名目属于保障性租赁住房。目 前，上述名目享受以下一项或多项税收优惠政策或地方税收政策：   （1）根据《财政部税务总局住房城乡设立部对于完善住房租赁联系税收政策的公告》 （财政部税务总局住房城乡设立部公告 2021 年第 24 号）端正，住房租赁企业中的升值税 一般征税东说念主向个东说念主出租住房取得的全部出租收入，不错采用适用浮浅计税方法，按照 5%的 征收率减按 1.5%计较缴纳升值税，或适用一般计税方法计较缴纳升值税；对企劳动单元、 社会团体以过火他组织向个东说念主、专科化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征 收房产税；     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）    （2）根据《财政部税务总局对于群众租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总 局公告 2019 年第 61 号）和《财政部税务总局对于络续实施群众租赁住房税收优惠政策的 公告》（财政部税务总局公告 2023 年第 33 号），公租房名目在公租房设立期间用地及建 成后占地，免征城镇地皮使用税，对公租房经营管理单元免征印花税、房产税等，税收优 惠有用期至 2025 年 12 月 31 日；    （3）根据《对于印发＜深圳经济特区房产税实施办法>的文书》（深府（1987）164 号）， 非个东说念主、房管部门、国度机关、东说念主民团体、部队（含武装侦察）、公园、名胜遗迹、宗教 寺庙和国度财政部门拨付劳动经费的单元出租的房产依照房产原值的百分之七十计较缴纳 房产税，税率为 1.2%。根据深府规〔2022〕6 号《深圳市东说念主民政府对于公布络续有用的规    畴昔若保障性租赁住房和群众租赁住房税收优惠政策调养、或者基础设施名目不得志 税收优惠政策适用的条件，则存在名目公司联系税费支拨加多，基金可供分配金额下降的 风险。    本基金运作过程中，基金份额持有东说念主、基金、资产缓助专项经营、名目公司等主体所 适用的税收征管法律律例可能会由于国度联系税收政策调养而发生变化，如联系税收征管 法律律例发生变化，税务部门畴昔向基金份额持有东说念主、基金、资产缓助专项经营、名目公 司征收任何出奇的税负，基金份额持有东说念主的收益可能因联系税收政策调养而受到影响。    根据基础设施名目的联系证照和地皮出让联系协议，太子湾名目买卖用地使用权将于 产管理法》（2019 年修正）、《地皮管理法》（2019 年修正）、《城镇国有地皮使用权出 让和转让暂行条例》（2020 年改进）、《深圳经济特区地皮使用权出让条例（2021 年修正）》 的端正，住宅设立用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅设立用地使用权期限届满后 的续期，依照法律端正办理。    基金管理东说念主将按《基金合同》、基础设施名目地皮出让联系协议和联系法律的联系约 定，于地皮使用权期限届满前根据实验情况采用是否请求续期和缴纳联系用度。如果宽限 请求获批准，地皮使用权东说念主将有可能需要得志其他条件，支付相应款项，且受制于联系法 律律例和政府部门的最终批准，基金管理东说念主不保证地皮使用权一定能够续期。若发生地皮 使用权到期后被要求承担出奇条件，或请求续期不被批准，或地皮使用权在到期前被提前 收回，且赢得的补偿金（如有）不足以粉饰基础设施名目估值或弥补经营损失的情况，基 础设施名目的运作可能受到不利影响。 （二）其他与基础设施基金联系的极度风险    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   公开召募证券投资基金往往给与分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资的影 响。且本基金投资于租赁住房行业基础设施资产缓助证券的比例不低于非现款基金资产的 险。另外，比较其他分散化投资的公开召募证券投资基金，本基金将具有较高的聚集投资 风险。   本基金采取紧闭式运作，不灵通申购赎回，只可在基金通平台转让或在二级商场交易。 按照《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》要求，本基金原始权益东说念主和计策投 资者所持有的计策配售份额需要得志一定的持有期要求，在一定时间内无法交易，因此本 基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份额，而且本基金投资者结构以机构投资者为 主，可能由此导致交易不活跃，从而存在基金份额持有东说念主需要资金时不成随时变现并可能 丧失其他投资契机的风险，存在流动性不足的风险。   本基金持有基础设施资产缓助证券全部份额，如发生特殊情况需要处置基础设施资产 缓助证券，可能会由于资产缓助证券流动性较弱从而给基金和基金持有东说念主带来损失（如证 券不成卖出或贬值出售等）。 示，特此说明。   本基金存在因召募基金份额总额未达到准予注册规模的 80%、召募资金规模不足 2 亿元 或投资东说念主少于 1000 东说念主、原始权益东说念主或其磨灭按捺关联方未按端正参与计策配售、扣除计策 配售部分后网下发售比例低于公开发售数目的 70%等基金召募未达到基金备案条件而导致 本基金发售失败的风险。如发售失败，管理东说念主将在召募文献约如期限内送还投资者已缴纳 的认购款及认购款的召募期利息（按中国东说念主民银行端正的同期活期存款利率计较，银行手 续费将从中赐与扣除）。   基础设施基金产品结构与其他证券投资基金比较较为复杂，在存续过程中，依赖于基 金对基金资产的管理，以及基金管理东说念主聘用的运营管理机构对基础设施名目的运营及管理， 联系机构东说念主员可能因学问、教养、管理水平、手艺技巧等限制，影响其对信息的处理以及 对经济形势的判断，未能作念出最好管理决策或实施最好策略，从而影响到基金的收益水平。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基础设施基金的正常运行依赖于经营管理东说念主、基金及经营托管东说念主等参与主体的尽责服 务，存在经营管理东说念主和/或托管东说念主毁约违规风险。当上述机构未能尽责践约，或其里面功课、 东说念主员管理及系统操作欠妥或诞妄，可能会给基础设施基金酿成损失，并可能进而影响基金 份额持有东说念主的利益。   因发生专项经营等特殊目的载体法律文献约定的提前间隔事项，专项经营等特殊目的 载体提前间隔，可能导致资产缓助证券持有东说念主（即本基金）无法赢得预期收益、专项经营 更换资产缓助证券管理东说念主以致导致本基金基金合同提前间隔。   特定声誉风险是指由原始权益东说念主和外部管理机构的经营、管理过火他行动出现声誉风 险事件导致对本基金的不利评价的风险。天然基金财产孤苦于原始权益东说念主和外部管理机构， 原始权益东说念主评级变动对基金资产安全和日常经营以及外部管理机构提供服务不存在实质影 响，且基金管理东说念主将通过舆情柔柔追踪，无间完善声誉风险搪塞预案（包括外部管理机构 服务智商受到实质不利影响时启动更换外部管理机构等），照章实时败露信息、加强投资 者种植，但基金管理东说念主无法保证在基金运作期内，本基金的运作与声誉情况不受到原始权 益东说念主和外部管理机构之声誉风险事件的影响。   基础设施名目维修、改造过程中，触及电梯、风机等重型机械的操作，操作过程中可 能会发生不测事件；租赁住房运营过程中，名目公司可能濒临基础设施名目的损伤或粉碎、 东说念主身伤害或圆寂以及承担相应法律责任的风险。   本基础设施证券投资基金运行期间，径直或转折因基金管理东说念主和经营管理东说念主所不成控 制的情况、环境导致基金管理东说念主、经营管理东说念主和/或联系方延迟或未能履行义务，或因前述 情况、环境径直或转折导致基础设施证券投资基金损失的风险。该等情况、环境包括但不 限于金融商场危机、政府限制、盗窃、干戈、歇工、社会骚乱、恐怖行径、天然灾害、气 候变化产生的风险等。主义基础设施名目可能由于地震、台风、激流、极点高温天气等自 然灾害的影响，以及干戈、歇工、社会骚乱、恐怖行径、盗窃、夭厉等不可抗力导致建筑 物的损伤，对设施的重视情况、房屋建筑的安全性、基础设施名目的无间经营智商等酿成 不利影响，导致基础设施名目的经营现款流中断，资产估值下降，以致房屋建筑被毁的极 端情况。若发生上述不可抗力因素，可能会对基础设施名目，继而对基础设施证券投资基 金和基金份额持有东说念主收益产生不利影响。 （三）其他一般性风险因素   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   本基金大部分资产投资于特定类型的基础设施名目，具有权益属性，受经济环境、运 营管理、管帐政策及不可抗力等因素影响，基础设施名目商场价值、基金净值及现款流情 况可能发生变化，可能引起本基金价钱波动，以致存在基础设施名目遭受极点事件（如地 震、台风等）发生较大损失而影响基金价钱的风险。同期，本基金在深圳证券交易所上市， 本基金在二级商场的交易价钱由投资者的买卖报价决定，也可能因为商场供求关系投资者 偏好、商场流动性、公论情况、限售份额聚集解禁等因素而濒临交易价钱特别波动的风险。 基金价钱可能大幅波动，大幅高于或低于基金净值。短期持有本基金的投资者，可能因基 金价钱波动的变化酿成盈利或耗损。   基金份额的交易价钱与实验价值可能出现偏离。如本名目基金份额上市后在二级领略 商场价钱发生较大波动，则可能影响到投资东说念主收益。如基金份额价钱大幅上升，则可能存 在该价钱下对应的分拨率下降的情况。   在基金合同奏效且本基金合适上市交易条件后，本基金将在深圳证券交易所上市交易。   本基金运作过程中可能因触发法律律例或交易所王法等原因导致本基金停牌，投资者 在停牌期间不成买卖基金份额。如本基金因各式原因暂停或间隔上市，对投资者亦将产生 风险，如无法在二级商场交易的风险、基金财产因间隔上市而受到损失的风险。   联系当事东说念主在业务各症结操作过程中，因里面按捺存在残障或者东说念主为因素酿成操作失 误或违背操作规程等引致的风险，举例，越权违规交易、管帐部门诈骗、交易差错、IT 系 统故障等风险。   在本基金的各式交易行动或者后台运作中，可能因为手艺系统的故障或者差错而影响 交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种手艺风险可能来自基金管理公司、 登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。   根据证券交易资金前端风险按捺联系业务王法，中登公司和交易所对交易参与东说念主的证 券交易资金进行前端额度按捺，由于执行、调养、暂停该按捺，或该按捺出现特别等，可 能影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。   在本基金管理或运作过程中，可能存在因违背国度法律、律例、监管部门的端正以及 基金合同联系端正而给基金财产带来损失的风险。   本基金是翻新产品，如果联系律例或政策发生变化，可能对基金运作产生影响。本基 金合座架构的交易结构较为复杂，交易结构的设想以及条件设立可能存在弊端，使得本基 金的成立和存续濒临法律和税务风险。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   本基金投资于基础设施资产缓助证券的比例不低于 80%，投资于利率债、AAA 级信用债、 货币商场器具的比例不杰出 20%。证券商场价钱因受各式因素的影响而引起的波动，将使本 基金资产濒临潜在的风险。商场风险主要为债券投资风险，包括但不限于：   （1）信用风险   基金在交易过程中发生交收毁约，或者基金所投资债券之刊行东说念主出现毁约、拒却支付 到期本息，或由于债券刊行东说念主信用质地造谣导致债券价钱下降，或者债券回购交易到期时 交易敌手方不成履行付款或结算义务等，酿成基金资产损失的风险。   （2）利率风险   商场利率波动会导致债券商场的收益率和价钱的变动，如果商场利率上升，本基金持 有债券将濒临价钱下降、本金损失的风险，而如果商场利率下降，债券利息的再投资收益 将濒临下降的风险。   （3）收益率弧线风险   如果基金对长、中、短期债券的持有结构与基准存在各异，长、中、短期债券的相对 价钱发生变化时，基金资产的收益可能低于基准。   （4）利差风险   债券商场不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券价钱变化 的风险。   （5）商场供需风险   如果宏不雅经济环境、政府财政政策、商场监管政策、商场参与主体经营环境等发生变 化，债券商场参与主体可用资金数目和债券商场可供投资的债券数目可能发生相应的变化， 最终影响债券商场的供需关系，酿成基金资产投资收益的变化。   （6）购买力风险   基金投资所取得的收益率有可能低于通货扩张率，从而导致投资者持有本基金资产实 际购买力下降。   （7）经济周期风险   证券商场受宏不雅经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特性，而周期性的经济运 行周期阐扬将对质券商场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。   本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详备列明基础设施基金的统统风险。投资 者在参与基础设施基金联系业务前，应谨慎阅读基金合同、招募说明书、基金产品贵府概 要等法律文献，熟悉基础设施基金联系王法，自主判断基金投资价值，自主作念出投资决策， 自行承担投资风险。 （四）声明   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 担投资风险。 本基金并不是销售机构的存款或欠债，也莫得经销售机构担保或者背书，销售机构并不成 保证其收益或本金安全。  基金管理东说念主承诺以憨厚信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金 一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往事迹过火净值曲折并不预示其畴昔事迹阐扬。 基金管理东说念主提醒投资东说念主基金投资的“买者自夸”原则，在作念出投资决策后，基金运营气象 与基金净值变化引致的投资风险，由投资东说念主自行职守。     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                         九、基金的召募 （一）基金召募情况    基金管理东说念主聘用中信证券股份有限公司担任本基金的财务顾问人。    本基金由基金管理东说念主依照《基金法》《运作办法》《销售办法》《指引》基金合同过火 他联系端正召募。本基金召募请求已经中国证监会 2024 年 8 月 30 日证监许可[2024]1228 号文注册。召募期从 2024 年 9 月 19 日至 2024 年 9 月 20 日止，共召募 500,000,000.00 份 基金份额，有用认购总户数为 5,123 户。 （二）基金类型和运作方式    基础设施证券投资基金    契约型紧闭式    本基金在基金合同存续期内采取紧闭式运作并在证券交易所上市，不盛开申购与赎回 （由于基金扩募发售的除外）。基金合同奏效后，在合适法律律例和深圳证券交易所端正的 情况下，基金管理东说念主不错请求本基金的基金份额上市交易。本基金在深圳证券交易所上市后， 场内份额不错上市交易，场外基金份额可通过跨系统转托管参与深交所场内交易或在基金通 平台转让，具体可根据深圳证券交易所、登记机构联系王法办理。 （三）基金的存续期限    本基金存续期限为自基金合同奏效之日起 52 年，但基金合同另有约定的除外。    本基金存续期限届满前，可由基金份额持有东说念主大会决议通过宽限决策，本基金可延长存 续期限。不然，本基金存续期限届满时将间隔运作并计帐，无需召开基金份额持有东说念主大会。 （四）各样投资者配售份额及比例       投资者类型           获配基金份额数目（万份）              占召募总份额比例       计策投资者                         36,415.00              72.83%       网下投资者                          9,510.00              19.02%       公众投资者                          4,075.00              8.15% 招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   所有这个词                     50,000.00    100.00%   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                 十、基金合同的奏效   根据联系律例端正，本基金得志基金合同奏效条件，基金合同于 2024 年 9 月 26 日正 式奏效。自基金合同奏效日起，本基金管理东说念主肃肃入手管理本基金。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）             十一、基金份额的上市交易和结算 （一）基金份额的上市交易   本基金的基金合同奏效后，在合适法律律例和深圳证券交易所端正的上市条件的情况下， 不错根据《基金法》的端正请求在深圳证券交易所交易及灵通基金通平台转让业务，而无需 召开基金份额持有东说念主大会审议。本基金自 2024 年 10 月 23 日在深圳证券交易所上市交易。   本基金上市交易后，登记在证券登记系统中的基金份额可径直在深圳证券交易所交易； 登记在登记结算系统中的基金份额可通过跨系统转托管参与深交所场内交易或在基金通平 台转让，具体可根据深圳证券交易所、登记机构联系王法办理。 （二）上市交易的地点   深圳证券交易所 （三）上市交易的王法   本基金的基金份额在深圳证券交易所的上市交易需谨守《深圳证券交易所交易王法》                                       《深 圳证券交易所证券投资基金上市王法》《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基金业 务办法（试行）》等联系端正过火每每改进和补充。 （四）上市交易的用度   上市交易的用度按照深圳证券交易所联系端正办理。 （五）上市交易的停复牌和间隔上市   上市基金份额的停复牌和间隔上市按照《基金法》联系端正和深圳证券交易所的联系规 定执行。具体情况见基金管理东说念主届时联系公告。 （六）基金份额的结算方式   本基金的基金份额的结算按照《中国证券登记结算有限责任公司深圳证券交易所公开募 集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行）》执行。 （七）基金的收购及份额权益变动    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   本基金的收购及份额权益变动行径，当事东说念主应当按照《业务办法》端正履行相应的法度 或者义务。《业务办法》未作端正的其他事项，当事东说念主应当参照中国证监会《上市公司收购 管理办法》《深圳证券交易所股票上市王法》以过火他对于上市公司收购及股份权益变动的 端正履行相应的法度或者义务；对于确不适用的事项，当事东说念主不错说明事理，免除履行联系 法度或者义务。 权益的基金份额达到本基金份额的 10%时，应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动报 告书，文书基金管理东说念主，并予公告；在上述期限内，不得再行买卖本基金的份额，但另有规 定的除外。   投资者过火一致行动东说念主领有权益的基金份额达到本基金份额的 10%后，其通过深圳证券 交易所交易领有权益的基金份额占本基金份额的比例每加多或者减少 5%，应当依照前款规 定进行文书和公告。在该事实发生之日起至公告后 3 日内，不得再行买卖本基金的份额，但 另有端正的除外。   投资者过火一致行动东说念主同意在领有本基金份额时即视为承诺，若违背上述端正买入在本 基金中领有权益的基金份额的，在买入后的 36 个月内对该杰出端正比例部分的基金份额不 期骗表决权。   投资者过火一致行动东说念主应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会公开刊行证券 的公司权益变动申报书内容与格式端正以过火他联系上市公司收购及股份权益变动的端正 编制联系份额权益变动申报书等信息败露文献并予公告。 达到 30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条文定编制权益变动申报书。 达到 50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条文定编制权益变动申报书。 （八）要约收购 基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以过火他联系上市公司收购及股份权益变 动的联系端正，采取要约方式进行并履行相应的法度或者义务，但合适《业务办法》端正情 形的可免除发出要约。   投资者过火一致行动东说念主通过初度发售领有权益的基金份额达到或杰出本基金份额 50% 的，络续增持本基金份额的，适用前述端正。   本基金被收购的情况下，基金管理东说念主应当参照《上市公司收购管理办法》的端正，编制 并公告管理东说念主申报书，聘用孤苦财务顾问人出具专科意见并予公告。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      以要约方式收购本基金的，要约收购期限届满至要约收购结果公告前，本基金应当停牌。 基金管理东说念主败露要约收购结果公告日复牌，公告日为非交易日的，于次一交易日起复牌。      以要约方式收购本基金的，当事东说念主应当参照深圳证券交易所和中国结算上市公司要约收 购业务的联系端正办理联系手续。 续增持本基金份额的，可免于发出要约。      除合适上述条件外，投资者过火一致行动东说念主领有权益的基础设施基金份额达到或者杰出 基础设施基金份额的 50%的，且合适《上市公司收购管理办法》第六十三条列举情形之一的， 可免于发出要约。      合适《上市公司收购管理办法》第六十二条列举情形之一的，投资者不错免于以要约方 式增持本基金份额。 （九）扩募基金份额的上市      基础设施基金存续期间触及扩募基金份额上市的，基金管理东说念主参照联系法律律例及《业 务办法》《扩募指引》办理。 （十）流动性服务商安排      本基金上市期间，基金管理东说念主将遴选不少于 2 家流动性服务商为基础设施基金提供双边 报价等服务。在基础设施基金上市期间及后续存续期间，基金管理东说念主将与其他流动性服务商 无间进行协商，并根据流动性管理需要调养流动性服务商数目。基金管理东说念主及流动性服务商 开展基金流动性服务业务，将按照深交所《深圳证券交易所证券投资基金业务指引第 2 号— —流动性服务（2023 年改进）》过火他联系端正执行。 （十一）基金份额折算与变更登记      基金合同奏效后，本基金不错进行份额折算，无需召开基金份额持有东说念主大会。      基金管理东说念主应事前确定基金份额折算日，并依照《信息败露办法》的联系端正进行公告。      基金份额折算由基金管理东说念主向登记机构请求办理，并由登记机构进行基金份额的变更登 记。      基金份额折算后，本基金的基金份额总额与基金份额持有东说念主理有的基金份额数额将发生 调养，但调养后的基金份额持有东说念主理有的基金份额占基金份额总额的比例不发生变化。基金      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 份额折算对基金份额持有东说念主的权益无实质性影响。基金份额折算后，基金份额持有东说念主将按照 折算后的基金份额享有权利并承担义务。      如果基金份额折算过程中发生不可抗力，基金管理东说念主可延迟办理基金份额折算。      基金份额折算的具体方法在份额折算公告中列示。 （十二）基金份额的冻结与解冻      登记机构只受理国度有权机关照章要求的基金份额的冻结与解冻，以及登记机构招供、 合适法律律例的其他情况下的冻结与解冻。场外基金账户/场内证券账户或基金份额被冻结 的，被冻结基金份额所产生的权益一并冻结，法律律例、中国证监会或法院判决、裁定另有 端正的除外。 （十三）其他 则等联系端正内容进行调养的，《基金合同》可相应赐与修改，此事项无须召开基金份额持 有东说念主大会审议。 回购等业务。 金不错加多相应功能，无需召开基金份额持有东说念主大会审议。 的法度后请求在包括境酬酢易所在内的其他交易场所上市交易，无需召开基金份额持有东说念主大 会。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                  十二、基金的投资 （一）投资主义   在严格按捺风险的前提下，本基金通过基础设施资产缓助证券等特殊目的载体持有基础 设施名目公司全部股权，通过资产缓助证券和名目公司等载体取得基础设施名目皆备统统权 或经营权利。本基金通过积极主动运营管理基础设施名目，尽力完结基础设施名目现款流长 期稳健增长。 （二）投资范围及比例   本基金的投资范围为基础设施资产缓助证券，国债、政策性金融债、地方政府债、中央 银行单据、AAA 级信用债（包括合适要求的企业债、公司债、金融债、中期单据、短期融资 券、超短期融资券、公开刊行的次级债、政府缓助机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、 货币商场器具（包括同行存单、债券回购、银行存款（含协议存款、如期存款过火他银行存 款）等）以及法律律例或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融器具（但须 合适中国证监会联系端正）。   本基金不投资股票，也不投资于可转念债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可 交换债券。如法律律例或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理东说念主在履行适当法度 后，不错将其纳入投资范围。   本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产缓助证券，并持有其全部份额；基金通过 基础设施资产缓助证券持有基础设施名目公司全部股权。但因基础设施名目出售、按照扩募 决策实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施名目购入及中国证监会招供的其他 因素致使基金投资比例不合适上述端正投资比例的不属于违背投资比例限制；因除上述原因 之外的其他原因导致不得志上述比例限制的，基金管理东说念主应在 60 个职业日内调养。   如法律律例或中国证监会变更上述投资品种的比例限制，本基金以变更后的比例为准， 无需另行召开持有东说念主大会。 （三）投资策略   本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产缓助证券，并持有其全部份额，从而取得 基础设施名目皆备的统统权或经营权利；剩余基金资产将投资于固定收益品种投资。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基金合同奏效后，本基金初度发售召募资金在扣除基金层面预留用度后，拟全部用于认 购由招商钞票资产管理有限公司设立的招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营 的全部份额，从而完结通过资产缓助证券和名目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得 基础设施名目皆备统统权或经营权利。基金管理东说念主以基金份额持有东说念主利益优先原则，经基金 合同约定的决策经由，可购入和出售基础设施名目。   本基金将审慎论证宏不雅经济因素、基础设施名目行业周期等因素来判断基础设施名目当 前的投资价值以及畴昔的发展空间。   同期，基金管理东说念主将主动管理，并不错聘用在租赁住房运营和管理方面有丰富教养的机 构四肢外部管理机构，为底层名目提供运营服务。出现外部管理机构因故意或重要错误给基 金酿成重要损失等事件时，基金管理东说念主履行适当法度后可更换外部管理机构，无须提交基金 份额持有东说念主大会投票表决。   基金管理东说念主以基金份额持有东说念主利益优先原则，经基金合同约定的决策经由，可购入基础 设施名目。基础设施基金存续期间购入基础设施名目完成后，触及扩募基金份额上市的，基 金管理东说念主将根据基金合同及联系法律律例的端正请求扩募基金份额上市。   触及基础设施名目出售及处置的，基金管理东说念主应当谨守份额持有东说念主利益优先的原则，按 照联系端正和约定进行资产处置。   本基金将在基金合同约定的投资范围内，通过对宏不雅经济运行气象、国度货币政策和财 政政策、国度产业政策及老本商场资金环境的讨论，积极把执宏不雅经济发展趋势、利率走势、 债券商场相对收益率、券种的流动性，确定资产在各样债券之间的配置比例，增强债券组合 的收益。   本基金不错径直或转折对外告贷，本基金径直或转折对外借存款项的，应当谨守基金份 额持有东说念主利益优先原则，不得依赖外部增信，告贷用途限于基础设施名目日常运营、维修改 造、名目收购等，且基金总资产不得杰出基金净资产的 140%。其中，用于基础设施名目收 购的告贷应当投降法律律例和基金合同对于告贷的条件和限制。   畴昔，跟着证券商场投资器具的发展和丰富，履行适当法度后，本基金可相应调养和更 新联系投资策略，并在招募说明书中更新公告。 （四）投资限制    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基金的投资组合应谨守以下限制：   （1）本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产缓助证券，并持有其全部份额；基 金通过基础设施资产缓助证券持有基础设施名目公司全部股权。但因基础设施名目出售、按 照扩募决策实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施名目购入及中国证监会招供 的其他因素致使基金投资比例不合适上述端正投资比例的不属于违背投资比例限制；因除上 述原因之外的其他原因导致不得志上述比例限制的，基金管理东说念主应在 60 个职业日内调养。   （2）本基金除投资基础设施资产缓助证券外的基金财产，应得志下述条件： 净值的 10%。 不杰出该证券的 10%。皆备按照联系指数的组成比例进行证券投资的基金品种不错不受此条 款端正的比例限制。   （3）法律律例及中国证监会端正的和《基金合同》约定的其他投资限制。   因证券商场波动、证券刊行东说念主合并、基金规模变动等基金管理东说念主之外的因素致使基金投 资比例不合适上述第（2）项端正投资比例的，基金管理东说念主应当在 10 个交易日内进行调养。 法律律例另有端正的，从其端正。   基金管理东说念主应当自基金合同奏效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例合适基金合同 的联系约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当合适基金合同的约定。基金 托管东说念主对基金的投资的监督与搜检自基金合同奏效之日起入手。法律律例或监管部门另有规 定的，从其端正。   本基金投资的信用债为外部主体评级或债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级参照 国内照章成立并具有信用评级天资的资信评级机构发布的最新评级（不含中债资信评级，如 仅有中债资信评级，则参照该评级）。因资信评级机构调养评级等基金管理东说念主之外的因素致 使本基金投资信用债比例不合适上述约定投资比例的，基金管理东说念主应当在该信用债可交易之 日起 3 个月内进行调养，中国证监会端正的特殊情形除外。   如果法律律例或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的端正为准。 法律律例或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理东说念主在履行适当法度后，则本 基金投资不再受联系限制，自动投降届时有用的法律律例或监管端正，不需另行召开基金份 额持有东说念主大会。   为重视基金份额持有东说念主的正当权益，基金财产不得用于下列投资或者行径：   （1）承销证券。   （2）违背端正或基金合同约定向他东说念主贷款或者提供担保。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （3）从事承担无穷责任的投资。   （4）买卖其他基金份额，但法律律例或中国证监会另有端正的除外。   （5）向其基金管理东说念主、基金托管东说念主出资。   （6）从事内幕交易、阁下证券交易价钱过火他不方正的证券交易行径。   （7）法律、行政律例和中国证监会端正禁止的其他行径。   基金管理东说念主运用基金财产买卖基金管理东说念主、基金托管东说念主过火控股股东、实验按捺东说念主或者 与其有重要蛮横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重要关联交 易的，应当合适基金的投资主义和投资策略，谨守基金份额持有东说念主利益优先原则，贯注利益 冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照商场公说念合理价钱执行。联系交易必须事前 得到基金托管东说念主的同意，并按法律律例赐与败露。重要关联交易应提交基金管理东说念主董事会审 议，并经过三分之二以上的孤苦董事通过。基金管理东说念主董事会应至少每半年对关联交易事项 进行审查。基金合同对本基金收购基础设施名目后从事其他关联交易另有端正的，从其端正。   法律律例或监管部门取消或变更上述禁止性端正，如适用于本基金，则本基金投资不再 受联系限制，自动投降届时有用的法律律例或监管端正，不需另行召开基金份额持有东说念主大会。 （五）投资比例超限的处理方式和经由   基金合同奏效后，若出现合同约定之外的其他情形导致本基金投资比例不合适投资比例 端正的，为保护基金份额持有东说念主利益，经与基金托管东说念主协商一致并履行适当法度后，基金管 理东说念主应尽快采取措施，以使本基金的投资比例限制合适要求。   根据监管联系端正以及基金合同约定的方式处理。 （六）事迹比较基准   本基金不设立事迹比较基准。   如果今后法律律例发生变化，或者有更泰斗的、更能为商场渊博接受的事迹比较基准推 出，基金管理东说念主不错根据本基金的投资范围和投资策略，确定基金的比较基准或其权重组成。 事迹比较基准着实定或变更需经基金管理东说念主与基金托管东说念主协商一致，按照监管部门要求履行 联系法度后，本基金管理东说念主可变更事迹比较基准并实时公告，无需召开基金份额持有东说念主大会。 （七）风险收益特征   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   本基金与股票型基金、搀和型基金和债券型基金等有不同的风险收益特征，本基金的 预期风险和收益高于债券型基金和货币商场基金，低于股票型基金。本基金需承担投资基 础设施名目因投资环境、投资标的以及商场轨制等各异带来的私有风险。 （八）告贷限制   本基金径直或转折对外借存款项，应当谨守基金份额持有东说念主利益优先原则，不得依赖外 部增信，告贷用途限于基础设施名目日常运营、维修改造、名目收购等，且基金总资产不得 杰出基金净资产的 140%。其中，用于基础设施名目收购的告贷应当合适下列条件： 让以得志偿还告贷要求，偿付安排不影响基金无间富厚运作； 富厚性；   基础设施基金总资产被迫杰出基金净资产 140%的，基础设施基金不得新增告贷，基金 管理东说念主应当实时向中国证监会申报联系情况及拟采取的措施等。   法律律例或监管机构另有端正的从其端正。 （九）基金管理东说念主代表基金期骗权利的处理原则及方法 利益； 欠妥利益。 （十）基金投资组合申报   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金管理东说念主－招商基金管理有限 公司的董事会及董事保证本申报所载贵府不存在子虚记录、误导性陈说或重要遗漏，并对其 内容的真确性、准确性和齐全性承担个别及连带责任。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      本投资组合申报所载数据结果 2025 年 6 月 30 日，开头于《招商基金招商蛇口租赁住房 紧闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度申报》。                                                  单元：东说念主民币元                                               占基础设施资产缓助证 序号              名目               金额           券之外的投资组合的比                                                  例（%）       其中：债券                               -                  -            资产缓助证券                         -                  -       其中：买断式回购的买入返售金融资产                   -                  -      本基金本申报期末未持有债券。      本基金本申报期末未持有债券。 细      本基金本申报期末未持有除基础设施资产缓助证券之外的资产缓助证券。      申报期内，本基金投资决策法度合适联系法律律例的要求，未发现本基金投资的前十 名证券的刊行主体本期出现被监管部门立案傍观，或在申报编制日前一年内受到公开申斥、 处罚的情形。      本基金本申报期末未持有其他资产。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                十三、基金的财产 （一）基金总资产   基金资产总值/基金总资产是指基金领有的基础设施资产缓助证券（包含应纳入合并范 围的各管帐主体所领有的资产）、其他各样证券、银行存款本息和基金应收款项以过火他投 资所形成的价值总和，即基金合并财务报上层面计量的总资产。 （二）基金净资产   基金资产净值/基金净资产是指基金总资产减去基金欠债后的价值，即基金合并财务报 上层面计量的净资产。 （三）基金财产的账户   基金托管东说念主根据联系法律律例、表恣意文献为本基金开立基金托管账户、证券账户、以 及投资所需的其他专用账户。专项经营托管东说念主根据专项经营联系文献为专项经营开立专项计 划托管账户，监管银行根据联系文献为名目公司、SPV 公司开立监管账户，保证基金资产在 监督账户内紧闭运行。   上述基金财产联系账户与基金管理东说念主、基金托管东说念主、经营管理东说念主、专项经营托管东说念主、监 管银行、外部管理机构、原始权益东说念主、基金销售机构和基金登记机构自有的财产账户以过火 他基金财产账户相孤苦。   本基金触及的联系账户各层级账户的设立、使用和监管，详见本招募说明书“十八、基 础设施名目运营管理安排”之“（五）名目资金收支及风险管控安排”。 （四）基金财产的守旧和贬责   本基金财产孤苦于基金管理东说念主、基金托管东说念主、经营管理东说念主、专项经营托管东说念主、监管银行、 外部管理机构、原始权益东说念主、基金销售机构、基金登记机构过火他参与机构的财产，并由基 金托管东说念主守旧。基金管理东说念主、基金托管东说念主、经营管理东说念主、专项经营托管东说念主、监管银行、外部 管理机构、原始权益东说念主、基金销售机构、基金登记机构过火他参与机构以其自有的财产承担 其自身的法律责任，其债权东说念主不得对本基金财产期骗请求冻结、扣押或其他权利。除照章律 律例和《基金合同》的端正进行贬责外，基金财产不得被贬责。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   因本基金的管理、运用或者其他情形而取得的财产和收益，归入基金财产。基金的债务 由基金财产承担。   基金管理东说念主、基金托管东说念主、经营管理东说念主、专项经营托管东说念主、监管银行、外部管理机构、 原始权益东说念主、基金销售机构、基金登记机构过火他参与机构因照章驱散、被照章破除或者被 照章宣告歇业等原因进行计帐的，基金财产不属于其计帐财产。基金财产的债权，不得与基 金份额持有东说念主、原始权益东说念主、基金管理东说念主、基金销售机构、基金托管东说念主、资产缓助证券管理 东说念主、资产缓助证券托管东说念主过火他参与机构的固有财产产生的债务相抵销。不同基金财产的债 权债务，不得相互抵销。非因基金财产自身承担的债务，不得对基金财产强制执行。 （五）基础设施名目的处置安排   本着重视基金份额持有东说念主正当权益的原则，结合商场环境及基础设施名目运营情况，基 金管理东说念主将当令制定基础设施名目出售决策并组织实施。在照章合规的前提下，基金管理东说念主 聘用的外部管理机构可协助、配合制定基础设施名目出售决策。   经基金份额持有东说念主大会决议，不错对金额（指一语气 12 个月内累计发生金额）杰出基金 净资产 20%的基础设施名目进行出售（如本基金投资于多个基础设施名目的，不错对基础设 施名目中的一个或多个名目进行出售，下同）。基金管理东说念主应按照基金份额持有东说念主大会确定 的出售决策出售相应的基础设施名目，并按照基金份额持有东说念主大会确定的用途使用基础设施 名目出售所得收入。   对于金额（指一语气 12 个月内累计发生金额）不杰出基金净资产 20%的基础设施名目或 其他根据法律律例端正基金管理东说念主有权自行决定基础设施名目的出售而无需召开基金份额 持有东说念主大会决议的，基金管理东说念主有权为了基金份额持有东说念主的利益决定对基础设施名目中的一 个或多个名目进行出售、决定出售所得收入用途等事项。   出现基金合同约定的基金合同间隔事由的，如本基金持有的基础设施名目尚未变现的， 基金管理东说念主应当实时对基础设施名目进行处置，基金管理东说念主将当令制定基础设施名目出售方 案并组织实施。在照章合规的前提下，基金管理东说念主聘用的外部管理机构可协助、配合制定基 础设施名目出售决策。   处置方式包括但不限于：处置资产缓助证券、处置 SPV 公司及/或名目公司股权及/或债 权、基础设施名目的皆备统统权或经营权利等。   资产处置期间，基金管理东说念主、经营管理东说念主、计帐小组应当按照法律律例端正和基金合同 约定履行信息败露义务。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                十四、基础设施名目基本情况 （一）基础设施名目概况及运营数据   本基金初度刊行持有的基础设施名目的资产范围为：   （1）位于深圳市南山区港湾正途太子湾东说念主才公寓一期的太子湾名目，包括 1 栋保障性 租赁住房，共有可出租保障性租赁住房 462 套，配套买卖 15 套以及地下车位 182 个；   （2）位于深圳市南山区工业八路东招商桃花坛五期的林下名目，包括 3 栋群众租赁住 房（高级东说念主才公寓），共有可出租群众租赁住房 465 套，地下车位 320 个，不含配套买卖。   结果本招募说明书更新出具之日，太子湾名目由乐宜置业（即“名目公司（太子湾）”） 统统，林下名目由名目公司（林下）统统。   （1）太子湾名目   乐宜置业已经就太子湾名目取得《不动产权文凭》                        （粤（2023）深圳市不动产权第 0547597 号等 16 份），照章享有太子湾名目的不动产权，包括房屋统统权过火占用范围内的买卖用 地使用权。   太子湾名目位于深圳市南山区港湾正途，所在地块东临蛇口国际学校，西临在建工程， 北临南海正途，南临港湾正途。名目地皮使用权面积所有这个词为 5,464.87 平方米，产证建筑面 积为 25,948.85 平方米，另根据太子湾名目对应的《深圳市设立工程盘算验收及格证》（深 盘算资源建验字 NS-2019-0049 号），太子湾名目地下建筑面积 7,636.64 平方米，包括地下 车库 6,355.05 平方米、地下开荒用房 1,200.97 平方米、01 层车库坡说念 80.62 平方米。具 体情况如下表所示：              图表 14-1 太子湾名目不动产证证载信息和名目概况    名目（资产）称呼              太子湾东说念主才公寓一期（太子湾名目）       所在地                        深圳市南山区         行业                       租赁住房行业      产权文凭号            粤（2023）深圳市不动产权第0547597号等16份       权利类型                国有设立用地使用权/房屋统统权       权利性质          出让/其他（租赁住房）、出让/商品房（配套买卖）       用地性质                       买卖用地       使用期限               2016年11月3日起至2056年11月2日止        招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                      东临蛇口国际学校，西临在建工程，北临南海正途，南临港          资产范围                                        湾正途        设立内容和规模        地皮面积5,464.87平方米，产证建筑面积25,948.85平方米         开/好意思满时间                2017年9月27日/2019年11月21日         名目总投资                       23,036.81万元        运营入手时间                        2020年5月       太子湾名目于 2019 年 11 月建成，主要包含 1 栋租赁住房过火配套买卖、地下车库及设 备用房。其中，地上共 31 层，配套买卖部分位于第 1 层，租赁住房部分位于第 3-31 层；项 目共有可出租保障性租赁住房 462 套、配套买卖 15 套、地下车位 182 个，具体情况如下表 所示：                     图表 14-2 太子湾名目分业态基本情况                     地皮使用权面积                            5,464.87 ㎡       名目总体情况                     产证建筑面积                             25,948.85 ㎡                     可租赁面积                              25,051.85 ㎡                     租赁住房数目                                  462 套         租赁住房                     其中：单房户型                                 176 套      （位于第 3-31 层）                     其中：一房一厅户型                               172 套                     其中：两房一厅户型                               114 套       架空绿化闲暇                                          /       （位于第 2 层）         配套买卖        可租赁面积                                897.00 ㎡       （位于第 1 层）     配套买卖数目                                   15 套         配套车位        地下车库建筑面积                           6,355.05 ㎡       （位于地下）        地下车位数目                                  182 个     名目总投资数据开头于德勤华永管帐师事务所（特殊普通合伙）出具的德师报(审)字(24)第 S00524 号《太 子湾乐宜置业（深圳）有限公司财务报表及审计申报》之投资性房地产科目账面原值。       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                    图表 14-3 太子湾名目户表里图      太子湾名目位于深圳市南山区蛇口自贸区，周边港湾正途、南海正途、兴海正途等区域 交通主要干说念，行车交通和轨说念交通方便，周边生活配套完善，享有医疗、文化、种植等公 共设施配套以及滨海天然景不雅资源。      合座区位：名目所处的南山区蛇口国际海洋城3，所处片区是南山区三大示范工程之一， 亦然南山区盘算设立的重心专科服务业发展聚集片区之一，重心布局电子信息、海洋金融、 生物医药、口岸物流等产业，盘算打造具有世界影响力的海洋科技翻新中心。名目 3 公里范 围内散播有招商积余大厦、招商局广场、中集集团总部大楼等优质商务办公楼，以及散播有 蛇口网谷、南海意库等高品性产业办公园区。      交通区位：名目位于南海正途和兴海正途两条区域交通骨干说念交织处的东侧，可方便驱 车前去前海片区、南山翻新正途（两处南山区重心专科服务业发展聚集片区）。名目轨说念交 通便利，距地铁 2 号线、8 号线换乘站“蛇口港站”和地铁 12 号线“太子湾站”约 400 米。 此外，名目周边的蛇口邮轮中心四肢区域交通关键中心客运航路粉饰香港、澳门、珠海等地， 海洋邮轮航路粉饰日本、越南等地。     根据《深圳市南山区国民经济和社会发展第十四个五年盘算和二〇三五年远景主义提要》                                           ，南山区打造“一 轴一带三组团”的城区发展骨架——“一带”即湾区总部经济带，依托深圳湾、蛇口和前海等片区，促进 总部经济、翻新经济与邮轮游艇、海上闲暇、品性居住等功能的聚集与交融；                                  “三组团”中的南部组团以前 海、蛇口国际海洋城为重心，打造集深港合作、海洋经济、国际交易于一体的盛开发展示范片区。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                  图表 14-4 太子湾名目区位图   生活配套：名目周边以商务办公楼和商务公寓为主，享有南猴子园、文天祥顾忌公园、 小南猴子园等公园景不雅资源和滨海景不雅资源，同期周边散播有深圳市蛇口东说念主民病院（详尽门 诊部）、海上世界文化艺术中心、招商局历史博物馆、G&G 创意社区、深圳蛇口外籍东说念主员子 女学校（太子湾校区）等群众设施配套资源。   买卖配套：名目 1.5 公里范围内散播有大型文化零卖详尽体“K11 ECOAST”、太子湾花 园城 VILLA 街区、海上世界广场，3 公里范围内散播有汇港购物中心、盒马鲜生(水湾店)、 蛇口商场等多类耗尽基础设施。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                图表 14-5 太子湾名目周边配套示意图   名目小区出进口配有东说念主脸识别系统、24 小时监控及消防安保系统等开荒设施，室内标 配产品家电包括空调、衣柜、电磁炉、滚水器等，另可根据田户实验需要出奇配置家私，包 括床、床头柜、书桌、椅子、沙发、茶几、电视柜、鞋柜、雪柜、洗衣机等，并相应收取一 定的家私使用费。                  图表 14-6 太子湾名目室内图        招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）       太子湾名目为保障性租赁住房名目，属于租赁住房行业，经营模式主要为通过自有房屋 租赁、物业管理、车位出租等获取经营收入。深圳市住房和设立局（以下简称“深圳市住建 局”）已就太子湾名目出具了《深圳市保障性租赁住房名目认定书》                              （编号：深保租 220410004 号），认定太子湾名目为深圳市保障性租赁住房名目。       （2）林下名目       结果 2024 年 8 月 12 日，名目公司（林下）已经就林下名目取得《不动产权文凭》（粤 （2024）深圳市不动产权第 0166788 号等 465 份），照章享有林下名目的不动产权，包括房 屋统统权过火占用范围内的二类居住用地使用权。林下名目不动产已完成迁移变更登记至项 目公司（林下），名目公司（林下）已正当持有林下名目对应的房屋统统权及占用范围内的 地皮使用权。       林下名目位于深圳市南山区工业八路，所在地块东临龙电花坛，南临招商桃花坛，西临 工业八路，北临深圳市南山区设立工程质地监督试验站。名目所在宗地地皮使用权面积4合 计为 29,691.13 平方米，产证建筑面积所有这个词为 39,304.42 平方米，具体情况如下表所示：                  图表 14-7 林下名目不动产证证载信息和名目概况       名目（资产）称呼                招商桃花坛五期（林下名目）          所在地                       深圳市南山区           行业                       租赁住房行业         产权文凭号            粤（2024）深圳市不动产权第0166788号等465份          权利类型                国有设立用地使用权/房屋统统权          权利性质                       出让/其他          用地性质                      二类居住用地          使用期限               2004年8月31日起至2074年8月30日止                      东临龙电花坛，南临招商桃花坛，西临工业八路，北临深圳          资产范围                              市南山区设立工程质地监督试验站        设立内容和规模       地皮面积29,691.13平方米，产证建筑面积39,304.42平方米         开/好意思满时间                2013年7月30日/2015年12月11日         名目总投资                      31,709.83万元     地皮使用权面积为林下名目（招商桃花坛五期 1、2、5 栋，不包含配套买卖部分）所在宗地地皮总面积， 资产重组（分立）完成后，招商桃花坛五期磨灭建筑区画内共有桃花坛置业和名目公司（林下）两个不动 产权东说念主。     名目总投资数据开头于德勤华永管帐师事务所（特殊普通合伙）出具的德师报(审)字(24)第 S00523 号《深        招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）        运营入手时间                        2016年3月       林下名目于 2015 年建成，主要包含 3 栋租赁住房（楼栋号分别为 1 栋、2 栋、5 栋）及 其地下车库、开荒用房。其中，1 栋地上共 33 层，租赁住房部分位于第 3-33 层；2 栋地上 共 32 层，租赁住房部分位于第 2-32 层；5 栋地上共 33 层，租赁住房部分位于第 3-33 层； 名目共有可出租租赁住房 465 套，享有地下车位 320 个，具体情况如下表所示：                         图表 14-8 林下名目分业态基本情况                           地皮使用权面积               29,691.13 ㎡         名目总体情况                           产证建筑面积                39,304.42 ㎡                           可租赁面积                 39,304.42 ㎡           租赁住房            租赁住房数目                     465 套 （位于第 3-33 层或第 2-32 层）      其中：两房一厅户型                  93 套                            其中：三房二厅户型                 372 套        架空绿化与配套6                                             /     （位于第 1-2 层或第 1 层）           配套车位                           地下车位数目                     320 个         （位于地下）                           图表 14-9 林下名目户外图 圳市桃花坛置业有限公司持有的壹栈林下联系资产及业务备考财务报表及审计申报》之投资性房地产科目 账面原值。     桃花坛五期名目 1 栋、5 栋的 1-2 层为配套买卖（已办理孤苦的不动产权登记）                                             、物业管理用房、警务室等，    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   林下名目位于深圳市南山区蛇口自贸区，周边滨海正途、东滨路、南海正途等区域交通 主要干说念，行车交通和轨说念交通方便，周边生活氛围浓厚，生活配套完善，享有医疗、体育、 文化、种植等群众设施配套以及优厚的天然环境。   合座区位：名目位于南山区的南部组团，周边有前海深港合作区、南山翻新正途、后海 金融商务总部基地、蛇口国际海洋城四处南山区重心专科服务业发展聚集片区。该四处片区 重心布局的产业类型和已引入的优质企业广博，仅前海、后海片区已引进的龙头企业总部项 目就杰出 60 个。名目周边散播有中海油大厦、中国华润大厦、海王星辰总部大厦、腾讯滨 海大厦等优质商务办公楼，以及散播有蛇口网谷、南海意库等高品性产业办公园区。   交通区位：名目位于东滨路和南海正途两条区域主要说念路交织处的西南侧，可方便驱车 前去前海片区、后海片区、蛇口国际海洋城（三处南山区重心专科服务业发展聚集片区）以 及深圳东说念主才公园、深圳湾体育中心等区域。群众交通便利，距地铁 9 号线“南油西站”约                    图表 14-10 林下名目区位图   生活配套：名目周边主要为传统住宅片区，享有南猴子园、四海公园等景不雅资源，居住 氛围浓厚，同期周边散播有深圳市蛇口东说念主民病院、蛇口体育中心、风华大剧院、G&G 创意社 区、深圳市育才三小等群众设施配套资源。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   买卖配套：名目 1.5 公里范围内散播有 City 花坛城、沃尔玛（深圳蛇口店），3 公里 范围内散播有深圳来福士广场、海岸城、宝能太古城等多个区域型耗尽基础设施。                图表 14-11 林下名目周边配套示意图   名目小区出进口配有小区门禁、24 小时监控及消防安保系统等开荒设施，室内标配家 具家电包括空调、鞋柜、燃气灶、滚水器等，具体配备情况根据房型有一定各异；部分房间 可根据田户实验需要出奇配置家私，包括沙发、茶几、电视柜、餐桌、餐椅、床、床垫、衣 柜、橱柜等，并相应收取一定的家私使用费。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                  图表 14-12 林下名目室内图   林下名目四肢面向东说念主才群体的群众租赁住房，与保障性租赁住房同属深圳市保障性住房 体系，其经营模式主要为通过自有房屋租赁、物业管理、车位出租等获取经营收入。   林下名目于 2012 年取得《深圳市社会投资名目核准文书书》，于 2013 年开工设立。根 据名目设立时所依据的《深圳市东说念主民政府对于进一步促进我市住房保障职业的几许意见》                                       （深 府〔2007〕262 号）、《深圳市群众租赁住房管理暂行办法》（深国房〔2008〕36 号）等规 定，群众租赁住房中安排适当比例的房源四肢东说念主才公寓贬责东说念主才住房需求，并制定相应的租 金圭臬。林下名目便是属于此类群众租赁住房中由企业投资设立、由社会主体出租、为贬责 东说念主才住房需求、具有保障性质的租赁住房名目。林下名目设立于国办发 22 号文、深圳市 23 号文发布之前，属于面向东说念主才群体的群众租赁住房，同期名目亦合适保障性租赁住房的政策 精神，与保障性租赁住房均是深圳市住房保障体系的重要组成部分。对于林下名目保障性住 房类别认定过火合适保障性租赁住房联系要求的具体分析详见“十四、基础设施名目基本情 况”之“（三）名目合规情况”之“4、基础设施名目运营合规脾性况”之“（2）林下名目” 之“2）林下名目地皮用途的说明及保障性住房类别认定”。   （1）适用的运营管理办法   为贯彻落实深圳市保障性住房联系的政策律例、接受深圳市住房主管部门的监督和指导， 招商蛇口于 2018 年制定了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租 赁管理办法》（即“《招蛇租赁管理办法》”），按该管理办法指导公司过火属下单元在深 圳市蛇口自贸区范围内自主投资设立的东说念主才公寓的经营和管理。根据《深圳市住房和设立局 对于对招商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租赁管理问题的复函》                                       （深      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 建函〔2018〕3580 号），上述租赁管理办法已于 2018 年 10 月在深圳市住房和设立局完成 审核备案，并执行于今。      （2）田户准入圭臬      根据《招蛇租赁管理办法》，基础设施名目优先服务于蛇口自贸区内的企业及办事于蛇 口自贸区内企业的个东说念主，在名目得志自贸区内的企业和个东说念主租住需求之外，可服务于自贸区 外的企业或个东说念主。      A.入住东说念主及家庭成员未请求群众租赁住房、盘活房轮候；      B.入住东说念主及家庭成员未在本市领有任何样子的自有住房，包括但不限于商场商品房、安 居型商品房、单元产权住房、军产房、集资房、安堵房等；      C.入住东说念主及家庭成员未租住市本级或区级政策性、保障性住房（包括廉租房、群众租赁 住房等）；      D.入住东说念主及家庭成员未正在或未经营入住期内领取东说念主才租房补贴；      E.请求东说念主具有专科及以上学历（不按捺全日制），或者低级及以上职称；      F.请求东说念主若在职，需提供在深圳的社保参保讲明或在深圳的征税讲明；      G.请求东说念主若已退休，须为深圳户籍或提供在深退休讲明。      A.自贸区内企业：企业注册地或者经营场所在蛇口自贸区域范围内的，或在蛇口自贸区 征税的，且已租赁或购买招商局蛇口工业区控股股份有限公司开发设立的办公物业、产业用 房；      B.自贸区外企业：深圳市注册企业、或在深圳市征税且在深圳市有固定办公场所的外地 企业；      C.以企业口头请求的，入住职工及家庭成员需合适前述个东说念主田户的请求条件。      太子湾名目、林下名目在田户办理入住前对田户入住履历及房钱优惠履历进行审核阐述。 具体审核经由上，最先由个东说念主或企业田户将入住提供的审核材料（见下表）提交上传至名目 租赁管理业务系统中（以下简称“业务系统”）；其次，由名目销售司理或销售主管对上述 材料进行审核，并在审核通过后对于合适条件的田户赐与办理入住；终末，基础设施名目通 过业务系统将更新的合同信息同步上传至深圳市住房租赁监管服务平台，完成租赁合同备案 或者信息申报，并根据联系要求不如期将居民信息报送至深圳市住房保障署，由联系主管部 门对承租东说念主的信息进行查对或对承租东说念主是否合适承租条件进行抽查。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                图表 14-13 田户入住提供的审核材料清单                《入住承诺书》                身份证或护照、港澳居民来去内地通行证、台湾居民来去大陆通行                证等有用证件                学历讲明或职称讲明（注：回国留学生须提供种植部留学服务中心        合同主体东说念主   阐述的《国外学历学位认文凭》）                社保参保讲明或征税讲明 个东说念主田户           不动产信息查询结果单（请求当月的无房产讲明）                属于领军东说念主才与特出东说念主才的，需加多提交深圳市东说念主力资源保障部门                出具有用期内的东说念主才认定文凭                身份证或护照、港澳居民来去内地通行证、台湾居民来去大陆通行                证等有用证件        同住东说念主                不动产信息查询结果单（请求当月的无房产讲明）                关系讲明的联系贵府（如户口本、成亲证、医学出身讲明等）                《入住承诺书》                企业长入社会信用代码证        蛇口自贸区                深圳市征税讲明        企业贵府                蛇口自贸区内已租赁或购买招商蛇口开发设立的办公物业、产业用                房的场所讲明 企业田户           《入住承诺书》        蛇口自贸区   企业长入社会信用代码证        外企业贵府   深圳市征税讲明                外地企业需提供在深办公场所的讲明                参见上述“个东说念主田户-合同主体东说念主”要求        居住东说念主                关系讲明的联系贵府   （3）房钱优惠政策   房钱优惠扣头。针对蛇口自贸区内合适优惠政策的企业或个东说念主，优惠房钱按基准房钱的 件且根据《深圳市东说念主才认定办法》被认定为深圳市特出东说念主才或领军东说念主才的个东说念主，优惠房钱按 基准房钱的 60%执行。   房钱优惠面积。为合理利用资源，提高房屋的使用效率，名目按请求东说念主数计较优惠面积， 即请求东说念主的妃耦、未成年子女和企业职工可累加优惠面积。单套房主说念主均 40 平方米（含）以 内的，按优惠房钱执行；东说念主均超出 40 平方米的，超出部分按基准房钱执行。        招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）       房钱优惠期限。为保证保障性住房的有用轮候及盘活，惠及更多的使用东说念主，贬责各样东说念主 才阶段性的居住需求，名目租赁住房房钱的优惠期限为三年，且每年办理一次续签手续 。 优惠租期内，续签合同的房钱优惠幅度根据续签请求时的情况再行确定，优惠的基数按续签 时点适用的基准房钱执行；优惠租期届满后，仍有续租需求的，经审核批准后方可续租，续 租期限最长不杰出三年，每年办理一次续签手续，房钱按续签时点适用的基准房钱执行，除 房钱促销行径外，不再享受房钱优惠政策。       （4）房钱确定及调养机制       对于每个前来承租基础设施名目租赁住房部分的田户，名目运营团队依照如下逻辑秩序 确定田户签署的房屋租赁合同的签约房钱：       A.确定拟承租房屋适用的基准房钱       基础设施名目租赁住房部分的名目基准房钱系由深圳市房地产和城市设立发展讨论中 心根据深圳市群众住房房钱订价联系王法并结合名目实验情况评估测算得出。名目运营团队 基于上述名目基准房钱评定结果，谨守“一房一价”原则，根据名目各个房屋楼层、朝向等 因素修正每套房屋的基准房钱。基准房钱对应房屋的圭臬配置。       结果尽调基准日，太子湾名目适用的名目基准房钱由深圳市房地产和城市设立发展讨论 中心于 2022 年 1 月 27 日出具的《对于提交太子湾东说念主才公寓一期名目基准房钱评估结果的函》 （深房估函字（2022）005 号）确定，函件载明太子湾名目的基准房钱为 113.1 元/平方米/ 月；林下名目适用的名目基准房钱由深圳市房地产和城市设立发展讨论中心于 2022 年 1 月 函字（2021）082 号）、《对于提交招商桃花坛五期 1、2、5 栋（三房）名目基准房钱评估 结果的函》（深房估函字（2021）083 号）确定，上述函件载明林下名目两房、三房的基准 房钱分别为 113.31 元/平方米/月、104.51 元/平方米/月。                  图表 14-14 结果价值时点基础设施名目适用的基准房钱             名目                太子湾名目              林下名目                                             两房：113.31 元/平方米/月      租赁住房部分基准房钱                             三房：104.51 元/平方米/月                            （评定函件日历 2022 年     （结果 2024 年 6 月 30 日）                     （评定函件日历 2022 年       B.确定田户租赁拟承租房屋适用的优惠后标配房钱       名目公司运营团队根据《招蛇租赁管理办法》和田户天资情况等，确定田户适用的优惠 房钱扣头、优惠租赁面积以及房钱优惠期限（详见上文房钱优惠政策部分），并结合田户拟     基础设施名目的房屋租赁合磨灭般一年一签，个别规模化整租的企劳动单元田户除外。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 承租房屋的基准房钱、租赁面积以及名目房钱促销行径（如有）等，综所有这个词较得出田户租赁 拟承租房屋的优惠后标配房钱。优惠后标配房钱对应房屋的圭臬配置。   C.确定田户租赁拟承租房屋适用的家私使用费和定制服务用度   为得志各样东说念主才各异性的租住要求，除提供圭臬配置房屋外，基础设施名目可对有需要 的田户提供增配家私服务，并将增配家私用度计入签约房钱；个别情况下，企业田户如有额 外的定制服务需求，运营团队可赐与配合，并将定制服务用度计入签约房钱。   D.确定田户租赁拟承租房屋适用的签约房钱   签约房钱＝优惠后标配房钱+增配家私用度（如有）+定制服务用度（如有）。   根据上述经由，统统田户均会承租房屋的圭臬配置并产生优惠后标配房钱，关联词并非所 有田户均会忽视增配家私需求、定制服务需求，因此部分田户签约房钱仅包含优惠后标配租 金，部分田户签约房钱除包含优惠后标配房钱外还包括其他内涵的用度身分。   基础设施名目的房屋租赁合磨灭般一年一签，个别规模化整租的企劳动单元田户除外。 基础设施名目原则上可每年向深圳市住房主管部门请求调养名目基准房钱。对于正在执行的 租赁合同，签约房钱不根据名目基准房钱的变化而调养；对于新签订或合同到期续签的租赁 合同，签约房钱根据新签或续签时点适用的名目基准房钱、田户适用的房钱优惠政策和房钱 促销行径（如有）等情况再行确定。   （5）招租模式   基础设施名目按照商场化原则开展招商租赁行径。结果尽调基准日，招租渠说念包括自有 渠说念和外部渠说念，其中自有渠说念包括公司网站推广、告白推广、新媒体渠说念传播推广、企业 客户拓展、老带新行径推选等；外部渠说念包括贝壳、招商置业顾问人等房屋租赁中介平台。   （6）租赁合同签署   对于个东说念主田户，签署租赁合同的方式主要包括两种：一是通过“招商伊敦公寓”微信公 众号或“招商伊敦”APP 进行线上签约，加盖名目公司的电子签章；二是在线下进行签约， 加盖名目公司的合同专用章，并将合同数据录入租赁管理系统中。   对于企业客户，签署租赁合同的方式主要包括两种：一是在线下与企业客户签署整租协 议，由企业客户安排经审核、合适条件的职工入住，并将合同数据和实验入住东说念主联系信息录 入租赁管理系统中；二是实验入住东说念主形成租赁意向后，由其所在单元签订租赁合同，并由其 所在单元或实验入住东说念主支付房钱。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      名目公司业务系统已完结与深圳市住房租赁监管服务平台互联互通，可通过业务系统将 更新的合同信息同步上传至深圳市住房租赁监管服务平台，完成租赁合同备案或者信息申报。 此外，依照客户实验需要，名目公司可前去名目街说念房屋租赁管理所办理合同备案。      租赁合同主要约定了租赁住房的房屋使用、房钱和用度圭臬、支付模式和方式、维修与 装修、权利与义务、托付与退还、毁约责任等。      就房钱和押金的支付模式而言，个东说念主田户的房钱和押金支付方式为“押二付一（月付）” 或“押三付一（月付）”，企业田户的房钱和押金支付方式为“押二付一（月付）”。房钱 支付均给与预支房钱的方式。      （7）用度支付方式和租赁收入管理      租赁管理系统可根据录入的租赁合同信息和房屋租赁情况自动生成每期的用度账单，由 田户通过线上或线下缴费的方式支付。其中，线上支付方式主要包括微信或支付宝支付；线 下支付方式主要包括银行转账、智能 POS 机扫码支付和普通 POS 机刷卡支付。对于个东说念主田户， 一般通过“招商伊敦公寓”微信公众号或“招商伊敦”APP 关联的微信或支付宝进行支付， 或通过智能 POS 机扫码、普通 POS 机刷卡支付。对于企业田户，一般通过银行转账的方式支 付。      “招商伊敦公寓”微信公众号、“招商伊敦”APP 和 POS 机所绑定的收款账户为名目公 司的银行账户，收款金额于收款当日的下一个职业日自动提现/转账至名目公司银行账户。 本基金取得基础设施名目的皆备统统权或经营权后，以上收款方式不变，名目公司收款的银 行账户已按照联系政策要求相应变更为政策监管账户或名目公司监管账户，接受政策监管账 户开户行或监管银行的监督。对于本基金各层级账户的设立与监管详见本招募说明书“十八、 基础设施名目运营管理安排”之“（五）名目资金收支及风险管控安排”。      （8）退租管理和正常退租经由      基础设施名目根据正常退租、田户原因提前退租、名目公司原因提前退租和过时退租等 不同退租情形设立了不同的权责审批经由，并计较相应的用度或毁约金。对于正常退租情形， 在田户发起退房请求后，名目公司需完成系统退租、退租房屋验收阐述、退房信息和用度款 项结清事宜核实等职业，在阐述田户已缴清待结清欠款和补偿款或对应押金可足额抵扣后， 即可按名目公司审批经由完成田户可退还房钱和押金的退款经由以及销毁协议等。      （9）名目物业管理      基础设施名目由运营管理机构招商伊敦负责统筹实施物业日常运营管理，由名目公司聘 宴客服、卫生保洁、垃圾清运、日常维修调动、安保等级三方物业服务供应商提供专项服务。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （1）申报期末中枢运营目的情况   结果 2024 年 6 月 30 日，太子湾名目可出租保障性租赁住房 462 套，可出租面积为 赁面积计，时点出租率约为 94.61%；可出租配套买卖 15 套，可出租面积为 897 平方米，已 出租配套买卖 12 套，已出租面积为 681.99 平方米，按租赁面积计，时点出租率约为 76.03%。   结果 2024 年 6 月 30 日，林下名目可出租群众租赁住房（高级东说念主才公寓）465 套，可出 租面积为 39,304.42 平方米，已出租群众租赁住房（高级东说念主才公寓）455 套，已出租面积为   基础设施名目具体租赁情况见下表：           图表 14-15 基础设施名目 2024 年 6 月末时点出租情况          可租赁房屋    已租赁房屋       可租面积          已租面积  名目称呼                                                   期末时点出租率           （套）      （套）       （平方米）         （平方米） 太子湾名目 -租赁住房  林下名目 -租赁住房 租赁住房部  分小计 太子湾名目 -配套买卖   结果 2024 年 6 月 30 日，按价值时点在执行合同当月收入统计，基础设施名目平均签约 房钱情况见下表：         图表 14-16 基础设施名目 2024 年 6 月末时点平均签约房钱情况                                           名目时点平均签约房钱             名目                                           （元/平方米/月）         太子湾名目-租赁住房                            106.36         林下名目-租赁住房                             106.21         太子湾名目-配套买卖                            236.51   注：太子湾名目、林下名目的租赁住房时点平均签约房钱内涵包括优惠后标配房钱、增 配家私使用费及定制服务费，且为含税价。       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      结果 2024 年 6 月 30 日，太子湾名目、林下名目所有这个词已出租租赁住房共计 897 套，已出 租租赁住房面积共计 62,162.91 平方米，其中按租赁面积计，约 64%为个东说念主田户，约 36%为 企业田户8。      其中，太子湾名目已出租保障性租赁住房共计 442 套，其中约有 86%为个东说念主田户，约有 为企业田户。      太子湾名目配套买卖部分已出租共计 12 套，其中约有 55%为个东说念主田户，约有 45%为企业 田户。           图表 14-17 基础设施名目 2024 年 6 月末企业及个东说念主田户面积占比情况统计                                                                          单元：平方米                                个东说念主田户           个东说念主田户           企业田户         企业田户      名目       已租赁面积                                租赁面积           面积占比           租赁面积         面积占比     太子湾名目     -租赁住房     林下名目     -租赁住房     租赁住房部      分小计     太子湾名目     -配套买卖      A.田户聚集度情况-租赁住房部分      结果 2024 年 6 月 30 日，按租赁面积排名，基础设施名目租赁住房部分所有这个词前十名田户 聚集度详情如下：                   图表 14-18 基础设施名目前十名田户聚集度详情      序号                  承租方                  租赁面积（平方米）                占已出租面积比例     此处企业田户泛指主体性质为法东说念主过火他组织的承租东说念主，包括有限公司、机关劳动单元、合伙企业、民办 非企业组织等。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）              所有这个词                   17,906.21     28.81%   太子湾名目及林下名目前两大单一田户租赁面积占已出租面积比例分别为 21.11%和 面积占比较为分散。其中，第一大田户组成本基金的重要现款流提供方，详见“十五、基础 设施名目财务气象及经营事迹分析”之“（二）基础设施名目财务气象分析”之“5、重要 现款流提供方”。   结果 2024 年 6 月 30 日，太子湾名目前十名田户聚集度情况如下：               图表 14-19 太子湾名目前十名田户聚集度详情   序号               田户           租赁面积（平方米）     占已出租面积比例              所有这个词                   2,133.37      9.00%   注：所有这个词项列示数字不等于各项加总的情形系四舍五入形成的尾差，下同。   太子湾名目最大单一田户为某企业田户，租赁面积占比为 2.94%，前十大田户所有这个词租赁 面积不杰出 10%。   结果 2024 年 6 月 30 日，林下名目前十名田户聚集度情况如下：               图表 14-20 林下名目前十名田户聚集度详情   序号               承租方          租赁面积（平方米）     占已出租面积比例    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）            所有这个词                   16,701.78     43.43%   林下名目最大单一田户为某央企田户（即前述重要现款流提供方），租赁面积占比 风险，提前作念好换取与预案，当令安排其他田户补充空白。林下名目第二大单一田户为某企 业田户，租赁面积占比为 4.92%，其余田户租赁面积占比均不超 2%。   B.田户聚集度情况-配套买卖部分   结果 2024 年 6 月 30 日，基础设施名目配套买卖部分共有 7 名田户，聚集度详情如下：            图表 14-21 基础设施名目配套买卖田户聚集度详情   序号            承租方           租赁面积（平方米）     占已出租面积比例            所有这个词                    681.99       100.00%   配套买卖部分最大单一田户租赁面积为 234.66 平方米，占已出租面积比例为 34.41%， 除第一大田户外，其余田户租赁面积较为分散。同期配套买卖部分租约一般为 3 年以上长租 约，其中，第一大田户租约将于 2031 年到期。   A.租期结构-租赁住房部分   根据适用的《招蛇租赁管理办法》，除个别规模化整租企业田户外，基础设施名目租赁 合磨灭般每年办理一次续签手续。因此，太子湾名目及林下名目房屋租赁合同租赁年期主要 为 1 年期。   结果 2024 年 6 月 30 日，根据基础设施名目正在执行的租赁合同，若以租赁面积加权平 均进行计较，太子湾名目的加权平均合同期限为 0.94 年，加权平均合同剩余期限为 0.43                招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）        年；筹商重要现款流提供方续约安排后，林下名目的加权平均合同租赁期限为 1.63 年，加        权平均合同剩余期限为 0.43 年，太子湾名目及林下名目畴昔租约到期散播详情如下：                  图表 14-22 结果 2024 年 6 月末太子湾名目租约到期面积月度散播情况表                                                                                 单元：平方米                   到期月份                     租约到期面积                   占已出租面积比例                     所有这个词                     23,702.65                        100.00%               注：月度散播情况表未筹商于 2024 年 6 月 30 日已签署且尚未起租的租约。                   图表 14-23 结果 2024 年 6 月末林下名目租约到期面积月度散播情况表                                                                                 单元：平方米                                                        重要现款        占重要现                                                                                             占所有这个词已                  其他田户                                  流提供方        金流提供         所有这个词租约  到期月份                         占其他田户已出租面积比例                                                  出租面积                租约到期面积                                  租约到期        方已出租         到期面积                                                                                              比例                                                          面积        面积比例          招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 所有这个词        25,340.17       100.00%            13,120.09   100.00%     38,460.26   100.00%        注：月度散播情况表已筹商重要现款流提供方拟续租至 2024 年 10 月 31 日的续约安排，未筹商其他于         除重要现款流提供方的整租租约外，两个名目现有租约到期的月度散播分散度较好，且      总体上合适租赁商场租赁淡旺季的秩序，租约聚集到期风险相对较低。运营管理机构将无间      监测片区租赁住房商场供需变化和租赁淡旺季变化，设立进步名目运营富厚性、压降空置期      的风险缓释措施，包括但不限于：         ①强化社群及品牌服务，进步田户的租住体验和续租意愿。咫尺，依托于招商伊敦体系      化的品牌服务，名目以进步田户全场合租住体验为主义，通过不如期组织各样节庆行径和定      向社群行径，以在租住的基础属性上增添社区交友属性；通过实时响应田户租住需求、无间      优化租住联系的智能化系统（智能 APP、智谋泊车等）等方式加多客户居住体验感、进步品      牌招供度，从而加多田户对名目的经久粘性。畴昔，运营管理机构将无间进步品牌服务品性，      以进步田户经久的租住意愿和续租率，促进名目运营富厚性。         ②优化新老田户换租经由，裁减换租空置期。咫尺，名目已基本形成熟识且高效的退租      换租经由。后续，运营管理机构招商伊敦拟根据名目实验情况无间优化换租经由、裁减换租      期间的空置期，包括但不限于——在与田户阐述续租意向时，提前对拟退租的房屋进行初步      的检视，以铺排快速维修经营、减少房屋因维修清洁酿成的空置期；加强与田户的友好换取      和对其租赁意愿的追踪，对于有退租意向的企业田户（租赁多套房间的），根据名目实验情      况换取分批退租、缩租等缓释决策，尽可能减少聚集批量退租情况；络续加强蛇口自贸区内      外企业合作渠说念的招租、加速客户导入等。         B.租期结构-配套买卖部分         基础设施配套买卖部分租赁合磨灭般租期较长，平时为 3 年以上租约。结果 2024 年 6      月 30 日，根据基础设施名目已签署的配套买卖租赁合同，以租赁面积加权平均计，配套商      业部分的加权平均合同期限为 5.14 年，加权平均合同剩余期限为 3.60 年，现有配套买卖租      赁合同的最晚到期日为 2031 年。         结果 2024 年 6 月 30 日，配套买卖部分畴昔到期的租约详情如下：            图表 14-24 基础设施名目 2024 年 6 月末配套买卖部分租约到期散播情况         租约到期期间           所有这个词租约到期面积（平方米）                     占总出租面积的比例            所有这个词                       681.99                         100.00%      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      （2）申报期中枢运营目的变化情况      太子湾名目于 2020 年 5 月肃肃开业运营，至 2024 年 6 月末名目已运行杰出 4 年。名目 自 2020 年开业后，在较短的时间内完结了出租率的快速进步，结果 2024 年 6 月末租赁住房 部分时点出租率为 94.61%。近三年及一期，太子湾名目租赁住房部分全年平均出租率分别 为 91.77%、92.18%、93.76%和 94.66%。结果 2024 年 6 月末，配套买卖部分出租率为 76.03%。 近三年及一期，太子湾名目配套买卖部分全年平均出租率分别为 12.97%、28.67%、54.18% 和 76.03%。      林下名目于 2016 年 3 月肃肃开业运营，至 2024 年 6 月末名目已运行杰出 8 年。结果 分别为 93.63%、98.31%、98.18%和 97.24%。      近三年及一期，太子湾名目、林下名目租赁住房部分年度平均出租率均在 90%以上，配 套买卖部分出租率无间进步，合座运营阐扬富厚，能够产生无间现款流。基础设施名目近三 年及一期年度平均出租率情况如下所示：             图表 14-25 基础设施名目近三年及一期年度平均出租率情况        名目         2024 年 1-6 月      2023 年   2022 年       2021 年 太子湾名目-租赁住房           94.66%         93.76%   92.18%       91.77%  林下名目-租赁住房           97.24%         98.18%   98.31%       93.63% 太子湾名目-配套买卖           76.03%         54.18%   28.67%       12.97%      近三年及一期，基础设施名目租赁住房部分全年平均签约房钱单价总体保持逐年递加趋 势。             图表 14-26 基础设施名目近三年及一期全年平均签约房钱情况                                                       单元：元/平方米/月        名目          2024 年 1-6 月     2023 年   2022 年       2021 年 太子湾名目-租赁住房            106.25        105.50   102.67       101.75  林下名目-租赁住房            106.18        105.76   103.48        92.40 太子湾名目-配套买卖            227.44        226.65   224.69       226.80   注 1：基础设施名目租赁住房部分的全年平均签约房钱的内涵包括了优惠后标配房钱及增配家私使用 费、定制服务费等，且为含税价。   注 2：太子湾名目配套买卖部分的全年平均签约房钱的统计口径筹商了合同免租期的影响。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基础设施名目运营熟识，已具备产生无间、富厚现款流的智商，近三年及一期收益情况 如下：        图表 14-27 基础设施名目近三年及一期收益情况（两名目所有这个词）                                                                      单元：万元        类别       2024 年 1-6 月         2023 年            2022 年        2021 年 营业收入                4,208.30            8,328.42        7,983.07      7,110.49  其中：租赁住房房钱收入        3,834.89            7,648.24        7,432.13      6,533.50  其中：配套买卖房钱收入           88.20              106.99           32.96         27.00  其中：其他收入              285.21              573.19         517.98        549.98 净利润                 1,641.10            3,062.01        2,591.20      2,442.96 息税折旧摊销前利润           3,260.01            6,327.83        6,114.34      5,971.23  注 1：息税折旧摊销前利润（EBITDA）＝净利润+所得税+财务用度+折旧+摊销，下同。  注 2：租赁住房房钱收入包括标配房钱收入、增配家私使用收入以及定制服务费收入等，其他收入包 括物业管理费收入、泊车位收入以过火他稀罕收入等，下同。   太子湾名目近三年及一期经营情况如下：             图表 14-28 太子湾名目近三年及一期收益情况                                                                      单元：万元        类别        2024 年 1-6 月           2023 年          2022 年       2021 年 营业收入                 1,729.32            3,349.22        3,123.42     2,948.89  其中：租赁住房房钱收入         1,477.70            2,905.70        2,784.63     2,621.27  其中：配套买卖房钱收入            88.20              106.99           32.96        27.00  其中：其他收入               163.42              336.53          305.83        300.63 净利润                    679.37            1,147.52        1,183.89     1,192.25 息税折旧摊销前利润            1,309.36            2,408.55        2,441.37     2,496.56   林下名目近三年及一期经营情况如下：              图表 14-29 林下名目近三年及一期收益情况                                                                      单元：万元        类别          2024 年 1-6 月            2023 年         2022 年      2021 年 营业收入                      2,478.98          4,979.20      4,859.65    4,161.59  其中：租赁住房房钱收入              2,357.18          4,742.54      4,647.50    3,912.24  其中：其他收入                       121.79         236.66        212.15       249.36 净利润                            961.73       1,914.48      1,407.31    1,250.72 息税折旧摊销前利润                 1,950.65          3,919.28      3,672.97    3,474.67          招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）         近三年及一期，基础设施名目的收缴率（期内收缴）较高，田户过时缴纳的情况较少，      同期各期末未有应收账款账龄杰出 1 年的情况。基础设施名目的收缴率情况如下：                            图表 14-30 申报期内基础设施名目收缴率情况                名目           2024 年 1-6 月       2023 年         2022 年             2021 年          太子湾名目                 97.83%          99.97%           99.90%           99.93%           林下名目                 99.49%          99.99%           99.99%           99.99%        注：收缴率统计时点为各申报期期末，收缴率＝1-（申报期末应收未收的含税收入/申报期内应收的含      税收入），含税收入包括房钱、物业管理费等。         根据基础设施名目运营模式，从基础设施名目合座来看，名目同期存在享受 6 折、8 折、      合名目公司反馈数据，本部分针对太子湾名目、林下名目房钱优惠扣头的联系统计情况进行      败露和分析。极度的，筹商到重要现款流提供方整租租约的租赁合同期限、房钱订价等方面      具有一定特殊性，因此，在对林下名目不同的房钱优惠扣头对应的房钱收入、租赁面积、租      户结构、租赁期限过火占比情况进行统计时，剔除了该份整租租约的影响，更具有参考性。         近三年及一期末，太子湾名目、林下名目不临幸钱优惠扣头对应的房钱收入、租赁面积、      田户结构、租赁期限过火占比情况如下：         A.太子湾名目                 图表 14-31 近三年及一期末太子湾名目不临幸钱优惠扣头对应的                                         租赁面积情况                                                                                 单元：平方米 扣头        面积           占比          面积         占比            面积              占比           面积        占比 无折    8,606         36%        8,071        34%         5,497            24%         5,762       25% 所有这个词    23,703        100%       24,037      100%         23,132           100%        23,166     100%        注：所有这个词项列示数字不等于各项加总的情形系四舍五入形成的尾差，下文同。         近三年及一期末，从各时点变化幅度方面来看，2023 年 12 月末，无折部分的租赁面积      过火占比同比上升幅度较大，至 2024 年 6 月末保持富厚。         根据《招蛇租赁管理办法》，田户不错享受的房钱优惠期限为三年，自第四年起的续租      租约不再享受房钱优惠扣头。太子湾名目于 2020 年 5 月肃肃开业，因此自 2023 年起，会开      始出现一语气租赁满三年的田户。结果 2023 年 12 月末，部分田户属于一语气租赁满三年后采用                 招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）            络续租住的情况，因此，2023 年 12 月末的无折部分的租赁面积占比同比上升，至 2024 年 6            月末保持富厚。                 图表 14-32 近三年及一期末太子湾名目不临幸钱优惠扣头及不同类型田户对应的                                             租赁面积占比情况 扣头     田户结构                            占比                   占比                   占比                       占比            企业              10%                  10%                   5%                      6%            个东说念主              90%                  90%                  95%                      94%            企业              18%                  20%                  13%                      16%            个东说念主              82%                  80%                  87%                      84%            企业              17%                  14%                  19%                      17% 无折            个东说念主              83%                  86%                  81%                      83% 名目         企业              14%                  14%                  11%                      12% 合座         个东说念主              86%                  86%                  89%                      88%                 近三年及一期末，太子湾名目的企业田户和个东说念主田户结构合座保持富厚，未发生权臣的            变化。                      图表 14-33 近三年及一期末太子湾名目不临幸钱优惠扣头对应的                                        平均租赁合同期限情况                                                                                     单元：年       扣头             2024 年 6 月末            2023 年 12 月末         2022 年 12 月末           2021 年 12 月末       无折                   0.88                 0.93                 0.89                     0.86      名目合座                  0.94                 0.97                 0.96                     0.94                 近三年及一期末，从太子湾名目合座上来看，不临幸钱优惠扣头的加权平均租赁合同期            限均接近 1 年，具有一定富厚性。                      图表 14-34 近三年及一期末太子湾名目不临幸钱优惠扣头对应的                                        月度标配房钱收入情况                                                                                   单元：万元/月 扣头              金额        占比           金额           占比         金额             占比         金额             占比 无折          95.99      39%         89.37         36%       59.72            26%       64.40          28% 所有这个词          243.51     100%        245.74        100%      232.93          100%      229.96          100%                招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）               注：按时点在执行合同确当月收入统计。               近三年及一期末，总体上，太子湾名目房钱优惠扣头对应的月度标配房钱收入过火占比       情况与租赁面积过火占比情况变化情况相一致。               B.林下名目                 图表 14-35 近三年及一期末林下名目（两房）不临幸钱优惠扣头对应的                                          租赁面积情况                                                                                单元：平方米 扣头       面积          占比         面积            占比          面积            占比           面积        占比 无折    2,260       53%       1,893          43%         2,322          53%         899        20% 所有这个词    4,289       100%      4,360          100%        4,360         100%        4,432      100%                 图表 14-36 近三年及一期末林下名目（三房）不临幸钱优惠扣头对应的                                          租赁面积情况                                                                                单元：平方米 扣头        面积         占比         面积            占比           面积            占比          面积         占比 无折    11,918      57%       11,160          53%        10,572         49%        4,318       20% 所有这个词    21,051      100%      21,140         100%        21,491         100%       21,491      100%               近三年及一期末，从各时点变化幅度方面来看，2022 年末，林下名目两种户型无折部       分的租赁面积过火占比同比上升幅度较大。               根据《招蛇租赁管理办法》，田户不错享受的房钱优惠期限为三年，自第四年起的续租       租约不再享受房钱优惠扣头。林下名目于 2018 年末肃肃实施《招蛇租赁管理办法》，自 2022       年起会入手出现按照配租办法一语气租赁满三年的田户。结果 2022 年末，部分田户属于一语气       租赁满三年后采用络续租住的情况，因此，2022 年末无折部分的租赁面积占比同比上升。         图表 14-37 近三年及一期末林下名目（两房）不临幸钱优惠扣头及不同类型田户对应的                                        租赁面积占比情况  扣头     结构         2024 年 6 月末          2023 年 12 月末            2022 年 12 月末        2021 年 12 月末           招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                        占比                   占比               占比              占比        企业               -                    -                 -              -        个东说念主               -                    -                 -             100%        企业              7%                   16%              18%             12%        个东说念主              93%                  84%              82%             88%        企业              69%                  69%              71%             64%        个东说念主              31%                  31%              29%             36%        企业              28%                  26%              23%             32%  无折        个东说念主              72%                  74%              77%             68%        企业              32%                  34%              33%             32% 名目合座        个东说念主              68%                  66%              67%             68%        图表 14-38 近三年及一期末林下名目（三房）不临幸钱优惠扣头及不同类型田户对应的                                     租赁面积占比情况  扣头    结构                        占比                   占比               占比              占比        企业               -                    -                 -              -        个东说念主              100%                  -               100%            100%        企业              17%                  18%              11%             12%        个东说念主              83%                  82%              89%             88%        企业              46%                  41%              33%             41%        个东说念主              54%                  59%              67%             59%        企业              16%                  17%              13%             14%  无折        个东说念主              84%                  83%              87%             86%        企业              22%                  22%              15%             19% 名目合座        个东说念主              78%                  78%              85%             81%          近三年及一期末，林下名目两种户型的企业田户和个东说念主田户结构合座保持富厚，未发生        权臣的变化。                   图表 14-39 近三年及一期末林下名目（两房）不临幸钱优惠扣头                                  对应的平均租赁合同期限情况                                                                      单元：年 扣头       2024 年 6 月末             2023 年 12 月末       2022 年 12 月末      2021 年 12 月末 无折          1.00                     0.97               0.95                0.94                 招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）  扣头            2024 年 6 月末           2023 年 12 月末              2022 年 12 月末           2021 年 12 月末 名目合座              0.99                    0.99                     0.98                      0.98                   图表 14-40 近三年及一期末林下名目（三房）不临幸钱优惠扣头对应的                                         平均租赁合同期限情况                                                                                    单元：年  扣头             2024 年 6 月末            2023 年 12 月末            2022 年 12 月末           2021 年 12 月末  无折                 0.95                   0.99                    1.00                      0.96 名目合座                0.97                   0.99                    0.99                      0.99                近三年及一期末，林下名目两种户型不临幸钱优惠扣头下的租赁合同期限均接近 1 年，        具有一定富厚性。                   图表 14-41 近三年及一期末林下名目（两房）不临幸钱优惠扣头对应的                                         月度标配房钱收入情况                                                                                  单元：万元/月 扣头        金额            占比        金额                占比      金额               占比        金额              占比 无折     24.85          56%      20.98             46%     25.07            56%       9.58            23% 所有这个词     44.74         100%      45.17             100%    44.53            100%      41.63           100%        注：按时点在执行合同确当月收入统计。                   图表 14-42 近三年及一期末林下名目（三房）不临幸钱优惠扣头对应的                                         月度标配房钱收入情况                                                                                  单元：万元/月 扣头         金额           占比         金额               占比       金额              占比         金额             占比 无折     123.21            60%   114.76             56%    107.62           52%       43.65           23% 所有这个词     205.77        100%      205.36            100%    205.40           100%      193.79          100%        注：按时点在执行合同确当月收入统计。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   近三年及一期末，总体上，名目房钱优惠扣头对应的标配房钱收入过火占比情况与租赁 面积过火占比情况变化情况相一致。   根据名目公司反馈，按租赁面积计，太子湾名目近三年及一期租赁合同的平均续租率约 为 53%，其中，2023 年享受房钱优惠扣头期满三年的田户的续租率约为 46%，比例相近；林 下名目近三年及一期租赁合同的平均续租率约为 77%，其中，2022 年、2023 年享受房钱优 惠扣头期满三年的田户的续租率分别约为 79%、76%，比例相近。   基础设施名目具备租住环境好、周边配套皆备等竞争上风，得以眩惑部分田户在优惠期 满三年后络续采用续租，且续租比例与名目合座续租比例相近，并未不雅察到已经一语气居住满 三年的田户续租率权臣低于平均续租率的情况，一定程度上说明房钱优惠扣头到期对于具备 经久居住意愿的田户负面影响相对较小。同期，基础设施名目富厚的续租率阐扬有助于逐年 形成富厚的田户结构和房钱优惠比例，名目运营具有一定富厚性。   对于基础设施名目历史财务情况及经营事迹分析，可参见本招募说明书“十五、基础设 施名目财务气象及经营事迹分析”。   （3）申报期中枢运营目的变化情况   结果 2025 年 6 月 30 日，林下名目可供出租面积 39,304.42 平方米，期末时点出租率 配套买卖可供出租面积 897 平方米，期末时点出租率 53.08%。   详细经营及财务数据详见本基金最新败露的如期申报。   （4）基础设施名目运营熟识情况分析   基础设施名目均为具有保障性质的租赁住房名目，名目房钱及田户群体接受政府部门监 管及指导，名目经营具有富厚性及可无间性。其中，太子湾名目为保障性租赁住房名目、林 下名目为面向东说念主才群体的群众租赁住房名目，基础设施名目房钱订价低于同地段同品性商场 租赁住房房钱；面向群体以合适深圳市东说念主才政策的新市民、后生东说念主等城市设立骨干力量为主， 具有较强的房钱践约智商。受益于名目房钱的商场竞争力、田户践约的富厚性、深圳市东说念主才 引进政策的缓助以及基础设施名目自身考究区位情况等成心条件，基础设施名目的租赁需求 揣度将经久存在，从而保障了基础设施名目运营现款流的富厚性及无间性。         招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）         基础设施名目位于深圳市南山区，区域内和名目周边散播有广博活跃的商务办公区和产    业园区，租赁需求繁荣，畴昔增长后劲较强。深圳市四肢国务院批复确定的中国经济特区、    广东省经营单列市、粤港澳大湾区中枢城市之一，陪同连年各项成心政策的颁布，揣度深圳    将加速形成以翻新为主要撑持的经济体系和发展模式，深圳与粤港澳大湾区内各商场将加强    高水平互联互通，东说念主才资源等各样资源要素将进一步高效方便流动，进而推动深圳住房租赁    商场发展。         根据原始权益东说念主提供的租赁台账过火所作的阐述，结果 2024 年 6 月末，基础设施名目    的运营时间均为 3 年以上。         经查阅基础设施名目项下的租赁合同台账、德勤华永管帐师事务所就基础设施名目出具    的审计申报（德师报(审)字(24)第 S00525 号）以及法律顾问人出具的《招商基金招商蛇口租    赁住房紧闭式基础设施证券投资基金法律意见书》，基金管理东说念主觉得，基础设施名目已产生    无间、富厚的现款流，基础设施名目的现款流基于真确、正当的经营行径产生，主要开头于    房钱收入，且主要由商场化运营产生，不依赖第三方补贴等非每每性收入。         基础设施名目的 SWOT 分析如下： 分析维度               太子湾名目                         林下名目           -   区位上风：标的名目位于深圳市南山区蛇       -   区位上风：标的名目位于深圳市南山区蛇           口解放贸易区，周边有招商局广场、中集集团         口解放贸易区，周边深圳湾一号等传统高级住           总部大楼等优质写字楼，南山医疗器械产业园、 宅片区，居住氛围浓厚。标的名目周边有花坛           前海跨境电子商务产业园等高品性产业园区，         城数码大厦、阳光科创中心等品性写字楼，南           可有用连接区域内租赁住房需求。              山医疗器械产业园、南海意库等高品性产业园           -   环境上风：标的名目享有丰富的东说念主文资源       区，可有用连接区域内租赁住房需求。           及优厚的天然环境，近邻有南猴子园、四海公         -   环境上风：标的名目享有丰富的东说念主文资源           园等景不雅资源，海上世界文化艺术中心、G&G        及优厚的天然环境，近邻有南猴子园、四海公 S（上风）           创意社区等东说念主文资源。                   园等景不雅资源，海上世界文化艺术中心、G&G           -   交通上风：标的名目群众交通及公路交通       创意社区等东说念主文资源。           便利。标的名目距深圳地铁 2 号线、8 号线换      -   交通上风：标的名目群众交通及公路交通           乘站“蛇口港站”约 400 米、距深圳地铁 12 号   便利。标的名目距深圳地铁 9 号线“南油西           线“太子湾站”约 400 米；周边设有“蛇口港      站”约 600 米，距深圳地铁 12 号线、15 号线           地铁站”、“中集集团总部站”等多个公交站         换乘站“四海站”约 700 米；周边设有“桃花           点，群众交通便利。标的名目聚集城市骨干说念         园总站”、“招商供电公司站”等多个公交站           如港湾正途、南海正途等，对内对外公路交通         点，群众交通便利。标的名目聚集城市骨干说念         招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 分析维度               太子湾名目                      林下名目          便利。                       如滨海正途、南海正途等，对内对外公路交通          -    配套上风：标的名目周边生活配套完善，   便利。          种植、医疗及群众设施配套皆全。近邻有海上      -    配套上风：名目周边生活配套完善，种植、          世界广场、盒马鲜生(水湾店)等大型购物中心     医疗及群众设施配套皆全。近邻有 City 花坛          及生活超市；亦有深圳市南山区蛇口国际学校      城、沃尔玛等大型购物中心及生活超市；亦有          （太子湾校区）、南山第二番邦语赤湾学校、      深圳大学从属种植集团番邦语小学、深圳市蛇          育才种植集团、蛇口东说念主民病院、南山妇幼保健      口东说念主民病院、中国海油加油站（月亮湾站）等          院、中国海油加油站（华英站）等种植、医疗      种植、医疗及群众设施；周边有南猴子园、荔          及群众设施；周边有海上世界文化艺术中心、      林公园，走路可达公园大门或登山口，天然景          文天祥顾忌公园、小南猴子园等天然及东说念主文资      不雅资源丰富。          源。                        -    品牌上风：标的名目由招商蛇口集团旗下          -    楼宇品性上风：标的名目楼龄较短、楼宇   招商伊敦品牌经营，招商伊敦为租赁住房及酒          较新，楼宇设施开荒及房屋装修品性较好，且      店行业中熟识且驰名的运营商及品牌，运营经          可根据田户需求提供家私产品配置，完结“拎      验丰富、品牌信任度高。          包入住”。                     -    服务及安保上风：标的名目已完结线上化、          -    品牌上风：标的名目由招商蛇口集团旗下   智能化租赁服务管理，平庸应用线上签约支付、          招商伊敦品牌经营，招商伊敦为租赁住房及酒      缴租报修、智能门锁及水电表等智能软硬件设          店行业中熟识且驰名的运营商及品牌，运营经      施，亦配有专科客服团队高效贬责田户问题、          验丰富、品牌信任度高。               得志田户需求。标的名目出进口配有门禁系统、          -    服务及安保上风：标的名目已完结线上    24 小时监控系统及保安东说念主员，充分保障田户安          化、智能化租赁服务管理，平庸应用线上签约      全。          支付、缴租报修、智能门锁及水电表等智能软          硬件设施，亦配有具备面向国际客户智商的客          服团队可高效贬责田户问题、得志田户需求。          标的名目出进口配有门禁系统、东说念主脸识别系统、          全。          -    本名目用地规模较小，小区群众行径空间   -    本名目户型为两房和三房，户型面积相对          及配套设施受限，衰退宽敞的小区和绿化环境。 较大，房屋房钱总价相对较高。          -    名目所处的太子湾片区暂未进入开发熟识   -    本名目的入住田户需得志社保、学历、无 W（劣势）    阶段，周边多个商务楼宇尚处于设立阶段，片      房等东说念主才条件，客户群体受到一定限制。          区内开发设立的杂音及扬尘可能会影响部分租          户的租住体验。          -    本名目的入住田户需得志社保、学历、无         招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 分析维度                太子湾名目                     林下名目           房等东说念主才条件，客户群体受到一定限制。           -    东说念主口上风：深圳东说念主口增速较快、终年呈现净流入状态且东说念主口年青化程度较高，而南山区因           产业区域配套等上风，东说念主口常住东说念主口较多且具有较强的东说念主口增长后劲，租房商场需求较大且仍           具备增漫空间。           -    产业上风：蛇口片区依托口岸区位设立形成临港工业区、出口加工区、解放贸易区及保税 O（契机）     港区等产业蚁合区，并重心发展汇集信息、科技服务、文化产业等新式服务产业，营商环境一           流，利于引进优质企业，蚁合多量高新科技东说念主才。           -    价钱上风。本名目所在片区住宅小区居多、合座价钱较高，东说念主才通过购置物业得志居住需           求的难度较大。同期，跟着南山区东说念主才的无间流入，本名目以低于商场水平的租赁价钱能够极           大地得志所在片区东说念主才的居住需求，进步片区东说念主才引进的眩惑力。           -    跟着政策利好与产业发展，更多开发企业对准蛇口自贸区租赁住房商场，各样保障性租赁 T（挟制）     住房与长租公寓迟缓入市，畴昔区域内会产生径直竞争，加大区域内需求的分流。               - 紧临太子湾公寓二期名目，该名目与标的名目存在部分竞争。    （二）租赁住房行业、商场及地区宏不雅经济概况         本基金初度刊行持有的太子湾名目和林下名目均是保障性住房名目。其中，太子湾名目    是保障性租赁住房名目；林下名目是群众租赁住房中为贬责东说念主才住房需求的租赁住房名目，    设立于《国务院办公厅对于加速发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）、    深圳市东说念主民政府《对于加速发展保障性租赁住房的实施意见》（深府办函〔2022〕23 号）    发布之前，属于面向东说念主才群体的群众租赁住房，同期名目亦合适保障性租赁住房的政策精神，    与保障性租赁住房均是深圳市住房保障体系的重要组成部分（详见“十四、基础设施名目基    本情况”之“（三）名目合规情况”之“4、基础设施名目运营合规脾性况”之“（2）林下    名目”之“2）林下名目地皮用途的说明及保障性住房类别认定”）。因此，本部分将主要    侧重于保障性租赁住房领域伸开。         （1）行业监管体系         根据《国务院办公厅对于加速培育和发展住房租赁商场的几许意见》（国办发〔2016〕    《国务院办公厅对于印发寰宇深化“放管服”更动着力培育和激励商场主体活力电视电话会    议重心任务单干决策的文书》（国办发〔2021〕25 号）等政策文献，住房租赁行业及保障    性住房领域的发展与管理主要由住房与城乡设立部牵头，国度发展和更动委员会、天然资源      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 部、财政部等部委按职责单干负责；在地方层面，由各级东说念主民政府负总责或主体责任、各部 门相互配合配合。     （2）基础设施名目主要适用的行业政策过火影响     连年来，国度层面、广东省及深圳市层面针对住房租赁、群众租赁住房、保障性租赁住 房行业推出了一系列律例政策文献。主要律例政策文献如下：          图表 14-43 住房租赁、群众租赁住房、保障性租赁住房主要律例政策文献    实施时间              法律律例称呼               中枢内容和主旨                               国度层面                                     鼎力发展群众租赁住房，是完善住房供应                 《对于加速发展群众租      体系，培育住房租赁商场，得志城市中等偏下              〔2010〕87 号）        镇居民合理住房耗尽，调养房地产商场供应结                                 构的势必要求。                                     阐扬商场在资源配置中的决定性作用和更                                 好阐扬政府作用，积极激动租赁服务平台设立，                 《住房城乡设立部对于                                 鼎力发展住房租赁经营机构，完善群众租赁住              加速培育和发展住房租赁市              场的指导意见》（建房〔2015〕                                 转型升级，用 3 年时间，基本形成渠说念多元、                                 总量均衡、结构合理、服务表率、轨制健全的                                 住房租赁商场。                                     到 2020 年，基本形成供应主体多元、经营                 《国务院办公厅对于加      服务表率、租赁关捆绑实的住房租赁商场体系，              快培育和发展住房租赁商场       基本形成保基本、促公说念、可无间的群众租赁              的几许意见》（国办发〔2016〕 住房保障体系，基本形成商场王法败露、政府                                 体系，推动完结城镇居民住有所居的主义。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）    实施时间               法律律例称呼                     中枢内容和主旨                                          加速完善主要由配租型的公租房和配售型                                     的共有产权住房组成的城镇住房保障体系，多                                     渠说念得志住房艰苦群众的基本住房需要；进一                  《对于进一步表率发展         步表率发展公租房，努力完结土产货区低保、低                                     促进贬责新办事无房职工和在城镇富厚办事外                                     来务工东说念主员等新市民的住房艰苦，约束增强困                                     难群众对住房保障的赢得感、幸福感和安全感。                                          坚持屋子是用来住的、不是用来炒的定位，                                     特出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供                  《国务院办公厅对于加                                     给，缓解住房租赁商场结构性供给不足，推动                                     建立多主体供给、多渠说念保障、租购并举的住               见》（国办发〔2021〕22 号）                                     房轨制，激动以东说念主为中枢的新式城镇化，促进                                     完结全体东说念主民住有所居。                  《财政部 税务总局对于                                          为络续缓助群众租赁住房设立和运营，将               络续实施群众租赁住房税收               优惠政策的公告》                      （财政部 税                                     施至 2025 年 12 月 31 日。               务总局公告 2023 年第 33 号）                             广东省、深圳市层面                                          落实国务院和省委、省政府决策部署，以                  《广东省东说念主民政府办公                                     建立购租并举的住房轨制为主要场合，健全以               厅对于加速培育和发展住房               租赁商场的实施意见》（粤府                                     体系。缓助住房租赁耗尽，促进住房租赁商场               办〔2017〕7 号）                                     健康发展。                                          加速构建广东省以公租房、保障性租赁住                                     房和共有产权住房为主体的住房保障体系，进                  《广东省东说念主民政府办公                                     一步加速发展保障性租赁住房，扩大保障性租               厅对于加速发展保障性租赁               住房的实施意见》（粤府办                                     解住房租赁商场结构性供给不足，激动以东说念主为               〔2021〕39 号）                                     中枢的新式城镇化，促进完结全体东说念主民住有所                                     居。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）    实施时间            法律律例称呼                中枢内容和主旨                                     落实国务院和省委、省政府决策部署，以                 《深圳市东说念主民政府办公      表率和发展住房租赁商场为主要场合，健全以              厅对于加速培育和发展住房       商场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁              租赁商场的实施意见》（深府      体系。缓助住房租赁耗尽，促进住房租赁商场              办规〔2017〕6 号）       健康发展，得志深圳市中低收入家庭和各样东说念主                                 才住房需求。                                     与国度住房保障体系全面连接，优化调养                 深圳市东说念主民政府办公厅      深圳市住房保障和供应体系，其中，保障性租              《对于加速发展保障性租赁       赁住房主要面向新市民、后生东说念主、各样东说念主才供              住房的实施意见》（深府办函      应。按照政府政策缓助、社会主体运作、国企              〔2022〕23 号）        引颈示范的原则，“十四五”期间，新增设立                                 和存量改造并举，发展保障性租赁住房 40 万套。                                     适用于深圳市行政辖区内社会存量房屋筹                                 集四肢保障性租赁住房的行径，保障性租赁住                 《深圳市保障性租赁住      房的筹集职业谨守按需定筹、属地负责原则，              房筹集管理职业指引（试行）》 紧密围绕“20+20”产业聚集区、 轨说念交通站                                 点、20 大重心片区和市、区中心片区，多渠说念                                 筹集保障性租赁住房。                 《深圳市保障性住房规              划设立管理办法》（深圳市东说念主                                     表率保障性住房的盘算经营、设立筹集、              民政府令第 355 号）、《深圳                                 监督管理、租赁、运营、监督管理等行径。规              市保障性租赁住房管理办法》              （深圳市东说念主民政府令第 353                                 动。表率群众租赁住房供应分配、使用、监督              号）、《深圳市群众租赁住房                                 管理等行径。              管理办法》（深圳市东说念主民政府              令第 352 号）                 《深圳市保障性租赁住          在此前办法基础上进一步表率深圳市保障                         （深      性租赁住房名目认定职业，加速发展保障性租              建规〔2023〕4 号）       赁住房。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）    实施时间          法律律例称呼                 中枢内容和主旨                                   根据国办发 22 号文和《深圳市保障性租赁               《深圳市社会主体出租      住房管理办法》等端正，表率社会主体出租的              则（征求意见稿）》        房钱备案、承租条件、租赁合同期限等租赁、                               管理行径。     要而言之，为了贯彻落实党中央、国务院对于加速建立多主体供给、多渠说念保障、租购 并举的住房轨制的决策部署，国度和深圳市均高度深爱住房租赁行业及保障房体系中租赁住 房领域的发展，况兼从“十四五”合座设立盘算到地皮、财税、金融等方面的政策歪斜为基 础设施名目的发展提供考究的政策环境。     咫尺我国住房轨制的中枢政策是多主体供应、多渠说念保障、租购并举的住房供应体系， 其中鼎力发展住房租赁商场是这一中枢政策的重要组成部分。 立了保障性租赁住房在保障房体系中的独无意位。2021 年 8 月，国新办“努力完结全体东说念主 民住有所居”新闻发布会进一步明确指出，“加速建立以公租房、保障性租赁住房和共有产 权住房为主体的住房保障体系”“‘十四五’期间，将以发展保障性租赁住房为重心，进一 步完善住房保障体系，加多保障性住房的供给，努力完结全体东说念主民住有所居”。尔后，结果 文献，从筹集方式、财政补贴等方面提供了政策缓助。2022 年 5 月，中国证监会、国度发 改委《对于表率作念好保障性租赁住房试点刊行基础设施领域不动产投资相信基金（REITs） 联系职业的文书》明确开展保障性租赁住房 REITs 的具体要乞降贬责旅途，该文书为保障性 租赁住房的商场化退出给前途径。至此，我国的保障房体系进一步完善，保障性租赁住房作 为我国保障房体系中的新成员，在筹集设立、金融缓助等方面政策迟缓完善。     由于保障性租赁住房及群众租赁住房区域性较强，各地发展阶段和缓助政策存在一定差 异，以下主要以本次基础设施名目所在的深圳市地区为例，分析行业近况及发展趋势。     （1）商场环境和商场容量分析     广博的流动东说念主口是租赁住房商场发展的基础，根据 Wind 数据，2021 年，我国流动东说念主口 高达 3.85 亿东说念主，相较 2010 年流动东说念主口加多 74%，2010-2021 年间流动东说念主口年复合增速达 5%。 我国流动东说念主口基数广博，为更好搪塞住房供需的结构性矛盾，中央政府忽视了“加速建立多 主体供应、多渠说念保障、租购并举的住房轨制”，明确了住房“记忆居住属性”的更动导向， 为畴昔住房发展定下总基调。2022 年 1 月，《“十四五”群众服务盘算》发布会忽视以东说念主 口流入多、房价高的城市为重心，加速发展保障性租赁住房，“十四五”期间，40 个重心    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 城市初步经营新增 650 万套（间），让更多新市民和后生东说念主太平盛世。总体来看，租赁住房 商场需求繁荣，在政府“租购并举”等联系政策的鼎力缓助下，租赁住房行业正进入快速成 经久，发展后劲巨大。“十四五”盘算期间，深圳市经营无间扩大保障性租赁住房的供给， 提高住房保障水平。根据《深圳市住房发展“十四五”盘算》，“十四五”期间深圳市经营 设立筹集保障性租赁住房 40 万套（间）。   商场容量方面，深圳市经济发展水平高、高新手艺产业基础好、翻新创业相配活跃，高 教学东说念主才等常住东说念主口无间净流入，先行示范区设立和粤港澳大湾区设立的激动将进一步眩惑 多量东说念主才涌入。根据《深圳市住房发展“十四五”盘算》的预测，到 2025 年底，深圳市常 住东说念主口揣度将增至 1,860 万东说念主，跟着东说念主口净流入，深圳住房需求规模无间加多，但因地皮资 源紧敛迹，住房供需矛盾仍然特出。   （2）保障性租赁住房供求情况   根据谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》，2019-2023 年，深圳市保障 性住房用地的供应方式以新增供应用地为主，以城市更新配建折合用地、更新整备用地、旧 住宅区废除改造（棚户区改造）用地、其他（含工改保）用地等方式为辅。2019 年深圳市 保障性住房用地实验供应 62.4 公顷，完成年度主义的 106%。2020 年保障性住房用地实验供 应 134.3 公顷，完成年度任务主义的 79.8%。2020 年保障性住房用地实验供应量大幅加多， 同比增长 115%，但受宏不雅外部环境等影响，实验供应未完成年度任务主义。就用地类型而 言，新供应用地同比增长 126%，城市更新配建折合用地供应量保持持平，同期新增棚户区 改造、工改保等其他用地，类型趋于万般化。2021 年经营供应保障性住房用地 214 万平方 米，实验供应 162.03 万平方米，完成年度任务主义的 75.7%。2022 年深圳市经营供应保障 性住房用地 150 万平方米。2023 年经营供应居住用地 330 万平方米，其中保障性住房用地   从合座看，保障性住房供地自 2019 年以来有增长趋势，但受制于深圳待开发地皮供给 有限，畴昔供地大部分将愈加依靠旧住宅区废除改造（棚户区改造）过火他（含工改保）途 径，而此类名目往往落地周期较长，因此合座上地皮供应较为紧缺。       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）              图表 14-44 深圳市保障性住房用地供应情况 （公顷）     注：数据开头于深圳市安堵工程年度经营及住房发展年度实施经营，2022 及 2023 年实验安排数目未 公布。     在保障性住房供应方面，根据谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》，2018 年至 2022 年，深圳市保障性住房实验设立筹集套数及建筑面积呈微弱波动趋势，其实验建 设筹集名目数目、套数及建筑面积于 2018 年起合座呈波动下降趋势，但于 2021 年规复至 年度主义。2022 年深圳市经营设立筹集保障性住房不少于 12 万套（间），包含群众租赁住 房不少于 1.2 万套（间）、出售型保障性住房不少于 1.5 万套、保障性租赁住房不少于 9.3 万套（间）。2023 年实验设立筹集数据未公布。  政府每年度发布之实验供应经营等文献，各样住房于 2019 年及之前统称为“安堵工程”，于 2020 年后 统称为“群众住房”。 2023 年 7 月，深圳市住房和设立局发布《深圳市保障性住房盘算设立管理办法》 《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》及《深圳市群众租赁住房管理办法》      ， 明确保障性住房指群众租赁住房、保障性租赁住房及共有产权住房。因此，各样型住房的统称以政府最新 公布之叫法为准，即各样型住房统称为“保障性住房”，下同。     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）              图表 14-45 2018-2022 年深圳市保障性住房实验设立筹集情况   注：数据开头于深圳市安堵工程年度经营及住房发展年度实施经营，2020 年实验设立筹集建筑面积情 况及 2022、2023 年实验设立筹集联系数据未公布。 万平方米。其中，经营筹集保障性住房建筑面积约 407.5 万平方米、约 11.2 万套（间）； 经营新开工保障性住房建筑面积约 475 万平方米、约 7.3 万套，其中保障性租赁住房经营建 设 51,303 套，群众租赁住房经营设立 5,927 套，兼具群众租赁住房及保障性租赁住房的项 目 1,319 套。               图表 14-46 2023 年深圳市保障性住房经营设立及筹集情况   注：数据开头于深圳市住房发展 2023 年度实施经营，谢忱梁行整理。    根据深圳市统计局于 2021 年 5 月 17 日发布的《深圳市第七次寰宇东说念主口普查公报》，深 圳市常住东说念主口（含深汕极度合作区，下同）1,756.01 万东说念主，与 2010 年的第六次寰宇东说念主口普     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 查的 1,042.40 万东说念主比较，加多 713.61 万东说念主，增长 68.46%，年均增长 5.35%。深圳常住东说念主口 中，0-14 岁东说念主口为 265.34 万东说念主，占 15.11%；15-59 岁东说念主口为 1,396.60 万东说念主，占 79.53%； 其中，15-59 岁的东说念主口比重比寰宇杰出 16.18 个百分点，比广东省杰出 10.73 个百分点。与 的东说念主才引进，同期拉动家庭东说念主口及联系服务东说念主口的流入。深圳进入了粤港澳大湾区、深圳先 行示范区“双区”驱动，深圳经济特区、深圳先行示范区“双区”叠加的黄金发延期，眩惑 了多量的东说念主口流入。新市民、后生东说念主的阶段性住房艰苦问题特出，对保障性租赁住房的需求 十分紧迫。    根据谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》，咫尺深圳已入市并富厚运营 的保障性住房出租率平均可达约 97%。咫尺的群众租赁住房供应数目难以得志深圳市多数目 的轮候东说念主数，商场上呈现显着的供不应求情况，供需矛盾较为特出。    （3）商场细分    从供应主体区分，保障性租赁住房行业不错细分为由政府组织配租的房源和社会主体出 租的房源。政府组织配租的房源，房源持有主体主要为专营住房租赁业务的地方国有企业（包 括地方住房保障部门下属专项企业，以及地方城投或下属租赁住房专项开发运营企业）。此 类型主体承担地方政府下达的部分保障性住房设立任务，在部分地区同期四肢新建普互市品 房对应配建保障性住房的接收主体，领有多量区域性资产储备（举例存量东说念主才住房、蓝领公 寓等）。社会主体出租的房源，包括布局住房租赁业务的房地产开发商、住房租赁专科运营 商等。以华润置地为例，旗下华润有巢公寓品牌在寰宇范围内布局租赁住房名目，根据谢忱 梁行结果 2022 年 4 月统计，华润有巢公寓在营名目 30 个、房间数 2 万间；2022 年 10 月底， 华润有巢以两处位于上海的保障性租赁住房名目刊行 REITs 赢得证监会审批通过，成为首家 涉水保障性租赁住房 REITs 商场的房地产企业。除华润置地之外，包括万科泊寓、龙湖冠寓 等房地产企业的租赁品牌正纷纷纳入保障性租赁住房体系。    从产权包摄区分，保障性租赁住房行业不错细分为自持模式、规模化租赁模式。规模化 租赁模式（或称包租分租模式）即租赁住房企业通过社会化租赁的方式开拓积蓄房源、如期 朝上游业主方支付包租房钱、进入房屋改酿成本后向田户收取更高的房钱四肢主要经营收入 开头的运营模式。此类房源以存量房屋筹集为主，包括但不限于将闲置和低效利用的买卖办 公、旅社、厂房、仓储、科研种植等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房等模式，租赁运 营主体并不径直持有产权。自持模式即租赁运营主体径直持有资产产权并对外租赁的重资产 运营模式，产权齐全但前期进入大、资金占用周期长，此类保租房资产主要为聚集设立，项 目开头包括《国务院办公厅对于加速发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号 文）以后新建的保租房名目，亦包括发文前既有公租房、东说念主才房、商场化租赁房逶迤认定为 保租房的存量名目，地皮类型包括但不限于住房租赁专项用地（举例“R4 用地”）。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   太子湾名目、林下名目属于社会主体出租的房源、属于自持模式。   （4）商场化程度与进入壁垒   保障性租赁住房是保障性住房中一个重要类别，寰宇各地多以承担政府保障性住房设立 和运营的地方国企平台参与，与此同期，商场化主体以丰富万般的样子进行寰宇化、区域化 布局参与。以深圳市为例，深圳市范围内供应保障性租赁住房的主体有限，以东说念主才住房专营 机构（即深圳市东说念主才安堵集团）为主设立筹集保障性租赁住房，部分商场化主体也积极参与 其中，举例招商蛇口旗下招商公寓、华润置地旗下华润有巢、万科集团旗下万科泊寓等。保 障性租赁住房政策要求由政府给予地皮、财税、金融等政策缓助，充分阐扬商场机制作用， 指挥多主体投资、多渠说念供给，跟着越来越多的社会老本入手柔柔保障性住房租赁商场，行 业商场化程度揣度将迟缓进步。   针对自持模式且由社会主体出租的保障性租赁住房商场，行业进入壁垒主要为投融资壁 垒和运营管理壁垒。租赁住房行业的投资设立及运营管理需要参与主体具备较强的商场判断 智商、设立智商、投融资智商以及运营管贤人商。租赁住房的投资设立，需要参与主体不仅 具备获取优质地皮资源的智商，还需要具备打造优质租赁住房名目的智商，涵盖商场定位、 成本管理、套型设想、买卖配比、工期管控、老本运用等多方面内容。租赁住房的运营管理， 包括营销推广、物业管理、设施开荒装修翻新、品牌设立、管理系统设立等多方面内容，需 要运营管理机构具备专科的运营管理天资与教养、熟识的运营管理团队，况兼建立较为完善 的联系业务联系轨制、业务经由、风险按捺措施等。对于行业新参与者而言，行业对于投融 资、运营管理等方面存在一定的管理壁垒。   （5）竞争气象   保障性租赁住房行业有着较强的区域特性，区域内租赁住房供给及需求径直影响行业的 竞争态势。深圳市外来东说念主口无间净流入，根据第七次寰宇东说念主口普查结果，结果 2020 年 11 月，深圳市常住东说念主口（含深汕极度合作区，下同）达 1,756.01 万东说念主，与 2010 年第六次寰宇 东说念主口普查结果的 1,042.40 万东说念主比较，加多 713.61 万东说念主，增长 68.46%，年均增长 5.35%。截 至 2023 年末，深圳常住东说念主口达 1,779.01 万东说念主。同期，根据深圳市住建局公布数据和谢忱梁 行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》，结果 2023 年 12 月底，深圳市群众租赁住房 轮候库内列队恭候的户数已经杰出 48 万户，但每年保障性住房供应套数有限，2021 年实验 供应约 4 万套，2022 及 2023 年经营供应约 6.5 万-8 万套，群众租赁住房呈现显着的供不应 求情况，供需矛盾较为特出。长租公寓方面，根据仲量联行 2023 年 9 月发布的《中国长租 公寓商场白皮书（2023）》，2023 年上半年开业的长租公寓门店入住率已达 88%，新名目入 市后渊博较快得到商场招供。咫尺行业合座竞争程度相对较低。   （6）行业利润水缓和畴昔变动情况   保障性租赁住房行业四肢基础民生行业，具备一定的群众属性。国办发〔2021〕22 号 文端正保障性租赁住房只租不售，因此保障性租赁住房主要通过出租房间赢得房钱收入完结    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 利润，而无法通过径直出售不动产完结短期收回投资成本并赚取利润。在长租公寓名目申报 水平方面，根据仲量联行 2023 年 9 月发布的《中国长租公寓商场白皮书（2023）》，多数 投资机构对国内长租公寓富厚申报率的预期聚集在 4.5%-5.5%之间。   根据谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》，基础设施名目均位于广东省 深圳市，主要受到深圳市地域发展影响，深圳市经济发展水平位列寰宇发展前哨，连年来该 区域经济发展富厚向好。   （1）深圳市宏不雅经济情况   深圳地处中国南部、广东南部、珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和孤单 洋，南隔深圳河与香港相连。深圳市同期亦然国度物流关键、国际性详尽交通关键、国际科 技产业翻新中心、中国三大寰宇性金融中心之一、粤港澳大湾区四大中心城市之一。结果 方千米。结果 2023 年末，深圳市常住东说念主口 1,779.01 万东说念主。 深圳市东说念主均分娩总值合座呈增长趋势，由 2016 年 14.25 万元平安增长至 2023 年 19.52 万元， 其中 2023 年同比增长 5.6%。总体来看，2023 年深圳市经济无间回升向好，高质地发展塌实 激动。其中，深圳市南山区 2023 年地区分娩总值为 8,566.02 亿元，同比增长 5.1%，为深 圳市经济总量第一区。         图表 14-47 深圳市地区分娩总值、分娩总值增长率及东说念主均分娩总值    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   注：数据开头于深圳市统计局。 第三产业投资增长 3.7%。其中，工业投资增势强盛，增长 43.0%。分领域看，制造业投资拉 动作用权臣，增长 53.8%；房地产开发投资增长 10.6%。高手艺产业投资活跃，高手艺制造 业投资增长 64.0%，其中，电子及通讯开荒制造投资增长 70.6%。社会领域投资快速增长， 其中，文化、体育和文娱业投资增长 29.4%，群众管理、社会保障和社会组织投资增长 27.1%。                图表 14-48 深圳市固定资产投资总额及增速   注：数据开头于深圳市统计局。 中，深圳市南山区 2023 年第一产业加多值为 1.10 亿元，同比增长 34.7%；第二产业加多值 为 2,529.67 亿元，同比增长 6.3%；第三产业加多值为 6,035.25 亿元，同比增长 4.7%。 制造业、电力热力燃气及水分娩和供应业加多值分别增长 4.4%、5.6%、19.2%。主要行业大 类中，规模以上汽车制造业加多值增长 47.3%，金属成品业加多值增长 23.2%，电力、热力 分娩和供应业增长 14.7%。主要高手艺产品产量无间快速增长态势，其中，新能源汽车、服 务机器东说念主产量分别增长 104.2%、36.0%。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                    图表 14-49 深圳市各产业分娩总值   注：数据开头于深圳市统计局。 增长 5.8%；扣除价钱因素，实验增长 4.9%。深圳市全市居民东说念主均生活耗尽支拨 49,013 元， 比 2022 年加多 4,220 元，同比增长 9.4%。其中，2023 年深圳市全市居民东说念主均居住耗尽支拨              图表 14-50 深圳市东说念主均可阁下收入及东说念主均耗尽性支拨   注：数据开头于深圳市统计局。     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 穿戴价钱上升 3.9%，居住价钱上升 0.1%，生活用品及服务价钱上升 0.1%，交通通讯价钱下 降 2.7%，种植文化文娱价钱上升 2.9%，医疗保健价钱上升 0.3%，其他用品及服务价钱上升              图表 14-51 深圳市居民耗尽价钱指数（以上年为 100）   注：数据开头于深圳市统计局。    根据深圳市统计局于 2021 年 5 月 17 日发布的《深圳市第七次寰宇东说念主口普查公报》（以 下简称“《公报》”），结果 2020 年 11 月 1 日，深圳市常住东说念主口（含深汕极度合作区，下 同）1,756.01 万东说念主，与 2010 年的第六次寰宇东说念主口普查的 1,042.40 万东说念主比较，加多 713.61 万东说念主，增长 68.46%，年均增长 5.35%。10 年间，深圳市东说念主口络续保持较快增长，同期呈现 东说念主口红利络续保持、东说念主口教学约束提高的新特性。    东说念主口络续保持较快增长。《公报》自满，与 2010 年比，东说念主口加多较多的区为龙岗、宝 安、龙华、南山和光明，分别加多 209.46 万东说念主、183.76 万东说念主、114.94 万东说念主、70.75 万东说念主和 东说念主口的流入。深圳进入了粤港澳大湾区、深圳先行示范区“双区”驱动，深圳经济特区、深 圳先行示范区“双区”叠加的黄金发延期，眩惑了多量的东说念主口流入。    东说念主口红利络续保持。深圳常住东说念主口中，0-14 岁东说念主口为 265.34 万东说念主，占 15.11%；15-59 岁东说念主口为 1,396.60 万东说念主，占 79.53%；60 岁及以上东说念主口为 94.07 万东说念主，占 5.36%，其中 65 岁及以上东说念主口为 56.52 万东说念主，占 3.22%。其中，15-59 岁的东说念主口比重比寰宇杰出 16.18 个百 分点，比广东省杰出 10.73 个百分点，标明深圳东说念主口依然“年青”，还处于繁荣的“东说念主口红 利”期。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）              图表 14-52 深圳市第七次东说念主口普查年事组成占比   注：数据开头于国度统计局。   东说念主口教学约束进步。与 2010 年比，深圳市 15 岁及以上东说念主口的平均受种植年限由 10.91 年提高至 11.86 年，分别比寰宇、广东省高 1.95 年和 1.48 年，深圳市东说念主口受种植程度有了 较大幅度的提高。其中，南山区每 10 万东说念主中约有 46,175 东说念主领有大学文化程度（大专及以上）， 位列深圳市第一。   （2）深圳市东说念主才发展情况   东说念主才引进方面，深圳市遥远坚持东说念主才引颈发展的计策地位，坚持深化东说念主才发展体制机制 更动。连年来，深圳市东说念主才聚集效应约束增强，东说念主才成为深圳市最珍藏的资源和最中枢的竞 争力。深圳先后制定“深圳经济特区东说念主才职业条例”“促进东说念主才优先发展 81 条”“鹏城英 才经营”等多维度政策措施，加速优秀东说念主才流入深圳。在税收优惠政策方面，2021 年 7 月 深圳发布的《2021 年度深圳市产业发展与翻新东说念主才奖申报指南》提供了高收入东说念主才请求税 收返还的权利，基本完结了 25%的个税封顶的效果。在眩惑境外高水平专科东说念主员来深方面， 持有清单内境外职业履历的专科东说念主员按照联系实施办法，在深圳备案登记后执行，提供专科 服务。此外，深圳市出台了各样东说念主才联系政策，2018 年，深圳率先完结应届毕业生引进和 落户“秒批”；2019 年，在职东说念主才引进和落户完结“秒批”；设立总规模 100 亿元的市东说念主 才翻新创业基金，为初创期、种子期东说念主才创业名目提供金融缓助；职业技能等级认定方面， 深圳翻新改变了评价发证的主体和管理服务方式，从政府径直组织转变为商场主体自主评价； 每年 11 月 1 日是立法样子确立的深圳东说念主才日，本日将颁发鹏城特出东说念主才奖、翻新东说念主才奖； 向高级次东说念主才披发“鹏城优才卡”，东说念主才凭卡可径直手理 23 项便利服务，设立全市长入的 东说念主才详尽服务平台，组建东说念主才服务专员部队，为特出东说念主才提供“一双一”贴心折务。深圳市 东说念主社局数据自满，2023 年全年，全市新引进东说念主才入户 15.67 万东说念主，累计认定高级次东说念主才超    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 万东说念主。   要而言之，基础设施资产所在区域深圳市经济发达、城镇化率高，经济增长后劲巨大。 跟着经济发展和东说念主才引进措施的约束落实，深圳市东说念主才蚁合效应约束增强，为深圳保障性租 赁住房行业的高质地发展奠定坚实基础，成心于为基础设施名目底层资产带来经久、富厚的 租赁需求，保障基础设施名目完结富厚、无间的现款流。   基础设施名目中，太子湾名目为保障性租赁住房、林下名目为群众租赁住房（高级东说念主才 公寓）。从名目性质看，二者均非商场化租赁住房，而是属于受政府监管的、社会主体设立 并运营的保障性住房体系。关联词，咫尺商场上的存量群众租赁住房及保障性租赁住房基本以 政府设立及配租为主，其名目品性及配置以得志基本生活需求为准，而太子湾名目、林下项 目由社会主体设立并运营，其招租模式、名目品性及设施配备等方面均与商场化租赁住房相 对标，且从订价机制上看其房钱水平与商场房钱更为接近。因此，本名目与商场化租赁住房 更为可比。   本部分将结合南山区办公东说念主群散播及租房需求情况，重心从群众租赁住房、保障性租赁 住房及商场化租赁住房商场三个维度详尽分析南山区租赁住房商场，并采用 5 个竞品名目进 行分析。   （1）南山区办公东说念主群及住房情况简析   根据谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》，南山区为深圳市写字楼及商 务园区散播的主要片区之一，重心产业密布，东说念主才蚁合，该区域办公东说念主群及居民对租赁住房 的需求较大。南山区重心的写字楼及商务园区主要分为华裔城板块、深圳湾超等总部基地、 科技园板块、后海板块、南山买卖文化中心、蛇口板块及前海板块。其中，华裔城板块内文 创旅游、新媒体、创意行业东说念主群蚁合；深圳湾超等总部基地将发展为行业龙头聚集地，高端 东说念主才蚁合；科技园内数字经济、生物医药、智能制造、东说念主工智能等高新科技行业的从业东说念主群 蚁合；后海板块内当代金融、高端商务、新式耗尽、科技服务行业的从业东说念主群蚁合；南山商 业文化中心内新兴科技、文化服务产业的从业东说念主群蚁合；蛇口板块内海洋金融、口岸物流、 文化创意、服装贸易等产业的东说念主群蚁合；前海板块内翻新金融、科技信息服务、贸易、管帐、 航运服务、供应链管理等产业的从业东说念主群蚁合。   合座来看，南山区内办公东说念主群蚁合，对租赁住房的需求较大，同期该类东说念主群多为当代高 新科技东说念主才，对租赁住房的品性有一定的要求并具备一定的支付智商。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                   图表 14-53 南山区主要办公阵势散播图   注：联系信息开头于谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》。 深圳商品住宅成交均价前三的区域。其中，南山区成交均价为 96,446 元/m2，同比下落 14.89%， 回落到 2020 年傍边水平。     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）            图表 14-54 2019-2023 年深圳市及南山区商品住宅成交均价   注：数据开头于中指数据、谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》。 湖区分别为深圳住房租赁商场房钱成交均价前三的区域。其中，南山区房钱成交均价在 2021 年达到约 124.37 元/㎡/月，2023 年下降至约 124.20 元/㎡/月。              图表 14-55 2019-2023 年深圳市及南山区房钱折线图   注：数据开头于中指数据、谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》。   根据 2023 年深圳市南山区统计年鉴，南山区 2022 年常住东说念主口约 181 万东说念主，其中登记户 籍东说念主口约 125 万东说念主，常居民籍东说念主口 92.81 万东说念主；2022 年南山区重心折务业企业共 4,152 个， 总从业东说念主员年平均东说念主数达 75,146 东说念主，其中粤海街说念重心企业数目 1,683 个、从业东说念主员年平    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 均东说念主数达 35,578 东说念主，位列南山区第一，物业所在片区的蛇口街说念及招商街说念的重心企业数 量分别为 68 个、74 个，从业东说念主员年平均东说念主数分别为 774 东说念主、6,124 东说念主。   根据 2024 年 1 月召开的南山区第八届东说念主民代表大会第四次会议，南山区 2023 年全年新 增商当事人体 7.8 万家，累计达到 58.6 万家。新入库“四上”企业 1,368 家，在库企业超 1 万家。新增国度高新手艺企业 471 家，总量打破 5,000 家。新增国度级专精特新“小巨东说念主” 企业 93 家，总和达 233 家，占全市三成以上。新增上市企业 7 家，总和达 211 家，港交所   基础设施名目粉饰东说念主群除了蛇口街说念及招商街说念的东说念主口外，同期放射通盘南山区，尤其 是与名目相周边的南山街说念、前海街说念及粤海街说念。区域内重心企业及高新手艺企业密集， 行业以信息传输、软件和信息手艺服务业、租赁和商务服务业为主，区域东说念主口密集，且租赁 住房需求较大、住房品性要求较高。   （2）南山区群众租赁住房商场概况   根据深圳市住建局公布数据，结果 2023 年 12 月底，深圳市群众租赁住房轮候库内列队 恭候的户数已经杰出 48 万户。南山区四肢东说念主才蚁合的重心区域，咫尺的群众租赁住房供应 数目同样难以得志南山区多数目的轮候东说念主数，入市名目的配租法度还是启动便较快达到满租 状态，根据谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》，区域名目出租率基本守旧 在 97%或以上。商场上呈现较显着的供不应求情况，供需矛盾较为特出，仍需更多群众租赁 住房入市以得志商场的需求。   基础设施名目位于深圳市南山区蛇口自贸区蛇口及太子湾片区，区域内群众租赁住房项 目主要包括壹栈·林下、壹栈·山前、壹栈·花间、南园晗山悦海城、半山港湾花坛、山海 逸居及临海揽山御园名目。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）       图表 14-56 南山区蛇口片区及太子湾片区存量群众租赁住房位置示意图   注：联系信息开头于谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》。   名目所在片区存量群众租赁住房多由政府长入组织配租，且大多于 2023 年 8 月《深圳 市群众租赁住房管理办法》颁布之前配租，其配租房钱按照原有政策端正之参考房钱的 6 折确定，折后房钱约 46-56 元/㎡/月。2023 年 8 月《深圳市群众租赁住房管理办法》颁布 后，政府配租群众租赁住房的房钱按照同期同地段同品性租赁住房商场参考房钱的 3 折确定。   群众租赁住房名目托付圭臬较为基础（如，以毛坯托付或不配备基本产品等），其名目 品性及配置以得志基本生活需求为准，合座房钱水平相对较低。而基础设施名目由社会主体 设立和运营，其招租模式、名目品性及设施配备等方面均与商场化租赁住房相对标。名目所 在片区内，壹栈·山前、壹栈·花间名目同为社会主体运营的名目，其装修圭臬、设施配备 及招租模式等与基础设施名目较为一致，可比性相对较高。详尽来看，除壹栈·山前、壹栈·                                         花 间名目可比性较高外，名目所在片区其余的存量群众租赁住房与本名目可比性较低。   （3）南山区保障性租赁住房（政府配租型）商场概况 租赁住房房源或变更为保障性租赁住房。根据《深圳市住房发展 2023 年度实施经营》及 2023 年配租公告，安堵高新花坛、安堵南馨苑、半山港湾花坛、万科瑧山海、创智云城 3 栋 A    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 座、南山智谷产业园 C 座二单元、山海逸居、冠铭花坛（少数腾退房源）均提供部分保障性 租赁住房房源。    图表 14-57 南山区主要存量保障性租赁住房位置示意图（含政府及商场主体配租）   注：联系信息开头于谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》。   根据《深圳市 2023 年保障性住房经营设立重心名目表》及谢忱梁行数据库统计，南山 区咫尺新建及拟盘算的保障性租赁住房共 13 个名目，为山海逸居二期、丽岛花坛、新业花 园、深圳职业手艺学院保租房、深圳大学总病院保租房、南边科技大学保租房及教师寝室、 深圳大学丽湖校区保租房、作风城市花坛（珠光村城市更新名目）、莱英花坛城市更新名目、 留仙洞七街坊 DY06-56 及 DY06-60 单元群众住房用地名目、前海前湾名目（T102-0410 地 块）、巴士集团中山园名目及南山智造红花岭产业园一期名目。区域散播聚集于西丽及留仙   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 洞片区，名目入市后由政府配租。咫尺南山区保障性租赁住房的增量名目数目仍较为有限， 商场呈现供不应求的情况，仍需更多名目得志日益增长的租赁需求。   图表 14-58 南山区新增及拟盘算保障性租赁住房位置示意图（含政府及商场主体配租）  注：联系信息开头于谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》。   （4）南山区保障性租赁住房（社会主体出租型）及商场化租赁住房商场概况   位于南山区的保障性租赁住房（社会主体出租型）主要包括壹栈太子湾、壹栈仕林臻邸、 环水泊寓·生态软件园店等。其中，壹栈·仕林臻邸名目包含两栋租赁型东说念主才住房，根据运 营团队先容，该部分已纳为社会主体出租的保障性租赁住房。除前述具备保障性质的住房房 源外，其他租赁住房以商场化分散房源及聚集式长租公寓为主。除商场化分散房源之外，泊 寓、冠寓等寰宇连锁的聚集式长租公寓品牌均在南山区有所布局。该类品牌针对不同客群打 造不同圭臬的长租公寓，旗下长租公寓均提供较为完备的配套设施，并给与管家式服务。   自 2023 年以来，壹栈、泊寓等长租公寓品牌均有名目陆续入手认定为社会主体出租型 的保障性租赁住房（“纳保”），合适履历的租客不错享受到政策优惠，进一步丰富了咫尺 租赁住房商场的住房类型，为居民提供多元化、性价比更高的租房采用。   据谢忱梁行统计，咫尺南山区由泊寓、冠寓、金地草莓社区、招商伊敦等品牌运营商运 营的聚集式长租公寓（部分已纳保）杰出 25 个。除招商伊敦运营及下文可比竞品名目外，   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 谢忱梁行重心录取位于蛇口片区、及周边的前海、南山中心区及科技园片区的其他名目情况， 节选如下：         图表 14-59 南山区部分品牌长租公寓重心名目位置示意图  注：联系信息开头于谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》。          招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                 图表 14-60 南山区部分品牌长租公寓重心名目概况                                                     房钱单价报价    名目                 位置              户型（㎡）                                                     （元/㎡/月） 金地草莓社区-科技   深圳市南山区粤海街说念高新中四说念六号金        单间 31-32      单间 132 起   园旗舰店          地草莓社区科技园旗舰店           一室一厅 47      一室一厅 127 起 金地草莓社区-水湾                             单间 31-35      单间 143 起              深圳市南山区招商街说念蛇口荔园路 2 号    店                                  两室一厅 40      两室一厅 179 起                                       单间 35-47      单间 112 起 龙湖冠寓深圳南山               深圳市南山区海德二说念 463-477 号   一室一厅 41-53    一室一厅 111 起   地铁站店                                       两室一厅 47     两室一厅约 117-142                                       单间 19-42     单间约 100-150 龙湖冠寓深圳前海              深圳市南山区海港路前海湾花坛四期        一室一厅 46-62   一室一厅约 111-126    店                                      两室一厅 46-48   两室一厅约 81-104                                       单间 15-29      单间 90 起 泊寓-蛇口渔二公社     广东省深圳市南山区渔二村 57 号                                      一室一厅 28-35   一室一厅约 90-120                                       单间 16-45      单间 90 起  泊寓-新南公社         深圳市南山区海德二说念          一室一厅 26-33   一室一厅 102-128                                      两室一厅 46-48   两室一厅约 138 朗诗寓前海妈湾店      深圳市南山区前海湾花坛三期 9A 栋     一室一厅 30-39   一室一厅约 130-155 魔方公寓深圳南山                              单间 23-27      单间 185 起             深圳市南山区南头街说念深南正途 10118 号   科技园店                                一室一厅 33      一室一厅 191 起 魔方公寓学府店         深圳市南山区学府中路 168        单间 17-39      单间 145 起         注：联系信息开头于金地草莓社区、龙湖冠寓、魔方公寓、朗诗寓等品牌官方网站，谢忱梁行整理。         （5）基础设施名目竞品分析         基础设施名目位于蛇口片区，所在区域的办公东说念主口密集，对租赁住房的住房需求较大。     名目可径直放射区域内文化创意、国际种植、服装、物流等行业的办公东说念主群，同期放射周边     前海片区、及后海片区内的科技、金融、互联网等行业的办公东说念主群，该类东说念主群对租房品性有     一定的要求且均具备一定的支付智商。         根据对太子湾名目的现场查勘、入住客户的调研结果，名目主要客户开头为南山区放射     范围内医疗、互联网、国际种植、物流、金融、设想、讼师等行业办公东说念主群。根据对林下项     目的现场查勘、入住客户的调研结果，名目主要客户开头为南山区南油、后海、科技园片区     放射范围内电子、科技、国际种植、服装、互联网等行业办公东说念主群。         谢忱梁行和基金管理东说念主结合名目放射东说念主群特性，同期筹商基础设施名目均为社会主体出     租运营的情况，共录取 5 个与基础设施名目区位相近、放射范围及品性可比的长租公寓或市     场化保障性租赁住房名目四肢竞品案例，详情如下所示：                   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                             图表 14-61 基础设施名目竞品分析信息表                            环水泊寓 名目称呼     壹栈·仕林臻邸                        冠寓海上世界店一期       泊寓东角头雷岭公社           壹栈·山前                           ·生态软件园  像片                                                                             群众租赁住房 名目类型     保障性租赁住房         保障性租赁住房         商场化租赁住房         商场化租赁住房                                                                            （高级东说念主才公寓）                                         太子东路水湾商贸大                      工业八路东招商桃花 名目地址      育才路 12 号       南海正途 3033 号                    蛇口花果路雷公岭村                                           厦水湾路 1 号                           园六期 所在区位         蛇口             科技园                 蛇口           蛇口               蛇口 开业年份      2024 年 3 月        2023 年             2019 年        2019            2017 年 运营商        招商伊敦            万科泊寓                龙湖冠寓        万科泊寓              招商伊敦 物业品性         中端              中端                 中端         中低端                中端                                                         （城中村改造名目） 出租率         约 100%         约 97%以上         约 95%以上        约 90%以上           约 90%以上             单间 36                          单间 27-40                        两室一厅约 70 户型/面                      单间 27-38                        单间 16-33 积(㎡)      一房一厅 55        一室一厅 48-50      一室一厅 50-62      一室一厅 21-36        三室二厅约 90           两房一厅 70                        两室一厅 35-50           单间 130-140      单间 120-140                                   两房基准房钱 114.46  月房钱*                                     单间 118-158          一房一厅 123-131    一室一厅 109-115                     单间 86-127    三房基准房钱 105.57 (元/平方                                   一室一厅 104-108                         （保租房 9 折后价钱，                     一室一厅 89-100   签约房钱根据《招蛇租 米/月)     两房一厅 116-119                   两室一厅 129-150                         需长租才可享受）                                           赁管理办法》订价         （保租房 9 折后价钱）         合同到期后看商场情       合同到期后看商场情       合同到期后看商场情       合同到期后看商场情      根据《招蛇租赁管理办  递加               况               况          况，一般为 3%        况，一般为 3%           法》调养订价  押金        押二付一            押一付一                押一付一        押一付一              押二付一         空调、抽油烟机、燃气      雪柜、洗衣机、空调、 雪柜、洗衣机、空调、 雪柜、洗衣机、空调、 滚水器、燃气灶、抽油 房内设施             滚水器            抽油烟机                抽油烟机        抽油烟机             烟机、空调等                                         洗衣房、台球厅、电影                                                         洗衣房、影音区、桌球 公区设施       便民服务站        行径场所、健身房        厅、健身房、瑜伽室、                           行径场所                                                         区、健身房、会客厅等                                                书吧等               注 1：根据谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》和原始权益东说念主提供的信息整理得出。               注 2：月房钱含税不含管理费。基础设施名目以及壹栈·山前名目均按照《招蛇租赁管理办法》进行            租赁管理、名目的房钱口径为基准房钱，商场化租赁住房竞品的房钱口径为商场报价范围，保障性租赁住            房竞品的房钱口径为折后的商场报价范围。               注 3：壹栈·仕林臻邸名目于 2024 年 3 月肃肃开业，结果 2024 年 6 月末，时点出租率达约 100%。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）            图表 14-62 南山区名目竞品分析位置示意图  注：根据谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》和原始权益东说念主提供的信息整理得出。   根据谢忱梁行商场调研及现场查勘情况，壹栈·仕林臻邸名目位于蛇口片区，与标的项 目放射磨灭细分区域、主义客群较为一致。该物业紧临深圳市育才中学、育才一小等蛇口顶 配中小学，种植资源丰富。周边住宅蚁合，生活配套较好，距离最近地铁站花果山站及水湾 站走路均约 7 分钟，其交通便利程度劣于太子湾名目、优于林下名目。该物业具有孤苦花坛 小区，行径空间相对充足；物业新、房间内及公区的配套开荒新且皆全。   环水泊寓·生态软件园店位于科技园片区，主要放射科技园及南头片区，名目周边以办 公、产业园为主，周边世界五百强企业蚁合且周边深圳大学主校区，与标的名目的放射区域 及主义客群均不同且各异较大。名目距离最近地铁站南头古城站及中猴子园站走路约 15 分 钟，其交通便利程度劣于太子湾名目、与林下名目相近。该物业由存量名目改造而得，装修 较新但建筑实验相对老旧，名目为独栋物业，无孤苦小区。   冠寓海上世界店一期位于蛇口片区，与标的名目放射磨灭细分区域、主义客群较为一致。 该物业周边生活配套便利，但周边环境相对老旧，紧临地铁站水湾站，其交通便利程度与太    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 子湾名目相近、优于林下名目。该物业为独栋楼宇，无孤苦小区，合座行径空间较为紧凑； 物业外部成新度一般、里面调动情况考究；房间内及公区的配套设施较为皆全。   泊寓东角头雷岭公社位于蛇口片区，与标的名目放射磨灭细分区域、主义客群较为一致。 该物业周边生活配套较为便利，距离最近地铁站水湾站走路约 15 分钟，其交通便利程度劣 于太子湾名目、与林下名目相近。该物业部分楼栋临街、部分楼栋位于城中村内，村内楼栋 的位置离小区进口的各异较大，环境一般，且朝向、采光及隔音等条件较差。该名目以小面 积户型为主，同户型间的配置各异较大，部分户型无厨房、部分无孤苦阳台、部分采光较差、 部分楼栋为楼梯房而部分楼栋为电梯房，因此同户型间单价各异较大。   壹栈山前名目位于蛇口片区、林下名目西南侧约 500 米处，同属于招商伊敦运营的物业， 该物业 2017 年入手运营，房型包括两房一厅、三房二厅，面积约 70-90 平方米，与林下项 目区位、放射范围、户型、品性等情况相似度较高，主要各异在于：山前名目西临南猴子园， 北临荔林公园，居住环境更为安静；山前名目体量较大，可出租面积 98,723.77 平方米；林 下名目位于工业八路主路旁，山前名目则需从主路沿进口坡说念进入，坡度相对较高；山前项 目位于林下名目西南侧，距离北侧地铁站较远，相对而言交通条件稍逊。   从出租率情况看，根据谢忱梁行统计，南山区经久富厚运营的长租公寓名目出租率基本 富厚于 90%以上，部分优质名目可达 95%以上或接近满租状态。商场出租率因春节假期、毕 业季等重要时间节点及留存房间重视等情况出现波动情况，但合座出租率守旧在较高水平， 优质的长租公寓名目呈现供不应求的状态。从房钱递加情况看，租期内房钱一般不递加（租 期一般为一年或以内），合同到期后房钱递加率一般为 3%。 （三）名目合规情况   （1）名目合适国度重要计策、国度宏不雅调控政策、国民经济和社会发展总体盘算、有 关专项盘算和区域盘算（实施决策）情况   基础设施名目是位于广东省深圳市南山区的群众租赁住房和保障性租赁住房名目，是深 圳市住房保障体系中的重要组成部分，合适“粤港澳大湾区”、“先行示范区设立”、“基 础设施补短板”和“设立东说念主才高地”等一系各国度重要计策；同期合适国度对于“加速发展 保障性租赁住房”等宏不雅调控政策，属于政策饱读吹场合。   在国度重要计策及政策方面，2019 年 2 月，《粤港澳大湾区发展盘算提要》明确指出 “提高保障和改善民生水平，加大优质群众产品和服务供给，约束促进社会公说念正义，使大 湾区居民赢得感、幸福感、安全感愈加充实、更有保障、更可无间”，并“提肥大湾区群众 生活便利水平，进步居民生活质地”。2019 年 8 月 9 日，中共中央、国务院发布《对于支    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 持深圳市设立中国特色社会主义先行示范区的意见》，忽视“完善社会保障体系”，“建立 和完善房地产商场平安健康发展长效机制，加速完善保障性住房与东说念主才住房轨制”。2023 年 7 月，国务院办公厅转发国度发改委《对于规复和扩大耗尽措施的文书》，其中明确忽视 了“完善住房保障基础性轨制和缓助政策，扩大保障性租赁住房供给，着力贬责新市民、青 年东说念主等住房艰苦群体的住房问题。”   基础设施名目四肢深圳市的群众租赁住房和保障性租赁住房名目，合适“完善住房商场 体系和住房保障体系”、“扩大保障性租赁住房供给”等国民经济和社会发展总体盘算。 次忽视“保障性租赁住房”的见解。2021 年 3 月 11 日，十三届寰宇东说念主大四次会议表决通过 《中华东说念主民共和国国民经济和社会发展第十四个五年盘算和 2035 年远景主义提要》，明确 忽视要“完善住房商场体系和住房保障体系”。该盘算将“扩大保障性租赁住房供给”四肢 一项重心职业，并指出“加速建立多主体供给、多渠说念保障、租购并举的住房轨制，让全体 东说念主民住有所居、职住均衡”。明确强调“加多保障性住房供给，完善住房保障基础性轨制和 缓助政策。以东说念主口流入多、房价高的城市为重心，扩大保障性租赁住房供给，着力贬责艰苦 群体和新市民住房问题。”   基础设施名目四肢深圳市的群众租赁住房和保障性租赁住房名目，合适《深圳市国民经 济和社会发展第十四个五年盘算和二〇三五年远景主义提要》和《深圳市住房发展“十四五” 盘算》等联系专项盘算和区域盘算。 主义提要》（下称“盘算”），明确将“完善民生服务供给体制”设想为详尽更动试点重心 领域，其中包括“完善保障性住房供给机制”。该盘算忽视，“全面进步社会保障和社会治 理水平”，要“无间进步住房保障水平。特出住房的民生属性，无间开展大规模群众住房建 设行动，严格落实群众住房配建政策。翻新群众住房设立运营模式，充分调动社会力量参与 群众住房设立。到 2025 年，设立筹集群众住房 40 万套”。《深圳市住房发展“十四五”规 划》忽视“加速发展保障性租赁住房”，“在全市群众住房领域开展存量资产梳理职业，将 合适条件的名目分类纳入寰宇基础设施领域不动产投资相信基金（REITs）试点。饱读吹具备 条件的联系主体率先刊行保障性租赁住房投资相信基金（REITs）”。   本名目四肢深圳市的群众租赁住房和保障性租赁住房名目，属于《产业结构调养指导目 录（2024 年本）》的“饱读吹类”产业，合适联系行业政策端正。          招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      “保障性住房（含保障性租赁住房）设立、运营和管理”四肢“城镇基础设施”被纳入“饱读      设立”并将其四肢贬责好大城市住房特出问题的重要举措。2021 年 3 月 5 日，时任国务院      总理李 克 强在《政府职业申报》忽视，“切实加多保障性租赁住房和共有产权住房供给，尽      最大努力匡助新市民、后生东说念主等缓解住房艰苦”，将其四肢贬责好大城市住房特出问题的重      要举措。2021 年 7 月 2 日，国务院办公厅印发国办发〔2021〕22 号文，明确了保障性租赁      住房的基础轨制和缓助政策，忽视“加速发展保障性租赁住房，促进贬责好大城市住房特出      问题”。同日，国度发展更动委印发《国度发展更动委对于进一步作念好基础设施领域不动产      投资相信基金（REITs）试点职业的文书》（发改投资〔2021〕958 号，简称“958 号文”），      将各直辖市及东说念主口净流入大城市的保障性租赁住房试点名目纳入基础设施领域不动产投资      相信基金试点行业范围。2022 年 3 月 18 日，中国证监会发文指出，要攥紧推动保障性租赁      住房公募 REITs 试点名目落地。同日，深圳证券交易所、上海证券交易所也分别指出，积极      组织推动保障性租赁住房基础设施 REITs 试点。          根据中国（广东）解放贸易试验区前海蛇口片区管委会于 2015 年 12 月 31 日出具的《中      国（广东）解放贸易试验区外商投资企业备案讲明》，乐宜国际已履行了外商投资备案手续，      目公司（太子湾）开展的业务不属于外商投资限制类或禁入类行业，公司业务合适外商投资      管理联系端正。根据中华东说念主民共和国商务部外商投资详尽管理公示查询结果，名目公司（太      子湾）已完成了外商投资企业基本信息的申报，合适外商投资信息申报联系政策和律例要求。      林下名目不触及。          （1）太子湾名目          根据乐宜置业就太子湾名目取得的《不动产权文凭》、深圳市不动产登记中心于 2024      年 7 月 16 日出具的《不动产信息查询结果见告单》（编号：C20240716155307531）（以下      简称“《太子湾名目不动产查询结果》”）及名目公司（太子湾）的阐述，太子湾名目的不      动产权属登记信息如下：                     图表 14-63 太子湾名目不动产权属登记信息表                               地皮用途    宗大地积/房屋建 不动产权证号     权利东说念主         坐落                         权利性质     使用期限                               /房屋用途      筑面积             招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                                  地皮用途      宗大地积/房屋建 不动产权证号          权利东说念主      坐落                                 权利性质       使用期限                                  /房屋用途         筑面积 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                  买卖        /54.88 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                  买卖        /46.47 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                  买卖        /44.97 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                  买卖        /44.35 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                  买卖        /43.99 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                  买卖        /50.99 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                  买卖        /54.68 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                  买卖        /73.01 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                  买卖        /71.17 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                  买卖        /63.18 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                  买卖        /62.82 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                  买卖        /71.48 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                  买卖        /80.20 平方米       房                招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                                     地皮用途      宗大地积/房屋建 不动产权证号            权利东说念主       坐落                                 权利性质       使用期限                                     /房屋用途         筑面积 粤（2023）深圳     太子湾乐宜置业    南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                     买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第        （深圳）有限公    说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                     买卖        /67.72 平方米       房 粤（2023）深圳     太子湾乐宜置业    南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                     买卖 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第        （深圳）有限公    说念太子湾东说念主才                                        11 月 3 日至 2056                                     买卖        /67.09 平方米       房 粤（2023）深圳     太子湾乐宜置业    南山区港湾大               5,464.87 平 方 米           40 年，从 2016 年                                     买卖 用地 / 市不动产权第        （深圳）有限公    说念太子湾东说念主才               /25,051.85 平 方   出让/其他   11 月 3 日至 2056                                     商务公寓               根据太子湾名目的《深圳市房屋建筑面积测绘申报》《设立工程盘算验收及格证》，太             子湾名目包括地下建筑面积 7,636.64 平方米，其中地下车库建筑面积为 6,355.05 平方米。             根据深圳市泊车位管理和不动产登记的实践，名目公司（太子湾）未就地下泊车位办理《不             动产权文凭》。太子湾名目泊车场（含 182 个泊车位）已获取深圳市交通运输局核发的编号             为“深交许（南山）[2023]T342 号”的《深圳市经营性泊车场许可证（社会群众类）》。               太子湾名目的配套买卖产证建筑面积为 897.00 平方米，                                           占名目总产证建筑面积的 3.46%。             太子湾名目中的配套买卖部分为太子湾保障性租赁住房名目的配套设施，属于为守旧名目正             常运转而必要的配套买卖服务设施。根据国办发 22 号文第二条第（二）款，保障性租赁住             房应合理配备买卖服务设施。太子湾名目配套买卖设施合适 958 号文的要求，照章不错纳入             本基金的基础资产范围。               鉴上，结果尽调基准日，名目公司（太子湾）正当享有太子湾名目对应的不动产权，包             括房屋统统权过火占用范围内的买卖用地使用权等。               （2）林下名目               根据桃花坛置业就林下名目取得的《不动产权文凭》、深圳市不动产登记中心于 2024             年 7 月 16 日出具的《不动产信息查询结果见告单》（编号：C20240716155349912）（以下             简称“《林下名目不动产查询结果一》”）及桃花坛置业的阐述，结果 2024 年 7 月 16 日，             林下名目的不动产权属登记信息如下：                          图表 14-64 林下名目不动产权属登记信息表                                     地皮用途/     宗大地积/房屋建   不动产权证号           权利东说念主      坐落                                 权利性质       使用期限                                     房屋用途        筑面积              招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 粤（2020）深圳市不                南山区工业八                  深圳市桃                  二类居住    29,691.13 平方米            70 年，从 2004 年 动产权第 0055439 号             路东招商桃花                  花坛置业                  用地/住宅    /39,304.42 平方   出让/其他   8 月 31 日至 2074 等 465 份《不动产权          10   园五期（1 栋、      11                  有限公司                                 米                    年 8 月 30 日       文凭》                  2 栋和 5 栋）              根据名目公司（林下）就林下名目取得的《不动产权文凭》、深圳市不动产登记中心于         下简称“《林下名目不动产查询结果二》”，与“《林下名目不动产查询结果一》”合称为         “《林下名目不动产查询结果》”）及名目公司（林下）的阐述，结果 2024 年 8 月 12 日，         林下名目的不动产权属登记信息如下：                            图表 14-65 林下名目不动产权属登记信息表                                        地皮用途/   宗大地积/房屋建   不动产权证号          权利东说念主         坐落                                权利性质       使用期限                                        房屋用途      筑面积 粤（2024）深圳市不      深圳市林      南山区工业八      二类居住    29,691.13 平方米    出让/其他   70 年，从 2004 年 动产权第 0166788 号   下住房租      路东招商桃花      用地/住宅    /39,304.42 平方           8 月 31 日至 2074 等 465 份《不动产权     赁有限公      园五期（1 栋、                   米                    年 8 月 30 日       文凭》          司       2 栋和 5 栋）              根据招商桃花坛五期名目 的《深圳市房屋建筑面积测绘申报》，林下名目所在地块包         括地下建筑面积 22,278.77 平方米，其中地下车库及开荒用房建筑面积为 21,354.45 平方米。         根据深圳市泊车位管理和不动产登记的实践，桃花坛置业及名目公司（林下）未就地下泊车         位办理《不动产权文凭》。根据深圳市交通运输局核发的编号为“深交许（南山）[2023]T114         号”、“深交许（南山）[2024]T571 号”的《深圳市经营性泊车场许可证（住宅类）》及         桃花坛置业、名目公司（林下）和招商公寓签署的《深圳市桃花坛置业有限公司分立协议》         安排等，林下名目所在地块地下泊车位总个数为 438 个，名目公司（林下）对于其中 320         个地下泊车位享有权益。              鉴上，名目公司（林下）正当享有林下名目的不动产权，包括房屋统统权过火占用范围         内的居住用地使用权。              综上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，基础设施名目权属清楚，资产范围明确，并依影相         关端正完成了所需的权属登记。              （1）太子湾名目            结果 2024 年 6 月 30 日，深圳市桃花坛置业有限公司仍为林下名目的权利东说念主。完成资产重组后，权利东说念主         将变更为派生分立形成的深圳市林下住房租赁有限公司（即“名目公司（林下）”）。            不动产附记中注明，住宅为群众租赁住房（高级东说念主才公寓）。            结果 2024 年 6 月 30 日，招商桃花坛五期名目包括 1-5 栋共 5 栋建筑物，不动产权利东说念主为桃花坛置业。         根据桃花坛置业的分立安排，林下名目（招商桃花坛五期名目 1、2、5 栋，不包含买卖配套部分）从桃花         园置业分立至名目公司（林下），招商桃花坛五期名目 3、4 栋和配套买卖部分将络续由桃花坛置业持有。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   根据招商蛇口与深圳市盘算和国土资源委员会第二直属管理局（现深圳市盘算和天然资 源局南山管理局，以下简称“规自局南山局”）于 2011 年 12 月 26 日签署的编号为“深地 合字（2011）8040 号”的《深圳市地皮使用权出让合同书》过火补充协议（以下简称“《太 子湾地皮出让合同》”），规自局南山局将宗地编号为 K202-0014 的地块的地皮使用权出让 给招商蛇口，出让方式为挂牌出让，地皮用途为详尽买卖服务业设施、仓储、口岸船埠和居 住用地。根据《太子湾地皮出让合同》约定的地皮利用要求，计入容积率的总建筑面积不超 过 1,700,000 平方米，其中包括商务公寓 285,000 平方米（含 50,000 平方米东说念主才公寓）。 根据《太子湾地皮出让合同》约定的“产权要求”，商务公寓中的 50,000 平方米商务公寓 纳入深圳市东说念主才公寓领域。 权东说念主为名目公司（太子湾），该地块自 K202-0014 宗地范围平分宗并单独进行开发，地皮用 途为买卖用地，建筑面积 26,000 平方米，包括买卖 900 平方米及商务公寓 25,000 平方米（性 质为商品房）、物业服务用房 100 平方米（性质为非商品房）。2020 年 3 月 13 日，规自局 南山局与名目公司（太子湾）签订《（2016）88115 号第一补充协议书》， K203-0025 宗地端正的总建筑面积调养为 26,095.75 平方米，包括买卖 897 平方米及商务公 寓 25,098.46 平方米（性质为商品房）、物业管理用房 100.29 平方米（性质为非商品房）。 议书>第二补充协议书》（以下简称“《增补协议第二补充协议》”），规自局南山局同意 K203-0025 宗地内的商务公寓 25,098.46 平方米四肢保障性租赁住房，需按照住房保障部门 的指导意见确定出租对象、房钱圭臬，产权归名目公司（太子湾），不得分割办证，不得转 让、典质。   根据《付清地价款讲明》（第 NS20180041 号）、《付清地价款讲明》（第 NS20200041 号）、   《税收完税讲明》          〔（161）深地证 01723353〕、                             《出账回单》                                  （回单编号 083A000147108） 并经名目公司（太子湾）阐述，《增补协议书》过火补充协议项下基于 K203-0025 地块自 K202-0014 地块分宗而相应分管的地皮使用权出让总地价款及联系契税、因该地块总建筑面 积调养而应补缴的地价款及联系契税已按照《增补协议书》过火补充协议支付结束。 的《深圳市设立用地盘算许可证》。2018 年 7 月 26 日，名目公司（太子湾）就太子湾名目 所在地块取得编号为“粤（2018）深圳市不动产权第 0116270 号”的《不动产权文凭》。   综上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，名目公司（太子湾）已就太子湾名目履行了相应用 地手续。          招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）         名目公司（太子湾）四肢设立单元就太子湾名目的立项、盘算、环评、施工许可、好意思满       验收办理了如下手续：                    图表 14-65 太子湾名目的投建经由手续情况 序号    手续类型      审批/批复部门             文献编号                文献称呼                深圳市南山区发展和改   深南山发改核准〔2016〕                    革局           0009号      设立工程盘算许   深圳市盘算和国土资源      深规土建许字         可       委员会南山管理局      NS-2017-0018号                                                  《深圳市南山区环境保护和水务局对于                深圳市南山区环境保护   深南环水评备〔2015〕                   和水务局          105号                                                        备案凭证》                深圳市公安局消防监督   深公消审字〔2017〕第                   管理局           0564号                                 工程编号：                             文凭序列号：2017-0788      设立工程盘算验   深圳市盘算和天然资源    深盘算资源建验字         收        局南山管理局      NS-2019-0049号                             深建消验字〔2019〕第         《深圳市住房和设立局设立工程消防验                                                  《太子湾东说念主才公寓（一期）名目好意思满环                                                    境保护验收傍观表备案》公示                                                  《深圳市市政公用名目好意思满验收备案收                                                         文回执》         综上，根据名目公司（太子湾）提供的贵府并经其阐述，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，       名目公司（太子湾）按端正就太子湾名目履行了名目立项、盘算、环评、施工许可和好意思满验       收手续。         A．名目节能评估审查手续         就太子湾名目节能评估审查手续事项，深圳市宗唐科技开发有限公司（以下简称“宗唐       科技”）就太子湾名目编制了《节能申报》。根据现行有用的《固定资产投资名目节能审查       办法》（国度发展和更动委员会令第 2 号）及太子湾名目设立时适用的《固定资产投资名目       节能评估和审查暂行办法（2010）》（国度发展更动委第 6 高歌）的联系端正，太子湾名目       按照联系节能圭臬设立，合适建筑节能圭臬要求，不需要单独进行节能审查职业，由名目公       司（太子湾）自行编制或寄托专科机构编制节能申报即可。名目公司（太子湾）已就太子湾       名目取得了由专科机构编制的节能申报，因此已合适节能评估审查手续的要求。         B．名目用地预审意见    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   根据法律顾问人在深圳市东说念主民政府派别网站上对深圳市盘算和天然资源局（以下简称“深 圳市规自局”）的公开征询，深圳市规自局于 2023 年 1 月 5 日作出的书面答复，对于招拍 挂方式出让的地块，由于在成交前无法确定具体用地单元，故不会对具体单元核发预审与选 址意见。   如前述，名目公司（太子湾）已付清太子湾名目所在地块对应地皮使用权出让总地价款 及联系契税，已完成供地手续的办理，现已设立结束并取得不动产权文凭。   结果尽调基准日，名目公司（太子湾）未因太子湾名目不必地预审意见受到任何行政处 罚、被采取任何行政监管措施或被要求承担任何法律责任。   根据规自局南山局于 2024 年 2 月 27 日出具的《深圳市盘算和天然资源局南山管理局关 于招商蛇口保障房名目用地手续事宜的复函》（深盘算资源南函〔2024〕163 号），经核该 局办文系统，未查询到太子湾名目因未办理用地预审意见而受到该局行政处罚或承担其他责 任的联系记录。根据《天然资源部对于以“多规合一”为基础激动盘算用地“多审合一、多 证合一”更动的文书》（天然资规〔2019〕2 号，下称《文书》）第一条文定，“将设立项 目选址意见书、设扬名目用地预审意见合并，天然资源主管部门长入核发设扬名目用地预审 与选址意见书，不再单独核发设扬名目选址意见书、设扬名目用地预审意见”，且“使用已 经照章批准的设立用地进行设立的名目，不再办理用地预审”。太子湾名目地皮从 K202-0014 宗地分宗而来。K202-0014 宗地于 2011 年通过挂牌方式出让并签订地皮使用权出让合同。 通过挂牌方式出让的地皮，由于在成交前无法确定具体用地单元，故不会对具体单元核发用 地预审与选址意见。且太子湾名目已办理《设立用地盘算许可证》及联系不动产权登记。项 目用地手续合座合规，根据《文书》端正，无需补办用地预审意见。   综上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，基于规自局南山局的复函阐述，太子湾名目的用地 合规手续不触及缺失用地预审意见的问题。   C．名目设立用地批准书   根据规自局南山局于 2024 年 2 月 27 日出具的《深圳市盘算和天然资源局南山管理局关 于招商蛇口保障房名目用地手续事宜的复函》（深盘算资源南函〔2024〕163 号），1992 年，寰宇东说念主大常委会授予深圳经济特区立法权。深圳充分利用特区立法权，约束探索地皮管 理轨制更动翻新，于 1994 年出台并于后续屡次改进《深圳经济特区地皮使用权出让条例》 （下称《条例》）。自 1994 年以来，深圳市地皮管理职业主要依据《条例》开展，《条例》 均未设立设立用地批准书事项，深圳市设扬名目无需办理设立用地批准书。因此，林下名目 和太子湾名目无需办理设立用地批准书。   综上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，基于规自局南山局的复函阐述，太子湾名目的用地 合规手续不触及缺失设立用地批准书的问题。   （2）林下名目          招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）         根据桃花坛置业与规自局南山局于 2013 年 6 月 25 日签署的编号为“（2013）88027 号”       的《增补协议书》（以下简称“《林下地皮出让合同》”），规自局南山局将宗地编号为       K410-0024 的地块的地皮使用权出让给桃花坛置业，出让方式为协议出让，地皮用途为居住       用地，地皮面积约为 29,691.13 平方米。         根据桃花坛置业提供的记账凭证、完税凭证等文献并经桃花坛置业阐述，林下名目对应       地价款及联系契税、印花税已按照《林下地皮出让合同》支付结束。       市设立用地盘算许可证》。       号”的《房地产证》。         综上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，桃花坛置业已就林下名目履行了相应用地手续。         桃花坛置业四肢设立单元就林下名目的立项、盘算、环评、施工许可和好意思满验收办理了       如下手续：                  图表 14-66 林下名目固定资产投资管理联系手续表 序号    手续类型        审批/批复部门                文献编号               文献称呼                                  深发改核准〔2012〕0266       《深圳市社会投资名目核准文书                                       号                      书》      设立工程盘算许   深圳市盘算和国土资源委员             深规土建许字         可        会第二直属管理局              ZG-2013-0052号                                  深环批〔2012〕100323       《深圳市东说念主居环境委员会设立项                                       号                  目环境影响审查批复》                深圳市公安局南山分局消防      深公南消审字〔2013〕第                   监督管理大队             0332号      设立工程盘算验   深圳市盘算和国土资源委员              深规土建验         《深圳市设立工程盘算验收及格         收        会第二直属管理局              ZG-2016-0005号         证》                                                        《深圳市公安局南山分局消防监                深圳市公安局南山分局消防      深公南消验字〔2015〕第                   监督管理大队             0072号                                                             见书》                                  深环验收〔2015〕1102        《对于桃花坛E区名目好意思满环境保                                       号                   护验收的决定书》                                                        《深圳市房屋建筑工程名目好意思满                                                          验收备案收文回执》         根据桃花坛置业提供的上述贵府并经其阐述，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，桃花坛置业       按端正就林下名目履行了名目立项、盘算、环评、施工许可和好意思满验收手续。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   A．名目节能评估审查手续   就林下名目节能评估审查手续事项，宗唐科技就林下名目编制了《节能申报》。根据现 行有用的《固定资产投资名目节能审查办法》（国度发展和更动委员会令第 2 号）及林下项 目设立时适用的《固定资产投资名目节能评估和审查暂行办法（2010）》（国度发展更动委 第 6 高歌）的联系端正，林下名目按照联系节能圭臬设立，合适建筑节能圭臬要求，不需要 单独进行节能审查职业，由桃花坛置业自行编制或寄托专科机构编制节能申报即可。桃花坛 置业已就林下名目取得了由专科机构编制的节能申报，因此已合适节能评估审查手续的要求。   B．名目用地预审意见   根据林下名目地皮协议出让时适用的《设扬名目用地预审管理办法》（国土资源部令第 用地预审意见的，未端正对设立单元的相应罚则。   如前述，林下名目已签署正当有用的《林下地皮出让合同》并足额缴付地价款，已完成 供地手续的办理，现已设立结束并取得不动产权文凭。根据桃花坛置业阐述，结果尽调基准 日，林下名目未因无名目用地预审意见的事项受到任何行政处罚、被采取任何行政监管措施 或被要求承担任何法律责任。   根据规自局南山局于 2024 年 2 月 27 日出具的《深圳市盘算和天然资源局南山管理局关 于招商蛇口保障房名目用地手续事宜的复函》（深盘算资源南函〔2024〕163 号），经核该 局办文系统，未查询到林下名目因未办理用地预审意见而受到该局行政处罚或承担其他责任 的联系记录。根据《天然资源部对于以“多规合一”为基础激动盘算用地“多审合一、多证 合一”更动的文书》（天然资规〔2019〕2 号，下称《文书》）第一条文定，“将设扬名目 选址意见书、设扬名目用地预审意见合并，天然资源主管部门长入核发设扬名目用地预审与 选址意见书，不再单独核发设扬名目选址意见书、设扬名目用地预审意见”，且“使用已经 照章批准的设立用地进行设立的名目，不再办理用地预审”。林下名目用地位于招商局蛇口 工业区控股股份有限公司《对于处理蛇口工业区用地问题的协议》（下称《蛇口大协议》） 范围内。    《蛇口大协议》用地系经深圳市第八十四次用地核定会批准。林下名目用地根据《蛇 口大协议》联系端正以签订增补协议方式由桃花坛置业完善用地手续，并已办理《设立用地 盘算许可证》及联系不动产权登记。名目用地手续合座合规，根据《文书》端正，无需补办 用地预审意见。   综上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，基于规自局南山局的复函阐述，林下名目的用地合 规手续不触及缺失用地预审意见的问题。   C．名目设立用地批准书    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   根据规自局南山局于 2024 年 2 月 27 日出具的《深圳市盘算和天然资源局南山管理局关 于招商蛇口保障房名目用地手续事宜的复函》（深盘算资源南函〔2024〕163 号），1992 年，寰宇东说念主大常委会授予深圳经济特区立法权。深圳充分利用特区立法权，约束探索地皮管 理轨制更动翻新，于 1994 年出台并于后续屡次改进《深圳经济特区地皮使用权出让条例》 （下称《条例》）。自 1994 年以来，深圳市地皮管理职业主要依据《条例》开展，《条例》 均未设立设立用地批准书事项，深圳市设扬名目无需办理设立用地批准书。因此，太子湾项 目和林下名目无需办理设立用地批准书。   综上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，基于规自局南山局的复函阐述，林下名目的用地合 规手续不触及缺失设立用地批准书的问题。   （1）太子湾名目   根据《太子湾地皮出让合同》过火补充协议，地皮用途为买卖用地，宗地内的名目为商 务公寓，纳入深圳市东说念主才公寓领域；根据太子湾名目对应的《设立用地盘算许可证》，盘算 用地性质为买卖用地，建筑分名目的中的商务公寓纳入深圳市东说念主才公寓领域；根据太子湾项 目对应的《设立工程盘算许可证》，设扬名目称呼为太子湾东说念主才公寓一期，设扬名目包括商 务公寓、配套买卖等；根据太子湾名目对应的《不动产权文凭》，太子湾名目的地皮用途为 买卖用地，房屋用途为商务公寓、买卖。   经适当核查并经名目公司（太子湾）的阐述，太子湾名目的实验用途主要为东说念主才公寓和 配套买卖。   综上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，结果尽调基准日，太子湾名目的实验用途与其盘算 用途、权证所载用途相符。   根据太子湾名目对应的《不动产权文凭》，太子湾名目所在地块对应的地皮用途为买卖 用地。太子湾名目使用买卖用地设立具有居住属性的商务公寓。根据太子湾名目设立时有用 的《深圳市城市盘算圭臬与准则》（2013），买卖用地可用于设立商务公寓。太子湾名目使 用买卖用地设立东说念主才公寓住房合适名目设立时深圳市地皮管理要求。   根据 958 号文，“名目地皮用途原则上应为非买卖、非住宅用地，租赁住房用地以及为 保障名目正常运转而无法分割的办公用房、职工寝室等少数配套设施用地除外。”基于现行 有用的《地皮利用近况分类（GB/T 21010-2017）》《城市用地分类与盘算设立用地圭臬 （GB50137-2011）》《国土空间傍观、盘算、用途管制用地用海分类指南》的端正，存在住 宅用地、买卖服务用地、工业用地等，但不存在“租赁住房用地”这一项专门用于保障性租    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 赁住房的地皮用途分类。根据《深圳市城市盘算圭臬与准则》（2023），城市用地分类给与 大类和中类两个档次的分类体系，共分为居住用地、买卖服务业用地、群众管理与服务设施 用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地以过火它 用地 9 大类、32 中类，亦不存在“租赁住房用地”。2022 年 10 月 19 日，规自局南山局与 名目公司（太子湾）签署了《增补协议第二补充协议》，规自局南山局同意将 K203-0025 宗地内的商务公寓 25,098.46 平方米四肢保障性租赁住房。2022 年 12 月 23 日，基于国办 发 22 号文、深圳市 23 号文等联系端正，深圳市住房和设立局（以下简称“深圳市住建局”） 就太子湾名目出具了《深圳市保障性租赁住房名目认定书》（编号：深保租 220410004 号， 以下简称“纳保认定书”），认定太子湾名目为深圳市保障性租赁住房名目。太子湾名目已 纳入保障性租赁住房管理，合适基础设施名目试点的行业范围要求。经招商公寓及名目公司 （太子湾）阐述，太子湾名目不触及政府财政补贴和地方政府隐性债务。   鉴于太子湾名目的地皮使用合适名目设立时深圳市的地皮管理要求，规自局南山局（作 为地皮行政主管部门）已经同意将宗地内设立的租赁住房四肢保障性租赁住房，且深圳市住 建局已对太子湾名目作出了纳保认定，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，太子湾名目的地皮实验 用于租赁住房用途，合适 958 号文对于名目地皮用途的要求，照章不错纳入本基金的基础资 产范围。   A.太子湾名目的地皮用途为买卖，名目地皮属于指定用于设立具有保障性租赁住房的土 地，无法私行改为其他买卖用途   根据招商蛇口与规自局南山局签署的《太子湾地皮出让合同》过火补充协议针对地皮利 用要求及产权要求，商务公寓应纳入深圳市东说念主才公寓领域，根据市住房保障部门指导意见确 定出租对象、房钱圭臬。根据规自局南山局与名目公司（太子湾）签订的《 第一补充协议书》〔（2016）88115 号〕，太子湾名目所在 K203-0025 宗地盘算设立的建筑 内容主要为商务公寓 25,098.46 平方米，另包括买卖 897 平方米及物业管理用房 100.29 平 方米。根据规自局南山局与名目公司（太子湾）签订的《增补协议第二补充协议》，太子湾 名目所在 K203-0025 宗地内的商务公寓 25,098.46 平方米四肢保障性租赁住房。   综上，太子湾名目所在 K203-0025 宗地为孤苦、齐全的地块，自该宗地出让时，其地皮 利用要求、产权要求均为东说念主才公寓的设立，且后续该宗地也仅被允许用于设立保障性租赁住 房，除部分配套买卖外，太子湾名目所在 K203-0025 宗地无其他任何买卖性质的盘算用途。 基于地皮出让合同的明确要乞降保障性租赁住房的管理要求，太子湾名目畴昔也不具有改作念 其他买卖用途的可能和场合。基于此，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，太子湾名目用地畴昔无 法私行改为东说念主才公寓及保障性租赁住房之外的买卖联系用途。   B.太子湾名目使用买卖用地设立保障性租赁住房合适国度政策      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      根据《国务院办公厅对于加速发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号） 第三条第（一）款第 4 项，“对闲置和低效利用的买卖办公……等非居住存量房屋，经城市 东说念主民政府同意，在合适盘算原则、权属不变、得志安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许 改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更地皮使用性质，不补缴地皮价款。” 在国度鼎力发展保障性租赁住房的大配景下，国度积极缓助和饱读吹多渠说念发展保障性租赁住 房，饱读吹将买卖办公等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房。      C.太子湾名目刊行 REITs 的政策合适性 租赁住房用地以及为保障名目正常运转而无法分割的办公用房、职工寝室等少数配套设施用 地除外。” 的要求，但鉴于国度和深圳市地皮管理政策、律例层面均莫得“租赁住房用地”的地皮分类， 在地皮使用正当合规，地皮主管部门明确买卖用地上设立的东说念主才公寓类商务公寓不错用作保 障性租赁住房，且名目已经被照章纳保的情况下，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，太子湾名目 使用买卖用地设立保租房合适 958 号文对名目地皮用途的要求。      综上，太子湾名目利用盘算用于商务公寓用途的非居住存量房屋设立保障性租赁住房， 在用作保障性租赁住房期间，无需变更地皮使用性质，合适刊行 REITs 联系政策，合适国度 对于扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁商场结构性供给不足，推动建立多主体供给、 多渠说念保障、租购并举的住房轨制的政策性导向，具有考究的政策合适性和积极的示范指挥 性。      （2）林下名目      根据《林下地皮出让合同》，地皮用途为居住用地，名目为群众租赁住房（高级东说念主才公 寓）；根据林下名目对应的《设立用地盘算许可证》，用地性质为二类居住用地；根据林下 名目对应的《设立工程盘算许可证》，设扬名目为桃花坛 E 区安堵工程；根据林下名目对应 的《不动产权文凭》，林下名目的地皮用途为二类居住用地，房屋用途为住宅。      经适当核查并经桃花坛置业阐述，林下名目的实验用途主要为租赁住房。      综上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，结果尽调基准日，林下名目的实验用途与其盘算用 途、权证所载用途相符。      根据桃花坛置业与规自局南山局于 2013 年 6 月 25 日签署的编号为“（2013） 的《增补协议书》，林下名目地皮用途为居住用地，但《增补协议书》中明确了林下名目“住    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 宅 63,825 平方米、物管用房 150 平方米，为群众租赁住房（高级东说念主才公寓），性质为非商 品房，建成后须严格按我市各样东说念主才入住圭臬及联系端正、法度赐与供应，如进入商场销售， 需按联系端正执行”。据此，林下名目的地皮实验用于租赁住房用途，合适 958 号文对于项 目地皮用途的要求，照章不错纳入本基金的基础资产范围。   林下名目是坐落于深圳市、面向东说念主才群体的群众租赁住房名目，属于具备保障性质的租 赁住房，具体而言：   林下名目于 2012 年取得《深圳市社会投资名目核准文书书》，于 2013 年开工设立。根 据名目设立时所依据的《深圳市东说念主民政府对于进一步促进我市住房保障职业的几许意见》                                       （深 府〔2007〕262 号）、《深圳市群众租赁住房管理暂行办法》（深国房〔2008〕36 号）等规 定，群众租赁住房中安排适当比例的房源四肢东说念主才公寓贬责东说念主才住房需求，并制定相应的租 金圭臬。林下名目属于此类群众租赁住房中为贬责东说念主才住房需求的租赁住房名目。林下名目 四肢企业投资设立的东说念主才租赁住房名目，设立于国办发 22 号文、深圳市 23 号文发布之前， 近况归入深圳市群众租赁住房体系管理，属于深圳市保障性住房的组成部分。根据 2023 年 量群众租赁住房和企劳动单元自建群众租赁住房由主管部门按照尊重历史、有序连接的原则， 结合实验情况实施管理。   经比较保障性租赁住房的各项实质性管理要求，林下名目在配租对象、户型圭臬、房钱 圭臬、是否触及政府补贴情况等重要方面情况均合适保障性租赁住房的要求。具体如下：   A.配租对象   根据国办发 22 号文，保障性租赁住房主要贬责合适条件的新市民、后生东说念主等群体的住 房艰苦问题。根据深圳市 23 号文，保障性租赁住房面向合适条件的新市民、后生东说念主、各样 东说念主才供应。   根据林下名目对应的租赁合同、《招蛇租赁管理办法》《深圳市住房和设立局对于对招 商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租赁管理问题的复函》并经招商公 寓及桃花坛置业阐述，林下名目向东说念主才群体配租，主要要求包括：①请求东说念主具有专科及以上 学历或低级及以上职称，②在深圳市内无自有住房，③在深圳市内未享有任何政策性或保障 性住房等。   基于上述核查，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，林下名目的配租对象合适国办发 22 号文 和深圳市 23 号文保障性租赁住房的配租对象要求。   B.户型圭臬   林下名目于 2013 年开工设立。根据林下名目对应的房屋实测申报和《不动产权文凭》， 林下名目项下住宅部分主要为两室一厅和三室二厅的户型，主要户型大于 70 平方米、小于    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   根据中共深圳市委、深圳市东说念主民政府《对于完善东说念主才住房轨制的几许措施》                                   （深发〔2016〕 房设立圭臬。市东说念主才住房主管部门会同各区政府制定东说念主才住房的设立圭臬（含户型、面积、 装修等）。企劳动单元利用自有用地和自筹资金设立东说念主才住房的，其设立圭臬应合适市联系 端正，并通过民主决策法度制定，报市、区东说念主才住房主管部门批准后执行”。《深圳市住房 和设立局对于发布东说念主才住房户型面积和户内讳饰装修设想指引的文书》（深建规建〔2017〕 型”。林下名目户型情况合适前述深圳市东说念主才住房基准户型的要求。 的小户型为主，但允许由城市东说念主民政府按照保基本的原则合理确定。2022 年 3 月出台的深 圳市 23 号闲雅确，新增设立筹集保障性租赁住房建筑面积 70 平方米以下的套(间)数占比原 则上不低于 80%，已开工设立和已建成出租的东说念主才住房名目等合适保障性租赁住房基本要求 的均纳入保障性租赁住房管理。主管部门以 2022 年 3 月四肢新老划断日历开展保障性租赁 住房认定职业，根据公开案例检索，主管部门允许户型在 90 平方米以下的存量东说念主才住房项 目（2022 年 3 月以前开工设立）认定为保障性租赁住房。   基金管理东说念主与法律顾问人觉得，林下名目四肢 2022 年 3 月之前设立完成存量东说念主才住房项 目，其户型情况得志深圳市保障性租赁住房的户型面积要求以及深圳市对于保障性租赁住房 的认定要求。   C.房钱圭臬   ①林下名目运营近况的房钱圭臬合适当前执行的《招蛇租赁管理办法》   四肢国办发 22 号文发布以前建成且运营的保障性住房名目，林下名目自 2018 年以来， 按照经深圳市住建局备案的《招蛇租赁管理办法》进行租赁管理。经基金管理东说念主与法律顾问人 核查，根据 2023 年 8 月 1 日实施的《深圳市群众租赁住房管理办法》第五十条第（三）款 新老划断的端正并经深圳市住建局阐述，林下名目可络续按照现行方式运营。因此，林下项 目不错络续按照《招蛇租赁管理办法》开展租赁管理。   林下名目当前出租适用的基准房钱根据深圳市房地产和城市设立发展讨论中心向深圳 市住房保障署出具的房钱评估结果确定。在名目基准房钱的基础上，《招蛇租赁管理办法》 根据田户自身条件在基准房钱基础上提供 9 折、8 折、6 折房钱优惠，最终签约房钱根据基 准房钱和田户适用的房钱优惠政策确定。   基金管理东说念主与法律顾问人觉得，林下名目根据《招蛇租赁管理办法》执行的房钱圭臬合适 国办发 22 号文项下对于保障性租赁住房房钱圭臬的端正。   ②若对标深圳市社会主体出租的保障性租赁住房联系端正，林下名目具备房钱调养空 间，可得志房钱水平不高于商场参考房钱 90%的政策要求    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   根据《深圳市保障性租赁住房管理办法》（深圳市东说念主民政府令第 353 号，2023 年 8 月 1 日奏效），社会主体出租的保障性租赁住房，房钱不高于同期同区域同品性租赁住房商场参 考房钱的百分之九十。2024 年 7 月 23 日，深圳市住房和设立局发布《深圳市社会主体出租 保障性租赁住房租赁管理详情（征求意见稿）》。根据《管理详情（征求意见稿）》的要求： ①运营管理单元应当寄托有天资的房地产估价机构评估确定名目的同期同区域同品性租赁 住房商场参考房钱；②名目房钱由运营管理单元确定，不高于同期同区域同品性租赁住房市 场参考房钱的百分之九十。   前述《管理详情（征求意见稿）》尚处于征求意见阶段，《管理详情（征求意见稿）》 最终能否颁布，最终颁布的文献是否和当前征求意见稿一致，以及颁布时间，具有一定的不 确定性。后续如最终肃肃颁布奏效的文献按照当前征求意见文本实施，且主管部门要求基础 设施名目适用最终肃肃颁布奏效的文献进行管理的，则招商公寓需实时对《招蛇租赁管理办 法》进行更新并在深圳市住建局备案。届时，招商公寓需寄托有天资的房地产估价机构确定 同期同区域同品性租赁住房商场参考房钱，并以不高于同期同区域同品性租赁住房商场参考 房钱的 90%确定名目对出门租的平均房钱。   林下名目当前执行的基准房钱于 2022 年 1 月评定，距离评估基准日 2024 年 6 月 30 日 已经 2 年 6 个月，期间未进行再行评定。根据谢忱梁行出具的商场调研申报，通过对林下项 目周边 5 个同区域同品性租赁住房名目进行比较分析可知，林下名目当前的平均标配房钱可 以合适管理详情“不高于同期同区域同品性租赁住房商场参考房钱 90%”的房钱圭臬要求。 具体分析如下：   谢忱梁行详尽区位、品性、信息可获取程度、名目运营方式等因素，录取 5 个名目四肢 确定当前同期同区域同品性租赁住房商场参考房钱的可不雅察案例开头。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      图表 14-67 基础设施名目与同区域同品性租赁住房名目的区位和外景对比   从区位上看，上述名目与基础设施名目均处于蛇口片区内。   从品性上看，上述名目与基础设施名目具备相似性，属于同品性可比名目：   壹栈·仕林臻邸名目周边住宅蚁合，生活配套较好，距离最近地铁站花果山站及水湾站 走路均约 7 分钟，该物业具有孤苦花坛小区，行径空间相对充足；该物业较新、房间内及公 区的配套开荒皆备。详尽所处区域、主义客群、周边配套、交通气象、名目管理等角度，该 物业与标的名目可比性较高。   A 名目周边住宅蚁合，生活配套较好，距离 2 号线东角头站 821 米，方便直达后海、科 技园和福田等区域。该物业位于大型社区，提供聚集式物业管理，享有群众闲暇小区，为居 民提供宁静安全的居住环境。详尽所处区域、主义客群、周边配套、交通气象、名目管理等 角度，该物业与标的名目可比性较高。   B 名目周边住宅蚁合，生活配套较好，名目周边 2 号线水湾地铁站，提供方便的群众交 通服务。该物业四肢一个孤苦庭院社区，共 9 栋，低密度多层，提供聚集式物业管理，享有 群众闲暇小区。详尽所处区域、主义客群、周边配套、交通气象、名目管理等角度，该物业 与标的名目可比性较高。   C 名目周边住宅蚁合，生活配套较好，距地铁 12 号线四海站，仅 500 米之遥。该物业 四肢一个孤苦庭院社区，提供聚集式物业管理，享有群众闲暇小区，为居民提供宁静安全的 居住环境。详尽所处区域、主义客群、周边配套、交通气象、名目管理等角度，该物业与标 的名目可比性较高。                招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                D 名目周边住宅蚁合，生活配套较好，距离最近地铁站水湾地铁站口约 100 米，具有便           捷的交通链接。园林式小区、长入物业管理，配有烘干机、闲暇休息区、自助便利店。详尽           所处区域、主义客群、周边配套、交通气象、名目管理等角度，该物业与标的名目可比性较           高。                除以上情况分析外，上述 5 个名目与基础设施名目一致，均由招商伊敦长入运营管理。                详尽来看，上述 5 个名目属于同区域同品性可比名目。                   图表 14-68 林下名目与同区域同品性租赁住房名目的近期房钱单价对比                                         房钱单价（单元：元/㎡/月）   名目称呼                   单间             一居室                 二居室                     三居室   林下名目                                            基准房钱 113.31           基准房钱 104.51 （当前按照《招蛇租          /              /               2024 年 6 月末            2024 年 6 月末 赁管理办法》运作）                                       实验租约平均标配房钱              实验租约平均标配租                                                  （优惠后）104.31            金（优惠后）97.75 壹栈·仕林臻邸           第三方评定商场参考房钱 150              第三方评定商场参考房钱 130                                                                               /  （已纳保）           实验执行平均房钱（优惠后）135             实验执行平均房钱（优惠后）117    A 名目                 约 126                          /                      /    B 名目                 约 152                          /                      /    C 名目                 约 153                        约 130                    /    D 名目                 约 145                          /                      /             注：壹栈·仕林臻邸于 2024 年 3 月开业，房钱单价数据为名目房钱备案价，按第三方机构评定的商场           参考房钱的 90%确定。其余名目的价钱为 2023 年全年实验签约的平均房钱单价。林下名目实验租约平均标           配房钱已剔除重要现款流提供方租约的影响。                根据谢忱梁行的商场调研结果，详尽覆按上述案例，基础设施名目的同期同区域同品性           租赁住房商场参考房钱，单间及一居室位于 126-153 元/㎡/月区间内，两居室约 130 元/㎡/           月。                参考上述商场调研结果，评估基准日林下名目两房和三房的平均标配房钱，分别占上述           第三方机构分析的商场参考房钱水平最低值的 80.2%和 81.5%，联系情况如下表：                图表 14-69 林下名目与第三方机构分析的同区域同品性租赁住房商场参考房钱对比                                                                 单元：元/平方米/月                        评估基准日           第三方机构            名目称呼                                      平均标配房钱/商场参考房钱                        平均标配房钱          商场参考房钱            林下两房         104.31           130                    80.2%            林下三房          97.75         120（注）                   81.5%           招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）          注：林下名目平均标配房钱已剔除重要现款流提供方租约的影响。筹商到林下两居室与三居室基准租      金出入 8.8 元，假设模拟三居室商场参考房钱在两居室基础高下调 10 元/㎡/月（即模拟商场参考房钱为          综上，倘若将林下名目对标《管理详情（征求意见稿）》对于房钱订价的要求，参考第      三方机构的分析，基础设施名目的平均标配房钱不错合适不高于同期同区域同品性租赁住房      商场参考房钱 90%的要求。          ③根据评估假设结合名目实验情况，林下名目具备近期得志不高于商场参考房钱 90%      要求的可能性          根据《深圳市群众租赁住房管理办法》对于企劳动单元自建群众租赁住房适用政策新老      划断的要求，林下名目当前并无按照商场参考房钱 90%进行出租的政策和律例要求。如因为      适用政策和律例变化，导致林下名目被主管部门要求按照商场参考房钱 90%进行出租的，林      下名目具备近期得志不高于商场参考房钱 90%要求的可能性。具体如下：          林下名目当前执行的基准房钱于 2022 年 1 月评定，距离评估基准日 2024 年 6 月 30 日      已经 2 年 6 个月，期间未进行再行评定；根据评估假设，2025 年基准房钱初度调养，距离          根据当前评估假设，林下名目两房和三房于 2025 年新签租约的优惠后标配房钱为      元/㎡/月和 109.93 元/㎡/月或以上，则不错得志“不高于商场参考房钱 90%”的要求。该      模拟基准房钱相较于 2022 年 1 月评定的基准房钱的复合增长率分别为 1.0%和 1.7%，低于上      一次基准房钱调养的复合增长率（详见本招募说明书“图表 15-44 名目历史基准房钱单价      过火年度复合增长率”）、低于评估预测的 1.8%年增长率。          图表 14-70 基于得志“不高于商场参考房钱 90%”假设下 2025 年模拟基准房钱与当前                                     基准房钱对比                                                         单元：元/平方米/月                    当评估预测的 2025 年优惠后标配租                                上一次房钱调 房型                 金等于基准房钱 90%时的模拟 2025 年                             整区间的复合        订价钱                                     幅     整之间的复合增长率                            评订价钱                                        增长率 两房     113.31              116.63             2.9%        1.0%          2.5% 三房     104.51              109.93             5.2%        1.7%          1.8%          在评估预测中，本名目预测的基准房钱按天然房钱增长趋势预测。基准房钱增长率已综      合宏不雅环境、区域商场房钱增长率等商场情况进行审慎设定。筹商到当前增长率设定不高于      宏不雅区域商场历史增长率水平，因此，畴昔亦能得志不高于同期同区域同品性租赁住房商场      参考房钱的百分之九十的要求（对于当前增长率设定与宏不雅区域商场历史增长率的对比，详    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 见本招募说明书“十五、基础设施名目财务气象及经营事迹分析”之“（四）对于资产评估 重要参数的合感性分析”之“2、租赁住房基准房钱增长率的合感性”）。   ④小结   基金管理东说念主与法律顾问人觉得，林下名目现阶段根据《招蛇租赁管理办法》执行的房钱标 准合适国办发 22 号文项下对于保障性租赁住房房钱圭臬的端正，也合适现阶段深圳市对于 林下名目的运营要求。   根据《深圳市保障性租赁住房管理办法》（2023 年 8 月 1 日奏效），社会主体出租的 保障性租赁住房，房钱不高于同期同区域同品性租赁住房商场参考房钱的百分之九十。咫尺 联系管理详情尚未肃肃出台。   如林下名目适用政策、律例或主管部门要求对房钱圭臬、适用的租赁管理办法进行调养 的，林下名目需要根据届时适用政策、律例或主管部门的要求对房钱、租赁管理办法进行相 应调养并报深圳市住房主管部门备案，以保障林下名目无间得志保障性住房适用房钱圭臬的 要求。   D．是否触及政府补贴情况   根据林下名目对应的租赁合同、租赁台账、《招蛇租赁管理办法》《深圳市住房和设立 局对于对招商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租赁管理问题的复函》 并经招商公寓及桃花坛置业阐述，林下名目不触及政府财政补贴和地方政府隐性债务。   综上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，林下名目为具备保障性质的租赁住房，属于深圳市 保障性住房体系，亦属于国办发 22 号文项下所说起的住房保障体系的重要组成部分，合适 基础设施名目试点的行业范围要求，实质上合适《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投 资基金业务指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》（已于 2024 年 12 月 27 日废止）第 七条之端正。   （1）太子湾名目的权利限制情况   根据太子湾名目对应的《不动产权文凭》                    《太子湾名目不动产查询结果》及名目公司（太 子湾）的阐述，结果 2024 年 7 月 16 日，太子湾名目不存在典质、查封等权利限制情况。   根据名目公司（太子湾）提供的申报时间为 2024 年 7 月 16 日的《企业信用申报（自主 查询版）》（申报编号：2024071618324567283167）及名目公司（太子湾）的阐述，并经查 询中国东说念主民银行征信中心动产融资长入登记公示系统，结果尽调基准日，太子湾名目租赁合 同项下的应收房钱等应收账款不存在经登记的质押等权利限制情况。   （2）林下名目的权利限制情况      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      根据林下名目对应的《不动产权文凭》《林下名目不动产查询结果》及桃花坛置业和项 目公司（林下）的阐述，结果 2024 年 8 月 12 日，林下名目不存在典质、查封等权利限制情 况。      根据桃花坛置业提供的申报时间为 2024 年 7 月 16 日的《企业信用申报（自主查询版）》 （申报编号：2024071618314569882761）、名目公司（林下）提供的申报时间为 2024 年 7 月 18 日的《企业信用申报（自主查询版）》（申报编号：2024071809550083382760）及桃 花坛置业和名目公司（林下）的阐述，并经查询中国东说念主民银行征信中心动产融资长入登记公 示系统，结果 2024 年 8 月 15 日，林下名目租赁合同项下的应收房钱等应收账款不存在经登 记的质押等权利限制情况。      （1）财产一切险 PQYC202444030000001915 的《财产一切险（2009 版）保障单》，被保障东说念主为名目公司（太 子湾），保障标的为壹栈太子湾东说念主才公寓（即太子湾名目），保障财产包含建筑物、装修及 用品、机器开荒、室外财产、仓储物，险种为财产一切险，保障期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。 PQYC202444030000001943 的《财产一切险（2009 版）保障单》，被保障东说念主为桃花坛置业， 保障标的为桃花坛 E 区东说念主才公寓（即林下名目），保障财产包含建筑物、装修及用品、机器 开荒、室外财产、仓储物，险种为财产一切险，保障期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。自 2024 年 7 月 5 日 0 时起，加多名目公司（林下）为保单的共同被 保障东说念主。 保障期限为自 2025 年 4 月 1 日 0 时起至 2026 年 3 月 31 日 24 时止。      综上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，基础设施名目所对应的《财产一切险保障单》不违 反《中华东说念主民共和国保障法》《民法典》等法律和行政律例的强制性端正，正当、有用。      经招商公寓、桃花坛置业、名目公司（太子湾）和名目公司（林下）阐述，当前财产一 切险的保障金额与基础设施名目在运行评估申报中的估值一致。根据本基金联系交易安排， 基金存续期内，基金管理东说念主和名目公司将根据《指引》的联系端正，为基础设施名目购买足 额的财产一切保障。      （2）公众责任险     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） PZAB202444030000000631 的《招商蛇口统保保障单》，被保障东说念主包括名目公司（太子湾）， 保障标的为壹栈太子湾东说念主才公寓（即太子湾名目），险种为公众责任险，保障期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。 PZAB202444030000000635 的《公众责任保障（1995 版）保障单》，被保障东说念主包括桃花坛置 业，保障标的为桃花坛 E 区东说念主才公寓（即林下名目），险种为公众责任险，保障期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。自 2024 年 7 月 5 日 0 时起，加多名目公司 （林下）为保单的共同被保障东说念主。 保障期限为自 2025 年 4 月 1 日 0 时起至 2026 年 3 月 31 日 24 时止。    综上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，基础设施名目所对应的《公众责任险保障单》不违 反《中华东说念主民共和国保障法》《民法典》等法律和行政律例的强制性端正，正当、有用。根 据本名目的交易安排，基金管理东说念主和名目公司将根据《公募基础设施基金指引》的端正，为 基础设施名目购买公众责任险。    （3）营业中断险 PQAO202444030000000352 的《营业中断保障（2009 版）保障单》，被保障东说念主为名目公司（太 子湾），保障标的为壹栈太子湾东说念主才公寓（即太子湾名目），险种为营业中断险，保障期限 自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。 PQAO202444030000000370 的《营业中断保障（2009 版）保障单》，被保障东说念主为桃花坛置业， 保障标的为桃花坛 E 区东说念主才公寓（即林下名目），险种为营业中断险，保障期限自 2024 年 下）为保单的共同被保障东说念主。 保障期限为自 2025 年 4 月 1 日 0 时起至 2026 年 3 月 31 日 24 时止。    综上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，基础设施名目所对应的《营业中断险保障单》不违 反《中华东说念主民共和国保障法》《民法典》等法律和行政律例的强制性端正，正当、有用。    （1）基础设施名目权属期限    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   根据乐宜置业就太子湾名目取得的《不动产权文凭》、深圳市不动产登记中心于 2024 年 7 月 16 日出具的《不动产信息查询结果见告单》（编号：C20240716155307531），太子 湾名目买卖用地使用权使用期限共 40 年，2016 年 11 月 3 日起 2056 年 11 月 2 日止。   根据名目公司（林下）就林下名目取得的《不动产权文凭》、深圳市不动产登记中心于 林下名目二类居住用地使用权使用期限共 70 年，2004 年 8 月 31 日起 2074 年 8 月 30 日止。   （2）经营资产及延期安排情况   根据《民法典》《城市房地产管理法》（2019 年修正）、《地皮管理法》（2019 年修 正）、《城镇国有地皮使用权出让和转让暂行条例》（2020 年改进）、《深圳经济特区土 地使用权出让条例（2021 年改进）》的端正，住宅设立用地使用权期限届满的，自动续期。 非住宅设立用地使用权期限届满后的续期，依照法律端正办理。   基础设施名目中，太子湾名目用地性质为买卖用地，地皮使用年限为 40 年，剩余使用 年限杰出 30 年；林下名目用地性质为居住用地，地皮使用权年限为 70 年，剩余使用年限超 金合同》、联系地皮出让合同和联系法律的联系约定，以持有东说念主利益优先的基本原则，采用 于地皮使用权期限届满前是否请求续期和缴纳用度采用于地皮使用权期限届满前请求续期。 如果宽限请求获批准，地皮使用权东说念主将有可能需要得志其他条件，支付相应款项，且受制于 联系法律律例和政府部门的最终批准，基金管理东说念主不保证地皮使用权一定能够续期。如畴昔 法律律例或政府盘算发生变化，导致基础设施名目发生延期情形的，基金管理东说念主将按照法律 律例、监管要求以及基金合同的约定履行必要的审批法度后，实施延期决策。   （1）是否触及 PPP 名目   不触及。   （2）是否触及国资转让   根据《对于企业国有资产交易流转联系事项的文书》（国资发产权规〔2022〕39 号） 的端正，“国度出资企业过火子企业通过刊行基础设施 REITs 盘活存量资产，……触及国有 产权非公开协议转让按端正报同级国有资产监督管理机构批准。”   国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）于 2023 年 12 月 20 日 作出了《对于深圳市招商公寓发展有限公司以联系资产刊行基础设施 REITs 联系事项的批 复》，原则同意招商公寓以名目公司（太子湾）和名目公司（林下）持有的租赁住房资产发 行基础设施 REITs 的决策，所触及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   经核查太子湾名目固定资产投资管理手续联系文献（详见本招募说明书“十四、基础设 施名目基本情况”之“（三）名目合规情况”之“3、固定资产投资管理联系手续”之“（1） 太子湾名目”）、林下名目固定资产投资管理手续联系文献（见本招募说明书“十四、基础 设施名目基本情况”之“（三）名目合规情况”之“3、固定资产投资管理联系手续”之“（2） 林下名目”）和《太子湾乐宜置业（深圳）有限公司轨则》《深圳市林下住房租赁有限公司 轨则》等文献，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，太子湾名目、林下名目通过非公开协议转让的 方式实施产权转让已经赢得有用批准与授权。   （3）是否触及外商投资   基础设施名目中，太子湾名目触及到外商投资。根据中国（广东）解放贸易试验区前海 蛇口片区管委会于 2015 年 12 月 31 日出具的《中国（广东）解放贸易试验区外商投资企业 备案讲明》，乐宜国际有限公司已履行了外商投资备案手续，投资行业为“K701 房地产开 不属于外商投资限制类或禁入类行业，公司业务合适外商投资管理联系端正。根据中华东说念主民 共和国商务部外商投资详尽管理公示查询结果，名目公司（太子湾）已完成了外商投资企业 基本信息的申报，合适外商投资信息申报联系政策和律例要求。 名目不触及。   （4）对于合适《中国证监会办公厅国度发展更动委办公厅对于表率作念好保障性租赁住 房试点刊行基础设施领域不动产投资相信基金（REITs）联系职业的文书》《深圳证券交易 所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）王法适用指引第 4 号——保障性租赁住房（试 行）》（已于 2024 年 12 月 27 日废止）的情况   A.原始权益东说念主的股权结构   原始权益东说念主的股权结构详见本招募说明书“十七、原始权益东说念主”之“（一）原始权益东说念主 基本情况”之“3、股权结构、控股股东和实验按捺情面况”。   B.业务开展情况   原始权益东说念主业务开展情况详见本招募说明书“十七、原始权益东说念主”之“（二）业务情况”。   C.在建和拟建的保障性租赁住房名目   原始权益东说念主在建和拟建的保障性租赁住房名目详见表所示：       图表 14-71 原始权益东说念主在建和拟建的保障性租赁住房名目情况表（部分）     名目称呼             设立内容和规模        前期职业进展    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）     名目称呼               设立内容和规模                前期职业进展 上海松江新桥镇租赁住        名目为自持租赁住房，计容建面 6.6          已开工设立      房名目              万㎡，含 1248 套房间        （揣度 2025 年好意思满）                   名目为 1 栋建筑面积 2.2 万㎡的超高       已开工设立 前海前湾租赁住房名目                       层自持东说念主才租赁住房            （揣度 2024 年底好意思满） 深圳龙岗坪西南雍山郡                   名目建筑面积 2.9 万㎡，名目建成后         已开工设立 名目保障性租赁住房一                     为 1 栋公寓，共 563 套房间      （揣度 2024 年底好意思满）      期名目 深圳龙华北站南龙誉项                   名目建筑面积 3.2 万㎡，建成后为 1        已开工设立 目保障性租赁住房一期                      栋公寓，共 576 套房间         （揣度 2024 年底好意思满）      名目 深圳沙井会展北保障性        名目建筑面积 3.1 万㎡，建成后为 1        已开工设立   租赁住房名目            栋东说念主才公寓，共 480 套房间       （揣度 2025 年一季度好意思满） 蛇口网谷沿山路一期办                   名目为 1 栋计容建筑面积 1.7 万㎡的       已开工设立 公产园配套东说念主才公寓项                    自持租赁住房，共计 416 套房间       （揣度 2024 年底好意思满）       目 深圳太子湾壹栈东说念主才保        名目建筑面积 3.4 万㎡，建成后为 1        已开工设立 障性租赁住房二期名目          栋东说念主才公寓，共 496 套房间        （揣度 2024 年好意思满） 合肥高新 GX202302 保   名目含 11 栋保障性租赁住房，建筑          已开工设立  障性租赁住房名目               面积 9.8 万㎡          （揣度 2025 年好意思满）   根据招商公寓提供的营业执照、《深圳市招商公寓发展有限公司轨则》及联系轨则修正 案（以下简称为“《招商公寓公司轨则》”）等贵府并经招商公寓阐述以及法律顾问人适当核 查，基金管理东说念主及法律顾问人觉得，结果尽调基准日，招商公寓未持有房地产开发业务天资， 未开展商品住宅和买卖地产开发业务。   经查询国度企业信用信息公示系统，结果尽调基准日，招商创业持有招商公寓 60%的股 权，招商蛇口持有招商公寓 40%股权。根据招商公寓提供的 2021 年度、2022 年度及 2023 年度审计申报、《招商公寓财务管理轨制》《招商公寓固定资产及低值易耗品管理职业指引》 过火附件、《招商公寓关联交易管理指引》《深圳市招商公寓发展有限公司基础设施 REITs 回收资金管理轨制》《招商公寓业务合规运营手册》等贵府、招商公寓的阐述以及对招商公 寓联系负责东说念主的访谈：   A. 资产孤苦   除了持有租赁住房名目及子公司股权外，就日常开展业务所需的 IT 系统等资产，触及 使用招商蛇口领有的信息系统等，招商公寓均给与租赁或采购服务方式，并相应支付对价， 资产权属清楚。   B. 业务孤苦   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   招商公寓系能够孤苦开展业务的法东说念主主体，招商公寓根据《招商公寓公司轨则》和里面 轨制对日常经营事项进行决策；招商创业和招商蛇口根据其各自公司轨则和《公司法》等法 律端正期骗股东权利，参与招商公寓的重要事项决策。招商公寓业务过程中触及与招商创业 和招商蛇口及联系关联方之间的交易，通过订单、协议等方式约定，并投降里面关联交易制 度的端正。   C. 财务孤苦   招商公寓制订了必要的财务轨制，并配备了财务负责东说念主、出纳等财务东说念主员，执行孤苦的 财务管理经由，开立孤苦的银行账户，其与招商创业和招商蛇口不存在共用银行账户、资金 混同的情况。   D. 东说念主员孤苦   招商公寓聘用的总司理、财务负责东说念主等高级管理东说念主员已与招商公寓签署劳动合同/聘用 协议，且未在招商创业或招商蛇口任职。   E. 机构孤苦   根据《招商公寓公司轨则》，招商公寓设股东会、执行董事、监事、司理，公司轨则规 定了股东会、执行董事、监事和司理的职责权限，制定了经营管理所需的财务管理、关联交 易、资产管理、合规运营等里面轨制。   综上，招商公寓是能够孤苦开展业务的孤苦法东说念主实体，其未开展商品住宅和买卖地产开 发业务，在资产、业务、财务、东说念主员和机构等方面与招商蛇口的商品住宅和买卖地产开发业 务有用防碍，保持相对孤苦。 规性、历史运营数据，以及所在地区保障性租赁住房供需情况、运营模式、配租和房钱管 理轨制等   A.基础设施名目权属情况、地皮性质及取得方式   基础设施名目权属情况、地皮性质及取得方式详见本招募说明书“十四、基础设施名目 基本情况”之“（三）名目合规情况”之“2、基础设施名目的权属情况”及“3、固定资产 投资管理联系手续”。   B.保障性住房类别认定依据及运营合规性   保障性住房类别认定依据及运营合规性详见本招募说明书“十四、基础设施名目基本情 况”之“（三）名目合规情况”之“4、基础设施名目运营合规脾性况”。   C.基础设施名目历史运营数据    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基础设施名目历史运营数据详见本招募说明书“十四、基础设施名目基本情况”之 “（一）基础设施名目概况及运营数据”之“3、运营情况”及“十五、基础设施名目财务 气象及经营事迹分析”之“（二）基础设施名目财务气象分析”之“1、经营事迹分析”。   D.基础设施名目所在地区保障性租赁住房供需情况   基础设施名目所在地区保障性租赁住房供需情况详见本招募说明书“十四、基础设施项 目基本情况”之“（二）租赁住房行业、商场及地区宏不雅经济概况”之“2、租赁住房行业 发展情况和畴昔发展趋势”及“十五、基础设施名目财务气象及经营事迹分析”之“（四） 对于资产评估重要参数的合感性分析”之“3、租赁住房出租率（空置率）的合感性”。   E.基础设施名目运营模式   基础设施名目运营模式详见本招募说明书“十四、基础设施名目基本情况”之“（一） 基础设施名目概况及运营数据”之“2、运营模式”。   综上，基础设施名目权属清楚、运营模式熟识、具有可无间的商场化收益，并经联系部 门认定为保障性租赁住房名目或面向东说念主才群体的群众租赁住房名目，配租对象、房钱圭臬等 合适联系政策要求。 目设立主体、总投资额、投资缺口、设立内容和设立进展等。   A.原始权益东说念主对回收资金用途作出的承诺   原始权益东说念主对回收资金用途作出的承诺详见招募说明书“十七、原始权益东说念主”之“（六） 原始权益东说念主及联系主体在发改委及证监会申报阶段出具的承诺函”之“1、发改委申报阶段 的联系承诺”之“（2）原始权益东说念主对于名目召募资金拟投资的固定资产投资名目真确性的 说明与承诺函”及“2、申报中国证监会、深圳证券交易所阶段的联系承诺函”之“（3）原 始权益东说念主对于保障性租赁住房召募资金等联系事项出具的承诺函”。   B.原始权益东说念主回收资金管理轨制   为进一步表率深圳市招商公寓发展有限公司（以下简称“公司”）对于刊行基础设施公 募 REITs 回收资金的管理和运营，确保回收资金的使用表率、安全、高效，成立公司在老本 商场上的考究形象，公司制定了《深圳市招商公寓发展有限公司基础设施 REITs 回收资金管 理轨制》。招商公寓的执行董事负责建立健全公司回收资金管理轨制，并确保本轨制的有用 实施。回收资金管理轨制对回收资金存储、使用、变更、管理和监督以及回收资金使用的申 请、分级审批权限、决策法度、风险按捺措施及回收资金使用的信息败露法度等内容进行了 明确端正。招商公寓的董事、监事和高级管理东说念主员应当勤勉尽责，督促公司表率使用回收资 金，自发重视公司回收资金安全，不得参与、协助或狂妄公司私行或变相改变回收资金用途。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   同期，为表率招商公寓参与基础设施证券投资基金（REITs）赢得的回收资金管理，保 护投资者的权益，根据《中国证监会办公厅 国度发展更动委办公厅对于表率作念好保障性租 赁住房试点刊行基础设施领域不动产投资相信基金（REITs）联系职业的文书》《深圳证券 交易所公开召募基础设施证券投资基金业务指引第 4 号--保障性租赁住房（试行）》（已于 理轨制》，招商公寓、兴业银行股份有限公司深圳分行、基金管理东说念主及经营管理东说念主共同签署 了《回收资金专户存储监管协议》。协议主要约定如下：   招商公寓在兴业银行股份有限公司深圳分行开设回收资金专项账户（以下简称“专户”）。 该专户仅用于招商公寓本次参与基础设施证券投资基金（REITs）赢得的净回收资金的存储 和使用，本次净回收资金用于新的租赁住房名目等基础设施补短板重心领域名目设立，不得 用作其他用途。招商公寓保证按照《中国证监会办公厅 国度发展更动委办公厅对于表率作念 好保障性租赁住房试点刊行基础设施领域不动产投资相信基金（REITs）联系职业的文书》 《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基金业务指引第 4 号--保障性租赁住房（试 行）》（已于 2024 年 12 月 27 日废止）等联系法律律例过火承诺的净回收资金用途使用专 户资金，不得用于商品住宅或买卖地产开发，确需变更净回收资金用途的，应当向深圳证券 交易所提交净回收资金投向变更申报，基金管理东说念主应当败露临时申报。   招商公寓自净回收资金到位之日起每季度结果后 5 个职业日内向国度发改委投资司直 接报送回收资金使用情况，同步抄送再投资名目触及的省级发展更动委，直至回收资金已经 全部使用结束止，具体根据上述联系监管部门的要求而定。招商公寓自净回收资金到位之日 起每季度末向深圳证券交易所报送回收资金使用情况，直至回收资金已经全部使用结束止， 具体根据上述联系监管部门的要求而定。   基金管理东说念主、经营管理东说念主不错采取现场傍观、书面问询等方式期骗其监督权。招商公寓 和兴业银行股份有限公司深圳分行应当配合基金管理东说念主、经营管理东说念主的傍观与查询。基金管 理东说念主、经营管理东说念主对招商公寓现场傍观时可同期搜检专户存储情况。兴业银行股份有限公司 深圳分行按月（每月 10 日前）向招商公寓出具真确、准确、齐全的专户对账单，并抄送给 基金管理东说念主、经营管理东说念主。   C.回收资金拟投名目设立主体、总投资额、投资缺口、设立内容和设立进展等   回收资金拟投名目设立主体、总投资额、投资缺口、设立内容和设立进展等详见本招募 说明书“十七、原始权益东说念主”之“原始权益东说念主及联系主体在发改委及证监会申报阶段出具的 承诺函”之“1、发改委申报阶段的联系承诺”之“（2）原始权益东说念主对于名目召募资金拟投 资的固定资产投资名目真确性的说明与承诺函”。   要而言之，原始权益东说念主通过转让租赁住房名目取得的净回收资金，拟用于保障性租赁住 房名目设立，合适《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基金业务指引第 4 号--保障    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 性租赁住房（试行）》（已于 2024 年 12 月 27 日废止）（以下简称“保障性租赁住房 REITs 业务指引”）第九条要求；招商公寓已建立并将落实联系回收资金管理轨制，实行严格闭环 管理，确保净回收资金用于新的基础设施补短板重心领域名目设立，切实贯注回收资金流入 商品住宅或买卖地产开发领域，合适《保障性租赁住房 REITs 业务指引》第五条第二款的要 求；原始权益东说念主作出承诺，与基金管理东说念主、资产缓助证券管理东说念主、回收资金的存放银行等共 同签订资金监管协议明确各自监督职责，并贯注违规变更回收资金用途，同期将于每季度末 向深圳证券交易所申报回收资金使用情况直至回收资金已全部投资结束；确需变更回收资金 用途的，原始权益东说念主承诺将向深圳证券交易所提交回收资金投向变更申报；合适《保障性租 赁住房 REITs 业务指引》第十条、第十二条、第十三条和第十四条的要求。 （四）基础设施名目转让安排   （1）转让安排概述   为构建基金合座架构，经营管理东说念主（代表专项经营）将受让招商钞票设立的 SPV 公司的 全部股权并向 SPV 公司增资和披发告贷，SPV 公司拟分别与原始权益东说念主签署对于名目公司的 股权转让协议并分别各自受让原始权益东说念主理有的名目公司 100%的股权。经营管理东说念主（代表 专项经营）与名目公司签署告贷协议，由专项经营向名目公司披发告贷、用于送还名目公司 向原始权益东说念主过火关联方的告贷。上述交易完成后，本基金通过资产缓助证券、SPV 公司、 名目公司等特殊目的载体取得基础设施名目皆备统统权。   （2）转让对价的支付及公允性   名目公司股权转让对价计较公式及支付安排详见本招募说明书“三、基础设施基金合座 架构”之“（二）基础设施基金的资产重组决策和交易安排”之“5、名目公司股权转让对 价支付安排、股权交割、工商变更登记安排等”。根据《名目公司股权转让协议》，若经交 割审计阐述的运行股权转让价款低于经国有资产监督管理机构备案的股权国资评估价值，则 各方均有权销毁协议。   《招募说明书》根据《指引》的端正败露了联系资产评估申报；根据《指引》，基础设 施基金份额认购价钱应当通过向网下投资者询价的方式确定；基础设施基金召募规模为基础 设施基金份额认购价钱与基础设施基金份额总和的乘积。   因此，基础设施基金召募规模可体现公开商场投资者对基础设施名目的招供程度，根据 基础设施基金召募规模计较名目公司股权转让对价的价钱形成机制具备公允性。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      （1）政策联系的转让限制及销毁情况      根据《深圳市保障性住房条例》（2020 年修正）第三条，本条例所称保障性住房，是 指政府投资设立或者通过其他道路筹集的，以按捺的圭臬和价钱，向合适条件的住房艰苦家 庭和光棍居民出租或者出售的住房，包括群众租赁住房、经济适用住房、安堵型商品房等多 种样子。第五条，市住房设立部门负责本市住房保障的组织实施和监督管理，并不错照章委 托联系劳动组织具体实施。      根据《广东省东说念主民政府办公厅对于加速发展保障性租赁住房的实施意见》                                     （粤府办〔2021〕 租赁住房为名违规经营或欺骗优惠政策（各地级以上市东说念主民政府，省住房城乡设立厅负责）”。 根据深圳市 23 号文第四条第二款第 8 项的端正，“保障性租赁住房不得上市销售或变相销 售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或欺骗优惠政策”。      根据《深圳市住房保障轨制更动翻新提要》（深府﹝2012﹞145 号）第三条第（七）款： “加大财政性资金进入，拓宽资金开头渠说念。企业持有的群众租赁住房，只租不售。”根据 《深圳市东说念主民政府对于深化住房轨制更动加速建立多主体供给多渠说念保障租购并举的住房 供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13 号）第三条第（三）款第 1 项：“群众租赁 住房……只租不售”。      根据深圳市东说念主民政府《对于延长完善国有地皮供应管理几许意见有用期的文书》（深府 规〔2023〕3 号）第一条第二款：“社会投资、产权归经市政府确定的投资主体且只租不售 的东说念主才住房和保障性住房……不得转让、互换、出资、赠与”。      根据《深圳市保障性住房盘算设立管理办法》（深圳市东说念主民政府令第 355 号）第三十二 条：“自本办法实施之日起，新建的保障性租赁住房名目中住宅（含寝室）部分不得转让， 且不得改变保障性租赁住房名目用途。保障性租赁住房名目用于刊行不动产投资相信基金 （REITs)及资产缓助证券（类 REITs）的，经市东说念主民政府批准后，不错通过办理不动产权转 移登记或者签订地皮使用权出让合同补充协议将地皮使用权东说念主变更为全资名目公司，变更后 的地皮用途和产权限制条件等合同内容守旧不变”。      据此，本基金名目触及的资产重组和以名目公司 100%股权转让方式参与基础设施领域 不动产投资相信基金（REITs）公开刊行，应报送并取得深圳市东说念主民政府及深圳市住建局同 意。      就上述转让限制，深圳市发展和更动委员会向深圳市东说念主民政府报送请教，恳请深圳市东说念主 民政府批复同意太子湾名目、林下名目参与基础设施 REITs 申报。对此，经法律顾问人核查， 深圳市东说念主民政府办公厅出具了联系批复，原则同意林下名目的不动产权登记主体由桃花坛置 业迁移登记至为刊行 REIT 而成立的孤苦名目公司，联系部门对上述名目以 100%股权转让方    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 式刊行基础设施 REITs 出具无异议函。2023 年 12 月 8 日，深圳市住建局出具复函，对太子 湾名目、林下名目以 100%股权转让方式刊行基础设施 REITs 无异议。基于以上，基金管理 东说念主与法律顾问人觉得，本次刊行中基础设施名目不受限于保障性租赁住房和群众租赁住房管理 端正项下的转让限制。   （2）协议、审批文献层面的资产转让限制及销毁情况   根据联系法律律例、政策，以及太子湾名目的固定资产投资管理手续联系文献、太子湾 名目对应的《深圳市地皮使用权出让合同》《纳保认定书》、告贷合同及资金监管协议，并 经名目公司（太子湾）阐述，太子湾名目的联系转让限制及销毁情况如下：   A. 地皮出让合同项下的转让限制及销毁情况   根据《太子湾地皮出让合同》第十条第（七）款第 6 项，“商务公寓中的 50,000 平方 米商务公寓纳入深圳市东说念主才公寓领域，……，不得分割办证，不得转让、典质”；第十六条， “乙方（招商蛇口）应当投降法律、律例和本合同中对于地皮用途的端正，严格按照地皮用 途使用，不得私行转让、出租”。根据《增补协议第二补充协议》，“K203-0025 宗地内的 商务公寓 25,098.46 平方米四肢保障性租赁住房”，“不得分割办证，不得转让、典质”。 让方式刊行基础设施 REITs 无异议。基于以上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，本次刊行中太 子湾名目不受限于地皮出让合同项下的转让限制。   B.   《对于太子湾详尽开发名目中商务公寓部分纳入保障性住房设立经营的函》                                        （深建   函〔2011〕411 号）项下的转让限制及销毁情况   根据《对于太子湾详尽开发名目中商务公寓部分纳入保障性住房设立经营的函》（深建 函〔2011〕411 号），“根据《对于讨论招商局集团联系名目问题的会议纪要》（2011 年市 政府办公会议纪要 155 号），太子湾详尽开发名目中 5 万平方米建筑面积的商务公寓纳入我 市东说念主才公寓领域”；“根据会议纪要，我局原则同意将太子湾详尽开发名目中 5 万平方米商 务公寓纳入深圳市 2011 年保障性住房设立经营。名目只租不售，由市住房保障主管部门确 定出租对象及房钱圭臬，产权归蛇口工业区公司统统”。   就上述转让限制，深圳市发展和更动委员会向深圳市东说念主民政府报送请教，恳请深圳市东说念主 民政府批复同意太子湾名目、林下名目参与基础设施 REITs 申报。对此，深圳市东说念主民政府办 公厅出具了联系批复，原则同意林下名目的不动产权登记主体由桃花坛置业迁移登记至为发 行 REIT 而成立的孤苦名目公司，联系部门对上述名目以 100%股权转让方式刊行基础设施    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） REITs 出具无异议函。基于以上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，本次刊行中太子湾名目不受 限于前述转让限制。   C.   《纳保认定书》项下的转让限制及销毁情况   根据深圳市住建局出具的《纳保认定书》，“保障性租赁住房不得上市销售或者变相销 售”。 方式刊行基础设施 REITs 无异议。基于以上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，本次刊行中太子 湾名目不受限于前述转让限制。   D.   《名目融资告贷合同》《名目资金专用账户监管协议》项下的限制及销毁情况   根据招商蛇口与兴业银行股份有限公司深圳分行（以下简称“兴业银行深圳分行”）于 招商蛇口、兴业银行深圳分行与名目公司（太子湾）于同日签订的《名目资金专用账户监管 协议》﹝编号：兴银深蛇口监管字（2022）第 1003B 号，以下简称“《太子湾资金监管协议》”﹞， 招商蛇口承诺太子湾名目的运营主体在兴业银行深圳分行开立独一房钱监管账户，太子湾项 目的全部经营收入均在兴业银行深圳分行专户结算。   就上述名目资金监管合同触及的限制，招商蛇口于 2023 年 2 月 8 日收到兴业银行深圳 分行出具的《回函》，同意招商蛇口及联系方以太子湾名目和林下名目四肢底层基础设施项 目开展名目重组并办理不动产迁移登记等联系手续，并以名目公司 100%股权转让方式参与 基础设施领域不动产投资相信基金（REITs）刊行。招商蛇口于 2023 年 9 月 8 日收到兴业银 行深圳分行出具的《对于账户销毁监管的说明》，兴业银行深圳分行阐述《太子湾资金监管 协议》过火项下对于太子湾名目的全部资金监管措施已销毁。   基于以上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，太子湾名目前述限制性约定已销毁。   根据联系法律律例、政策，以及林下名目的固定资产投资管理手续联系文献、林下名目 对应的《林下地皮出让合同》《不动产权文凭》等文献，并经桃花坛置业阐述，林下名目的 联系转让限制及销毁情况如下：   A.   地皮出让合同和名目权证项下的转让限制及销毁情况   根据《林下地皮出让合同》，“住宅 63,825 平方米、物管用房 150 平方米，为群众租 赁住房（高级东说念主才公寓），性质为非商品房，建成后需严格按我市各样东说念主才入住圭臬及联系 端正、法度赐与供应，如进入商场销售，需按联系端正执行”。       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      根据林下名目对应的地皮证附记记录，“……住宅 63,825 平方米、物管用房 150 平方 米，为群众租赁住房（高级东说念主才公寓），性质为非商品房，建成后须严格按我市各样东说念主才入 住圭臬及联系端正、法度赐与供应，如进入商场销售，需按联系端正执行”。      根据林下名目对应的《不动产权文凭》附记记录，“住宅为群众租赁住房（高级东说念主才公 寓），性质为非商品房，建成后须严格按我市各样东说念主才入住圭臬及联系端正、法度赐与供应， 如进入商场销售，需按联系端正执行。” 让方式刊行基础设施 REITs 无异议。基于以上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，本次刊行中林 下名目不受限于前述地皮出让合同及名目权证项下的转让限制。      B.   协议出让项下的转让限制及销毁情况      根据《林下地皮出让合同》的签署安排和桃花坛置业的阐述，该名目地皮使用权取得方 式系协议出让。根据 958 号文，“如名目以协议出让方式取得地皮使用权，原地皮出让合同 签署机构（或按现行端正承担相应职责的机构）搪塞名目以 100%股权转让方式刊行基础设 施 REITs 无异议”。据此，林下名目触及的资产转让和股权转让应取得规自局南山局的同 意。 让方式刊行基础设施 REITs 无异议。基于以上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，本次刊行中林 下名目不受限于协议出让项下的转让限制。      C.   《名目融资告贷合同》《名目资金专用账户监管协议》项下的限制及销毁情况      根据《招商蛇口告贷合同》及招商蛇口、兴业银行深圳分行与桃花坛置业于同日签订的 《名目资金专用账户监管协议》﹝编号：兴银深蛇口监管字（2022）第 1003C 号，以下简称 “《林下资金监管协议》”﹞，招商蛇口承诺林下名目的运营主体在兴业银行深圳分行开立 独一房钱监管账户，林下名目的全部经营收入均在兴业银行深圳分行专户结算。      就上述名目资金监管合同触及的限制，招商蛇口于 2023 年 2 月 8 日收到兴业银行深圳 分行出具的《回函》，同意招商蛇口及联系方以太子湾名目和林下名目四肢底层基础设施项 目开展名目重组并办理不动产迁移登记等联系手续，并以名目公司 100%股权转让方式参与 基础设施领域不动产投资相信基金（REITs）刊行。招商蛇口于 2023 年 9 月 8 日收到兴业银 行深圳分行出具的《对于账户销毁监管的说明》，兴业银行深圳分行阐述《林下资金监管协 议》过火项下的对于林下名目的全部资金监管措施已销毁。      基于以上，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，林下名目前述限制性约定已销毁。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （1）太子湾名目   乐宜国际有限公司（四肢重组前的股东）、招商公寓（四肢重组后的股东）均已于 2023 年 9 月 4 日根据《太子湾乐宜置业（深圳）有限公司轨则》作出决定，同意名目公司（太子 湾）以太子湾名目四肢底层资产开展本名目，并同意名目公司（太子湾）签署联系必要文献。   招商公寓股东已于 2023 年 9 月 4 日根据《深圳市招商公寓发展有限公司轨则》作出股 东会决议，同意招商公寓待太子湾名目重组完成后、以太子湾名目四肢底层资产开展本名目， 同意本名目重组及转让事项并授权经营管理层根据实验情况调养名目决策等，并全权办理本 名目联系职业。   基于上述并根据《深圳市招商公寓发展有限公司轨则》《太子湾乐宜置业（深圳）有限 公司轨则》，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，招商公寓及名目公司（太子湾）已就本名目的开 展赢得联系里面批准与授权。   （2）林下名目   招商公寓（四肢重组前后持有林下名目的公司股东）已于 2023 年 9 月 4 日根据《深圳 市林下住房租赁有限公司轨则》作出决定，同意名目公司（林下）以林下名目四肢底层资产 开展本名目，并同意名目公司（林下）签署联系必要文献。   招商公寓股东已于 2023 年 9 月 4 日根据《深圳市招商公寓发展有限公司轨则》作出股 东会决议，同意招商公寓待林下名目重组完成后、以林下名目四肢底层资产开展本名目，同 意本名目重组及转让事项并授权经营管理层根据实验情况调养名目决策等，并全权办理本项 目联系职业。   基于上述并根据《深圳市招商公寓发展有限公司轨则》《深圳市林下住房租赁有限公司 轨则》，基金管理东说念主与法律顾问人觉得，招商公寓及名目公司（林下）已就本名目的开展赢得 联系里面批准与授权。   根据林下名目对应的租赁合同、租赁台账、《招蛇租赁管理办法》《深圳市住房和设立 局对于对招商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租赁管理问题的复函》 并经招商公寓及桃花坛置业阐述，林下名目不触及政府财政补贴和地方政府隐性债务。   根据名目公司（太子湾）提供的申报时间为 2024 年 7 月 16 日的《企业信用申报（自主 查询版）》（申报编号：2024071618324567283167）、桃花坛置业提供的申报时间为 2024 年 7 月 16 日的《企业信用申报（自主查询版）》（申报编号：2024071618314569882761）、 《财务报表及审计申报》并经原始权益东说念主阐述，结果尽调基准日，基础设施名目之上的欠债 均为经营性欠债，不存在尚未送还结束的银行贷款，不存在融资性欠债，不触及地方政府隐 性债务。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） （五）与基础设施名目特性、运营模式、行业情况、商场环境、合规情况等影 响因素联系的风险   与基础设施名目特性、运营模式、行业情况、商场环境、合规情况等影响因素联系的风 险详见本招募说明书“八、风险揭示”。        招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）             十五、基础设施名目财务气象及经营事迹分析 （一）基础设施名目财务气象       德勤华永管帐师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册管帐师审计准则的端正审计了深 圳市招商公寓发展有限公司通过其子公司深圳市桃花坛置业有限公司以及太子湾乐宜置业 （深圳）有限公司持有的林下名目以及太子湾名目联系资产及业务的备考汇总财务报表，包 括 2024 年 6 月 30 日、2023 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日的备考 资产欠债表，2024 年 1 月 1 日至 6 月 30 日止期间、2023 年度、2022 年度及 2021 年度的备 考利润表以及联系备考汇总财务报表附注，并出具了圭臬无保属意见的《审计申报》（德师 报（审）字（24）第 S00525 号，以下简称“备考汇总申报”）。       （1）备考汇总资产欠债表          图表 15-1 2021-2023 年末及 2024 年 6 月末两个名目备考汇总资产欠债表                                                                            单元：万元        名目                      日                日                   日                  日 流动资产： 货币资金                   441.25           417.60                571.30             463.32 应收账款                     53.45               1.59               3.89                   3.06 应收资金聚集管理 款 其他应收款                    9.78                9.76              10.34                   8.98 其他流动资产                   73.95              70.76              65.84                  62.70 流动资产所有这个词               3,665.76         2,687.57            4,909.48           2,897.51 非流动资产： 投资性房地产              41,351.43        42,370.39           45,701.55          48,152.04 固定资产                     2.08                2.48               4.29                   4.98 经久待摊用度                   59.10          118.21                236.41                      - 递延所得税资产                  0.27                0.01               0.03                   0.02 其他非流动资产                598.45           627.56                686.42             918.02 非流动资产所有这个词             42,011.34        43,118.65           46,628.69          49,075.04 资产所有这个词                45,677.10        45,806.22           51,538.17          51,972.55      表格中列示数字如出现“0.00”，系四舍五入导致，并非为 0，下文同      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）       名目                      日                日                   日                  日 流动欠债： 应付账款                   653.38           836.76            7,604.10           7,855.67 预收款项                     65.70              66.43              57.36             61.39 合同欠债                     1.96                2.58               1.74                  - 应交税费                   144.32           108.47                104.39             114.82 其他应付款               34,106.12        34,088.77           19,230.17          19,051.55 一年内到期的非流                              -                  -         3,111.05           2,915.00 动欠债 其他流动欠债                   36.66              39.43                  -                  -      流动欠债所有这个词         35,008.12        35,142.43           30,108.81          29,998.44      非流动欠债：      经久告贷                    -                  -         5,020.67           8,120.67 非流动欠债所有这个词                      -                  -         5,020.67           8,120.67 欠债所有这个词                35,008.12        35,142.43           35,129.48          38,119.11 统统者权益： 统统者权益所有这个词             10,668.98        10,663.79           16,408.69          13,853.44 欠债和统统者权益 所有这个词      （2）备考汇总利润表            图表 15-2 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月两个名目备考汇总利润表                                                                            单元：万元       名目        2024 年 1-6 月       2023 年度            2022 年度            2021 年度  一、营业收入           4,208.30         8,328.42           7,983.07           7,110.49 减：营业成本               1,964.05         4,080.78            4,125.07           3,286.50 税金及附加                    86.53          175.64                 29.35             33.32 管理用度                         -                  -                  -             34.71 财务用度                     -2.13              26.84             438.16             618.64 其中：利息用度                      -              29.96             459.88             588.58 利息收入                     2.14                3.25               1.98             10.10 加：其他收益                       -          -11.98                 11.98                  - 信用减值利得（损                          -1.06               0.08              -0.05              4.92 失） 二、营业利润               2,158.79         4,033.26            3,402.42           3,142.24     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      名目         2024 年 1-6 月    2023 年度         2022 年度       2021 年度 加：营业外收入                 24.89           57.26         59.52        115.10 减：营业外支拨                     -            3.86          0.00          0.05 三、利润总额               2,183.67     4,086.67         3,461.93      3,257.29 减：所得税用度                542.58     1,024.66           870.73        814.32 四、净利润                1,641.10     3,062.01         2,591.20      2,442.96 无间经营净利润              1,641.10     3,062.01         2,591.20      2,442.96 五、其他详尽收益                             -               -             -             - 的税后净额 六、详尽收益总额             1,641.10     3,062.01         2,591.20      2,442.96    为了招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金管理东说念主提交招商基金招 商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金刊行设立申报材料之目的，招商公寓管理层编 制了本名目 2024 年 6 月 30 日、2023 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日的备考汇总资产欠债表，2024 年 1 月 1 日至 6 月 30 日止期间、2023 年度、2022 年度及 注（以下简称“备考汇总财务报表”）。备考汇总财务报表根据名目公司（太子湾）联系会 计期间的资产欠债表、利润表以及联系财务报表附注与壹栈林下名目联系管帐期间的备考资 产欠债表、备考利润表以及联系备考财务报表附注（以下简称“备考财务报表”）约略加总 编制。并假设在联系管帐期间名目公司（太子湾）股权已转让至招商公寓。    备考财务报表基于以下编制基础编制：    壹栈林下名目备考财务报表以分立决策确定的壹栈林下名目联系资产、欠债为基础，假 设分立后所形成的资产、欠债及联系业务架构四肢一个合座于 2021 年 1 月 1 日起已经存在， 并以桃花坛置业联系管帐期间的历史财务报表为基础，按照下述具体方法进行编制：    （1）备考资产欠债表中的投资性房地产名目以分立决策确定的壹栈林下名目的投资性 房地产（以下简称“壹栈林下名目的投资性房地产”）为基础，按照壹栈林下名目的投资性 房地产在桃花坛置业联系管帐期间的账面金额赐与确定。    （2）备考资产欠债表中的应收账款、经久待摊用度、递延所得税资产、应付账款、预 收款项和其他应付款名目按照与壹栈林下名目的投资性房地产联系的上述各项资产和欠债 在桃花坛置业联系管帐期间的账面金额赐与确定。    （3）根据分立决策，应付职工薪酬和应交税费名目由存续公司桃花坛置业承继，不纳 入壹栈林下名目备考财务报表范围。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      （4）备考资产欠债表中的应付股利和银行告贷按照分立决策中约定分至壹栈林下公司 的金额赐与确定。      （5）备考资产欠债表中的统统者权益名目根据备考资产所有这个词金额减去备考欠债所有这个词金 额确定。      （6）备考利润表中的营业收入名目按照壹栈林下名目的投资性房地产在桃花坛置业相 关管帐期间实验发生的房钱收入、物业管理费收入、泊车位收入过火他收入四项金额赐与确 定。      （7）备考利润表中的营业成本名目以壹栈林下名目的投资性房地产为基础，包括了壹 栈林下名目的投资性房地产对应的径直成本及分管成本，其中径直成本按照壹栈林下名目的 投资性房地产在桃花坛置业联系管帐期间实验发生的折旧用度、物业管理用度、运营管理费、 维修费、佣金代理费等金额赐与确定；分管成本主要依据孤苦核算的与壹栈林下名目的投资 性房地产联系的部门（以下简称“联系部门”）在联系管帐期间实验发生的东说念主工成本等四肢 分管基础，按照壹栈林下名目联系管帐期间的营业收入占联系部门管理的物业名目的同期营 业收入所有这个词数的比例分管至壹栈林下名目赐与确定。      （8）备考利润表中的税金及附加名目以壹栈林下名目的投资性房地产为基础，包括了 壹栈林下名目的投资性房地产对应的税费，以壹栈林下名目的投资性房地产在桃花坛置业相 关管帐期间实验发生的各项收入乘以联系升值税税率为基础，并按适用的税率计较城市重视 设立税、种植费附加及地方种植费附加确定。      （9）备考利润表中的管理用度名目为分管至壹栈林下名目的管理用度，分管的管理费 用主要依据联系部门在联系管帐期间实验发生的东说念主工成本等四肢分管基础，按照壹栈林下项 目联系管帐期间的营业收入占联系部门管理的物业名目的同期营业收入所有这个词数的比例分管 至壹栈林下名目赐与确定。      （10）备考利润表中的财务用度名目按照壹栈林下名目联系告贷在桃花坛置业联系管帐 期间实验发生的财务用度赐与确定。      （11）备考利润表中的信用减值损失名目按照壹栈林下名目应收款项在桃花坛置业联系 管帐期间实验计提的信用减值损失赐与确定。      （12）备考利润表中的营业外收入名目按照在桃花坛置业联系管帐期间实验收到的因承 租东说念主提前退租壹栈林下名目的投资性房地产而产生的毁约金等金额赐与确定。      （13）备考利润表中的所得税用度名目为假设壹栈林下名目在联系管帐期间已存在并作 为单独征税主体，按照桃花坛置业所适用的税率计较的所得税用度赐与确定。      鉴于备考汇总财务报表之特殊编制目的，备考汇总财务报表只编制备考汇总资产欠债表、 备考汇总利润表及联系对备考汇总财务报表使用者而言具有重要作用的附注名目，未编制备   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 考汇总现款流量表和备考汇总统统者权益变动表，未败露“与金融器具联系的风险”等联系 性不大的附注名目，而且部分附注名目的败露已适当简化。备考汇总财务报表的股东权益项 目按“统统者权益”名目列报，不再细分“实收老本”、“老本公积”、“盈余公积”及“未 分配利润”等名目。   除上述特定事项外，备考汇总财务报表系根据实验发生的交易和事项，按照财政部颁布 的企业管帐准则及联系端正编制和败露。各项重要管帐政策和管帐估量详见“备考汇总财务 报表”（本招募说明书附件（二））附注三。   备考汇总财务报表在无间经营假设的基础上编制。   （1）投资性房地产   投资性房地产是指本名目为赚取房钱或老本升值，或两者兼有而持有的房地产。包括已 出租的地皮使用权、持有并准备升值后转让的地皮使用权、已出租的建筑物等。   投资性房地产按成本进交运行计量。与投资性房地产联系的后续支拨，如果与该资产有 关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支拨， 在发生时计入当期损益。   本名目给与成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或地皮使用权 一致的政策进行折旧或摊销。各样投资性房地产的使用寿命、揣度净残值和年折旧率如下：          图表 15-3 各样投资性房地产的使用寿命、揣度净残值和年折旧率   类别        使用寿命（年）      揣度净残值率（%）   年折旧率（%） 房屋、建筑物         25 年            5       3.80  地皮使用权       40 年、70 年         -     1.43、2.50   当投资性房地产被处置，或者遥远退出使用且揣度不成从其处置中取得经济利益时，终 止阐述该项投资性房地产。   投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和联系税费后的差额 计入当期损益。   （2）租赁   租赁的分拆   合同中同期包含租赁和非租赁部分的，本名目根据新收入准则对于交易价钱分管的端正 分管合同对价，分管的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价钱。               招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）              租赁的分类              实质上迁移了与租赁资产统统权联系的险些全部风险和报答的租赁为融资租赁。融资租        赁之外的其他租赁为经营租赁。              在租赁期内各个期间，本名目给与直线法，将经营租赁的租赁收款额阐述为房钱收入。        本名目发生的与经营租赁联系的运行径直用度于发生时赐与老本化，在租赁期内按照与房钱        收入阐述通常的基础进行分管，分期计入当期损益。              本名目取得的与经营租赁联系的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实验发生时计        入当期损益。              本名目四肢转租借租东说念主，将原租赁及转租赁合同四肢两个合同单独核算。本名目基于原        租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。              经营租赁发生变更的，本名目自变更奏效日起将其四肢一项新租赁进行管帐处理，与变        更前租赁联系的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。              各项重要管帐政策和管帐估量详见“备考汇总财务报表”附注三。        （二）基础设施名目财务气象分析        分别取得营业收入 7,110.49 万元、7,983.07 万元、8,328.42 万元和 4,208.30 万元，以租        金收入为主，占比分别为 92.27%、93.51%、93.12%及 93.22%。2021-2023 年度及 2024 年 1-6        月，备考汇总主营业务成本呈波动态势，基础设施名目公司主营业务成安分别为 3,286.50        万元、4,125.07 万元、4,080.78 万元和 1,964.05 万元，其中以地皮使用权、建筑物及固定        资产折旧摊销用度和轻资产管理费为主。             图表 15-4 基础设施名目近三年及一期营业收入按业务板块分类情况（两名目所有这个词）                                                                                      单元：万元    科目             2024 年 1-6 月           2023 年                    2022 年                 2021 年                  金额        占比        金额              占比        金额        占比           金额        占比 房钱收入            3,923.09   93.22%   7,755.22         93.12%   7,465.09      93.51%   6,560.50      92.27%             所有这个词项列示数字不等于各项加总的情形系四舍五入形成的尾差，下文同。             招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）       科目          2024 年 1-6 月               2023 年                   2022 年                     2021 年                  金额          占比          金额             占比        金额           占比            金额          占比 物业管理费收入           186.23      4.43%      371.82         4.46%     332.92        4.17%        374.02        5.26% 泊车位收入              96.24      2.29%      186.08         2.23%     169.89        2.13%        167.83        2.36% 其他收入                2.74      0.07%       15.29         0.18%      15.16        0.19%          8.14        0.11% 所有这个词              4,208.30    100.00%    8,328.42      100.00%    7,983.07      100.00%   7,110.49      100.00%                 图表 15-5 基础设施名目近三年及一期营业成本组成（两名目所有这个词）                                                                                         单元：万元      名目                 金额          占比         金额           占比           金额            占比        金额              占比 折旧摊销用度         1,078.47     54.91%    2,214.33       54.26%     2,214.25       53.68%   2,095.30          63.75% 轻资产管理费           519.04     26.43%    1,056.66       25.89%     1,048.49       25.42%        484.82       14.75% 物业管理费            178.94      9.11%      350.26          8.58%     339.73        8.24%        276.45        8.41% 维修费               47.54      2.42%      139.61          3.42%     193.38        4.69%        112.55        3.42% 低值易耗品              8.34      0.42%       28.96          0.71%      61.59        1.49%         13.04        0.40% 商场营销费              7.26      0.37%       54.34          1.33%      34.57        0.84%         40.31        1.23% 能源汇集费             73.31      3.73%      137.88          3.38%     122.19        2.96%        120.62        3.67% 保障费过火他            51.15      2.60%       98.74          2.42%     110.86        2.69%        143.38        4.36% 所有这个词             1,964.05    100.00%    4,080.78     100.00%      4,125.07      100.00%   3,286.50      100.00%             为充分展示每个名目的历史经营事迹，以下结合基础设施名目积年审计申报 ，对单个        名目进行具体分析。             （1）太子湾名目        增减变动情况及原因             A.营业收入             近三年及一期，太子湾名目营业收入分别为 2,948.89 万元、3,123.42 万元、3,349.22        万元及 1,729.32 万元，其中以房钱收入为主，2024 年 1-6 月占营业收入比例 90.55%。                图表 15-6 太子湾名目 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月营业收入组成                                                                                         单元：万元        名目             2024 年 1-6 月                2023 年                   2022 年                 2021 年         由德勤华永管帐师事务所出具的基础设施名目近三年及一期的《审计申报》，编号分别为德师报（审）        字（24）第 S00524 号、德师报（审）字（24）第 S00523 号、德师报(审)字(24)第 P01244 号、德师报（审）        字（23）第 P02483 号、德师报（审）字（22）第 P02668 号。其中，太子湾名目 2021 年财务数据取自 2022        年审计申报的期初数。              招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                         金额           占比         金额             占比             金额          占比         金额          占比 房钱收入                 1,565.90     90.55%      3,012.68        89.95%        2,817.60     90.21%    2,648.27      89.81% 物业管理费收入                 127.51       7.37%      258.63         7.72%          232.75      7.45%      236.10       8.01% 泊车位收入                   33.20        1.92%          68.25      2.04%           66.18      2.12%       58.72       1.99% 其他收入                     2.71        0.16%           9.66      0.29%            6.89      0.22%        5.80       0.20% 营业收入所有这个词               1,729.32    100.00%      3,349.22       100.00%        3,123.42    100.00%    2,948.89   100.00%             B.营业成本             近三年及一期，太子湾名目营业成安分别为 1,363.11 万元、1,600.17 万元、1,679.93        万元和 769.66 万元，其中以地皮使用权、建筑物及固定资产折旧摊销用度和轻资产管理费        为主，2024 年 1-6 月二者占营业成本的比例分别为 53.29%和 26.52%。                图表 15-7 太子湾名目 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月营业成本组成                                                                                                   单元：万元   名目                 金额         占比             金额            占比             金额              占比          金额            占比 折旧摊销用度         410.13      53.29%         877.65        52.24%          877.57          54.84%      876.83       64.33% 轻资产管理费         204.13      26.52%         411.68        24.51%          379.91          23.74%      201.94       14.81% 物业管理费           79.32      10.31%         175.31        10.44%          167.22          10.45%      155.24       11.39% 维修费              9.93        1.29%         69.76            4.15%           63.41        3.96%       24.13        1.77% 低值易耗品            1.12        0.15%           9.35           0.56%           10.98        0.69%       10.25        0.75% 商场营销费            4.20        0.55%         39.14            2.33%           29.39        1.84%       30.64        2.25% 能源汇集费           48.14        6.25%         90.95            5.41%           67.18        4.20%       61.83        4.54% 保障费过火他          12.70        1.65%           6.09           0.36%           4.50         0.28%        2.22        0.16% 营业成本所有这个词         769.66     100.00%     1,679.93         100.00%      1,600.17           100.00%    1,363.11    100.00%             注：折旧摊销用度为地皮使用权、建筑物和固定资产的折旧摊销用度             近三年及一期，太子湾名目轻资产管理费分别为 201.94 万元、379.91 万元、411.68        万元和 204.13 万元，主若是寄托招商伊敦进交运营管理所产生的买卖管理费和系统使用费。        其中，2021 年发生的轻资产管理费相对较低的主要原因系，在 2021 年 6 月以前，太子湾项        目运营管理模式为“自管模式”，即由招商公寓四肢总部长入承担各名目联系运营管理成本，        名目未产生轻资产管理费；在招商公寓轻重资产分离更动 后，自 2021 年 6 月起，太子湾项        并结合行业先进教养入手筹备招商公寓及旗下名目的轻重资产分离更动。2021 年 6 月份以前，名目公司因        原始权益东说念主招商公寓尚未完成轻重分离，运营本名目所需的东说念主工成本、系统用度等成本均由招商公寓四肢        租赁住房持有平台进行长入承担。自 2021 年 6 月份入手，招商公寓和名目公司（太子湾）完成轻重资产分        离更动，入手通过以轻资产管理费的方式与招商伊敦进行结算。太子湾名目受此影响，营业成本有所加多，        林下名目同。               招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）         目运营管理模式转变为“委管模式”，即寄托招商伊敦进交运营管理，相应产生轻资产管理         费。              近三年及一期，太子湾名目低值易耗品用度分别为 10.25 万元、10.98 万元、9.35 万元         和 1.12 万元，主若是名目采购运营管理所需的日耗品、工服、物料以及家私家电所产生的         租赁成本。              近三年及一期，太子湾名目能源汇集费分别为 61.83 万元、67.18 万元、90.95 万元和         承担。              C.毛利率              近三年及一期，太子湾名目毛利率分别为 53.78%、48.77%、49.84%和 55.49%。2022 年         和 2023 年毛利率相对 2021 年较低，主要系太子湾名目自 2021 年 6 月份起调养了运营管理         模式、轻资产管理费加多，但 2021 年度联系核算期间仅有 7 个月、加多的金额相对较少所         致。              近三年及一期，太子湾名目营业收入总额分别为 2,948.89 万元、3,123.42 万元、         金及附加。          图表 15-8 太子湾名目 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月各样用度占营业收入比例及变化                                                                                     单元：万元    名目                   金额          占比         金额            占比        金额            占比        金额           占比 营业收入             1,729.32    100.00%    3,349.22     100.00%    3,123.42   100.00%      2,948.89   100.00% 营业成本              769.66      44.51%    1,679.93       50.16%   1,600.17       51.23%   1,363.11      46.22% 其中：折旧摊销用度         410.13      23.72%     877.65        26.20%     877.57       28.10%     876.83      29.73%    轻资产管理费         204.13      11.80%     411.68        12.29%     379.91       12.16%     201.94       6.85%    物业管理费             79.32     4.59%     175.31         5.23%     167.22        5.35%     155.24       5.26%    维修费                9.93     0.57%       69.76        2.08%      63.41        2.03%      24.13       0.82%    低值易耗品              1.12     0.06%        9.35        0.28%      10.98        0.35%      10.25       0.35%    商场营销费              4.20     0.24%       39.14        1.17%      29.39        0.94%      30.64       1.04%    能源汇集费             48.14     2.78%       90.95        2.72%      67.18        2.15%      61.83       2.10%    保障费过火他            12.70     0.73%        6.09        0.18%       4.50        0.14%       2.22       0.08% 税金及附加                77.22     4.47%     156.23         4.66%      10.56        0.34%       7.43       0.25% 管理用度                     -          -          -            -          -            -       2.56       0.09%                招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）       名目                    金额          占比          金额             占比            金额              占比          金额             占比 财务用度                 -2.13     -0.12%       -3.12          -0.09%       -21.71          -0.70%        30.06         1.02%              注：根据《深圳经济特区房产税实施办法》，新建或购置的新建房屋（不包括违纪建造的房屋），自            建成或购置之次月起免纳房产税三年。名目公司（太子湾）根据该办法，于 2019 年 12 月至 2022 年 11 月            期间免纳房产税。根据国度发改委等部门于 2022 年 2 月 18 日印发的《对于促进服务业领域艰苦行业规复            发展的几许政策》（发改财金〔2022〕271 号），名目公司（太子湾）免缴 2022 年第四季度的房产税。因            此，2021 年至 2022 年税金及附加金额较低。               近三年及一期，名目公司（太子湾）无重要投资收益和计入当期损益的政府补助情况。               （2）林下名目            增减变动情况及原因               A.营业收入               近三年及一期，林下名目营业收入分别为 4,161.59 万元、4,859.65 万元、4,979.20            万元和 2,478.98 万元，其中以房钱收入为主，2024 年 1-6 月占营业收入比例 95.09%。                   图表 15-9 林下名目 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月营业收入组成                                                                                              单元：万元        名目                   金额         占比          金额            占比            金额            占比            金额            占比  房钱收入            2,357.18     95.09%    4,742.54         95.25%     4,647.50       95.63%    3,912.24          94.01%  物业管理费收入            58.73      2.37%      113.19          2.27%       100.17        2.06%        137.91         3.31%  泊车位收入              63.04      2.54%      117.83          2.37%       103.71        2.13%        109.11         2.62%  其他收入                0.03      0.00%        5.63          0.11%         8.27        0.17%         2.34          0.06%  所有这个词              2,478.98    100.00%    4,979.20    100.00%         4,859.65     100.00%     4,161.59       100.00%               林下名目 2022 年营业收入同比增长 16.77%，增长幅度较高，主要原因如下：               第一，2022 年林下名目基准房钱进行调增。2022 年 1 月，林下名目基准房钱评定结果            调养后，林下名目两房户型和三房户型基准房钱分别为 113.31 元/平方米/月及 104.51 元/            平方米/月，较 2021 年适用的基准房钱上调约 7.65%和 5.43%，带动签约房钱和营业收入较            大幅度增长。               第二，2021 年 12 月签约入住林下名目的重要现款流提供方企业田户一租赁面积较大，            签约房钱中包含增配家私用度和定制服务用度，其中定制服务用度涵盖物业管理费、通讯网            招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）       络费过火他配套服务需求。定制服务费属于针对该田户特定需求设立的私有安排，而林下项       目既有的其他田户并无该等私有安排。该田户的月度定制服务收入相配于 2021 年月度平均       签约房钱收入的 2.98%，月度增配家私收入相配于 2021 年月度平均签约房钱收入的 2.73%。       因此，2022 年林下名目的签约房钱和营业收入受该企业田户的影响，出现较高增长。           第三，2021 年某企业田户退租导致 2021 年总运营收入基数较低，2022 年跟着出租率回       升总运营收入增长率较高。2021 年下半年，林下名目某企业田户因经营策略调养而发生集       中退租，退租房间数目杰出 150 套、名目出租率相应下降，至 12 月，林下名目引入重要现       金流提供方进行整租、名目出租率相应回升。由于 2021 年内发生聚集退租事件，因此林下       名目 2021 年全年的平均出租率下降至 93.63%，总运营收入的基数较低。跟着 2021 年末空       置面积因整租事项去化，2022 年平均出租率进步至 98.31%，出租率进步约 4.68 个百分点，       带动 2022 年营业收入显着进步。           要而言之，由于林下名目基准房钱评估结果调养时点为 2022 年 1 月，且在签约房钱中       包含定制服务费的重要现款流提供方于 2021 年 12 月入住，叠加 2021 年某企业田户退租，       较 2021 年增长较高。           B.营业成本           近三年及一期，林下名目营业成安分别为 1,923.39 万元、2,524.90 万元、2,400.85       万元和 1,194.40 万元，其中以地皮使用权和建筑物摊销、轻资产管理费为主，2024 年 1-6       月占营业成本的比例分别为 55.96%和 26.37%。               图表 15-10 林下名目 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月营业成本组成                                                                                   单元：万元      名目       2024 年 1-6 月             2023 年                   2022 年                  2021 年              金额        占比         金额            占比         金额            占比        金额            占比 折旧摊销用度        668.34    55.96%   1,336.68       55.68%    1,336.68       52.94%   1,218.47       63.35% 轻资产管理费        314.91    26.37%     644.98       26.86%      668.58       26.48%     282.88       14.71% 物业管理费          99.62     8.34%     174.95         7.29%     172.51       6.83%      121.21        6.30% 维修费            37.61     3.15%      69.85         2.91%     129.97       5.15%       88.42        4.60% 低值易耗品           7.22     0.60%      19.61         0.82%      50.61       2.00%        2.79        0.15% 商场营销费           3.07     0.26%      15.20         0.63%       5.18       0.21%        9.67        0.50% 能源汇集费          25.17     2.11%      46.93         1.95%      55.01       2.18%       58.79        3.06% 保障费过火他         38.45     3.22%      92.65         3.86%     106.36       4.21%      141.16        7.34% 所有这个词          1,194.40   100.00%   2,400.85    100.00%      2,524.90   100.00%      1,923.39   100.00%           注：折旧摊销用度为地皮使用权、建筑物、固定资产和经久待摊用度的折旧摊销用度。               招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）              近三年及一期，林下名目轻资产管理费分别为 282.88 万元、668.58 万元、644.98 万元        和 314.91 万元，主若是寄托招商伊敦进交运营管理所产生的买卖管理费和系统使用费等。        其中，2021 年发生的轻资产管理费相对较低的主要原因系，2021 年 6 月以前，林下名目运        营管理模式为“自管模式”，即由招商公寓四肢总部长入承担各名目联系运营管理成本，项        目未产生轻资产管理费；在招商公寓轻重资产分离更动后，自 2021 年 6 月起，林下名目运        营管理模式转变为“委管模式”，即寄托招商伊敦进交运营管理，相应产生轻资产管理费。              近三年及一期，林下名目维修费分别为 88.42 万元、129.97 万元、69.85 万元和 37.61        万元，主若是日常更换零配件和小修补工程、田户退租搜检整修、设施开荒维保用度以及非        日常微型维修工程支拨等。其中，2021 年发生的维修费较高的主要原因系，林下名目原大        面积整租的企业田户 于 2021 年第四季度聚集退租后，名目对该田户所在的房屋和楼栋进行        了合座搜检和翻修；2022 年发生的维修费较高的主要原因系，名目对客服中心、室外园林、        地下车库等群众区域进行了维修重视，并发生了垃圾房改造等非日常维修工程支拨。              近三年及一期，林下名目低值易耗品成安分别为 2.79 万元、50.61 万元、19.61 万元和        赁成本。其中，2022 年发生的低值易耗品成本较高的主要原因是，应名目新入住的企业整        租田户（即重要现款流提供方）的个性化配置需求，在其入住前批量采购冷暖两用空调以更        换房屋内原有空调开荒所致。              C.毛利率              近三年及一期，林下名目毛利率分别为 53.78%、48.04%、51.78%和 51.82%，2022 年和        轻资产管理费加多，但 2021 年度核算期间仅有 7 个月、加多的金额相对较少所致。              近三年及一期，林下名目营业收入总额分别为 4,161.59 万元、4,859.65 万元、4,979.20        万元和 2,478.98 万元。从各样用度占营业收入的比重来看，主要为营业成本和财务用度。             图表 15-11 林下名目 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月各样用度占营业收入比例及变化                                                                                        单元：万元    名目                    金额          占比         金额           占比        金额           占比         金额           占比 营业收入              2,478.98     100.00%   4,979.20    100.00%    4,859.65   100.00%      4,161.59   100.00% 营业成本              1,194.40      48.18%   2,400.85      48.22%   2,524.90      51.96%    1,923.39      46.22% 其中：折旧摊销用度            668.34     26.96%   1,336.68      26.85%   1,336.68      27.51%    1,218.47      29.28%         由于整租田户在租期间的里面退租、换租频率相对较低，因此产生的日常维修用度、退租整修用度的金        额较小。至该整租田户退租后，为保证田户租住品性而进行合座维修。                  招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）     轻资产管理费            314.91     12.70%      644.98    12.95%     668.58     13.76%     282.88        6.80%     物业管理费              99.62      4.02%      174.95     3.51%     172.51      3.55%     121.21        2.91%     维修费                37.61      1.52%       69.85     1.40%     129.97      2.67%      88.42        2.12%     低值易耗品               7.22      0.29%       19.61     0.39%      50.61      1.04%       2.79        0.07%     商场营销费               3.07      0.12%       15.20     0.31%       5.18      0.11%       9.67        0.23%     能源汇集费              25.17      1.02%       46.93     0.94%      55.01      1.13%      58.79        1.41%     保障费过火他             38.45      1.55%       92.65     1.86%     106.36      2.19%     141.16        3.39% 税金及附加                   9.31      0.38%       19.40     0.39%      18.79      0.39%      25.89        0.62% 管理用度                       -          -           -          -          -         -      32.15        0.77% 财务用度                       -          -       29.96     0.60%     459.88      9.46%     588.58       14.14%                  近三年及一期，林下名目无重要投资收益和计入当期损益的政府补助情况。                      图表 15-12 2021-2023 年末及 2024 年 6 月末备考汇总资产结构                                                                                       单元：万元        名目                       金额         占比         金额          占比         金额         占比         金额           占比 流动资产： 货币资金                   441.25     0.97%      417.60      0.91%      571.30     1.11%      463.32       0.89% 应收账款                    53.45     0.12%        1.59      0.00%        3.89     0.01%        3.06       0.01% 应收资金聚集管理款18          3,087.33     6.76%    2,187.87      4.78%    4,258.11     8.26%    2,359.44       4.54% 其他应收款                    9.78     0.02%        9.76      0.02%       10.34     0.02%        8.98       0.02% 其他流动资产                  73.95     0.16%       70.76      0.15%       65.84     0.13%       62.70       0.12% 流动资产所有这个词               3,665.76     8.03%    2,687.57      5.87%    4,909.48     9.53%    2,897.51       5.58% 非流动资产： 投资性房地产              41,351.43    90.53%   42,370.39     92.50%   45,701.55    88.68%   48,152.04      92.65% 固定资产                     2.08     0.00%        2.48      0.01%        4.29     0.01%        4.98       0.01% 经久待摊用度                  59.10     0.13%      118.21      0.26%      236.41     0.46%             -            - 递延所得税资产                  0.27     0.00%        0.01      0.00%        0.03     0.00%        0.02       0.00% 其他非流动资产                598.45     1.31%      627.56      1.37%      686.42     1.33%      918.02       1.77% 非流动资产所有这个词             42,011.34    91.97%   43,118.65     94.13%   46,628.69   90.47%    49,075.04      94.42% 资产所有这个词                45,677.10   100.00%   45,806.22    100.00%   51,538.17   100.00%   51,972.55     100.00%              应收资金聚集管理款系名目公司（太子湾）根据货币资金聚集管理轨制，上存招商蛇口聚集管理的货币             资金。本基金拟于初度刊行前全额收回，不再进行存放，下文同。             招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）         础设施名目公司资产总额 51,972.55 万元，其中流动资产 2,897.51 万元，占比 5.58%；非         流动资产 49,075.04 万元，占比 94.42%。结果 2022 年末，基础设施名目公司资产总额         占比 90.47%。结果 2023 年末，基础设施名目公司资产总额 45,806.22 万元，其中流动资产         末，基础设施名目公司资产总额 45,677.10 万元，其中流动资产 3,665.76 万元，占比 8.03%；         非流动资产 42,011.34 万元，占比 91.97%。基础设施名目公司非流动资产主要为租赁住房         地皮及建筑。            （1）流动资产情况         为 2,897.51 万元、4,909.48 万元、2,687.57 万元和 3,665.76 万元。结果 2022 年末，基础         设施名目公司流动资产规模较上年末加多 2,011.97 万元，增幅为 69.44%，主要系货币资金         和应收资金聚集管理款所有这个词加多所致。结果 2023 年末，基础设施名目公司流动资产规模较         上年末减少 2,221.90 万元，降幅为 45.26%，主要系其货币资金和应收资金聚集管理款所有这个词         减少所致。结果 2024 年 6 月末，基础设施名目公司流动资产规模较上年末加多 978.19 万元，         增幅为 36.40%，主要系其货币资金和应收资金聚集管理款所有这个词加多所致。               （2）非流动资产情况         为 49,075.04 万元、46,628.69 万元、43,118.65 万元和 42,011.34 万元，主要系投资性房         地产及固定资产折旧所致。            此外，2022 年末新增经久待摊用度，系林下名目为得志新整租的企业田户（即本基金         的重要现款流提供方）个性化家私家电配置需求，聚集新增采购一批户内家私家电供名目使         用，采购金额为 354.62 万元，计入经久待摊用度并逐年摊销。                   图表 15-13 2021-2023 年末及 2024 年 6 月末备考汇总欠债结构                                                                                 单元：万元   名目              金额        占比        金额          占比           金额        占比            金额        占比 流动欠债： 应付账款          653.38     1.87%    836.76         2.38%   7,604.10      21.65%    7,855.67      20.61% 预收款项           65.70     0.19%     66.43         0.19%      57.36      0.16%        61.39       0.16%              招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   名目               金额           占比           金额             占比             金额           占比             金额           占比 应交税费           144.32        0.41%       108.47             0.31%      104.39          0.30%       114.82        0.30% 其他应付款       34,106.12       97.42%    34,088.77            97.00%   19,230.17         54.74%    19,051.55       49.98% 一年内到期的非             -            -               -              -    3,111.05          8.86%     2,915.00        7.65% 流动欠债 合同欠债             1.96        0.01%            2.58          0.01%        1.74              -               -         - 其他流动欠债          36.66        0.10%        39.43             0.11%           -              -               -         - 流动欠债所有这个词      35,008.12      100.00%    35,142.43        100.00%      30,108.81         85.71%    29,998.44      78.70% 非流动欠债： 经久告贷                -            -               -              -    5,020.67         14.29%     8,120.67       21.30% 非流动欠债所有这个词             -            -               -              -    5,020.67         14.29%     8,120.67      21.30% 欠债所有这个词        35,008.12      100.00%    35,142.43        100.00%      35,129.48      100.00%      38,119.11      100.00%          万元、35,129.48 万元、35,142.43 万元和 35,008.12 万元。结果 2021 年末，基础设施名目          公司欠债总额 38,119.11 万元；基础设施名目公司的流动欠债为 29,998.44 万元，占比          动欠债 2,915.00 万元。非流动欠债 8,120.67 万元，均为经久告贷。结果 2022 年末，基础          设施名目公司欠债总额 35,129.48 万元，较前一年下降 2,989.63 万元，降幅 7.84%，主要          为经久告贷减少所致；基础设施名目公司的流动欠债为 30,108.81 万元，占比 85.71%，主          要为其他应付款 19,230.17 万元、应付账款 7,604.10 万元、一年内到期的非流动欠债          目公司欠债总额 35,142.43 万元，较前一年上升 12.95 万元，增幅 0.04%，小幅上升；基础          设施名目公司的流动欠债为 35,142.43 万元，占比 100%，主要为其他应付款 34,088.77 万          元，应付账款 836.76 万元，无非流动欠债。结果 2024 年 6 月末，基础设施名目公司欠债总          额 35,008.12 万元，较前一年下降 134.31 万元，降幅 0.38%；基础设施名目公司的流动负          债为 35,008.12 万元，占比 100%，主要为其他应付款 34,106.12 万元，应付账款 653.38 万          元，无非流动欠债。                         图表 15-14 2021-2023 年末及 2024 年 6 月末备考汇总应付账款                                                                                                单元：万元                名目                                    2023 年末             2022 年末               2021 年末                                  末            轻资产管理费                    272.41                267.70           262.58                210.03            应付工程款                     380.96                569.06          1,936.94             2,240.26        招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）            名目                          2023 年末        2022 年末     2021 年末                         末       应付地皮款                        -              -    5,399.87    5,399.87       其他                           -              -        4.71        5.52       所有这个词                    653.38           836.76    7,604.10    7,855.67 少所致。2023 年末相较 2022 年末，基础设施名目公司应付账款减少，主要系应付地皮款清 零所致。2024 年 6 月末相较 2023 年末，基础设施名目公司应付账款减少，主要系应付工程 款减少所致。                 图表 15-15 2021-2023 年末及 2024 年 6 月末备考汇总其他应付款                                                                   单元：万元        名目                              2023 年末        2022 年末     2021 年末                        末 应付股利                           -                 -     7,470.00    7,470.00 押金及保证金                 2,161.10         2,132.71       2,101.82    2,054.95 预提用度                       19.27             34.22       198.75       77.45 关联方往返款                31,925.50        31,921.84       9,459.15    9,448.71 其他                          0.24                 -         0.46        0.44 所有这个词                    34,106.12        34,088.77      19,230.17   19,051.55 关联方往返款组成，其中应付股利均为 7,470.00 万元，占其他应付款的比例分别为 39.21% 和 38.85%；2023 年末，基础设施名目公司其他应付款主要由押金及保证金和关联方往返款 组成。2024 年 6 月末，基础设施名目公司其他应付款主要由押金及保证金和关联方往返款 组成。 元、2,101.82 万元、2,132.71 万元和 2,161.10 万元，占其他应付款的比例分别为 10.79%、 万元和 31,925.50 万元，占其他应付款的比例分别为 49.60%、49.19%、93.64%和 93.61%。 结果 2024 年 6 月末，基础设施名目公司账龄杰出一年的重要其他应付款为关联方往返款      系因乐宜置业因支付地皮款形成的对招商蛇口的应付款项。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）              图表 15-16 2021-2023 年末及 2024 年 6 月末备考汇总经久告贷                                                           单元：万元         名目                         2023 年末   2022 年末      2021 年末                       月末 保证告贷                         -           -   8,131.73     11,035.67 减：一年内到期的经久                   -                                          -   3,111.05     2,915.00 告贷 一年后到期的经久告贷                   -           -   5,020.67     8,120.67 接控股股东招商蛇口提供保证的银行告贷。结果尽调基准日，上述告贷已偿还，且无其他外 部告贷。      白叟道支拨一般包括主体工程和开荒设施的大修、更换、加固、改造支拨，且一般组成 投资性房地产、无形资产、固定资产等非流动资产。近三年及一期，基础设施名目未发生与 主体工程和开荒设施联系白叟道支拨的情况。      经核查，2023 年度，基础设施名目某企业田户（以下简称“企业田户一”）为根据《公 开召募基础设施证券投资基金称职傍观职业指引（试行）》所界定的重要现款流提供方，企 业田户一于 2023 年度为基础设施名目提供的不含税房钱收入占基础设施名目磨灭时期不含 税总房钱收入的比例为 23.07%。结果 2024 年 6 月 30 日，企业田户一租赁面积为 13,120.09 平方米，占总已出租面积的 21.11%。      （1）基本信息、主营业务、经营情况      根据公开败露的联系信息，包括但不限于国度企业信用信息公示系统、财务申报、评级 申报、天眼查网站等，企业田户一是中央直领受理的以网信劳动为中枢主业的中央企业，注 册老本近 185 亿元，以提供电子信息手艺产品与服务为主营业务，是中国大型国有详尽性 IT 企业集团之一。2021 年、2022 年、2023 年及 2024 年第一季度，企业田户一分别完结营 业收入 2,777.97 亿元、2,707.35 亿元、2,498.96 亿元及 561.28 亿元。      经核查，2021 年、2022 年、2023 年及 2024 年第一季度，企业田户一营业收入总体上 保持平安，合座经营情况富厚，未发现特别情况。      （2）财务气象     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 所示：                       图表 15-17 企业田户一主要财务目的                                                                     单元：万元   名目            /2024 年 1-3 月    /2023 年度              度                  度 总资产         44,094,937.49   43,359,968.59     42,162,104.61      39,442,929.35 总欠债         27,029,672.09   26,751,096.37     26,370,943.71      27,536,092.80 营业收入         5,612,808.67   24,989,625.99     27,073,464.38      27,779,719.39 净利润            117,938.85      454,486.01         37,668.12         190,901.21 资产欠债率              61.30%          61.70%             62.55%             69.81% 流动比率                 1.40            1.38               1.31              1.10 速动比率                 1.11            1.11               1.04              0.83 营业毛利率              14.16%          17.01%             15.66%             14.72%    注：资产欠债率＝总欠债/总资产；流动比率＝流动资产/流动欠债；速动比率＝（流动资产-存货）/ 流动欠债；营业毛利率＝（营业收入-营业成本）/营业收入 万元、42,162,104.61 万元、43,359,968.59 万元及 44,094,937.49 万元。2021 年、2022 年、2023 年及 2024 年 3 月末，企业田户一总欠债分别为 27,536,092.80 万元、26,370,943.71 万元、26,751,096.37 万元及 27,029,672.09 万元。2021 年、2022 年、2023 年及 2024 年 3 月末，企业田户一资产欠债率总体上保持富厚，分别为 69.81%、62.55%、61.70%及 61.30%。 万元、37,668.12 万元、454,486.01 万元及 117,938.85 万元。企业田户一连年净利润波动 较大，但总体上保持为正。    （3）公司主体评级    经核查企业田户一公开败露的主体信用评级，结果尽调基准日，企业田户一主体信用等 级为 AAA，评级瞻望为富厚。     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）    （4）与原始权益东说念主关联关系及过往业务合作情况、债务东说念主历史偿付情况    经核查，企业田户一与本基金原始权益东说念主不存在关联关系。结果尽调基准日，根据租赁 合同及房钱支付活水，企业田户一在履行租约的租赁肇始日为 2021 年 12 月 1 日，租赁到期 日为 2024 年 6 月 30 日，企业田户一在合同践约期限内践约情况富厚，与原始权益东说念主合作关 系考究，未出现经久欠缴房钱、提前退租等情况。    （5）重要现款流提供方资信情况    经法律顾问人查询国度企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）、中国证监会网站 （ www.csrc.gov.cn ） 、 国 家 金 融 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.cbirc.gov.cn /cn/view/pages/index/index.html）、中国东说念主民银行网站（http://www.pbc.gov.cn/）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 证 券 期 货 市 场 失 信 记 录 查 询 网 站 （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 “ 信 用 中 国 ” 网 站 （http://www.creditchina.gov.cn）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）、 中国商场监管行政处罚文书网（http://cfws.samr.gov.cn/）、国度税务总局重要税收罪犯 案件信息公布栏（http://hd.chinatax.gov.cn/nszx/InitMajor.html）等网站，结果尽调 基准日，前述信息渠说念自满重要现款流提供方过火重要子公司在最近三年内：不存在因严重 罪犯失信行动，被有权部门认定为失信被执行东说念主、重要税收罪犯案件当事东说念主或触及金融严重 失信东说念主的情形；重要现款流提供方过火重要子公司不属于《负面清单指引》列示的负面清单 情形。    （6）重要现款流提供方退租搪塞预案    ①重要现款流提供方续租租约签署进展    企业田户一租约合同到期日为 2024 年 6 月 30 日。结果 2024 年 6 月 30 日，根据名目公 司反馈，经与企业田户一友好协商，租约合同的 155 套房间中，有 7 套房间（583.87 ㎡） 于 2024 年 6 月 30 日到期退租，有 3 套房间（247.96 ㎡）拟续租至 2024 年 7 月 31 日，剩 余 145 套房间（12,288.26 ㎡）拟续租至 2024 年 10 月 31 日；除前述调养外，企业田户一 拟续租租约的其余租约条件不变。结果 2024 年 7 月 31 日，上述 10 套拟于 2024 年 7 月 31 日前退租的房间已退租，针对剩余 145 套房间，重要现款流提供方已抒发但愿络续短期续租 的意向，咫尺双正派在无间协商，暂未签署续租合同。    ②重要现款流提供方续租租约尚未完成签署的风险及缓释措施    根据《民法典》第七百三十四条，租赁期限届满，承租东说念主络续使用租赁物，出租东说念主莫得 忽视异议的，原租赁合同络续有用，关联词租赁期限为不如期。结果 2024 年 7 月 31 日，筹商 到双正派在对续租事宜无间进行贪图，名目公司对重要现款流提供方络续使用租赁物无异议， 租赁联系事宜将以两边最终签署的续租合同为准。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   就重要现款流提供方上述续租事宜可能酿成投资东说念主利益损失的或有风险，筹商到原始权 益东说念主及运营管理机构已经对林下名目畴昔三个天然年度的 EBITDA 提供充分的保障措施（详 见本末节之“4）风险缓释措施”），基金管理东说念主合理觉得，重要现款流提供方续租租约尚 未完成签署揣度不会对投资者利益产生实质性不利影响。   ③对于基础设施基金发售的联系过渡安排   运营管理机构正在与重要现款流提供方开展续租事宜换取。由于触及租赁房间数目较多、 且需要预留重要现款流提供方里面决策经由时间，因此，运营管理机构将力图在 2024 年 10 月 31 日完成对于续租事宜的最终约定职业（包括具体腾退安排、具体退租数目、具体退租 时间等），并完成书面续租合同签署职业。同期，运营管理机构将实时同措施整退租后的房 屋维修安排和租赁去化安排，尽可能裁减房间空置时间。   基础设施基金受让名目公司（林下）后，若续租合同仍未完成签署，基金管理东说念主将督促 运营管理机构络续加紧协商并完成合同签署职业。   若结果 2024 年 10 月 31 日仍未能签署书面续租合同，且重要现款流提供方出现严重拖 欠房钱情况，则可能会致使基金财产遭受损失。若出现上述情形，基金管理东说念主将督促名目公 司及运营管理机构向重要现款流提供方采取正当技巧协商并追索房钱等联系用度，包括不限 于发函催告、进入争议贬责法度等。   根据上述续约安排，若重要现款流提供方的剩余 145 套房屋在 2024 年 10 月末聚集退租， 林下名目届时将新增空置面积 12,288.26 ㎡，相较于 2024 年 6 月末，林下名目时点出租率 将对应下降 31.26%，入池资产合座时点出租率将下降 19.09%。   重要现款流提供方于 2023 年度为入池资产提供的不含税房钱收入占入池资产磨灭时期 不含税总房钱收入的比例为 23.07%。重要现款流提供方聚集退租后，基础设施基金的运营 收入将对应下滑，林下名目需要进行积极的招租职业尽快完结新田户入住，以规复资产出租 率及营业收入阐扬。   天然重要现款流提供方存在聚集退租风险，关联词详尽筹商商场供需、运管机构智商、已 设定的风险缓释措施，上述风险可得到一定程度的缓释：   A.挖掘存量企业田户租赁需求，为名目提前蓄客   运营管理机构及名目公司无间挖掘存量企业田户需求、积极拓展潜在田户，为名目提前 蓄客。   运营管理机构将在重要现款流提供方聚集退租前 1 个月启动聚集蓄客职业。运营管理机 构拟拜访及拓展名目已签订租约或区域内存在考究合作关系的多家企业客户，包括但不限于 数家央企客户、区域内国际学校等，挖掘存量企业田户新租或扩租需求。同期，运营管理机      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 构及名目公司将无间寻找并储备名目潜在田户，以储备数目充足的田户，补充可能的租赁空 置。      B.鉴戒同类名目快速去化教养，提前准备详尽搪塞预案      结果 2024 年 6 月末，运营管理机构招商伊敦在昔时 1 年内曾对位于林下名目周边的两 个可比名目完结大体量快速去化，具备丰富的实操教养，同期在一定程度上印证区域内优质 租赁住房名目供不应求的近况，可佐证林下名目快速去化的可实施性：         图表 15-18 林下名目、壹栈·山前、壹栈·仕林臻邸的区位散播情况      ①壹栈·山前名目（以下简称“山前名目”）      山前名目位于林下名目西侧 500 米，与林下名目均为根据《招蛇租赁管理办法》对外进 行租赁和管理的群众租赁住房（高级东说念主才公寓），产品主要为两室一厅和三室二厅，与林下 名目户型配置相似，属于高度可比名目。      山前名目可出租面积 98,723.77 ㎡，在 2021 年四季度至 2022 年经历某整租企业大田户 过火关联方因行业政策变化及自身经营不善等原因先后大面积聚集退租，累计退租面积约 年 7-12 月实施快速去化策略（加多促销行径、加大推广力度等），完结期间月度平均新签面 积达 3,323 ㎡/月、月度平均新签套数 40 余套、期内总新签面积达 19,940 ㎡、总新签房间 达 255 套的去化速率，具体如下表所示：              图表 15-19 山前名目 2023 年 7-12 月租赁去化情况表    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                      去化面积（平方米） 月度新增签约面积（㎡）        5,356   4,270   3,856        1,803       1,329      3,326 累计新增签约面积（㎡）        5,356   9,626   13,481       15,284      16,613     19,940 月度平均新签面积（㎡）                                 3,323                      去化房间数目（套） 月度新增签约房间（套）          66     53       48             26           19      43 累计新增签约房间（套）          66     119     167            193          212     255 月度平均新签房间（套）                                 42.5                 房钱单价变化情况（元/平方米/月） 月度平均单价情况            99.3   99.4     99.1         99.1           99.1    99.1   ②壹栈·仕林臻邸名目（以下简称“仕林臻邸名目”）   仕林臻邸名目位于蛇口片区，与林下名目的直线距离为 1.8 公里，同属于招商伊敦管理 的保障性租赁住房（社会主体出租型）名目，可出租面积 28,205 平方米，房型包括单间、 一房一厅、两房一厅。相较于林下名目，仕林臻邸名目户型面积相对较小、户型类型更为丰 富；与林下名目通常，均具有孤苦花坛小区，行径空间相对充足，由于开业年限短，名目房 间内及公区的配套开荒相对林下名目更新。总体上，仕林臻邸名目与林下名目具有一定的可 比性。   该名目于 2024 年 3 月开业，结果 2024 年 6 月末时点出租率已达 99.95%，各房型的租 金单价约为 116-140 元/平方米/月。         图表 15-20 壹栈·仕林臻邸名目 2024 年 3-6 月租赁去化情况 月度新增签约面积（㎡）                9,524      8,297              9,903         775 占可租赁面积比例                   33.8%      29.4%              35.1%         2.7% 月度新增签约套数（套）                 185           169             209           15 月度平均新签面积（㎡）                                     7,125 月度平均新签套数（套）                                      145    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   综上，林下名目在企业田户一退租后，将于 2024 年 10 月末新增 12,288.26 ㎡可租赁面 积，约 145 套房间。招商伊敦将参考同类名目类似教养，针对性制定招租策略、专属促销活 动及决策、快速维修保洁决策以及相应的去化铺排经营，同期结合租赁商场淡旺季阐扬迟缓 完善。   由于山前名目与林下名目在区位、户型、客群、价钱各方面高度相似，位于通常的商场 供需环境，因此该名目的历史面积去化速率对林下名目的去化铺排具备较好的参考性。林下 名目在重要现款流提供方退租时，将新增空置面积 12,288.26 ㎡、时点出租率将对应下降 每个月去化林下可租赁面积的 8.45%），表面上不错在 4-6 个月内完成新增空置面积的去化。   谢忱梁行详尽筹商基础设施名目自身条件、招商伊敦同类名目搪塞教养及去化铺排经营、 田户续租意向等因素后，审慎地将林下名目 2024 年 7-12 月平均出租率设定为 90%、2025 年平均出租率设定为 93%，2026 年及以后平均出租率规复至 97%。   谢忱梁行在预测期已结合运营管理机构联系教养及经营、过往名目房间退租时维修翻新 的平均用度支拨情况以及山前名目 2023 年快速去化时的营销费支拨情况等，在评估假设的 林下名目于 2024 年下半年和 2025 年的营业成本中，针对触及退租的房间足额预留了维修费 成本（平均约 1,800 元/间）和商场营销费成本（平均约 5,871 元/间），以搪塞重要现款流 提供方聚集退租情形下可能开展的维修及营销行径。   基于对基础设施名目价值和稳健运营的信心，原始权益东说念主、运营管理机构已与基金管理 东说念主协商设立联系风险缓释措施，并在《运营管理协议》                        《名目公司股权转让协议》进行约定。 具体安排如下：   ①根据本基金请求注册症结的评估申报、可供分配金额测算申报对应天然年份的联系预 测数据合理确定，林下名目前三个天然年度（即基金成立之日至 2026 年 12 月 31 日）的年 度预算 EBITDA 如下：            图表 15-21 林下名目前三个天然年度的年度预算 EBITDA                                                单元：万元     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）     预算 EBITDA 期        间       林下名目           1,681.67             3,638.87   3,873.34 注：本表格展示 2024 年 7-12 月预算 EBITDA 金额；基金成立之日至 2024 年末的年度预算 EBITDA，以期间 天然天数对 2024 年 7-12 月预算 EBITDA 金额进行折算得出。    ②若年度实验 EBITDA 低于年度预算 EBITDA，则优先按《运营管理协议》的约定扣减该 年度运营管理机构的基本服务费。基金管理东说念主按照如下公式计较扣减基本服务费（含税）： 应扣减的基本服务费=（年度预算 EBITDA－年度实验 EBITDA）×50%。扣减基本服务费的金 额上限为该运营年度名目公司（太子湾）和名目公司（林下）所有这个词计较的基本服务费（含税）。    ③对于扣减基本服务费后剩余的事迹差额，原始权益东说念主招商公寓四肢林下名目的转让方， 将对该部分事迹差额对受让方作出特殊补偿。特殊补偿金额=林下名目年度预算 EBITDA－林 下名目年度实验 EBITDA-根据运营管理协议对应年度运营管理机构就林下名目扣减的基本 服务费。原始权益东说念主特殊补偿金额上限为未筹商特殊补偿金额时原始权益东说念主理有的基金份额 对应计较的基础设施基金可供分配金额，具体以受让方届时书面确定的金额为准。    综上，若林下名目在畴昔前三个天然年度出现事迹差额，上述风险缓释措施一定程度上 不错完结事迹补偿的效果。    （7）重要现款流提供方进展    重要现款流提供方续租合同到期日延长至 2024 年 12 月 25 日，其已于 2024 年 12 月 25 日租赁合同到期后肃肃退租。基础设施名目最新经营及财务数据详见本基金最新败露的如期 申报。 （三）基础设施名目资产价值情况    本名目的评估机构谢忱梁行给与 100%收益法就基础设施资产进行了评估，并就标的基 础设施资产于评估基准日 2024 年 6 月 30 日的商场价值出具了评估申报。基础设施资产总产 证建筑面积为 65,253.27 平方米，地皮使用权面积为 35,156.00 平方米，于评估基准日 2024 年 6 月 30 日之商场价值为东说念主民币 124,600.00 万元，按总产证建筑面积计较的商场价值单价    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 为 19,094.83 元/平方米。明细如下：                     图表 15-22 基础设施名目估值明细             地皮使用权面积         产证建筑面积          评估总价           评估单价   名目称呼              （平方米）           （平方米）          （万元）          （元/平方米）  太子湾名目        5,464.87       25,948.85     46,300.00       17,843   林下名目       29,691.13       39,304.42     78,300.00       19,921    所有这个词        35,156.00       65,253.27     124,600.00      19,095 注：林下名目地皮使用权面积为林下名目所在宗地地皮总面积。            图表 15-23 基础设施名目账面价值与评估价值对比表           地皮使用权          2024 年 6 月 30 日 名目称呼                                       评估总值（万元）        评估升值率            肇始时间          账面价值（万元） 太子湾名目      2016 年           19,415.66        46,300.00      138.47% 林下名目       2004 年           21,935.77        78,300.00      256.95%   所有这个词         /              41,351.43        124,600.00     201.32%   结果 2024 年 6 月 30 日，太子湾名目、林下名目账面价值分别为 19,415.66 万元和 筹商折旧等因素，账面价值较低，因此在 100%收益法评估下，账面升值幅度较高。   基础设施名目评估过程中，谢忱梁行将基础设施名目按照预测期内及预测期外进行测算， 对于预测期内每年收入、成本用度及税金进行估算后取得预测期内每年的净收益，对预测期 内的每年净收益进行贴现，预测期外至收益期届满的净收益按照经预测的增长率无间计较至 收益期届满并贴现至评估基准日。   谢忱梁行觉得，由于基础设施名目为收益性物业，其收益情况及联系用度均具有可预测 性和无间性，合适收益法的应用条件及适用范围。因此根据基础设施名目的特性和实验气象， 给与收益法四肢基础设施名目评估的评估方法。              招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                            图表 15-24 基础设施名目评估参数假设概况       名目称呼                    太子湾名目                      林下名目 收益年期             32.34 年                      50.17 年 折现率              6.0%                         6.0% 经久增长率            2.2%                         1.8%                   预测期（2024 年下半年-2033 年）运营收入端参数——房钱收入 价值时点基准房钱                                      两房：113.31 元/平方米/月 （租赁住房）                                               三房：104.51 元/平方米/月 基准房钱增长率          2024 年下半年：不增长                2024 年下半年：不增长 （租赁住房） 优惠后标配房钱                                       两房：按两房基准房钱 91%进行预测                  按基准房钱 90%进行预测 （租赁住房）                                               三房：按三房基准房钱 93%进行预测 价值时点增配家私圭臬 价（租赁住房） 增配家私圭臬价增长率 （租赁住房） 价值时点配套买卖房钱 （配套买卖）                                                              / 配套买卖房钱增长率        2024 年下半年：不增长 （配套买卖）              预测期（2024 年下半年-2033 年）运营收入端参数——物业管理费收入、泊车位收入 价值时点物业管理费标 准价（租赁住房） 物业管理费增长率 （租赁住房）              招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）       名目称呼                   太子湾名目                               林下名目 价值时点物业管理费标 准价（配套买卖） 物业管理费增长率 （配套买卖）                 上半年不含税收入确定                          年上半年不含税收入确定 泊车位收入                  预测期（2024 年下半年-2033 年）运营收入端参数——出租率 出租率             2024 年下半年-2025 年：93% （租赁住房） 出租率 （配套买卖）                        预测期（2024 年下半年-2033 年）运营成本端参数 寄托管理费           不含税运营收入的 9%                         不含税运营收入的 9%                 以 2023 年实验数据为基准，在此基础上每年递            以 2023 年实验数据为基准，在此基础上每年 物业管理成本                 增 2%                                递加 2% 维修费             1.6%                                2026 年及以后：不含税房钱收入的 2.5%                                                     元） 商场营销费           1.2%                                0.3%（此外，2024 年下半年-2025 年补充营                 招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）       名目称呼                      太子湾名目                             林下名目 保障费                57,300 元/年                        89,300 元/年                                                      以 2021-2023 年平均数据为基准，在此基础                    以 2023 年实验数据为基准，在此基础上每年递 公区能源及汇集费                                             上每年递加 2%（此外，2024 年下半年补没收                    增 2%                                                      区能源及汇集费约 5.9 万元）                            预测期（2024 年下半年-2033 年）白叟道支拨参数 白叟道支拨              万元                                万元                            预测期（2024 年下半年-2033 年）税金及附加参数                    租赁住房房钱（企业）：9%                                                      租赁住房房钱（企业）                                                               ：9%                    租赁住房房钱（个东说念主）：1.5%                                                      租赁住房房钱（个东说念主）                                                               ：1.5% 升值税税率              配套买卖房钱：9%                                                      物管费：6%                    物管费：6%                                                      泊车收入：9%                    泊车收入：9% 升值税附加税率            所有这个词 12%                            所有这个词 12%                    个东说念主田户部分：从租计征，按照不含税房钱收                    入的 4.0%计 房产税税率                                                公租房，免缴该项税费                    企业田户、配套买卖田户及空置部分：从价计                    征，按原值 70%余值的 1.2%计 地皮使用税              6 元/平方米/年                         公租房，免缴该项税费 印花税税率              0.10%                             公租房，免缴该项税费                结果评估基准日，太子湾名目可出租保障性租赁住房 462 套，可出租面积为 25,051.85          平方米，于评估基准日已部分对出门租，已出租保障性租赁住房 442 套，已出租面积为          可出租配套买卖 15 套，可出租面积为 897 平方米，已出租配套买卖 12 套，已出租面积为               为完成本基金联系资产重组安排后，名目公司所适用的升值税税率。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      结果评估基准日，林下名目可出租群众租赁住房（高级东说念主才公寓）为 465 套，总可出租 面积为 39,304.42 平方米，于评估基准日已部分对出门租，已出租群众租赁住房 455 套，已 出租面积为 38,460.26 平方米，按租赁面积计，时点出租率约为 97.85%。      本次评估谢忱梁行已筹商结果评估基准日已出租部分的租约限制对价值的影响。      （1）运营收入说明      运营收入＝租赁住房房钱收入+配套买卖房钱收入+租赁住房物业管理费收入+配套买卖 物业管理费收入+泊车位收入      租赁住房房钱收入＝标配房钱收入+增配家私使用收入      结果评估基准日，基础设施名目个别田户已签订的租赁合同中包含定制服务收入。评估 预测时，租赁期限内以租赁合同中约定为准，筹商到定制服务收入存在偶发性，基于严慎性 原则，预测期外揣度不再产生此类收入。      A.租赁住房房钱收入-标配房钱收入      对于太子湾名目、林下名目租赁住房部分的已出租部分物业，租赁期限内按照租赁合同 约定的标配房钱单价计较标配房钱收入，租赁期外按照基础设施名目当期优惠后标配房钱计 算标配房钱收入；现有空置部分出租后按照基础设施名目当期优惠后标配房钱计较标配房钱 收入。      优惠后标配房钱＝基准房钱×房钱优惠比例      基准房钱（价值时点）。结果评估基准日，太子湾名目、林下名目分别于 2022 年 1 月 具的基准房钱评估结果文献。基础设施名目基准房钱如下表所示，结果价值时点暂未进行调 整。            图表 15-25 结果价值时点基础设施名目适用的基准房钱 名目称呼              太子湾名目         林下名目       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 名目称呼                      太子湾名目             林下名目 租赁住房部分基准房钱                                  两房：113.31 元/平方米/月 （结果 2024 年 6 月 30 日）                                             三房：104.51 元/平方米/月    房钱优惠比例。结果评估基准日，太子湾名目、林下名目现行标配房钱优惠政策参照《招 蛇租赁管理办法》执行（详见本招募说明书“十四、基础设施名目基本情况”之“（一）基 础设施名目概况及运营数据”之“2、运营模式”）。筹商到太子湾名目、林下名目历史合座 平均房钱优惠比例相对富厚，本次评估根据价值时点基础设施名目合座的房钱优惠比例，确 定预测期内的房钱优惠比例。    太子湾名目于价值时点平均标配房钱单价为 102.73 元/平方米/月，对比基准房钱，项 目保障性租赁住房部分平均标配房钱约为基准房钱的 90.8%，评估假设预测期内房钱优惠比 例为 90%。    林下名目于价值时点平均标配房钱单价为 100.78 元/平方米/月，其中两房平均标配租 金单价为 104.37 元/平方米/月、三房平均标配房钱单价为 100.05 元/平方米/月，对比基准 房钱，名目两房部分平均标配房钱约为基准房钱的 92.1%，三房部分平均标配房钱约为基准 房钱的 95.7%。剔除重要现款流提供方的租约影响后，两房部分、三房部分的房钱优惠比例 分别为 92.1%、93.5%。评估假设预测期内两房部分房钱优惠比例为 91%，三房部分房钱优惠 比例为 93%。    图表 15-26 价值时点基础设施名目基准房钱、平均标配房钱、房钱优惠比例情况                                                         单元：元/平方米/月                                 价值时点情况                     预测期内        名目                       名目现有租约        评估基准日        评估假设                   名目基准房钱                                 平均标配房钱        房钱优惠比例      房钱优惠比例     太子湾名目    （租赁住房） 林下项       两房部分         113.31      104.37       92.1%       91.0%   目       三房部分         104.51      100.05       95.7%       93.0%        招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 注：此处林下名目两房部分、三房部分于评估基准日的房钱优惠比例未剔除重要现款流提供方的整租租约 影响，剔除重要现款流提供方整租租约影响后，房钱优惠比例分别为 92.1%和 93.5%。       B.租赁住房房钱收入-增配家私使用收入       太子湾名目、林下名目均可对有需要的客户提供增配家私服务，名目针对不临幸型设定 了不同的增配家私收费圭臬，具体而言：       太子湾名目：可增配电雪柜、洗衣机、沙发、茶几、电视柜、餐桌、椅子、鞋柜、床、 床垫、衣柜、床头柜等生活用品及家用电器，并按照房型收费，联系情况如下：      图表 15-27 结果价值时点太子湾名目可增配家私房间数目、可租赁面积及收费圭臬情况              增配家私使用费收费圭臬   可增配家私房间     增配家私房间可租赁面积所有这个词       房型                （元/月/套）           （套）       (平方米)       单房           600            46       1,976.55      一房一厅          700            49       2,694.28      两房一厅          900            30       2,110.97               所有这个词                 125       6,781.80       林下名目：可增配电视柜、茶几、沙发、餐桌、椅子、鞋柜、床、床垫、衣柜、床头柜、 书桌、写字椅等生活用品并收取家私用度，咫尺在租田户家私使用费聚集在 500-750 元/月 不等。如在此基础上还需配置大件电器开荒（电雪柜、洗衣机、电视机等）                                 ，则需根据具体                               。根据运营团队盘算21， 配置另外收取定制服务费（本次评估租赁期外假设不再产生此类收入） 后续预测按 400 元/套/月的圭臬收取家私使用费，联系情况如下：      图表 15-28 结果价值时点林下名目增配家私房间套数、可租赁面积及盘算收费圭臬情况              增配家私使用费收费圭臬   增配家私房间      增配家私房间可租赁面积所有这个词        房型                （元/月/套）           （套）       (平方米)       三室二厅         400           145       12,742.96               所有这个词                 145       12,742.96   结果评估基准日，按价值时点在执行合同当月收入统计，当前林下名目当期平均增配家私使用费单价为 后的快速去化，运营团队拟将家私收费圭臬造谣至 400 元/月进行订价，折算后单价 4.55 元/月/平方米。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      基于近三年及一期末的租赁台账统计分析，两个基础设施名目月度增配家私使用收入占 通盘名目月度签约房钱收入的比例较小，约在 2.6%-3.5%傍边。具体情况详见下表：         图表 15-29 近三年及一期末基础设施名目月度增配家私使用收入情况                                                       单元：万元  名目            时点                            末        年末       年末         月末 林下项      月度增配家私使用收入       11.05     10.78    10.69     10.41 目        占月度签约房钱收入比例      2.8%      2.6%     2.6%       2.6% 太子湾      月度增配家私使用收入       8.26      8.20     8.38       8.40 名目       占月度签约房钱收入比例      3.5%      3.4%     3.3%       3.3% 注：按时点在执行合同确当月收入统计。      综上，历史期间，基础设施名目针对不临幸型设定了不同的增配家私收费圭臬，实验收 取家私使用费时按照配置内容及房型计费而非按照单价计费，同期，名目的增配家私收入具 有较高的富厚性。因此，本次评估为便于预测，按照收费圭臬除以房间可租赁面积折算得出 平均增配家私使用圭臬单价后，给与已出租且增配家私的出租面积×增配家私使用单价的方 式进行预测。对于基础设施名目已出租部分物业，租赁期限内的增配家私使用收入以租赁合 同中约定为准，租赁期外按照盘算增配家私使用圭臬单价计较增配家私使用收入。具体而言：      太子湾名目：根据名目公司提供的历史经营数据，平均约有 25%（按可租赁面积计）的 保障性租赁住房以增配家私的样子对外租赁。名目增配家私使用费圭臬单价约 13 元/㎡/月。 自开业以来，家私使用费圭臬单价一直未进行调养，根据运营团队运营盘算，且基于家私的 使用寿命、重视气象、更换频率及更换成本，预测期第五年（即 2028 年）                                    ，增配家私使用费 圭臬单价上升 5%。本次评估以此为基准测算增配家私使用收入。      林下名目：结果 2024 年 6 月 30 日，林下名目增配家私的房间套数共 145 套，均为三房 二厅房型，可租赁面积 12,742.96 平方米，根据运营团队运营盘算，后续每套增配家私收费 圭臬定为 400 元/月/套，折算成增配家私使用圭臬单价约为 4.55 元/㎡/月。自开业以来， 家私使用费圭臬单价一直未进行大幅调养，根据运营团队运营盘算，且基于家私的使用寿命、 重视气象、更换频率及更换成本，预测期第五年（即 2028 年），增配家私使用圭臬单价上升    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   结果评估基准日，太子湾名目配套买卖含税月房钱收入所有这个词约为 16.1 万元（按时点在 执行合同当月收入统计），时点平均签约房钱单价为 236.51 元/平方米/月。   在确定太子湾名目配套买卖商场房钱时，通过分析名目周边较为接近名目情况的可比配 套买卖，得出名目配套买卖当前签约房钱合适商场平均水平，故名目配套买卖商场房钱给与 其实验签约平均房钱水平测算，并筹商空置损失。   已出租部分物业租赁期限内的物业管理费单价以租赁合同约定为准，租赁期外按照基础 设施名目圭臬物业管理费单价计较物业管理费收入；现有空置部分出租后按照圭臬物业管理 费单价计较物业管理费收入。   太子湾名目针对不临幸型设定不同的圭臬物业管理费单价，按照可租赁面积折算后的标 准物业管理费单价约为 9.20 元/平方米/月。林下名目物业管理费单价为 3.75 元/平方米/ 月。根据运营团队畴昔运营盘算，预测期第五年（即 2028 年），上述物业管理费圭臬单价上 涨 5%，预测期内后续年份不再上升。本次评估以此为基准测算租赁住房部分物业管理费收 入，并筹商空置率损失。   太子湾名目配套买卖圭臬物业管理费单价为 12 元/平方米/月，根据运营团队畴昔运营 盘算，预测期第五年（即 2028 年），上述物业管理费圭臬单价上升 5%，预测期内后续年份 不再上升。本次评估以此为基准测算配套买卖部分物业管理费收入，并筹商空置率损失。   太子湾名目、林下名目车位部分给与月租、时租相结合的租赁样子。基础设施名目泊车 位收入参照名目公司（太子湾）和桃花坛置业提供的 2023 年及 2024 年上半年平均不含税停 车位收入确定，预测期第五年（即 2028 年），年泊车位收入在此基础上升 5%，预测期内后 续年份不再上升。   房钱增长率。根据商场调研，基础设施名目所在区域为深圳市南山区，位于蛇口自贸区     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 中枢位置，周边办公设施以及产业园林立，产业氛围浓厚，保障性租赁住房需求富厚。根据 CREIS 中指数据库统计数据分析，南山区 2019-2023 年平均房钱复合增长率约为 3.7%。    太子湾名目、林下名目租赁住房部分房钱增长率设定详尽筹商名目自身情况，并分析 该区域租赁住房不动产的商场气象过火他城市及地区类似保障性租赁住房/群众租赁住房的 管理情况及发展教养，基于严慎筹商，预测期假设太子湾名目保障性租赁住房房钱年增长率 为 2.2%（2024 年不增长）                 ，林下名目群众租赁住房房钱年增长率为 1.8%（2024 年不增长）                                                  。    太子湾名目配套买卖预测期内房钱增长频率与幅度与商场平均水平保持一致，为 3.5%。    出租率。针对太子湾名目，根据谢忱梁行访谈调研并结合名目所处区位情况，太子湾 名目运营趋于富厚。详尽筹商到名目租赁安闲期、换租及房钱收缴情况等影响，谢忱梁行评 估假设太子湾名目保障性租赁住房部分 2024 年下半年-2025 年出租率为 93%，2026 年及以 后为 94%；假设太子湾名目配套买卖部分 2024 年下半年-2025 年的出租率为 70%，2026 年 -2027 年的出租率为 80%，2028 年及以后出租率为 85%。    针对林下名目，根据谢忱梁行访谈调研结合名目所在区位情况，林下名目已进入运营稳 如期，出租率呈平安趋势。筹商到名目租赁安闲期、换租及房钱收缴情况、现有田户续租意 愿等影响，预测期第一年（2024 年下半年）出租率确定为 90%，第二年出租率确定为 93%、 预测期后续年份按 97%筹商。    评估机构假设基础设施名目统统田户租赁期外商场房钱按照每年更新。在筹商合理的租 户换租率、租赁期限、免租期长度后，太子湾名目、林下名目租赁住房部分每次更新租期时 有用的年均租赁安闲期为 1 天，太子湾名目配套买卖部分每次更新租期时有用的年均免租期 为 5 天。    （2）运营成本说明    运营成本＝物业管理成本+寄托管理费+维修费+商场营销费+保障费+公区能源及汇集费    企业的经营成本及期间用度既包括与企业提供产品或者服务径直联系的用度，也包括期 间用度如管理用度、销售用度等转折用度。对于太子湾名目、林下名目，历史运营期间及未 来合理成本用度组成情况如下：       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）       在太子湾名目、林下名目收益年期内，物业管理成本指项生疏产经营行径产生的各式费 用，如：物业管理费、检测费等。       预测期内，谢忱梁行以太子湾名目、林下名目 2023 年实验物业管理成本为基准，评估 假设名目物业管理费成本于预测期内每年上升 2%。       基金管理东说念主、经营管理东说念主及名目公司拟与招商伊敦签署《运营管理协议》，由招商伊敦 承担基础设施名目的日常经营管理及经营后台管理服务并收取相应寄托管理费。其中，与太 子湾名目、林下名目运营联系的寄托管理费为不含税运营收入的 9.0%。       在太子湾名目、林下名目收益年期内，维修费主要包括名目日常维修维保、增配家私更 新等用度。       预测期内，谢忱梁行根据钛和工程手艺服务（上海）有限公司出具的《深圳招商蛇口 REITs-壹栈太子湾名目手艺称职傍观申报》                      《深圳招商蛇口 REITs-壹栈林下名目手艺称职调 查申报》并结合太子湾名目、林下名目运营气象，评估假设如下：                  图表 15-30 基础设施名目预测期内维修费假设         预测期年份            太子湾名目               林下名目                                        不含税房钱收入的 1.6% 预测期第 1-2 年           不含税房钱收入22的 1.6%   结合运营盘算，2024 年下半年另                                        有补充维修费约 27.9 万元 预测期第 3 年起                      不含税房钱收入的 2.5%     不含税房钱收入的 2.5% （筹商增配家私更换重视）       在收益年期内，商场营销费指名目日常推广产生的用度。       预测期内，谢忱梁行根据基础设施名目运营气象等，评估假设如下：                 图表 15-31 基础设施名目预测期内商场营销费假设       预测期年份          太子湾名目                 林下名目      为免疑义，太子湾名目“不含税房钱收入”包括租赁住房房钱收入及配套买卖房钱收入，下同。     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）    预测期年份             太子湾名目                    林下名目 预测期第 1-2 年       不含税房钱收入的 1.2%       不含税房钱收入的 0.3%                                      结合运营盘算，2024 年下半年及 2025 年 预测期第 3 年起        不含税房钱收入的 0.5%       另有补充营销费所有这个词约 91 万元    在收益年期内，保障费包含财产一切险、公众责任险等必要险种。    预测期内，谢忱梁行评估假设太子湾名目的保障费为 57,300 元/年，林下名目的保障费 为 89,300 元/年。    在收益年期内，公区能源及汇集费指名目日常经营产生的群众区域内水费、电费及宽带 汇集费等用度。    对于太子湾名目，预测期内以 2023 年公区能源及汇集费成本为基准，评估假设名目公 区能源费成本于预测期内每年上升 2%。    对于林下名目，预测期内以 2021-2023 年平均公区能源及汇集费为基准，预测期内每年 上升 2%。2024 年下半年另筹商补充汇集费 5.9 万元。    （3）白叟道支拨说明    在收益年期内，白叟道支拨主要包括开荒设施的大修、更换、加固及改造。    预测期内，谢忱梁行根据钛和工程手艺服务（上海）有限公司出具的《深圳招商蛇口 REITs-壹栈太子湾名目手艺称职傍观申报》                      《深圳招商蛇口 REITs-壹栈林下名目手艺称职调 查申报》及名目公司（太子湾）和桃花坛置业提供贵府并结合基础设施名目运营气象，评估 假设如下：                 图表 15-32 基础设施名目预测期内白叟道支拨假设      预测期年份                 太子湾名目                  林下名目     预测期第 1-2 年 （2024 年下半年-2025 年）     预测期第 3 年起                        不含税房钱收入的 2.3%         不含税房钱收入的 2.3%    （2026 年及以后）    （4）税金及附加    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   根据《深圳经济特区房产税实施办法》的联系端正，名目公司按房产原值减除 30%后的 余值按照 1.2%税率从价计较缴纳房产税。对于太子湾名目向非个东说念主、非专科化规模化住房 租赁企业出租的、以及未出租的部分（以下简称“无法适用房产税优惠部分”），需按照《深 圳经济特区房产税实施办法》的联系端正从价计较缴纳房产税。   根据《财政部 税务总局 住房城乡设立部公告 2021 年第 24 号》，名目公司如合适联系 端正属于向个东说念主、专科化规模化住房租赁企业出租住房的，可采用适用减按 4%的税率从租 计征房产税。根据毕马威税务师事务所出具的《招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施 证券投资基金征税决策》及名目公司（太子湾）提供的完税讲明，自 2023 年 1 月 1 日起， 太子湾名目对于保障性租赁住房个东说念主田户部分的房产税给与从租缴纳，对于保障性租赁住房 企业田户部分、配套买卖部分以及空置部分的房产税给与从价缴纳。本次评估谢忱梁行按此 测算后续太子湾名目房产税。   太子湾名目预测期内具体税费假设情况如下表所示：                图表 15-33 太子湾名目联系税费明细 税费类型        税费称呼        税率/单价           取费依据        租赁住房房钱收入（企业租                结果评估基准日，太子湾名目开具 升值税                           9%        户）升值税                       企业升值税发票租赁住房田户的    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 税费类型          税费称呼     税率/单价               取费依据                                      标配房钱收入占当期租赁住房标                                      配房钱收入的比例约为 10%。根据                                      名目公司（太子湾）先容，这一比                                      例于 2024 年下半年及以后揣度控                                      制在 10%以内，评估机构以此测算                                      畴昔收益中开具企业升值税发票                                      田户标配房钱收入占租赁住房标                                      配房钱收入之比例         租赁住房房钱收入（个东说念主租         1.5%                                      结果评估基准日，太子湾名目开具         户）升值税          （浮浅计税）                                      企业升值税发票增配家私使用房                                      田户的增配家私使用收入占当期                                      增配家私使用收入的比例约为                                      绍，这一比例于 2024 年下半年及                                      以后揣度按捺在 30%以内，评估机                                      构以此测算畴昔收益中开具企业                                      升值税发票田户增配家私使用收                                      入占总增配家私使用收入之比例         泊车位收入升值税              9%     取费基数为不含税泊车位收入                                      取费基数为不含税物业管理费收         物业管理费收入升值税            6%                                      入                                      取费基数为配套买卖不含税房钱         配套买卖房钱收入升值税           9%                                      收入 升值税附加   升值税附加                12%     取费基数为实缴升值税                                      从租部分取费基数为不含税保障         向个东说念主出租部分从租计征                                      性租赁住房个东说念主田户房钱收入         向企业出租的租赁住房部    4%（从租） 房产税                                  从价部分取费基数为房产原值（保         分、买卖配套部分、未出租   1.2%（从价）                                      障性租赁住房企业田户、配套买卖         的部分从价计征                                      田户及空置部分）的 70% 地皮使用税   地皮使用税                        取费基数为实验占有的地皮面积                               年                                      取费基数为保障性租赁住房房钱 印花税     印花税                  0.10%   收入（不含升值税）、配套买卖租                                      金收入（不含升值税）   根据《财政部税务总局对于群众租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 对公租房经营管理单元免征印花税、房产税等，执行期限为 2019 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日。根据《财政部税务总局对于延迟部分税收优惠执行期限的公告》                                   （财政部税务总局 公告 2021 年第 6 号）               ，前述税收优惠执行期限延长至 2023 年 12 月 31 日。根据《财政部税 务总局对于络续实施群众租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告 2023 年第     ，前述税收优惠执行期限延长至 2025 年 12 月 31 日。   林下名目历史未缴纳印花税、房产税、地皮使用税等联系税费。故林下名目在收益期内 未筹商上述税费。   林下名目预测期内具体税费假设情况如下表：                 图表 15-34 林下名目联系税费明细   税费类型         税费称呼        税率/单价            取费依据            群众租赁住房房钱收入                 结果评估基准日，林下名目开具企             （企业田户）升值税                 业升值税发票田户的租赁住房标                                       配房钱收入占当期租赁住房标配                                       房钱收入的比例约为50%。根据桃                                       花坛置业先容，这一比例于2024                                       年下半年揣度为50%，于2025年及                                       以后揣度按捺在30%以内，评估机                                       构以此测算畴昔收益中开具企业                                       升值税发票田户标配房钱收入占                                       租赁住房标配房钱收入之比例。            群众租赁住房房钱收入                 结果评估基准日，林下名目开具企    升值税                      （浮浅计             （个东说念主田户）升值税                 业升值税发票增配家私房田户的                              税）                                       增配家私使用收入占当期增配家                                       私使用收入的比例约为90%。根据                                       桃花坛置业先容，这一比例于2024                                       年下半年揣度为50%，于2025年及                                       以后揣度按捺在30%以内，评估机                                       构以此测算畴昔收益中开具企业                                       升值税发票田户增配家私使用收                                       入占总增配家私使用收入之比例。              泊车位收入升值税           9%    取费基数为不含税泊车位收入                                       取费基数为不含税物业管理费收            物业管理费收入升值税           6%                                       入  升值税附加         升值税附加            12%   取费基数为实缴升值税    房产税          免征              免征  地皮使用税          免征              免征           免征    印花税          免征              免征     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）    （5）收益年期    太子湾名目、林下名目地皮权利性质为出让用地。根据地皮使用权剩余使用年期、房屋 建筑物剩余经济耐用年限并结合孰短原则，太子湾名目、林下名目评估收益年限给与地皮剩 余使用年限，分别为 32.34 年、50.17 年。    （6）经久增长率    详尽筹商城市宏不雅经济发展水平、区域经济发展水平、片区活跃度以及名目自身增长情 况，对于预测期后至收益期届满的运营净收益经久增长率，太子湾名目、林下名目分别按    （7）折现率    太子湾名目、林下名目评估测算均给与 6.0%的折现率。 （四）对于资产评估重要参数的合感性分析    （1）房钱订价机制    结果尽调基准日，深圳市尚未出台明确政策端正每年群众租赁住房、保障性租赁住房租 金涨幅的具体比例限制。    基础设施名目适用深圳市住建局审批通过的《招蛇租赁管理办法》运营，其中第八条文 定，“东说念主才公寓房屋信息登记到深圳市群众住房房钱订价管理服务平台中，每一年度按平台 系统的评定办法并根据房屋位置、楼层、朝向等因素制定每套房屋的房钱”。    根据名目公司先容，依照《招蛇租赁管理办法》的前述端正，名目公司不错每年向深圳 市住建局提交订价请求，深圳市住建局收到请求后可通过平台系统发起订价职业，由深圳市 房地产和城市设立发展讨论中心（市住建局直属劳动单元）根据群众租赁住房订价王法（内 部王法）及名目实验情况确定通盘名目的基准房钱，名目运营团队再根据各个房屋楼层、朝 向等因素修正每套房屋的基准房钱。    咫尺，两名目仍然沿用 2022 年的评订价钱。出于经济规复期等因素筹商，太子湾、林 下名目的基准房钱自 2022 年调价后，于今未再次请求进行调价。结果 2024 年 6 月 30 日，      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 已间隔约两年零六个月。本基金刊行后，基金管理东说念主将督促运营管理机构与政府部门就房钱 订价保持密集换取，尽快推动基准房钱在刊行后的初度合理调养；在后续年份，会督促运营 管理机构每年与政府部门进行换取推动房钱调养。      由于调价职业需筹商外部商场环境、田户可接受度等因素，同期，亦存在政府部门里面 职业经由等名目公司无法按捺的因素，因此，不排除基准房钱后续各次调养的时间间隔出现 长于 1 年的可能（举例间隔 2 年完结调养）                       。关联词，即使存续期内可能出现间隔调养的情况， 由于基准房钱的评定是参考商场水平，经久来看，仍会完结跟商场同措施整。当前评估模子 对于太子湾名目（2.2%）、林下名目（1.8%）的复合增长率假设，比较较宏不雅环境、名目历 史情况，已相对稳健审慎。 赁管理详情（征求意见稿）》，其中端正，运营管理单元不错按年度调养备案的房钱；需上调 备案的房钱的，应当按顾问理详情（征求意见稿）端正在市租赁平台再行提交备案，此外， 由运营管理机构寄托有天资的房地产估价机构对名目的同期同区域同品性租赁住房商场参 考房钱进行评估。后续如最终肃肃颁布奏效的文献按照当前征求意见文本实施，且主管部门 要求基础设施名目按照最终肃肃颁布奏效的文献（即对于社会主体出租保障性租赁住房的管 理详情）进行管理的，基金管理东说念主将督促运营管理机构在商场及宏不雅环境允许的情况下，推 动每年完成备案房钱的合理调养，合理保障投资者利益。      （2）房钱单价订价的合感性      在本名目评估参数设立中，房钱收入包含标配房钱收入及增配家私收入，标配房钱收入 根据优惠后标配房钱及出租率计较得出。其中，优惠后标配房钱=预测基准房钱×预测房钱 优惠比例，预测基准房钱以评估基准日的基准房钱为基础，预测房钱优惠比例参考评估基准 日的平均房钱优惠比例设立。因此，以下分别从预测基准房钱、预测房钱优惠比例论证合理 性。      A.基准房钱由第三方机构进行评定，具备一定客不雅性      本名目房钱单价有明确订价机制，基准房钱由政府部门下属劳动单元进行评定，而非通 过商场比较法采用较为接近的可比实例四肢参照来确定预测过程中的房钱水平。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基础设施名目评估基准日的基准房钱已获取深圳市房地产和城市设立发展讨论中心出 具的《基准房钱评估结果函》，评定结果如下：             图表 15-35 结果价值时点基础设施名目适用的基准房钱        名目              太子湾名目                  林下名目 租赁住房部分基准房钱           113.10 元/平方米/月     两房：113.31 元/平方米/月 （结果 2024 年 6 月 30   （评定函件日历 2022 年      三房：104.51 元/平方米/月      日）                  1 月 27 日）    （评定函件日历 2022 年 1 月 4 日）   基准房钱由深圳市房地产和城市设立发展讨论中心评估形成，具备泰斗性，该讨论中心 是深圳市住房和设立局的直属机构，负责承担全市住房和住房保障的傍观、商场监测等，为 房屋租赁商场管理、保障性和政策性住房管理开展价钱测算、评估、分析、征询、果决等技 术职业。   B.当前名目适用的基准房钱合适宏不雅商场情况，具备商场撑持和竞争上风   结合基础设施名目定位、租赁住房类型与政策、区域位置与承租东说念主群，以及基础设施项 目相较于区域内其他租赁住房订价情况，本名目预测房钱单价契合名目合座定位，预测房钱 单价水平具有合感性。   ①基础设施名目定位为高品性的、企业自主配租的保障性租赁住房名目/群众租赁住房 名目（高级东说念主才公寓）   在租赁及订价模式方面，壹栈林下名目属于群众租赁住房（高级东说念主才公寓）                                   、壹栈太子 湾名目属于保障性租赁住房，四肢企业自主投资设立并出租的名目，两个名目合座给与愈加 商场化的租赁模式。招租渠说念主要为企业合作渠说念、传统线上和线下渠说念、新媒体渠说念等， 与其他城市保租房名目给与的政府统筹配租的经营性租赁比较有较大各异，招租方式更为灵 活，面向客群主要为放射基础设施名目周边的年青东说念主才群体，房钱水平在合适联系端正要求 的同期，基于名目区位及品性合理确定。   ②基础设施名目所在南山区重心产业密布，东说念主才蚁合，该区域办公东说念主群及居民对租赁 住房的需求较大，供给端同类资产相对稀缺，房钱订价水平合适商场供求情况   根据 2023 年深圳市南山区统计年鉴，南山区 2022 年规模以上工业企业数共 954 个，同 比增长 8.2%。其中内资企业 800 个，港、澳、台商投资企业 70 个，外商投资企业 84 个；    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 按企业规模看，其中大型企业 32 个、中型企业 152 个、微型企业 692 个；按行业看，计较 机、通讯和其他电子开荒制造业达 438 个，占比达 46%。此外，深圳大学、南边科技大学等 科研载体集群效应显着。   根据谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》，咫尺深圳已入市并富厚运营 的保障性住房出租率平均可达约 97%。咫尺的群众租赁住房供应数目难以得志深圳市多数目 的轮候东说念主数，商场上呈现显着的供不应求情况，供需矛盾较为特出。连年来，南山区在深圳 住房租赁商场一直是房钱成交均价前三的区域，根据中指数据，2023 年房钱成交均价约   ③基础设施名目面向年青东说念主才群体，具有一定的支付智商   基础设施名目位于深圳市南山区，所在区域的办公东说念主口密集，对租赁住房的住房需求较 大。名目可径直放射区域内文化创意、国际种植、服装、物流等行业的办公东说念主群，同期放射 周边的科技、金融、互联网等行业的办公东说念主群，该类东说念主群对租房品性有一定的要求且均具备 一定的支付智商。根据对壹栈太子湾的现场查勘、入住客户的调研结果，名目主要客户开头 为南山区放射范围内医疗、互联网、国际种植、物流、金融、设想、讼师等行业办公东说念主群。 根据对壹栈林下名目的现场查勘、入住客户的调研结果，名目主要客户开头为南山区南油、 后海、科技园片区放射范围内电子、科技、国际种植、服装、互联网等行业办公东说念主群。客源 较为优质且支付智商和支付意愿较为富厚。   ④基础设施名目建造圭臬较高，社区品性较优，房间类型丰富   在品牌管理方面，基础设施名目由招商蛇口旗下招商伊敦品牌经营，招商伊敦为租赁住 房及货仓行业中熟识且驰名的运营商及品牌，运营教养丰富、品牌信任度高。   在服务及安保方面，基础设施名目已完结线上化、智能化租赁服务管理，平庸应用线上 签约支付、缴租报修、智能门锁及水电表等智能软硬件设施，亦配有专科客服团队高效贬责 田户问题、得志田户需求。标的名目出进口配有门禁系统、24 小时监控系统及保安东说念主员， 充分保障田户安全。   在房间类型方面，基础设施名目配有单间、一居室、二居室、三居室等不同户型以得志 不同客户群体的需要，有用地推论客源，增强了房钱单价适配智商。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   ⑤基础设施名目预测房钱单价具备商场化竞争上风   基础设施名目所在区域高品性的、给与商场化租赁模式的同类型保障性租赁住房名目/ 群众租赁住房名目（高级东说念主才公寓）供应较为稀缺，竞品名目每平方米的月房钱单价位于                                              且 2023、 设施名目预测房钱单价具备竞争上风。   此外，基础设施名目的假设房钱单价在南山区其他商场化租赁住房名目中亦具备一定的 竞争上风。根据商场傍观数据，南山区范围内商场化租赁住房名目的房钱单价多数处于          图表 15-36 南山区其他商场化租赁住房名目房钱单价情况                                                      单元：元/平方米/月                                               房钱单价  名目称呼             单间       一居室                二居室             三居室  壹栈林下         /         /            基准房钱 113.31     基准房钱 104.51  壹栈太子湾                基准房钱 113.10                         /   E 名目     132 起     127 起                /               /   F 名目     143 起                        179 起             /   G 名目     112 起     111 起             117-142            /   H 名目     100-150   111-126            81-104            /   I 名目      90 起     90-120               /               /   J 名目      90 起     102-128            约 138             /   K 名目        /      130-155              /               /   L 名目     185 起     191 起                /               /   M 名目     145 起        /                 /               /   由于每间房屋田户自身情况各不通常、每间房屋面积可能因户型原因存在各异，因此每 份租赁合同的具体优惠情况各不通常。为此，评估机构采用获取基础设施名目合座在历史时 点的房钱优惠比例，进而确定基础设施名目合座在预测期内的房钱优惠程度。基础设施名目 合座的房钱优惠比例，为基础设施名目的详尽目的，详尽反应了通盘名目统统田户叠加房钱 优惠扣头、房钱优惠面积、房钱优惠期限等因素后实验可享受的房钱优惠情况。   评估机构假设预测期内太子湾名目房钱优惠比例为 90%、林下名目两居室部分房钱优惠 比例为 91%、三居室部分房钱优惠比例为 93%，与最近一年及一期末的房钱优惠比例基本持      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 平。跟着名目运营时间推移，田户结构日渐趋于富厚，当前假设的房钱优惠比例具有合感性。       图表 15-37 评估预测假设房钱优惠比例与名目房钱优惠比例历史情况对比表                评估预测假设的         2024 年 6 月末房钱优        2023 年末       名目                 房钱优惠比例             惠比例               房钱优惠比例       太子湾          90%              90.8%             90.4%   林下（两房）           91%              92.1%             91.4%   林下（三房）           93%              93.5%             93.0% 注 1：林下名目历史期间的房钱优惠比例已剔除重要现款流提供方整租租约影响。 注 2：运营团队可根据名目实验情况，对于享受房钱优惠扣头满三年后具有续租意愿的田户给予小幅度的 买卖优惠扣头（一般不杰出政策优惠力度）                   ，此类买卖优惠扣头已反应在表中名目合座的房钱优惠比例情况 中。      经对比，两个名目于 2024 年上半年起租的租约对应的房钱优惠比例均高于评估预测的 房钱优惠比例，可见，预测假设具备一定合感性。具体如下表所示：        图表 15-38 评估预测假设的房钱优惠比例与历史实验阐扬情况对比表                评估预测假设的                2024 年上半年起租租约的       名目                 房钱优惠比例                      房钱优惠比例      太子湾           90%                       92.2%  林下（两房）            91%                       92.4%  林下（三房）            93%                       94.3% 注：林下名目历史期间的房钱优惠比例已剔除重要现款流提供方整租租约影响。      结果评估基准日，太子湾名目、林下名目两房房型及三房房型，在租租约的平均标配租 金单价分别为 102.73 元/平方米/月、104.31 元/平方米/月（剔除重要现款流提供方租约影 响）、97.75 元/平方米/月（剔除重要现款流提供方租约影响），预测期首年房钱单价分别为 签约情况，预测参数具有合感性。        招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）             图表 15-39 评估预测期首年优惠后标配房钱与历史情况比较                                         单元：元/平方米/月                     评估基准日（实验值）          预测期首年（预测假设）        名目                                     23                    名目现有租约平均标配房钱        名目新签租约 优惠后标配房钱 太子湾名目（租赁住房）             102.73               101.79             两房房型        104.31               103.11 林下名目             三房房型        97.75                97.19   注：林下名目现有租约平均标配房钱已剔除重要现款流提供方整租租约影响。        要而言之，经比对竞品名目单价情况，结合名目自身品性、放射东说念主群、商场供需关系、   房钱订价机制、历史订价情况，基础设施名目的房钱单价预测具备合感性。        （3）基础设施名目适用政策变化对畴昔房钱订价的影响        深圳市已于 2023 年 8 月出台《深圳市保障性租赁住房管理办法》端正，针对社会主体   出租的保障性租赁住房，要求房钱不高于同期同区域同品性租赁住房商场参考房钱的百分之   九十；具体管理详情咫尺尚未肃肃颁布，正在对外征求意见。对于管理详情（征求意见稿）   联系要求的联系分析和对于基础设施名目可比竞品名目的联系分析详见“十四、基础设施项   目基本情况”之“（三）名目合规情况”之“4、基础设施名目运营合规脾性况”之“（2）   林下名目”之“2）林下名目地皮用途的说明及保障性住房类别认定”之“C.房钱圭臬”。        在基础设施名目的可比竞品名目中，壹栈·仕林臻邸名目属于与基础设施同区域同品性   的案例。根据运营管理机构先容，壹栈·仕林臻邸名目是 2024 年 3 月开业的保障性租赁住   房名目，运营管理机构在开业前已向主管部门提交房钱备案函件，寄托有天资的房地产估价   机构评估名目的同期同区域同品性租赁住房商场参考房钱，况兼名目平均房钱根据不高于市   场参考房钱的百分之九十进行确定，上述操作与当前《管理端正（征求意见稿）                                     》联系端正   一致。        壹栈·仕林臻邸名目房钱备案及订价情况与基础设施名目当前基准房钱和平均标配房钱   对比如下：    对于评估基准日现有租约租赁期外以及评估基准日空置部分，新签订的租约按照评估预测的优惠后标配   房钱假设并结合出租率假设想较标配房钱收入。             招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                    图表 15-40 壹栈·仕林臻邸名目与基础设施名目房钱价钱对比表                                       房钱单价（单元：元/㎡/月）   名目称呼               单间             一居室           二居室                三居室                                       基准房钱 113.31   林下名目                                                     基准房钱 104.51 （当前按照《招蛇租      /              / 赁管理办法》运作）                                                   2024 年 6 月末                                      实验租约平均标配房钱                                                       实验租约平均标配房钱（优惠后）97.75                                       （优惠后）104.31   太子湾名目                2022 年 1 月评定 基准房钱 113.10 （当前按照《招蛇租                                                       / 赁管理办法》运作）     2024 年 6 月末 实验租约平均标配房钱（优惠后）102.73              第三方评定商场参考房钱 壹栈·仕林臻邸                                                       /  （已纳保）                                                  （名目无三房房型，无数据）              实验执行平均房钱（优惠           实验执行平均房钱（优惠后）117                  后）135                图表 15-41 壹栈·仕林臻邸名目与基础设施名目平均标配价钱对比表                                                         单元：元/平方米/月                                     壹栈·仕林臻邸                平均标配房钱÷                评估基准日平均   名目称呼                               名目备案价              壹栈·仕林臻邸名目备案价                  标配房钱                                    （基于二居室数据）             （基于二居室数据）   林下两房              104.31              130                  80.2%   林下三房               97.75           120（注）                  81.5%   太子湾名目             102.73              130                  79.0%          注：筹商到林下两居室与三居室基准房钱出入 8.8 元，假设模拟三居室备案价在两居室基础高下调 10 元/          ㎡/月，即为 120 元/㎡/月。林下名目评估基准日平均标配房钱已剔除重要现款流提供方租约的影响。            太子湾名目、林下名目当前执行的基准房钱于 2022 年 1 月评定，距离评估基准日 2024          年 6 月 30 日已经 2 年 6 个月，期间未进行再行评定。四肢同区域同品性案例，仕林臻邸项          目的房钱订价情况对基础设施名目后续基准房钱调养也有一定参考性。            咫尺，基础设施名目按照《招蛇租赁管理办法》进交运营，评估申报预测假设太子湾项          目、林下名目两房房型和林下名目三房房型于预测期内的房钱优惠比例分别为 90%、91%和          圳市保障性租赁住房管理办法》                       《管理详情（征求意见稿）》不高于商场参考房钱 90%的端正，          则可能会对实验房钱价钱产生影响。若后续基础设施名目的基准房钱实验增长幅度不足以完          全对消上述不利变化，则存在基础设施名目实验房钱水平不达咫尺评估参数假设中的优惠后          标配房钱水平预期的风险。            根据评估机构测算，假设林下名目在 2025 年出现适用政策变化、被要求按照咫尺预测      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 的 2025 年基准房钱水平（即完成初度增长 1.8%后）的 90%进行优惠后标配房钱订价，则林 下名目的 2025 年运营净收益会由 3,669.20 万元下降至 3,575.56 万元，下降 93.65 万元， 下降幅度为 2.55%；2025 年揣度基金可供分配金额将由 5,522.13 万元下降至 5,434.13 万元， 分拨率由 4.42%下降至 4.35%。      针对林下名目，基金管理东说念主已与原始权益东说念主、运营管理机构换取设立风险缓释措施，对 林下名目前三个天然年度的预算 EBITDA 进行事迹保障（详见本招募说明书“十五、基础设 施名目财务气象及经营事迹分析”之“                 （二）基础设施名目财务气象分析”之“5、重要现款 流提供方”之“（6）重要现款流提供方退租搪塞预案”之“4）风险缓释措施”）                                     。如基础设 施名目出现适用政策变化且对房钱订价带来不利影响，上述风险缓释措施不错一定程度上缓 释调养导致的事迹不足风险。      本次评估，预测期假设太子湾名目保障性租赁住房基准房钱年增长率为 2.2%（2024 年 不增长），林下名目群众租赁住房基准房钱年增长率为 1.8%（2024 年不增长）。      在预测太子湾、林下名目的房钱增长率时，详尽筹商了保障性租赁住房政策、泰斗数据 统计、房钱优惠条件、基础设施名目所在区域情况以及基础设施名目自身情况。具体分析如 下：      （1）房钱增长率设定值合适宏不雅环境      太子湾名目、林下名目房钱增长率分别为 2.20%、1.80%，均低于名目所在城市深圳市 的历史 CPI 物价指数，合适一般通胀秩序，亦低于其他重要经济目的，具备客不雅合感性。             图表 15-42 深圳市重要经济目的 2016-2023 年复合增长率              经济目的                          深圳                GDP                         7.6%          城镇常住居民可阁下收入                       6.7%             CPI 物价指数                       2.3% 注：根据深圳市统计局发布数据整理      根据 2024 年一季度的数据自满，南山区 GDP 为 2,212.06 亿元，同比增长了 5.1%，南 山区四肢深圳市经济发展程度较高的区域，在 GDP 总量高位上络续保持稳健增长；新质分娩 力快速发展，高手艺制造业加多值同比增长 9.0%，主要产品产量快速增长，5G 手机、工业    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 机器东说念主、集成电路、微型计较机开荒、充电桩等产量均完结双位数增长。区域内较好的发展 态势，一定程度上不错撑持名目当前的增长率设定。   （2）房钱增长率合适房钱订价机制   根据《招蛇租赁管理办法》第八条，“东说念主才公寓……每一年度按平台系统的评定办法并 根据房屋位置、楼层、朝向等因素制定每套房屋的房钱。”原则上，基础设施名目每年可申 请对名目基准房钱和每套房屋的房钱进行再行评估及调养。   在国度层面，2018 年 3 月，中华东说念主民共和国住房和城乡设立部印发《群众租赁住房运 行管理圭臬》,其中明确了群众租赁住房房钱制定可参考同区域商场房钱水平，根据各地实 际情况，按一定比例下浮。群众租赁住房的房钱圭臬宜如期进行评估，动态调养，并实时向 社会公布。2021 年 7 月，国务院办公厅发布了《对于加速发展保障性租赁住房的意见》                                           （国 办发[2021]22 号），其中明确了保障性租赁住房房钱需低于同地段同品性商场租赁住房房钱。   在地方层面，2021 年 11 月，《广东省东说念主民政府办公厅对于加速发展保障性租赁住房的 实施意见》，其中明确了各地级以上市要建立保障性租赁住房房钱订价机制，对保障性租赁 住房名目房钱实施监控指导，如期公开周边商场房钱参考价；2016 年 7 月，深圳市东说念主民政 府印发《对于完善东说念主才住房轨制的几许措施》                    ，其中明确了市、区政府应当根据名目区域、 设立圭臬等制定东说念主才住房的房钱圭臬，与商场房钱保持合理差距，并实行如期动态调养。企 劳动单元自行设立筹集的东说念主才住房，其房钱圭臬可自行确定，报市、区东说念主才住房主管部门备 案后实施。《深圳市保障性租赁住房管理办法》第二十条文定，保障性租赁住房运营期间， 运营管理单元确定或者调养社会主体出租的保障性租赁住房房钱的，应当合适房钱不高于同 期同区域同品性租赁住房商场考房钱的百之九十的端正，并报主管部门备案后执行。   经公开检索深圳市东说念主民政府、深圳住房与设立局等主管部门对于保障性租赁住房、群众 租赁住房房钱涨幅的端正，未发现现行有用的政策中存在对于房钱涨幅设定具体数值限制。   根据 CREIS 中指数据库统计数据分析，名目所在的南山区 2019-2023 年平均房钱复合增 长率约为 3.7%，当前房钱增长率假设低于南山区历史复合增长率。深圳市南山区 2023 年租 金成交均价 124.20 元/㎡/月，高于当前名目基准房钱；同在蛇口片区的其他租赁住房名目 对外商场化招租的房钱，合座上亦高于当前名目的基准房钱。当前房钱增长率设定下，基础 设施名目与当前商场情况的价差，成心于得志保障性住房政策对于房钱订价上限的要求。        招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                 图表 15-43 基础设施名目当前基准房钱与周边情况对比表                                                                单元：元/平方米/月                                 深圳市南山区       名目         基准房钱                           南山区蛇口片区可比租赁住房名目                                                         冠寓海上世界店一期                                                         （商场化租赁房）  太子湾名目             （2022年1月评定）                                 一室一厅104-108                                                         两室一厅129-150                                                          壹栈·仕林臻邸                                                         （保障性租赁住房）                 两房113.31                                                          单间130-140      林下名目       三房104.51                                                         一房一厅123-131             （2022年1月评定）                                                         两房一厅116-119                                                （以上为政策优惠后对出门租价钱）       （3）房钱增长率低于历史涨幅，且具备调价后劲       在名目历史基准房钱涨幅方面，太子湾名目历史两次评定结果年复合增长率约 4.1%， 林下名目历史两次评定结果年复合增长率约 2.5%（两房）、1.8%（三房），咫尺，两名目仍 然适用 2022 年的评订价钱。出于经济规复期等因素筹商，太子湾、林下名目的基准房钱自 次调价已间隔 3 年。评估假设年增长率 2.2%（太子湾名目）、1.8%（林下名目），比较较超 过 3%的南山区平均房钱历史年度复合增长率数据，具有合感性。                 图表 15-44 名目历史基准房钱单价过火年度复合增长率                                                                单元：元/平方米/月                                                                    两次调价的年      名目    户型    2019 年    2020 年    2021 年   2022 年    -2024 上半             24                                                                    复合增长率                                                            年  太子湾       不区              104.36             113.10                    /                 104.36              113.10       4.1%      名目     分              (初度)               (第 2 次)      太子湾名目两次调价的复合增长率由 2020 年头度基准房钱结果与 2022 年第二次基准房钱评定结果按年 计得；林下名目两次调价的复合增长率由 2019 年头度基准房钱结果与 2022 年第二次基准房钱评定结果按 年计得。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                                                            两次调价的年  名目   户型   2019 年   2020 年   2021 年   2022 年    -2024 上半            24                                                            复合增长率                                                    年       两房            105.26   105.26              113.31      2.5%  林下        (初度)                       (第 2 次)  名目         99.13                     104.51       三房            99.13    99.13               104.51      1.8%            (初度)                       (第 2 次) 注：太子湾名目于 2020 年 5 月肃肃开业，2019 年基准房钱单价数据不适用。   （4）房钱增长率设定合适宏不雅趋势及区域商场情况   林下名目所在片区基础设施完善、发展较为熟识；太子湾名目所在片区咫尺仍处于合座 开发设立招商阶段。太子湾片区邻近太子湾邮轮母港，可方便通航至中山、珠海、香港、澳 门，高效团结粤港澳大湾区三地、有望推动区域经济向更高质地、更可无间的场合发展。   详尽筹商当前宏不雅经济、合座经济发展趋势、名目所在区域租赁商场的情况，评估机构 将增长率设定为 1.8%（林下名目）                  、2.2%（太子湾名目），具备合感性。   本次评估，评估机构谢忱梁行假设太子湾名目预测期保障性租赁住房部分于 2024 年下 半年-2025 年的出租率为 93%，于 2026 年及以后的出租率为 94%；假设林下名目预测期群众 租赁住房部分于 2024 年下半年的出租率为 90%，于 2025 年的出租率为 93%，于 2026 年及以 后的出租率为 97%。在预测基础设施名目畴昔出租率时，评估机构已经详尽筹商了基础设施 名目所在区域商场供需情况以及基础设施名目自身情况等。联系参数合感性论证如下：   （1）区域商场住房供需关系较为着急，具备较强的租赁住房去化智商   深圳市外来东说念主口多年来无间净流入，根据第七次寰宇东说念主口普查结果，结果 2020 年 11 月，深圳市常住东说念主口（含深汕极度合作区，下同）达 1,756.01 万东说念主，与 2010 年第六次寰宇 东说念主口普查结果的 1,042.40 万东说念主比较，加多 713.61 万东说念主，增长 68.46%，年均增长 5.35%。截 至 2023 年末，深圳常住东说念主口达 1,779.01 万东说念主。同期，根据深圳市住建局公布数据和谢忱梁 行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》，结果 2023 年 12 月底，深圳市群众租赁住房 轮候库内列队恭候的户数已经杰出 48 万户。关联词，每年保障性住房供应套数有限，2021 年 实验供应约 4 万套，2022 及 2023 年经营供应约 6.5 万-8 万套，保障性住房呈现一定程度的            招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）        供不应求情况，供需矛盾较为特出。长租公寓方面，根据仲量联行 2023 年 9 月发布的《中        国长租公寓商场白皮书（2023）》，2023 年上半年开业的长租公寓门店入住率已达 88%，新        名目入市后渊博较快得到商场招供。           具体到南山区，根据克而瑞不动产运营华南区 2024 年 5 月发布的讨论自满，南山区约        长租公寓约 2 万间（套）房源，且大型聚集式长租公寓大部分位于西丽板块（位于南山区北        部，而林下、太子湾名目位于南山区南部，相距较远）。此外，南山区租赁需求繁荣，田户        耗尽智商较强，房钱亦然深圳最高的区域之一。南山区聚集式长租公寓存量名目一定程度上        供不应求，新增供应名目也较为稀缺，除 2016-2020 年、2023 年供应量较大外，2021、2022        年均为供应低谷期，2024 年以来则仅有 2 个增量名目。           （2）本名目历史运营数据可撑持预测合感性           根据租赁住房行业惯例，基础设施名目的房屋租赁合磨灭般一年一签，天然聚集于 1       年内到期，关联词详尽筹商到存量田户续租、快速退换租机制熟识完善等因素，基础设施名目       历史上出租率保持富厚。        图表 15-45 名目历史平均出租率、评估基准日时点出租率、评估预测期平均出租率对比表                     太子湾名目        太子湾名目              租赁住房部分平均出租率      目的称呼                                  林下名目                     -租赁住房部分     -配套买卖部分             （可出租面积加权平均）                               历史平均出租率数据                               尽调基准日数据                               评估预测假设数据         招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                   太子湾名目          太子湾名目                     租赁住房部分平均出租率    目的称呼                                          林下名目                  -租赁住房部分        -配套买卖部分                    （可出租面积加权平均）  预测期内后续年份            94.00%        85.00%        97.00%           95.83%      注：太子湾名目于 2020 年 5 月肃肃开业运营，因此 2020 年名目租赁住房部分和配套买卖部分全年平均出      租率相对较低。        结果 2023 年 12 月 31 日、2024 年 6 月 30 日，太子湾名目时点出租率为 95.95%、94.61%；      年 5 月肃肃开业，近三年及一期出租率逐年稳步上升、最近一期期末时点出租率已处于较高      水平，伴跟着名目所处的太子湾片区迟缓开发熟识，出租率有望得到进一步撑持，预测期出      租率假设属于合理水平。        结果 2023 年 12 月 31 日、2024 年 6 月 30 日，林下名目时点出租率为 98.26%、97.85%；      度平均出租率的平均数约为 97.05%。名目历史运营熟识富厚，名目租赁需求繁荣且周边配      套熟识完善，预测期出租率假设属于合理水平。        （3）租赁住房出租率假设与区域内同类名目出租率情况相符        基础设施名目所在的南山区咫尺租赁住房以分散式个东说念主租赁住房及聚集式长租公寓为      主，其中，除分散式租赁住房之外，冠寓、朗诗寓等寰宇连锁的长租公寓品牌均有所布局。      根据谢忱梁行数据库统计，基础设施所在区域经久富厚运营的长租公寓名目出租率基本富厚      于 90%以上，部分优质名目可达 95%以上或接近满租状态。商场出租率因春节假期、毕业季      等重要时间节点及留存房间重视等情况出现波动情况，但合座出租率守旧在较高水平，优质      的长租公寓名目仍呈现供不应求的状态。根据谢忱梁行商场调研和原始权益东说念主提供的贵府，      与基础设施名目区位相近、放射范围及品性与基础设施名目可比的部分长租公寓出租率情况      如下表：                 图表 15-46 基础设施名目区域内同类名目出租率阐扬                 名目                      开业时间              出租率           冠寓海上世界店一期名目                   2019 年            约 95%           泊寓东角头雷岭公社名目                   2019 年            约 90%           环水泊寓·生态软件园                    2023 年            约 97%     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）         壹栈·仕林臻邸                  2024 年 3 月   约 100% 注：联系信息开头于谢忱梁行出具的《深圳市保障性住房商场调研申报》                                ，壹栈·仕林臻邸名目于 2024 年    （4）林下名目评估假设已合理筹商重要现款流提供方退租及后续爬坡对出租率的影响    本次评估，评估机构谢忱梁行详尽筹商重要现款流提供方聚集退租后、名目租赁需要爬 坡去化的情形进行假设，并结合运营管理机构招商伊敦同类名目搪塞教养和去化阐扬以及针 对林下名目制定的去化铺排经营等因素，审慎地设立了评估假设参数，具体而言：    一方面，招商伊敦已参考林下名目历史教养和同类名目类似教养，针对性地制定了招租 策略、专属促销行径及决策、快速维修保洁决策以及相应的去化铺排经营，同期结合存量客 户换取进展、租赁商场淡旺季阐扬迟缓完善。另一方面，谢忱梁行详尽筹商基础设施名目自 身条件、招商伊敦同类名目搪塞教养及去化铺排经营等因素后，将林下名目 2024 年 7-12 月平均出租率设定为 90%、2025 年平均出租率设定为 93%，2026 年及以后平均出租率规复至 相应的快速去化运营安排。    综上，本次评估基础设施名目给与的租赁住房出租率联系参数属于合理水平。    太子湾名目的配套买卖设施建筑面积为 897 平方米，业态主要为餐饮店、便利店等服务 于名目及周边居民的必要配套设施，在预测畴昔增长率时，详尽筹商了名目周边商场环境、 名目自身情况等影响。    一方面，名目交通便利，周边 2 条地铁线、蛇口邮轮中心等交通关键中心，周边配套以 商务办公楼和商务公寓为主，办公及居住东说念主群东说念主流量较大；周边有南猴子园、文天祥顾忌公 园、小南猴子园等公园景不雅资源和滨海景不雅资源，吸纳旅客量较多；畴昔跟着周边大型购物 中心、货仓等基础设施开业，片区居住氛围和生活配套将迟缓熟识。    另一方面，咫尺配套买卖部分已签约合同的租赁期限均为 3 年以上，房钱增长率渊博在    详尽筹商名目自身以及所在区域商场情况，太子湾名目配套买卖部分增长率预测假设为             招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）            基础设施名目评估测算给与 6%的折现率。            从名目自身角度，该折现率是为老本成本或用以转念日后应付或应收获币金额的申报率，          表面上反应老本之契机成本，在确定上述折现率时，给与累加法进行确定。累加法所以安全          利率加风险调养值四肢报答率，行将报答率视为包含无风险报答率和风险报答率两大部分。          公式如下：            报答率＝无风险报答率+风险报答率＝安全利率+投资风险补偿率+管理职守补偿率+缺          乏流动性补偿率-投资带来的优惠率            其中，无风险报答率参照评估基准日十年到期国度债券的收益率进行确定；风险报答率          是根据同类地区类似业务的经营方式、管理风险及投资优惠等因素详尽确定，类似业务的风          险报答率在 3%-5%之间。基础设施名目位于中枢一线城市深圳，当地社会经济环境发展考究，          基础设施名目属于保障性租赁住房、群众租赁住房，结搭伙产实体气象、供需情况及经营状          况等详尽分析，基础设施名目的风险报答率在土产货区类似业务中属于风险较低的类型，因此          计较给与上述折现率较为合理。            从已刊行上市名目对比情况角度，已刊行上市的保障性租赁住房名目的折现率在          城市能级及区域发展熟识度与国泰君安城投宽庭 REIT、中原北京保障房中心 REIT 可比性很          强，因此计较给与 6%的折现率较为合理。                   图表 15-47 已刊行上市租赁住房公募 REITs 名目折现率情况  REIT 称呼         资产称呼        名目区位        产品类型          城市能级   折现率 中金厦门安堵           园博公寓       厦门市集好意思区      保障性租赁住房        二线城市   6.50%   REIT           珩琦公寓       厦门市集好意思区      保障性租赁住房        二线城市   6.50% 中原北京保障房          文龙家园       北京市海淀区      群众租赁住房         一线城市   6.00%  中心 REIT         熙悦尚郡       北京市向阳区      群众租赁住房         一线城市   6.00%                  安堵百泉阁      深圳市福田区      保障性租赁住房        一线城市   6.00% 红土翻新深圳东说念主          安堵锦园       深圳市罗湖区      保障性租赁住房        一线城市   6.00% 才安堵 REIT         保利香槟苑     深圳市大鹏新区      保障性租赁住房        一线城市   6.00%                  凤凰公馆       深圳市坪山区      保障性租赁住房        一线城市   6.00%            招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）  REIT 称呼       资产称呼       名目区位         产品类型        城市能级       折现率 中原基金华润有        有巢泗泾      上海市松江区      保障性租赁住房       一线城市       6.25%  巢 REIT      有巢东部经开区     上海市松江区      保障性租赁住房       一线城市       6.25% 国泰君安城投宽        江湾社区      上海市杨浦区      保障性租赁住房       一线城市       6.00%  庭 REIT        光华社区      上海市杨浦区      保障性租赁住房       一线城市       6.00%       注 1：折现率数据开头于各公募 REITs 名目公开败露的招募说明书或评估申报。       注 2：城市能级数据开头于第一财经·新一线城市讨论所于 2024 年 5 月发布的《城市买卖魔力排名榜》。       根据上述排名榜，北京、上海、深圳属一线城市，厦门属二线城市。       注 3：中原基金华润有巢 REIT 两个名目所在的松江区属于上海市五大新城之松江新城，根据《上海市国民       经济和社会发展第十四个五年盘算和二〇三五年远景主义提要》                                  ，不属于主城区范围内。            （1）基础设施名目历史白叟道支拨情况            详见招募说明书“十五、基础设施名目财务气象及经营事迹分析”之“（二）基础设施       名目财务气象分析”之“4、白叟道支拨情况”。            （2）基础设施名目白叟道支拨预测过火合感性和充分性            在基础设施名目预测运营年限内，白叟道支拨包括主体工程加固和开荒设施的大修、更       换、加固、改造支拨。            钛和工程手艺服务（上海）有限公司通过现场实地查勘、与联系东说念主士换取意见、采集项       目联系贵府图纸和参考联系设想表率及施工质地验收表率的方式，对基础设施名目畴昔老本       性支拨进行了预测，并出具了《深圳招商蛇口 REITs-壹栈太子湾名目手艺称职傍观申报》                                                 《深       圳招商蛇口 REITs-壹栈林下名目手艺称职傍观申报》                                 。申报结果标明，名目合座运营及重视       情况考究，未发现有严重影响安全及使远程能的残障。            工程尽调机构结合建筑物及设施开荒各部分的使用年限，并在基础设施名目剩余步皮年       限内，对建筑结构（含群众区域、户内基础硬装、地下车库等）、电气开荒（弱电、电梯等）、       消防和给排水（熄灭系统气瓶、水箱等）、屋内家私家电（圭臬配置下滚水器、空调、油烟       机等）等事项的白叟道支拨进行预测。            评估机构谢忱梁行对基础设施名目 2024 年下半年、2025 年度白叟道支拨参考工程称职       傍观申报预测结果进行预留，后续年度结合工程称职傍观申报预测结果，根据不含税房钱收         招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 入水平进行计提，计提期限为自评估基准日起至名目地皮使用到期日止。其中，自 2026 年 起，太子湾名目每年白叟道支拨计提金额约为不含税租赁住房房钱收入及不含税买卖房钱收 入的 2.3%；林下名目每年计提金额约为当年不含税房钱收入的 2.3%。        此外，筹商到本名目已对增配家私使用收入进行预测，对应的，评估机构在维修费中预 留了增配家私的更换重视用度，自第 3 年入手，每年按名目不含税房钱收入的 0.9%（太子 湾）、0.9%（林下）进行预留。将白叟道支拨及增配家私更换重视用度合并筹商后，每年按 名目不含税房钱收入的 3.2%（太子湾）                    、3.2%（林下）进行预留。 （五）运营净收益及老本化率说明        根 据 戴 德 梁 行 出 具 的 评 估 报 告 ， 太 子 湾 项 目 2024 年 7-12 月 不 含 税 运 营 收 入 为 结果为 4.63 亿元，计较得出运营净收益率 （NOI Margin）为 74.98%，老本化率（Cap Rate）      为 5.48%（年化）。      图表 15-48 太子湾名目不含税运营收入、运营净收益、运营净收益率及老本化率情况                       不含税运营收入             运营净收益                  老本化率         预测期间                                           运营净收益率                          （元）                （元）                  （年化）        根据谢忱梁行出具的评估申报，林下名目 2024 年 7-12 月不含税运营收入为 21,436,126 元，2024 年 7-12 月运营净收益（NOI）为 16,667,205 元，于评估基准日估值结果为 7.83 亿元，计较得出运营净收益率（NOI Margin）为 77.75%，老本化率（Cap Rate）为 4.26% （年化）。       图表 15-49 林下名目不含税运营收入、运营净收益、运营净收益率及老本化率情况      运营净收益（NOI）=运营收入-成本用度-税金及附加-白叟道支拨，下同。      运营净收益率（NOI Margin）=运营净收益/不含税运营收入，下同。      老本化率（Cap Rate）=运营净收益/名目估值，下同。     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                      不含税运营收入        运营净收益                     老本化率     预测期间                                         运营净收益率                        （元）            （元）                     （年化） 注：  以林下名目 2024 年 7-12 月的运营净收益计得的老本化率相对较低，                                      主要原因系评估假设林下名目 2024 年 7-12 月出租率为 90%，2025 年度出租率为 93%。    经对比，基础设施名目与已上市租赁住房 REITs 名目的老本化率（以预测期首年计）较 为相近，估值结果具有一定合感性，具体情况如下：                   图表 15-50 已上市租赁住房 REITs 名目老本化率情况            名目                         资产称呼                 老本化率（首年）                                      安堵百泉阁                   4.96%                                       安堵锦园                   4.68%   红土翻新深圳东说念主才安堵 REIT                                      保利香槟苑                   3.96%                                       凤凰公馆                   4.67%                                       园博公寓                   5.20%      中金厦门安堵 REIT                                       珩琦公寓                   5.20%                                       文龙家园                   4.83%    中原北京保障房中心 REIT                                       熙悦尚郡                   4.72%                                       有巢泗泾                   4.47%     中原基金华润有巢 REIT                                    有巢东部经开区                   4.38%                                       江湾社区                   4.54%     国泰君安城投宽庭 REIT                                       光华社区                   4.54%                                       林下名目                   4.26%            本名目                                      太子湾名目                   5.48% 数据开头：谢忱梁行、基金管理东说念主根据公开信息整理。 （六）估值敏锐性分析及压力测试    根据谢忱梁行出具的评估申报，为了评估关键性假设波动对估值产生的影响，谢忱梁行 主要针对运营净收益（NOI）和经久增长率进行了 8 个情景下的估值敏锐性分析。    基础设施名目运营净收益（NOI）水平受到收入和成本的详尽影响，NOI 的变化对于估   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 值的影响不错体现多个不同场合的商场变化对于名目估值的影响；经久增长率会受到区域经 济发展情况、利率和城市买卖活力等宏不雅因素影响，经久增长率的变化对于估值的影响不错 体现宏不雅经济发展层面的波动对于名目估值的影响，具体估值敏锐性分析如下：   （1）运营净收益（NOI）变化对估值影响的敏锐性分析   “基准 NOI”情景为本次太子湾名目估值 4.63 亿元对应的 NOI 水平，名目 NOI 的变化 对估值的影响如下：       图表 15-51 太子湾名目运营净收益（NOI）变化对估值的敏锐性分析                         评估基准日基准情景下估值：4.63 亿元    运营净收益变化比例                       情景下估值（亿元）        估值变化比例    运营净收益下降 10%            4.17            -10%     运营净收益下降 5%            4.40            -5%     基准运营净收益               4.63            0%     运营净收益增长 5%            4.86            5%    运营净收益增长 10%            5.09            10%   （2）经久增长率变化对估值影响的敏锐性分析   “基准经久增长率”情景为本次太子湾名目估值 4.63 亿元对应的经久增长率（2.2%）， 名目经久增长率的变化对估值的影响如下：         图表 15-52 太子湾名目经久增长率变化对估值的敏锐性分析                         评估基准日基准情景下估值：4.63 亿元     经久增长率变化                       情景下估值（亿元）        估值变化比例  经久增长率下降 1.0%至 1.2%       4.36            -6%  经久增长率下降 0.5%至 1.7%       4.48            -3%   基准经久增长率为 2.2%           4.63            0%  经久增长率增长 0.5%至 2.7%       4.77            3%  经久增长率增长 1.0%至 3.2%       4.93            6%   （1）运营净收益（NOI）变化对估值影响的敏锐性分析   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   “基准 NOI”情景为本次林下名目估值 7.83 亿元对应的 NOI 水平，名目 NOI 的变化对 估值的影响如下：        图表 15-53 林下名目运营净收益 NOI 变化对估值的敏锐性分析                         评估基准日基准情景下估值：7.83 亿元    运营净收益变化比例                       情景下估值（亿元）        估值变化比例    运营净收益下降 10%            7.05           -10%     运营净收益下降 5%            7.44            -5%     基准运营净收益               7.83            0%     运营净收益增长 5%            8.22            5%    运营净收益增长 10%            8.61            10%   （2）经久增长率变化对估值影响的敏锐性分析   “基准经久增长率”情景为本次林下名目估值 7.83 亿元对应的经久增长率（1.8%），项 目经久增长率的变化对估值的影响如下：          图表 15-54 林下名目经久增长率变化对估值的敏锐性分析                         评估基准日基准情景下估值：7.83 亿元     经久增长率变化                       情景下估值（亿元）        估值变化比例  经久增长率下降 1.0%至 0.8%       7.09            -9%  经久增长率下降 0.5%至 1.3%       7.44            -5%   基准经久增长率为 1.8%           7.83            0%  经久增长率增长 0.5%至 2.3%       8.27            6%  经久增长率增长 1.0%至 2.8%       8.77            12%   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）            十六、现款流预测分析及畴昔运营瞻望   可供分配金额测算申报是基金管理东说念主在假设基础上编制的，但所依据的各式假设具有不 确定性，投资者进行投资决策时应严慎使用。 （一）预测的合并利润表、合并现款流量表及可供分配金额测算表                  图表 16-1 预测备考合并利润表                                                          单元：元             名目                 12 月 31 日止期间                                   预测数                预测数 一、营业总收入                           38,388,112.61     79,126,832.05   其中：营业收入                         38,388,112.61     79,126,832.05      利息收入                                       -               -      投资收益                                       -               -      公允价值变动收益（损失）                               -               -      其他收入                                       -               - 二、营业总成本                           28,286,998.52     52,239,847.69   其中：营业成本                         23,155,369.37     44,598,133.21   税金及附加                              982,363.87      1,931,084.96   管理东说念主报答                            1,255,322.40      2,519,215.24   托管费                                 62,766.12        125,960.76   销售服务费                                         -               -   交易用度                                          -               -   利息支拨                               831,176.76      1,765,453.52   其他用度                             2,000,000.00      1,300,000.00   加：其他收益                                        -               -   信用减值利得（损失）                                    -               -   资产减值利得（损失）                                    -               -   资产处置收益（损失）                                    -               - 三、利润总额                            10,101,114.09     26,886,984.36   减：所得税用度                         -1,006,503.87     -2,013,007.75 四、净利润                             11,107,617.96     28,899,992.11   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）             名目                  12 月 31 日止期间                                    预测数                预测数 五、详尽收益总额                           11,107,617.96     28,899,992.11                  图表 16-2 预测备考合并现款流量表                                                           单元：元             名目                  12 月 31 日止期间                                    预测数                预测数 一、经营行径产生的现款流量：   销售商品、提供劳务收到的现款                   40,285,015.90     81,617,908.62   收到其他与经营行径联系的现款                    5,230,316.58      7,567,625.55   经营行径现款流入小计                       45,515,332.48     89,185,534.17   购买商品、接受劳务支付的现款                    5,848,440.88     11,702,815.22   支付的各项税费                           3,290,982.31      3,833,302.10   支付其他与经营行径联系的现款                    8,052,056.64      9,387,842.76   经营行径现款流出小计                       17,191,479.83     24,923,960.08   经营行径产生的现款流量净额                    28,323,852.65     64,261,574.09 二、投资行径产生的现款流量   收回投资收到的现款                                      -               -   取得投资收益收到的现款                                    -               -   处置固定资产、无形资产和其他经久资产收                                                  -               -   回的现款净额   处置子公司过火他营业单元收回的现款净额                            -               -   收到其他与投资行径联系的现款                                 -               -   投资行径现款流入小计                                     -   购建固定资产、无形资产和其他经久资产支                                                  -               -   付的现款   投资支付的现款                                        -               -   取得子公司过火他营业单元支付的现款净额             861,217,230.48                 -   支付其他与投资行径联系的现款                                 -               -   投资行径现款流出小计                      861,217,230.48                 -   投资行径产生的现款流量净额                  -861,217,230.48                 - 三、筹资行径产生的现款流量：   刊行基金份额收到的现款                   1,248,500,000.00                 -   取得告贷收到的现款                                      -               -   收到其他与筹资行径联系的现款                                 -               -   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）             名目               12 月 31 日止期间                                 预测数                     预测数   筹资行径现款流入小计                 1,248,500,000.00                      -   偿还告贷支付的现款                    355,347,501.90                      -   偿付利息支付的现款                                   -           831,176.76   向基金份额持有东说念主分配支付的现款                             -        26,815,375.81   支付其他与筹资行径联系的现款                              -                    -   筹资行径现款流出小计                   355,347,501.90          27,646,552.57   筹资行径产生的现款流量净额                893,152,498.10         -27,646,552.57 四、汇率变动对现款及现款等价物的影响                            -                    - 五、现款及现款等价物净加多额                  60,259,120.27          36,615,021.52   加：期初现款及现款等价物余额                              -        60,259,120.27 六、期末现款及现款等价物余额                  60,259,120.27          96,874,141.79             图表 16-3 基础设施名目可供分配金额测算表                                                             单元：元             名目               12 月 31 日止期间                                  预测数                    预测数 一、备考合并净利润                        11,107,617.96         28,899,992.11 二、将预测备考合并净利润调养为税息折旧及摊 销前利润的调养事项   折旧和摊销                          14,810,690.02         28,438,373.45   利息支拨                              831,176.76          1,765,453.52   所得税用度                          -1,006,503.87         -2,013,007.75 三、其他调养事项                          1,072,394.94         -1,869,477.48   基础设施基金刊行份额召募的资金             1,248,500,000.00                     -   取得告贷收到的本金                                       -                -   偿还告贷本金支付的现款                  -355,347,501.90                     -   购买基础设施名目所支付的现款净额             -861,217,230.48                     -   其他白叟道支拨                                         -                -   基础设施名目资产减值准备的变动                                 -                -   基础设施名目资产的处置利得或损失                                -                -   处置基础设施名目资产取得的现款                                 -                -   应收和应付名目的变动                      6,889,364.43         13,410,669.29     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）              名目                        12 月 31 日止期间                                           预测数                    预测数    支付的利息及所得税用度                             -1,069,999.99         -831,176.76    畴昔合理的联系支拨预留                            -36,682,237.12      -14,448,970.01    其中：重要白叟道支拨                                -623,741.70         -633,937.62    畴昔合理期间内的债务利息偿还                                       -                   -    畴昔合理期间内的运营用度                            -7,595,432.79      -13,815,032.39    其他                                     -28,463,062.63                    -    其他调养名目                                               -                   - 四、可供分配金额                                   26,815,375.81    55,221,333.85 基金拟召募规模                                                     1,248,500,000.00 分拨率（年化）                                           4.37%                4.42% 注：分拨率（年化）=可供分配金额（年化）/基金拟召募规模，其中，2024 年可供分配金额（年化）仅对 经营联系的现款流进行年化处理，并对于 2024 年发生的全年一次性用度（如年度审计费、追踪评估费等） 和按全年预留的白叟道支拨不作出年化处理。 （二）预测的关键假设和依据、计较方法    备考合并可供分配金额测算表是基金管理东说念主招商基金在最好估量假设的基础上编制的， 所依据的各式假设具有不确定性，备考合并可供分配金额测算表存在无法完结的风险。    备考合并可供分配金额测算表所以本基金公开刊行后的股权架构为基础，根据名目公司 持有的林下名目以及太子湾名目联系资产及业务的备考汇总财务申报（德师报（审）字（24） 第 S00525 号）所反应的经营事迹，充分筹商第三方评估机构深圳市谢忱梁行地皮房地产评 估有限公司提供的类似名目发展教养及该区域租赁住房的商场气象以及《备考合并可供分配 金额测算表及审核申报》（详见本招募说明书附件（三），下同）附注三和附注四所述的基 本假设和特定假设，本着严慎的原则编制的。《备考合并可供分配金额测算表及审核申报》 是按照中国证券监督管理委员会发布的《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》和 中国证券投资基金业协会发布的《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》 编制。编制合并可供分配金额测算表所依据的重要管帐政策及管帐估量详见《备考合并可供 分配金额测算表及审核申报》附注五。备考合并可供分配金额测算表的预测期为 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度。    合并可供分配金额测算表的基本假设如下：    （1）本基金运营所在国度或地方的联系政治、法律、律例、政策及经济环境在 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度（即备考合并可供分配金额测算表预测期间，       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 以下简称“预测期”）内不会出现可能对本基金运营酿成重要不利影响的任何重要事项或变 化。      （2）本基金的运营及名目公司的基础设施名目资产在预测期内不会因任何不可抗力事 件或非本基金管理东说念主所能按捺的任何无法料到的原因（包括但不限于发生天灾、供应短缺、 劳务纠纷、重要诉讼及仲裁）而受到严重影响，同期，名目公司领有的基础设施名目资产的 实验使用气象不会出现重要不利情况等。      （3）本基金及名目公司所给与的企业管帐准则或其他财务申报端正在预测期内均不会 发生重要变化，本基金及名目公司咫尺给与的重要管帐政策及管帐估量详见《备考合并可供 分配金额测算表及审核申报》附注五。      （4）预测期内本基金管理东说念主董事、高级管理东说念主员以过火他关键东说念主员能够无间参与本基 金的运营，且本基金管理东说念主能够在预测期内保持关键管理东说念主员的富厚性。      （5）预测期内联系税律例定不会发生重要变化，公募基金及名目公司层面适用的主要 税种及税率详见《备考合并可供分配金额测算表及审核申报》附注六。资产缓助专项经营作 为所得税穿透实体，不缴纳企业所得税，由投资者按联系政策端正缴纳所得税。      （6）预测期内银行贷款利率不会发生重要变化。      合并可供分配金额测算表的特定假设如下：      （1）假设本基金于 2024 年 7 月 1 日成立，召募资金所有这个词 1,248,500,000.00 元，除此 之外预测期内无其他新增召募资金。      （2）召募资金拟用于向招商公寓支付购买名目公司的股权转让款、通过资产缓助专项 经营以关联方告贷的样子进入名目公司以置换名目公司存量关联方告贷及预留本基金运行 所必需的现款储备。      （3）在收购名目公司股权前后，本基金与名目公司均不受磨灭方或通常的多方最终控 制，本次收购为非磨灭按捺下企业合并。本基金在合并中取得的名目公司具有进入、实质性 的加工处理过程和产出智商，能够孤苦计较其成本用度或所产生的收入，该基础设施资产组 合组成业务。      （4）预测期的预测数以名目公司编制的预测表为基础，并假设本基金的刊行、收购项 目公司以及本基金里面资金拆借的安排于 2024 年 7 月 1 日均已完成。      （5）本基金刊行得胜后，最先将通过资产缓助专项经营收购 SPV 公司并增资，同期向 SPV 公司提供股东告贷，由 SPV 公司完成对名目公司全部股权的收购；其次将在名目公司成 为 SPV 公司的全资子公司后，由资产缓助专项经营向名目公司提供关联方告贷，用于偿还项 目公司对原转折控股股东招商蛇口及招商公寓的存量关联方告贷；终末，名目公司通过反向 接收合并 SPV 公司，承继 SPV 公司的资产和债务。假设反向接收合并安排于 2024 年 9 月 30 日完成。名目公司预测期所得税的测算已筹商前述反向接收合并安排，且债务利息支拨可在      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 名目公司计较企业所得税时税前扣除。上述联系交易过火税务处理均合适联系法律律例的规 定。      （6）预测期内新签订或变更的租赁合同的主要条件与结果 2024 年 6 月 30 日止已签订 租赁合同的主要条件基本保持一致；同期，租赁期满承租东说念主将根据预测出租率按照揣度房钱 续约，且统统租赁合同均可按合同约定执行结束。      （7）本基金预测期间内假设不会出现因田户毁约或提前退租而向田户收取的毁约金或 其他产生营业外收入的情况。      （8）本基金预测期间内假设不会出现导致房钱减免的情况。      （9）资产缓助专项经营和公募基金的管理东说念主报答以及托管费确定方法在预测期内保持 不变。      （10）基础设施名目资产在预测期内不会发生减值；本基金与名目公司于预测期内不会 发生预期信用损失准备。      （11）预测期内无基础设施名目资产的处置情况。      （12）预测期内无其他基础设施基金刊行召募资金的情况及购买基础设施名目的情况。      （13）预测期内基础设施名目资产的税收优惠政策不发生变化，联系优惠到期后会赢得 宽限。 （三）可供分配金额测算申报测算说明      预测备考合并利润表中营业收入主要包括房钱收入、物业管理费收入和泊车位收入。各 名目明细预测数据如下：                图表 16-4 基础设施名目营业收入明细预测数据                                                            单元：元           名目           至 12 月 31 日止期间                             预测数                   预测数 房钱收入                             35,435,331.35      73,149,920.36 物业管理费收入                           2,012,178.52       4,054,292.97 泊车位收入                               919,746.37       1,882,098.80 利息收入                                 20,856.37          40,519.92 所有这个词                           38,388,112.61          79,126,832.05      （1）房钱收入    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   预测的房钱收入指预测期内基础设施名目资产对出门租产生的房钱收入，其中对于结果 期间计较预测期的房钱收入；对于未签约部分按照预测的单元平方米月房钱、出租率情况等 计较房钱收入。   在确定预测期单元平方米月房钱时，名目公司筹商了以下因素：                              （i）已签订在执行租约 的签约房钱；（ii）基础设施名目咫尺适用的基准房钱价钱；（iii）基于《招商局蛇口工业 区控股股份有限公司（深圳地区）东说念主才公寓租赁管理办法》的优惠政策及历史经营情况，基 础设施名目合座平均优惠程度；（iv）名目增配家私交况；（v）所在区域房钱水平及增长率 情况。此外，名目公司也会筹商其他物业特定因素，包括但不限于（i）基础设施名目资产 的位置；    （ii）基础设施名目资产已使用年限；及（iii）基础设施名目资产的租约到期情况。   物业 2022 年度、2023 年度、2024 年 1 月 1 日至 6 月 30 日止期间以及预测期内已出租 单元平方米的平均签约房钱（含税）如下：        图表 16-5 基础设施名目近两年及一期及预测期内平均签约房钱单价情况                                                           单元：元/平方米/月  物业称呼                                 期间                期间            实验数         实验数           实验数              预测数            预测数 太子湾名目 -租赁住房部分 太子湾名目 -配套买卖部分 林下名目         103.48     105.76           106.18             99.56     100.20 注 1：基础设施名目租赁住房部分的平均签约房钱内涵包括了优惠后标配房钱、增配家私使用费及定制服 务费等，且为含税价。 注 2：太子湾名目配套买卖部分平均签约房钱的统计口径筹商了合同免租期的影响。   下表列示了 2022 年度、2023 年度、2024 年 1 月 1 日至 6 月 30 日止期间以及预测期物 业历史及预测的出租率。本基金管理东说念主在预测出租率时已筹商多种因素，包括历史经营情况、 租赁安闲期等。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）         图表 16-6 基础设施名目近两年及一期及预测期内平均出租率情况  物业称呼                                                    期间                                          期间               实验数       实验数              实验数              预测数                预测数 太子湾名目 -租赁住房部分 太子湾名目 -配套买卖部分 林下名目          98.31%    98.18%           97.24%           90.00%             93.00%      （2）物业管理费收入      物业管理费收入是指向承租东说念主提供物业管理服务所收取的用度。物业管理费收入主要根 据出租率和每单元平方米物业管理费计较得出：      物业管理费收入＝可供出租面积*出租率*单元平方米物业管理费      对于单元平方米物业管理费，本基金管理东说念主在详尽筹商历史收费的基础上，严慎预测了 预测期内单元平方米物业管理费，与历史水平保持基本一致。      （3）泊车位收入      泊车位收入是指车位租赁及临时泊车所阐述的收入，泊车位收入按每小时及每月计较。 本基金管理东说念主根据泊车位的历史趋势揣度预测期内的泊车位收入，参照 2023 年及 2024 年 1 月 1 日至 6 月 30 日止期间平均不含税泊车位收入计较确定：                图表 16-7 基础设施名目预测期内泊车位收入情况                                                                           单元：元         物业称呼                     至 12 月 31 日止期间                                          预测数                        预测数 太子湾名目                                        344,319.38                 676,315.60 林下名目                                         575,426.99               1,205,783.20 所有这个词                                           919,746.37               1,882,098.80      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      营业成本主要包括折旧摊销费、物业管理成本、运营管理费、维修费、商场营销费等。 营业成本的明细具体如下：               图表 16-8 基础设施名目预测期内营业成本情况                                                            单元：元          名目            至 12 月 31 日止期间                             预测数                   预测数 折旧摊销费                            14,810,690.02      28,438,373.45 运营管理费                             4,130,321.09       8,562,499.15 物业管理成本                            2,533,802.43       5,149,172.97 维修费                                 816,013.02       1,142,569.29 商场营销费                               682,021.94         935,444.57 保障费                                  73,700.55         146,600.01 其他                                  108,820.32         223,473.77 所有这个词                               23,155,369.37      44,598,133.21      （1）折旧摊销费      折旧摊销费系基础设施名目资产和其他经久资产的折旧摊销金额。      （2）物业管理成本      物业管理成本系发生的清洁安保、绿化等用度。名目公司以 2023 年物业管理成本为基 准，预测期林下名目和太子湾名目每年均上升 2%。      （3）运营管理费      预测期内，根据《运营管理协议》《招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投 资基金托管协议》及《招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金基金合同》 的联系约定，于 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度本基金将发生运营管理费 （不含激励服务费）分别为 4,130,321.09 元和 8,562,499.15 元，假设预测期内激励服务费 均为零。      （4）维修费      维修费系日常运营过程中发生的稀罕重视、装修等用度，按照名目公司历史期间的维修 用度水平及预测期内重视经营揣度预测期内的维修费，于 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 期间及 2025 年度预测的维修用度分别为 816,013.02 元和 1,142,569.29 元。      （5）商场营销费      商场营销费系日常运营过程中发生的佣金代理费、告花消、宣传费等用度，按照名目公 司历史期间的商场营销用度水平及预测期内营销经营揣度预测期内的商场营销费，于 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度预测的商场营销费分别为 682,021.94 元和      （6）保障费      保障费系基础设施名目的财产一切险、公众责任险等必要险种，根据投保资产价值及相 关保费比率计较得出，于 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度预测的保障费分 别为 73,700.55 元和 146,600.01 元。      本基金的税金及附加主要包括房产税、城市设立重视税、种植费附加、城镇地皮使用税 以及印花税等。房产税根据合同收入或房产余值按比例征收，城镇地皮使用税根据占用地皮 的面积按比例征收，印花税根据合同金额的千分之一计较。预测期内税金及附加的发生额分 别如下：                 图表 16-9 基础设施名目预测期内税金及附加情况                                                              单元：元             名目                  至 12 月 31 日止期间                                        预测数             预测数 房产税                                      708,403.11     1,418,415.69 升值税附加税                                   242,144.66       449,138.61 城镇地皮使用税                                   16,484.20        32,789.22 印花税                                       15,331.90        30,741.44 所有这个词                                       982,363.87     1,931,084.96      （1）管理东说念主报答及托管用度      本基金的管理东说念主报答及托管费主要包括资产缓助专项经营和公募基金的管理费以及托     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 管费。根据基金托管协议及基金合同联系约定，于 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 基金托管费分别为 62,766.12 元和 125,960.76 元。    （2）其他用度    其他主要为本基金发生的中介服务费、刊行用度等用度，于 2024 年 7 月 1 日至 12 月    利息支拨主要为本基金里面假贷产生的升值税支拨。    信用减值损失主若是应收经营租赁款项阐述的预期信用损失准备。    名目公司及 SPV 公司于预测期内根据应征税所得额按照 25%的税率计较缴纳当期企业所 得税，同期筹商联系递延所得税的详尽影响。本基金及资产缓助专项经营暂不计缴所得税。 于 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度预测确当期所得税用度均为零，预测的 递延所得税用度分别为-1,006,503.87 元和-2,013,007.75 元。    （1）销售商品、提供劳务收到的现款主要为预测期名目公司收到的房钱，根据历史租 金收缴情况而揣度得出。    （2）收到其他与经营行径联系的现款为预测期名目公司收到的押金及保证金，系根据 结果 2024 年 6 月 30 日止已签订的租赁合同，参考历史期间租约到期的续租情况，并筹商新 增田户的情况而揣度得出。    （3）购买商品、接受劳务支付的现款主要为预测期名目公司发生的成本支拨及相应的 升值税进项税额，运营管理费及相应的升值税进项税额于次年支付，其他成本支拨及相应的 升值税进项税额于当年支付。    （4）支付的各项税费为本基金于预测期支付的各项税费。本基金的升值税及升值税附     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 加税于征税义务发生的次月支付；名目公司和 SPV 公司的所得税于征税义务发生的下一季度 支付；名目公司和 SPV 公司的其他税费于当年支付。    （5）支付其他与经营行径联系的现款为预测期名目公司退给田户的押金及保证金以及 本基金支付的基金管理费、基金托管费与中介服务费等用度。预测期名目公司退给田户的押 金及保证金系根据结果 2024 年 6 月 30 日止已签订的租赁合同，按照历史期间租约到期的续 租情况，并筹商新增田户的情况而揣度得出。本基金发生的基金管理费、基金托管费与中介 服务费等均于发生的次年支付。    筹资行径产生的现款流量净额，主要为分配利润支付的现款和里面假贷产生的升值税支 出，分配利润部分系根据基金合同预测期内分配的可供分配金额的 100%部分，当年的可供 分配金额于次年进行支付；里面假贷的利息用度在次年支付可供分配金额时进行支付，对应 的升值税于支付利息用度的次月进行支付。    根据中国证券投资基金业协会发布的《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引 （试行）》及基金合同，预测期间的备考合并可供分配金额是在预测期间的净利润基础上调 整为税息折旧及摊销前利润后，经其他调养事项调养后得出，预测期内的其他调养事项如下：    （1）基础设施基金刊行份额召募的资金：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间，本基 金刊行基金份额召募的资金为 1,248,500,000.00 元；    （2）取得告贷收到的本金：无调养金额；    （3）偿还告贷本金支付的现款：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间，本基金偿还对 招商蛇口告贷 105,767,230.79 元及对招商公寓告贷 249,580,271.11 元；    （4）购买基础设施名目所支付的现款净额：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间，本 基金购买名目公司股权所支付的现款净额为 861,217,230.48 元；    （5）其他白叟道支拨：无调养金额；    （6）基础设施名目资产减值准备的变动：无调养金额；    （7）基础设施名目资产的处置利得或损失：无调养金额；    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （8）处置基础设施名目资产取得的现款：无调养金额；   （9）应收和应付名目的变动：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度，预 计联系应收和应付名目调养金额分别为 6,889,364.43 元和 13,410,669.29 元；   （10）支付的利息及所得税用度：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度， 揣度支付的利息及所得税用度调养金额分别为 1,069,999.99 元和 831,176.76 元；   （11）畴昔合理的联系支拨预留主要包括重要白叟道支拨、畴昔合理期间内的债务利息、 运营用度以过火他；   重要白叟道支拨：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度，揣度畴昔合理的 重要白叟道支拨预留金额分别为 623,741.70 元和 633,937.62 元；   畴昔合理期间内的债务利息偿还：无调养金额；   畴昔合理期间内的运营用度：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度揣度未 来合理期间内的运营用度分别为 7,595,432.79 元和 13,815,032.39 元，为预留畴昔期间需 支付的名目公司运营管理费、基金管理东说念主报答、基金托管费及中介费等。   其他：该金额主要系 SPV 公司收购名目公司时，预留畴昔期间进行支付的名目公司经营 性欠债等款项。   （12）其他调养名目：无调养金额。 （四）敏锐性分析   备考合并可供分配金额测算表的编制是基于多项假设进行的，并可能受多项风险因素的 影响。鉴于畴昔事项不可预测，因此，备考合并可供分配金额测算表中的预测数据可能存在 不确定性及偏差。   为使本基金单元持有东说念主评估部分而非全部假设对可供分配金额的影响，下表针对收入和 成本等关键假设进行了敏锐性分析，以说明在其他假设保持不变的情况下，该关键假设对备 考合并可供分配金额的影响。   该敏锐性分析，只是是在其他假设条件不变的前提下，筹商关键假设变动对备考合并可 供分配金额的影响，实验上，假设条件的变动是紧密联系的，关键假设的变动亦可能引起其     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 他假设条件发生变动，且变动的影响可能是相互抵销或者放大。因此，针对每项假设进行的 敏锐性分析未必能够得出与该假设相应的备考合并可供分配金额预测结果。    预测期内，收入和付现成本变动对备考合并可供分配金额预测的敏锐度分析结果如下：                 图表 16-10 基础设施名目可供分配金额敏锐性分析                    （2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间）                                  调养前可供分配金            调养后可供分配金     名目             变动                                                  变动（%）                                    额（元）                额（元）     收入            上升 5%          26,815,375.81       28,734,781.44      7.16     收入            下降 5%          26,815,375.81       24,895,970.18     -7.16   付现成本            上升 5%          26,815,375.81       26,398,141.84     -1.56   付现成本            下降 5%          26,815,375.81       27,232,609.78      1.56             图表 16-11 基础设施名目可供分配金额敏锐性分析（2025 年度）                                  调养前可供分配金            调养后可供分配金     名目             变动                                                  变动（%）                                    额（元）                额（元）     收入            上升 5%          55,221,333.85       59,177,675.45      7.16     收入            下降 5%          55,221,333.85       51,264,992.25      -7.16   付现成本            上升 5%          55,221,333.85       54,413,345.86      -1.46   付现成本            下降 5%          55,221,333.85       56,029,321.84      1.46 （五）基础设施名目运营净收益预测结果各异    可供分配金额测算申报对于基础设施名目运营净收益测算结果，与评估申报测算结果差 异如下：                 图表 16-12 基础设施名目运营净收益预测结果各异表                 可供分配金额测算            评估申报（元）             结果各异（元）         结果各异   预测期间                  申报（元）                      （A）               (B)                (C=A-B)       (D=C/B)    经比对，2024 年 7-12 月、2025 年全年两个预测期间内，两份申报对于基础设施名目运 营净收益测算结果各异均未杰出 5%。 （六）基金运营经营及瞻望      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      本基金通过专项经营持有的基础设施名目位于深圳市南山区，交通区位及环境上风权臣， 已富厚熟识运营、运营气象考究。深圳经济特区 40 多年的发展史中，住房保障体系和东说念主才 住房轨制的更动和翻新阐扬重要作用，而深圳市南山区四肢“十四五期间”深圳市盘算发展 的茅头兵，稳步发展经济、积极引进东说念主才，租赁住房商场需求繁荣，但畴昔供应相对有限， 在可预感的一段时间内供不应求，客群充足性有一定保障。      基金运作期内，基金管理东说念主将以基金份额持有东说念主利益优先的原则主动管理基础设施名目， 与租赁住房运营教养丰富的外部管理机构招商伊敦各司其职、各显长处，努力为基金份额持 有东说念主提供富厚的分成，争取经久的分成增长和基础设施资产的升值。外部管理机构招商伊敦 利用其丰富的行业教养和塌实的客户基础，力图在保持基础设施名目房钱富厚的同期，争取 保持较高的出租率，合理按捺运营成本，提高基础设施名目经营效率。      基金管理东说念主和外部管理机构拟通过以下措施及策略完结上述主义： 业政策空间的范围内合理进步房钱收入； 提高经营效率； 的竞争力； 益；    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                      十七、原始权益东说念主   基础设施基金原始权益东说念主为深圳市招商公寓发展有限公司。 （一）原始权益东说念主基本情况   注册称呼：深圳市招商公寓发展有限公司   法定代表东说念主：刘可   成立时间：1992 年 12 月 02 日   注册老本：东说念主民币 2,000.00 万元   注册地址：深圳市南山区招商街说念沿山社区龟山路 8 号明华国际会议中心 C、B 座 C-601   经营范围：一般经营名目是：寄托住宅及配套设施的盘算；发包设扬名目；住宅及配套 设施的日常养护维修及管理；住宅及买卖配套设施的买卖、租赁业务；房产权代理管理；承 办职工房产的征询和代理业务及为办理上述一系列业务而进行的事宜；提供生动车停放服务 （由分支机构经营）；货仓管理服务；物业管理；家私家电出租及上门重视；健身服务；会 议服务；住房租赁。         （除照章须经批准的名目外，凭营业执照照章自主开展经营行径），许可 经营名目是：住宿服务；餐饮服务   深圳市招商公寓发展有限公司于 1992 年 12 月 02 日在中国境内成立，注册老本东说念主民币   招商公寓的设立及重要历史沿革情况如下：   招商公寓是 1992 年 12 月 02 日在广东省深圳市注册成立的全民统统制企业，成立时公 司称呼为“蛇口工业区职工住宅公司”，注册老本东说念主民币 1,200 万元； 任公司，注册老本加多至东说念主民币 2,000 万元，由招商局蛇口工业区房地产公司（出资 60%） 与招商局蛇口工业区有限公司（出资 40%）共同出资；     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 予深圳市招商创业有限公司； 份有限公司”；   招商公寓咫尺持有深圳市商场监督管理局于 2025 年 5 月 28 日核发的《营业执照》                                              ，统 一社会信用代码 91440300192443817U，注册老本东说念主民币 2,000 万元，法定代表东说念主为刘可。   （1）股权结构   结果 2024 年 6 月 30 日，原始权益东说念主招商公寓的股东为招商局蛇口工业区控股股份有限 公司（径直持股比例 40%）与深圳市招商创业有限公司（径直持股比例 60%），同期招商蛇口 持有招商创业 100%的股权，即招商蛇口通过径直与转折方式持有招商公寓 100%的股权，招 商蛇口控股股东为招商局集团。招商公寓股权结构图如下图所示：                  图表 17-1 招商公寓股权结构图                 招商局集团有限公司                        其他股东             招商局汽船有限公司     招商局投资发展有限公司                  招商局蛇口工业区控股股份有限公司                                 深圳市招商创业有限公司                       深圳市招商公寓发展有限公司   （2）控股股东和实验按捺情面况   原始权益东说念主招商公寓的控股股东为招商创业，持股比例 60%；转折控股股东为招商蛇口， 实验按捺东说念主为招商局集团。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      结果 2024 年 6 月 30 日，原始权益东说念主招商公寓的组织架构框架如下图：                   图表 17-2 招商公寓组织架构图      结果 2024 年 6 月 30 日，根据招商公寓的《公司轨则》，招商公寓设股东会、执行董事、 监事、总司理，公司轨则端正了股东会、执行董事、监事、总司理的职责权限，并根据不同 职能设立了里面组织架构，制定了经营管理所需的财务、关联交易、资产管理等里面轨制。      就招商公寓的日常经营事项，招商公寓根据其公司轨则和里面轨制进行决策，招商蛇口 及招商创业通过公司轨则和《公司法》等法律端正期骗股东权利，参与招商公寓重要事项的 决策。      招商公寓孤苦持有其投资设立的租赁住房等名目资产，就日常开展业务所需的设施、设 备、办公用房等资产，有自购、租赁等不同样子，其中触及使用招商蛇口或其下属子公司拥 有的资产、信息系统等，均给与租赁或采购服务方式，并相应支付对价，不存在与招商蛇口 资产混同的情形。      招商公寓在资产管理、投资、关联交易等方面制定并实施了联系管理轨制，触及与招商 蛇口过火关联方之间的交易通过订单、协议等书面方式约定，并谨守联系关联交易轨制的规 定。      招商公寓的职工有聘用和岗亭外包两类，其聘用的总司理（即法定代表东说念主）                                      、财务负责 东说念主等高管东说念主员与招商公寓签署了劳动合同，且未在招商蛇口担任职务。岗亭外包的职工由招 商公寓签署劳务外包合同并支付用度。      招商公寓制定了《财务管理轨制》等财务管理轨制，并配备有财务负责东说念主、管帐、出纳 等必要的财务东说念主员，执行孤苦的财务管理经由，开立孤苦的银行账户。      按照招商公寓的公司轨则的联系端正，招商公寓建立了由股东会、执行董事、经营管理   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 机构、监事组成的健全公司治理结构：   （1）股东会   股东会期骗下列权利： 事项；   对前款所列事项股东一致透露同意的，不错不召开股东会会议，径直以股东会决议的形 式作出决定，并由全体股东在决议文献上签名、盖印。   （2）执行董事   招商公寓不设董事会，设执行董事一东说念主。执行董事由招商创业拜托，任期三年。   执行董事因故不成履行其职责时，由招商创业指定总司理或其他高级管理东说念主员期骗执行 董事的权利。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   执行董事任期三年，执行董事任期届满，经股东再次委任。执行董事任期届满而股东未 实时遴派，在新的执行董事就任前，原执行董事仍应当依照法律律例和公司轨则的端正，履 行执行董事职务。   执行董事对股东会负责，期骗下列权利： 级管理东说念主员；   （3）监事   招商公寓不设监事会，设别称监事，由招商蛇口拜托。   监事任期每届为三年，任期届满，监事经股东会再次委任，不错连任。监事任期届满未 实时遴派，在新监事就任前，原监事仍应当依照法律律例和公司轨则的端正，履行监事职务。   执行董事、高级管理东说念主员不得兼任监事。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   监事期骗下列权利： 轨则或者股东会决议的执行董事、高级管理东说念主员忽视罢免的建议； 员赐与纠正； 职责时召集和主理股东会会议； 司酿成损失的，对执行董事、高级管理东说念主员拿告状讼。   监事期骗权利所必需的用度，由公司承担。   （4）总司理   招商公寓设立总司理一东说念主，为公司法定代表东说念主。总司事理执行董事聘任或解聘，任期三 年，任期届满，经执行董事再次聘任可连任。   总司理对执行董事负责，期骗下列权利：    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） （二）业务情况   广博的流动东说念主口是租赁住房商场发展的基础，我国流动东说念主口基数广博、住房问题是重要 民生问题，为更好搪塞住房供需的结构性矛盾，中央政府忽视了“加速建立多主体供应、多 渠说念保障、租购并举的住房轨制”。从“房住不炒”的定位到“住房长效机制”着实立，再 到“租购并举”的忽视，明确了住房“记忆居住属性”的更动导向，为畴昔住房发展定下总 基调。连年来，国度积极饱读吹住房租赁商场的发展，出台了一系列缓助性政策，包括地皮供 给、税收优惠和金融缓助等，同期也加强了商场表率和管理。2021 年是“十四五”的开局 之年，各重心城市如上海、北京、深圳接踵发布“十四五”期间租赁住房供应盘算。在这一 年里，租赁住房商场又迎来新的政策加持，包括对租赁企业向个东说念主出租住房减征升值税及房 产税，将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资相信基金（REITs）试点行业。2024 年 1 月，中国东说念主民银行、国度金融监督管理总局发布《对于金融缓助住房租赁商场发展的意 见》，要求“建立健全住房租赁金融缓助体系”                     “加强住房租赁信贷产品和服务模式翻新”                                       “拓 宽住房租赁商场多元化投融资渠说念”                “加强和完善住房租赁金融管理”，其中极度指出要“稳 步发展房地产投资相信基金”。   租赁住房行业正进入快速成经久。根据第七次东说念主口普查（2020 年）数据自满，中国城 市租赁东说念主口合座比例为 26%。但北上广深四个一线城市的城市东说念主口租赁比例分别高达 35%、 估算，北京租赁东说念主口约 800 万，上海约 1,000 万，广州租赁东说念主口接近 900 万，深圳约为 1,200 万傍边。由此可见，重心城市的租赁东说念主口基数广博，租赁需求繁荣。2021-2022 年间，跟着 政府从基础轨制、地皮、审批、资金、金融，以及税收政策等多方面缓助和表率租赁住房发 展，商场也迎来了更多参与者，并呈现多元化的产品和客群。2023 年，跟着宏不雅经济稳步 复苏，租房需求平安开释，年内房钱合座平安运行。受益于政策缓助、流动东说念主口规模无间扩 大及“十四五”保租房筹集任务无间激动、超大特大城市城中村改造政策落实，我国住房租 赁企业迎来巨大发展机遇。与此同期，布局租赁住房商场的老本入手增多，投资交易量飞快 加多。总体来看，租赁住房行业的发展后劲巨大。   深圳市招商公寓发展有限公司成立于 1992 年 12 月 2 日，为招商蛇口全资控股的租赁住            招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）       房经营平台，主要持有和经营租赁住房名目。结果 2024 年 6 月末，招商公寓径直或转折持       有的租赁住房资产近 57.44 万平方米，未开展商品住宅和买卖地产开发业务。招商公寓领有       政策性用房、园区配套用房管理资源与运营教养，团队操盘教养丰富，涵盖名目拓展、前期       定位、名目筹开、运营管理、商场营销、客户服务全链条专科岗亭，东说念主员梯队齐全，专科度       高。            原始权益东说念主招商公寓主要从事租赁住房及联系业务。2021 年度、2022 年度、2023 年度       及 2024 年 1-3 月，招商公寓租赁住房及联系业务经营收入的营收占比达 100.00%、100.00%、       公寓主营组成如下：       图表 17-3 招商公寓 2021 年度、2022 年度、2023 年度及 2024 年 1-3 月主营业务收入情况                                                                                单元：万元  名目              金额         占比         金额         占比         金额         占比         金额         占比 租赁住房及 联系业务  所有这个词        16,094.94   100.00%   62,139.10   100.00%   56,573.12   100.00%   59,791.19   100.00%       别为 59,791.19 万元、56,573.12 万元、62,139.10 万元及 16,094.94 万元，总体来看，招       商公寓运营平安，经营气象考究。            （1）与基础设施名目联系业务情况            招商公寓成立于 1992 年 12 月 2 日，为招商蛇口全资控股的租赁住房经营平台，主要持       有和经营租赁住房名目。招商公寓倾情打造壹间公寓、壹栈东说念主才公寓、壹棠服务公寓三大核       心产品线，为租房主说念主群的品性生活提供全周期贬责决策；通过品性居住+精细服务+智能物联       全场合进步居住体验，让租房生活愈加方便。            结果 2024 年 6 月 30 日，招商公寓设立有执行董事 1 东说念主，总司理 1 东说念主，监事 1 东说念主，管理     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 层和运营团队领有丰富的租赁住房名目运营教养以及优异的过往事迹，管理团队来自于驰名 公司并在寰宇范围内有丰富实践教养。   （2）持有的同类资产的规模   结果 2024 年 6 月末，招商公寓径直或转折持有 14 个租赁住房名目（不含社区公寓名目）， 可出租面积近 39.61 万平方米，其中位于深圳市的同类资产主要如下表所示：         图表 17-4 结果 2024 年 6 月末招商公寓持有的同类资产（节选）    序号           所在城市                     物业称呼 注：招商公寓持有的各社区公寓名目与基础设施名目产品定位各异较大，未在表中列示。 （三）财务气象   德勤华永管帐师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册管帐师审计准则的端正对深圳招 商公寓 2021 年末/2021 年度、2022 年末/2022 年度和 2023 年末/2023 年度的合并资产欠债 表、合并利润表、现款流量表、统统者权益变动表以及财务报表附注进行了审计，并出具了 圭臬无保属意见的《审计申报》              （德师报（审）字（22）第 P00970 号、德师报（审）字（23） 第 P02158 号、德师报（审）字（24）第 P01238 号）。   如无极度说明，本招募说明书中深圳招商公寓所援用的 2021 年末/2021 年度、2022 年 末/2022 年度和 2023 年末/2023 年度财务数据开头于前述各年度经审计的财务申报，2024 年 1-3 月财务数据开头于 2024 年 1-3 月未经审计的合并口径财务报表。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （1）资产欠债表        图表 17-5 招商公寓 2021 年末-2023 年末及 2024 年 3 月末资产欠债表                                                                    单元：万元          名目           2024 年 3 月末      2023 年末       2022 年末       2021 年末 流动资产 货币资金                      1,473.38       1,873.60      4,311.19     13,260.71 应收账款                      1,808.25       1,129.62        908.68        910.12 预支款项                         15.32          15.89         20.14         13.60 应收资金聚集管理款                          -   110,013.41    139,256.12    116,687.60 其他应收款                   120,173.94       1,811.62      2,882.51      1,179.69 其他流动资产                    2,673.96       1,930.92        396.09        194.11 流动资产所有这个词                  126,144.85     116,775.06    147,774.73    132,245.82 非流动资产 经久股权投资                             -             -             -       636.28 投资性房地产                  152,550.33     146,990.96    117,007.41    123,572.96 固定资产                        208.87         212.69        220.55        228.27 使用权资产                    74,734.55      76,959.45     74,392.08     69,203.50 经久待摊用度                    4,656.21       4,868.05      5,703.09      5,292.77 递延所得税资产                   3,879.48       3,807.58      3,172.35      2,680.32 非流动资产所有这个词                 236,029.43     232,838.73    200,495.49    201,614.09 资产所有这个词                    362,174.28     349,613.79    348,270.22    333,859.90 流动欠债 应付账款                     13,479.10       8,467.79      3,996.78      5,066.23 预收款项                      1,788.95       1,299.72        740.14        950.64 合同欠债                         22.04          35.99         12.30              - 应付职工薪酬                      390.27         619.38        543.37        833.70 应交税费                      2,620.90       1,980.01      2,398.75      3,700.14 其他应付款                   137,244.78     137,758.11    157,682.07    159,601.41 一年内到期的非流动欠债              14,778.49      14,511.03     19,040.10     15,076.36 其他流动欠债                      583.39       1,073.19        754.49        446.75 流动欠债所有这个词                  170,907.90     165,745.22    185,168.00    185,675.23 非流动欠债 经久告贷                      9,800.00       6,001.52      5,020.67     12,620.67 租赁欠债                     73,835.22      76,038.42     74,398.87     69,316.96 递延收益                               -             -     2,912.72     12,391.25 非流动欠债所有这个词                  83,635.22      82,039.94     82,332.27     94,328.88 欠债所有这个词                    254,543.11     247,785.16    267,500.26    280,004.11 统统者权益 实收老本                      2,000.00       2,000.00      2,000.00      2,000.00      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）          名目           2024 年 3 月末       2023 年末       2022 年末       2021 年末 其中：国有老本                    2,000.00       2,000.00      2,000.00      2,000.00 盈余公积                      14,005.78      14,005.78     14,005.78     14,005.78 未分配利润                     91,625.39      85,822.85     64,764.18     37,850.01 包摄于母公司统统者权益所有这个词            107,631.17     101,828.63     80,769.95     53,855.79  少数股东权益                             -             -             -             - 统统者权益所有这个词                  107,631.17     101,828.63     80,769.95     53,855.79 欠债和统统者权益所有这个词               362,174.28     349,613.79    348,270.22    333,859.90      （2）利润表          图表 17-6 招商公寓 2021 年-2023 年及 2024 年 1-3 月利润表                                                                     单元：万元          名目           2024 年 1-3 月      2023 年度       2022 年度       2021 年度 一、营业总收入                   16,094.94      62,139.10     56,573.12     59,791.19  其中：营业收入                  16,094.94      62,139.10     56,573.12     59,791.19 二、营业总成本                    8,822.66      37,342.36     34,722.03     33,620.65  其中：营业成本                   7,508.48      32,241.59     29,403.51     27,050.30  税金及附加                       222.38         954.99        806.76      1,028.79  管理用度                         51.11           3.42          2.40        579.73  财务用度                      1,040.69       4,142.36      4,509.37      4,961.84  其中：利息用度                     993.82       3,993.92      4,536.71      4,862.88  利息收入                         12.98          90.89        243.91         94.44  加：其他收益                      289.78       2,775.68     13,534.63      6,712.36  投资收益                               -             -         0.79          0.57  信用减值利得（损失以“-”号                               -3.87        -110.42       -136.12       -290.42 填列）  资产处置收益（损失以“-”号                                     -             -             -      -433.56 填列） 三、营业利润（耗损）                 7,558.19      27,462.00     35,250.40     32,159.49  加：营业外收入                     178.48         699.07        739.23        819.60  减：营业外支拨                            -        53.79         28.03         69.54 四、利润总额（耗损总额）               7,736.67      28,107.28     35,961.60     32,909.55  减：所得税用度                   1,934.13       7,048.60      9,047.44      8,227.69 五、净利润（净耗损）                 5,802.54      21,058.67     26,914.16     24,681.85 （一）按经营无间性分类                5,802.54      21,058.67     26,914.16     24,681.85 损）                                     -             -             -             - 损） （二）按统统权包摄分类                5,802.54      21,058.67     26,914.16     24,681.85   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）         名目            2024 年 1-3 月                 2023 年度               2022 年度           2021 年度 净利润（净耗损） 六、其他详尽收益的税后净额          -                       -                     -                 - 七、详尽收益总额                      5,802.54             21,058.67             26,914.16         24,681.85 （一）包摄于母公司统统者的综 合收益总额 （二）包摄于少数股东的详尽收                                        -                     -                     -                 - 益总额   （3）现款流量表         图表 17-7 招商公寓 2021 年-2023 年及 2024 年 1-3 月现款流量表                                                                                        单元：万元          名目                2024 年 1-3 月             2023 年度              2022 年度           2021 年度 一、经营行径产生的现款流量： 销售商品、提供劳务收到的现款                15,688.66             64,968.73            55,396.77         61,947.11 收到的税费返还                                    -                     -        1,817.00                 - 收到利息收入                            12.98                          -                 -               - 收到其他与经营行径联系的现款                 1,469.08              7,519.14            12,691.30         22,728.09 经营行径现款流入小计                    17,170.72             72,487.86            69,905.07         84,675.20 购买商品、接受劳务支付的现款                 2,043.80             16,801.18            13,839.44         12,220.93 支付给职工以及为职工支付的现款                  604.17              1,756.23             2,000.52          3,114.34 支付的各项税费                        2,150.30             11,883.76            13,875.47         12,376.84 支付其他与经营行径联系的现款                 1,135.30              4,292.25             5,745.41          4,986.96 经营行径现款流出小计                     5,933.56             34,733.41            35,460.84         32,699.06 经营行径产生的现款流量净额                 11,237.15             37,754.45            34,444.23         51,976.14 二、投资行径产生的现款流量： 收回投资收到的现款                                  -                     -          636.28                 - 取得投资收益收到的现款                                -                     -            0.79            132.23 处置固定资产、无形资产和其他长                                            -                     -                 -               - 期资产收回的现款净额 处置子公司过火他营业单元收回的                                            -                     -                 -               - 现款净额 收到其他与投资行径联系的现款                             -                     -                 -               - 投资行径现款流入小计                                 -                     -          637.07           132.23 购建固定资产、无形资产和其他长 期资产支付的现款 投资支付的现款                                    -                     -                 -               -       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）             名目             2024 年 1-3 月       2023 年度         2022 年度       2021 年度 取得子公司过火他营业单元支付的                                          -                -             -            - 现款净额 借出告贷所支付的现款                               -                - 支付其他与投资行径联系的现款                           -                -             -            - 投资行径现款流出小计                      4,105.65       31,997.83        1,421.77      2,200.17 投资行径产生的现款流量净额                  -4,105.65      -31,997.83         -784.70     -2,067.93 三、筹资行径产生的现款流量： 接收投资收到的现款                                -                -             -            - 取得告贷收到的现款                       3,800.00       51,580.00                -            - 收到其他与筹资行径联系的现款                     47.94       79,228.71                -            - 筹资行径现款流入小计                      3,847.94      130,808.71                -            - 偿还债务支付的现款                                -     58,200.67        5,900.00      5,600.00 分配股利、利润或偿付利息支付的 现款 集团存款/结算中心存款净增额                  8,568.12                  -             -            - 支付其他与筹资行径联系的现款                  2,729.83       35,175.99       35,909.23     34,715.22 筹资行径现款流出小计                     11,379.66      139,002.92       42,609.05     41,420.94 筹资行径产生的现款流量净额                  -7,531.72       -8,194.21      -42,609.05    -41,420.94 四、汇率变动对现款及现款等价物                                          -                -             -            - 的影响 五、现款及现款等价物净加多（减                                  -400.22       -2,437.59       -8,949.53      8,487.26 少）额 加：年头现款及现款等价物余额                  1,873.60        4,311.19       13,260.71      4,773.45 六、年末现款及现款等价物余额                  1,473.38        1,873.60        4,311.19     13,260.71      招商公寓 2021 年末/2021 年度、2022 年末/2022 年度、2023 年末/2023 年度及 2024 年 3 月末/2024 年 1-3 月主要财务目的如下：          图表 17-8 招商公寓 2021 年-2023 年及 2024 年 1-3 月主要财务目的                                                                          单元：万元、%           名目 总资产                         362,174.28       349,613.79       348,270.22     333,859.90 总欠债                         254,543.11       247,785.16       267,500.26     280,004.11                      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                           名目                资产欠债率                                   70.28          70.87           76.81         83.87                营业收入                              16,094.94        62,139.10       56,573.12     59,791.19                净利润                                5,802.54        21,058.67       26,914.16     24,681.85                经营行径产生的现款流量净额                     11,237.15        37,754.45       34,444.23     51,976.14                     结果 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商公寓资产总额分别为                别为 53,855.79 万元、80,769.95 万元、101,828.63 万元及 107,631.17 万元。                     结果 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商公寓资产欠债率分别为                其他应付款占比较大，分别达到 57.00%、58.95%、55.60%及 53.92%。在 2021 年末、2022                年末、2023 年末及 2024 年 3 月末的其他应付款中，对于股东的应付股利款过火他应付款之                和分别为 147,951.01 万元、144,416.24 万元、124,839.24 万元和 124,839.24 万元，属于                招商公寓与其股东间的里面债务，在其他应付款中占比分别为 92.70%、91.59%、90.62%和                率较高的主要原因，若不筹商对于股东的应付股利款过火他应付款，招商公寓 2021 年末、                        图表 17-9 招商公寓 2021 年末-2023 年末及 2024 年 3 月末资产组成情况                                                                                                单元：万元           科目                       数额         占比         数额           占比            数额             占比           数额           占比 货币资金                 1,473.38     0.41%     1,873.60      0.54%        4,311.19        1.24%      13,260.71     3.97% 应收账款                 1,808.25     0.50%     1,129.62      0.32%          908.68        0.26%         910.12     0.27% 预支款项                     15.32    0.00%        15.89      0.00%           20.14        0.01%          13.60     0.00% 应收资金聚集管                              -        -   110,013.41     31.47%      139,256.12       39.99%     116,687.60     34.95% 理款 其他应收款               120,173.94   33.18%     1,811.62      0.52%        2,882.51        0.83%       1,179.69     0.35% 其他流动资产               2,673.96     0.74%     1,930.92      0.55%          396.09        0.11%         194.11     0.06%                目。              招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   科目               数额          占比         数额           占比            数额           占比           数额           占比 流动资产所有这个词      126,144.85    34.83%   116,775.06    33.40%       147,774.73     42.43%     132,245.82     39.61% 经久股权投资               -         -            -            -             -           -        636.28      0.19% 投资性房地产      152,550.33    42.12%   146,990.96     42.04%      117,007.41      33.60%    123,572.96     37.01% 固定资产            208.87     0.06%       212.69      0.06%          220.55       0.06%        228.27      0.07% 使用权资产        74,734.55    20.63%    76,959.45     22.01%       74,392.08      21.36%     69,203.50     20.73% 经久待摊用度        4,656.21     1.29%     4,868.05      1.39%        5,703.09       1.64%      5,292.77      1.59% 递延所得税资产       3,879.48     1.07%     3,807.58      1.09%        3,172.35       0.91%      2,680.32      0.80% 非流动资产所有这个词     236,029.43    65.17%   232,838.73    66.60%       200,495.49     57.57%     201,614.09     60.39% 资产所有这个词        362,174.28   100.00%   349,613.79   100.00%       348,270.22     100.00%    333,859.90   100.00%             从资产结构分析，结果 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商公寓          资产以非流动性资产为主，占各期末资产总额的比例分别为 60.39%、57.57%、66.60%和          年 3 月末，投资性房地产占非流动性资产的比例分别为 61.29%、58.36%、63.13%和 64.63%，          使用权资产占非流动性资产的比例分别为 34.32%、37.10%、33.05%和 31.66%。                图表 17-10 招商公寓 2021 年末-2023 年末及 2024 年 3 月末欠债组成情况                                                                                        单元：万元   科目                数额         占比         数额           占比            数额            占比          数额           占比 应付账款         13,479.10     5.30%     8,467.79         3.42%      3,996.78      1.49%      5,066.23      1.81% 预收款项          1,788.95     0.70%     1,299.72         0.52%        740.14      0.28%        950.64      0.34% 合同欠债             22.04     0.01%        35.99         0.01%         12.30      0.00%             -          - 应付职工薪酬          390.27     0.15%       619.38         0.25%        543.37      0.20%        833.70      0.30% 应交税费          2,620.90     1.03%     1,980.01         0.80%      2,398.75      0.90%      3,700.14      1.32% 其他应付款       137,244.78    53.92%   137,758.11     55.60%       157,682.07     58.95%    159,601.41     57.00% 一年内到期的非 流动欠债 其他流动欠债          583.39     0.23%     1,073.19         0.43%        754.49      0.28%        446.75      0.16% 流动欠债所有这个词      170,907.90    67.14%   165,745.22     66.89%      185,168.00      69.22%    185,675.23     66.31% 经久告贷          9,800.00     3.85%     6,001.52         2.42%      5,020.67      1.88%     12,620.67      4.51% 租赁欠债         73,835.22    29.01%    76,038.42     30.69%        74,398.87     27.81%     69,316.96     24.76% 递延收益                 -         -            -             -      2,912.72      1.09%     12,391.25      4.43% 非流动欠债所有这个词      83,635.22    32.86%    82,039.94     33.11%       82,332.27      30.78%     94,328.88     33.69%                     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   科目                       数额          占比           数额            占比             数额         占比            数额            占比 欠债所有这个词                254,543.11   100.00%    247,785.16    100.00%       267,500.26    100.00%      280,004.11      100.00%                 结果 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商公寓总欠债分别为          析，招商公寓欠债以流动欠债为主，2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，          招 商 公 寓 流 动 负 债 分 别 为 185,675.23 万 元 、 185,168.00 万 元 、 165,745.22 万 元 和          应付款为主。2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商公寓非流动欠债分          别为 94,328.88 万元、82,332.27 万元、82,039.94 万元和 83,635.22 万元，占总欠债的比          例分别为 33.69%、30.78%、33.11%和 32.86%。                         图表 17-11 招商公寓 2021 年-2023 年及 2024 年 1-3 月盈利智商情况                                                                                                 单元：万元               名目                  2024 年 1-3 月            2023 年度            2022 年度               2021 年度    营业收入                                    16,094.94            62,139.10        56,573.12            59,791.19    营业成本                                     7,508.48            32,241.59        29,403.51            27,050.30    利润总额                                     7,736.67            28,107.28        35,961.60            32,909.55    净利润                                      5,802.54            21,058.67        26,914.16            24,681.85    营业毛利率                                      45.18%               39.91%            38.62%               43.77%    净资产收益率                          22.16%（年化）                      23.07%            39.98%               59.45%                                                     招商公寓分别完结营业收入 59,791.19          万元、56,573.12 万元、62,139.10 万元和 16,094.94 万元，完纯碎利润 24,681.85 万元、          公寓具备较强的盈利智商。                          图表 17-12 招商公寓 2021 年-2023 年及 2024 年 1-3 月现款流情况                                                                                                 单元：万元                名目                          2024 年 1-3 月           2023 年度            2022 年度            2021 年度  经营行径产生的现款流入                                     17,170.72           72,487.86         69,905.07            84,675.20               营业毛利率=（营业总收入－营业总成本）/营业总收入×100%           招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）         名目                  2024 年 1-3 月         2023 年度        2022 年度       2021 年度 经营行径产生的现款流出                       5,933.56          34,733.41     35,460.84        32,699.06 经营行径产生的现款流量净额                    11,237.15          37,754.45     34,444.23        51,976.14 投资行径产生的现款流入                                -                -        637.07           132.23 投资行径产生的现款流出                       4,105.65          31,997.83      1,421.77         2,200.17 投资行径产生的现款流量净额                    -4,105.65         -31,997.83       -784.70        -2,067.93 筹资行径产生的现款流入                       3,847.94         130,808.71             -                - 筹资行径产生的现款流出                      11,379.66         139,002.92     42,609.05        41,420.94 筹资行径产生的现款流量净额                    -7,531.72          -8,194.21    -42,609.05       -41,420.94 现款及现款等价物净加多额                       -400.22          -2,437.59     -8,949.53         8,487.26      量净额分别为 51,976.14 万元、34,444.23 万元、37,754.45 万元和 11,237.15 万元，投资      活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 -2,067.93 万 元 、 -784.70 万 元 、 -31,997.83 万 元 和      -4,105.65 万元，筹资行径产生的现款流量净额分别为-41,420.94 万元、-42,609.05 万元、      -8,194.21 万元和-7,531.72 万元。2023 年度，招商公寓投资行径产生的现款流出较 2022      年全年有较大幅度提高，系并表范围内子公司上海壹栈松新址屋租赁有限公司支付租赁住房      地价款所致；筹资行径产生的现款流入和筹资行径产生的现款流出均较 2022 年有较大幅度      的提高，系取得来自股东招商蛇口的告贷并送还前述股东告贷所致。         根据招商公寓的阐述及经基金管理东说念主查询国度金融监督管理总局网站      （http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、中华东说念主民共和国住房和      城 乡 建 设 部 网 站 （ http://www.mohurd.gov.cn/ ）、 中 华 东说念主 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站      （http://www.mnr.gov.cn/）、中华东说念主民共和国救急管理部网站（https://www.mem.gov.cn/）、      中华东说念主民共和国生态环境部网站（http://www.mee.gov.cn/）、中华东说念主民共和国国度商场监      督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）                                     、中华东说念主民共和国国度发展和更动委员会网站      （http://www.ndrc.gov.cn/）、中华东说念主民共和国财政部网站（http://www.mof.gov.cn/）、      国度税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、证券期货商场失信记录查询平台      （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ）、“ 中 国 执 行 信 息 公 开 网 ”      （http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、最妙手民法院的“寰宇法院失信被执行东说念主名单信      息 公 布 与 查 询 系 统 ”（ http://zxgk.court.gov.cn/shixin/ ）、“ 信 用 中 国 ” 网 站     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） （http://www.creditchina.gov.cn/）、深圳证券交易所官网（http://www.szse.cn/）、                                                                “国 家企业信用信息公示系统”            （http://www.gsxt.gov.cn），结果尽调基准日，最近三年招商公 寓不存在重要罪犯违规记录，不存在因严重罪犯失信行动被有权部门认定为失信被执行东说念主、 失信分娩经营单元或者其他失信单元并被暂停或者限制进行融资的情形。    结合招商公寓出具的《对于招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金说 明与阐述函》，基金管理东说念主觉得，招商公寓照章设立且正当存续，信用稳健，已制定里面控 制轨制，不存在无间经营方面的法律远程，且不属于失信被执行东说念主，最近三年不存在安全生 产领域、环境保衬领域、产品性量领域、财政性资金管理使用领域重要罪犯违规记录，不属 于重要税收罪犯案件当事东说念主，亦不存在因严重罪犯失信行动被有权部门认定为失信被执行东说念主、 失信分娩经营单元或者其他失信单元并被暂停或者限制进行融资的情形，合适《指引》第八 条第一款第（一）项和第（二）项的相应端正。    （1）公开商场融资情况    根据招商公寓的说明，结果 2024 年 6 月 30 日，招商公寓无公开商场融资。    （2）银行授信情况    根据招商公寓的说明，结果 2024 年 6 月 30 日，招商公寓无银行授信。    （3）有息债务情况    根据招商公寓的说明，结果 2024 年 6 月 30 日，招商公寓无有息债务。    （4）对外担保气象    根据招商公寓的说明，结果 2024 年 6 月 30 日，招商公寓无对外担保情况。 （四）原始权益东说念主在安全分娩领域、环境保衬领域、产品性量等领域的情况    经 于 网 络 核 查 日 （ 即 2024 年 7 月 16 日 ） 查 询 中 华 东说念主 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站 （https://www.mem.gov.cn/）、中华东说念主民共和国生态环境部网站（http://www.zhb.gov.cn/）、 中华东说念主民共和国国度商场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、中华东说念主民共和 国国度发展和更动委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华东说念主民共和国财政部网站 （http://www.mof.gov.cn/）、“信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） “国度企业信用信息公示系统”（http://www.gsxt.gov.cn/index.html）、“诚信广东” 网站（http://www.cxgd.org）、广东省救急管理厅网站（http://yjgl.gd.gov.cn）、广东 省 生 态 环 境 厅 网 站 （ http://www.zjepb.gov.cn/ ） 、 广 东 省 市 场 监 督 管 理 局 网 站 （http://amr.gd.gov.cn）、广东省发展和更动委员会网站（http://drc.gd.gov.cn）、广 东省财政厅网站（http://czt.gd.gov.cn）、                              “信用广东”网站（https://credit.gd.gov.cn/）， 最近两年内（自汇集核查日起往前推算），招商公寓不存在安全分娩领域、环境保衬领域、 产品性量领域、财政性资金管理使用、金融领域失信记录，且最近三年内（自汇集核查日起 往前推算）未发生安全分娩或环境混浊重要事故而受到主管部门重要行政处罚的情况。      经查询中华东说念主民共和国国度税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、“信用 中 国 ” 网 站 （ http://www.creditchina.gov.cn/ ） 、 “ 国 家 企 业 信 用 信 息 公 示 系 统 ” （ http://gsxt.saic.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 广 东 省 税 务 局 （http://guangdong.chinatax.gov.cn/）、                                    “信用广东”网站（https://credit.gd.gov.cn/）， 最近两年内（自汇集核查日起往前推算），招商公寓不属于重要税收罪犯案件当事东说念主。      要而言之，基金管理东说念主觉得，招商公寓不属于失信被执行东说念主，不存在安全分娩领域、环 境保衬领域、产品性量领域、财政性资金管理使用、金融领域失信记录，最近两年内（自网 络核查日起往前推算）不属于重要税收罪犯案件当事东说念主，最近三年内（自汇集核查日起往前 推算）未发生安全分娩或环境混浊重要事故而受到主管部门重要行政处罚的情况。 （五）原始权益东说念主的主要义务      根据《指引》，原始权益东说念主应当履行以下义务： 责； 确、齐全，不存在子虚记录、误导性陈说或者重要遗漏； 账册合同、账户管理权限等； 规行动的，应当购回全部基金份额或基础设施名目权益； 理股权变更的工商变更登记手续； （六）原始权益东说念主及联系主体在发改委及证监会申报阶段出具的承诺函    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （1）原始权益东说念主对于申报基础设施领域不动产投资相信基金（REITs）试点的承诺函   原始权益东说念主招商公寓已出具《深圳市招商公寓发展有限公司承诺函》，承诺如下事项： 供子虚材料、误导性陈说或重要遗漏的情形。 大罪犯违规记录。太子湾名目、林下名目运营期间未出现安全、质地、环保等方面的重要问 题，亦不存在与第三方未贬责的重要纠纷。 在职何缺失、遗漏或子虚陈说，已照实办理统统与太子湾名目、林下名目资产转让联系的事 项，并承担相应的法律责任。除已在申报材料中败露的太子湾名目、林下名目资产转让按捺 条件外，太子湾名目、林下名目不存在法律律例、政策文献、投资管理手续、地皮出让转让 手续、名目合同协议等各式联系端正或协议中，对名目地皮使用权、股权、经营收益权、建 筑物及构筑物等转让或联系资产处置，有任何按捺条件或特殊端正、约定的情况。 实。原始权益东说念主承诺将太子湾名目、林下名目所收取的净回收资金主要用于在建名目、前期 职业熟识的新名目（含新建名目、改扩建名目）；其中，不杰出 30%的净回收资金可用于盘 活存量资产名目，不杰出 10%的净回收资金可用于已上市基础设施名目的小股东退出或补充 发起东说念主（原始权益东说念主）流动资金等；确保新名目合适国度重要计策、发展盘算、产业政策等 要求。原始权益东说念主承诺本名目刊行完成之日起 2 年内，净回收资金使用率原则上应不低于 征税决策皆备一致。本名目刊行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳太子湾名目、林下项 目刊行基础设施 REITs 过程中可能触及的地皮升值税等联系税费，本公司将按要求缴纳（或 全额补偿其他联系缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担统统联系经济和法律责任。 排的保障措施，促进本名目所涉基础设施名目无间健康平安运营。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （2）原始权益东说念主对于名目召募资金拟投资的固定资产投资名目真确性的说明与承诺函   原始权益东说念主招商公寓已出具了《深圳市招商公寓发展有限公司对于名目召募资金拟投资 的固定资产投资名目真确性的说明与承诺函》，承诺内容如下：                                                      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                                             图表 17-13 召募资金拟投向的新名目       类别                                              召募资金投资名目情况                             深圳龙岗    深圳龙华                               蛇口网谷                                                        深圳招北                    深圳太子            合肥高新             上海松江            坪西南雍    北站南龙     深圳沙井                      沿山路一            壹间（槟               青岛网谷                     前海前湾                               壹栈东说念主才    合肥公园            湾壹栈东说念主            GX202302             新桥镇租            山郡名目    誉名目保     会展北保                      期办公产            榔园）租               -汇智园 R      名目称呼           租赁住房                               保障性租    万象租赁            才保障性            保障性租             赁住房项            保障性租    障性租赁     障性租赁                      园配套东说念主            赁住房改               地块产业                      名目                                赁住房项    住房名目            租赁住房            赁住房项               目             赁住房一    住房一期     住房名目                      才公寓项            扩建名目                园名目                                                         目                      二期名目               目                              期名目     名目                                 目  名目总投资  （亿元）30  名目老本金   （亿元） 名目老本金 缺口（亿元）      部分名目为全额老本金投资，无外部告贷。                                                         招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）  类别                                                          召募资金投资名目情况                               深圳龙岗      深圳龙华                                     蛇口网谷                                                              深圳招北                          深圳太子                  合肥高新         上海松江                  坪西南雍      北站南龙      深圳沙井                           沿山路一                 壹间（槟                  青岛网谷                    前海前湾                                      壹栈东说念主才      合肥公园                湾壹栈东说念主                  GX202302         新桥镇租                  山郡名目      誉名目保      会展北保                           期办公产                 榔园）租                  -汇智园 R 名目称呼               租赁住房                                      保障性租      万象租赁                才保障性                  保障性租         赁住房项                  保障性租      障性租赁      障性租赁                           园配套东说念主                 赁住房改                  地块产业                     名目                                       赁住房项      住房名目                租赁住房                  赁住房项           目                   赁住房一      住房一期      住房名目                           才公寓项                 扩建名目                   园名目                                                               目                            二期名目                     目                                期名目       名目                                       目                                                                                                       名目始建                                                                                                       于 1987                                                              名目为 4                                                                                                       年，共 33                                                              栋高层与                                                           名目设立                                                                        自持楼栋      名目为 1                栋，占地         名目为自       名目为 1      名目建筑      名目建筑      名目建筑       1 栋幼儿                         名目建筑                             包含研发                                                                        计容建筑      栋计容建                 3.67 万     名目含 11         持租赁住       栋建筑面       面积 2.9    面积 3.2    面积 3.1     园组成，                          面积 3.4                           车间、配                                                                        面积 4.1     筑面积                 ㎡，建面       栋保障性         房，计容       积 2.2 万    万㎡，项      万㎡，建      万㎡，建       含 2 栋高                        万㎡，建                             套办公、 设立内容和                                                                  万㎡，建      1.7 万㎡               6.25 万      租赁住         建面 6.6     ㎡的超高       目建成后      成后为 1     成后为 1      层租赁型                          成后为 1                            寝室等物   规模                                                                   成后为 3     的自持租                 ㎡ ，含精      房，建筑         万㎡，含       层自持东说念主       为 1 栋公    栋公寓，      栋东说念主才公       东说念主才房，                          栋东说念主才公                             业，总建                                                                        栋公寓，      赁住房，                 品公寓经       面积 9.8                                                                        共 854 套   共计 416               营 1383       万㎡            间          房        套房间       房间        套房间       为 2.8 万                        套房间                             24.28 万                                                                           房      套房间。                 套。因装                                                              ㎡，含 566                                                          ㎡。                                                                                                       修老旧，                                                               套房间                                                                                                       特启动翻                                                                                                       新改造。                                                   已开工建         已开工建       已开工建       已开工建      已开工建                                     已开工建      已开工建       已开工建       已开工建                                                   设（揣度       已竣备，      已竣备，                                                 已竣备， 前期职业进   设（揣度       设（揣度       设（揣度      设（揣度                                     设（揣度      设（揣度       设（揣度       设（揣度   展     2025 年竣    2024 年底    2024 年底   2024 年底                                  2024 年底   2024 年竣    2026 年竣    2025 年竣                                                    季度竣        未支付      未支付                                                   未支付           工）        好意思满）        好意思满）       好意思满）                                      好意思满）        工）         工）         工）                                                     工） （拟）开工   2023 年 7   2022 年 8   2021 年    2021 年    2022 年 9   2021 年    2021 年    2021 年    2022 年 3   2024 年 1   2023 年 7   2021 年 9   时间       月          月        12 月      12 月        月        11 月      10 月      12 月        月          月          月          月                                          招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）  类别                                          召募资金投资名目情况                         深圳龙岗   深圳龙华                        蛇口网谷                                              深圳招北                 深圳太子          合肥高新           上海松江          坪西南雍   北站南龙   深圳沙井                 沿山路一          壹间（槟              青岛网谷                  前海前湾                        壹栈东说念主才   合肥公园          湾壹栈东说念主          GX202302           新桥镇租          山郡名目   誉名目保   会展北保                 期办公产          榔园）租              -汇智园 R 名目称呼             租赁住房                        保障性租   万象租赁          才保障性          保障性租           赁住房项          保障性租   障性租赁   障性租赁                 园配套东说念主          赁住房改              地块产业                   名目                         赁住房项   住房名目          租赁住房          赁住房项             目           赁住房一   住房一期   住房名目                 才公寓项          扩建名目               园名目                                               目                   二期名目             目                          期名目    名目                          目 召募资   招 金进入   商                                根据届时名目情况灵活采取老本金、关联方告贷相结合的方式投资 名目具   公 体方式   寓   本公司承诺：本公司在本名目申报材料中陈说的召募资金拟投资的固定资产投资名目情 况真确。本公司承诺将本名目所收取的净回收资金主要用于在建名目、前期职业熟识的新项 目（含新建名目、改扩建名目）              ；其中，不杰出 30%的净回收资金可用于盘活存量资产名目， 不杰出 10%的净回收资金可用于已上市基础设施名目的小股东退出或补充发起东说念主（原始权益 东说念主）流动资金等；确保新名目合适国度重要计策、发展盘算、产业政策等要求。本公司承诺 本名目刊行完成之日起 2 年内，净回收资金使用率原则上应不低于 75%，3 年内应全部使用 结束。   （3）原始权益东说念主对于刊行基础设施 REITs 过程中地皮升值税等联系税费缴纳问题的承 诺函   原始权益东说念主招商公寓已出具《深圳市招商公寓发展有限公司承诺函》，承诺内容如下： 门（国度税务总局深圳市南山区税务局）进行申报，并严格按照有权统辖的税务部门（国度 税务总局深圳市南山区税务局）意见进行处理。 一致。 地升值税等联系税费，本公司将按要求缴纳（或全额补偿其他联系缴税主体）相应税金（含 滞纳金或罚金）并承担统统经济和法律责任，不将联系税收风险转由本名目基金管理东说念主或投 资东说念主承担。   （4）原始权益东说念主对于根据《对于进一步提高基础设施 REITs 名目申报质地的文书》相 关要求出具的承诺函   原始权益东说念主招商公寓已根据《对于进一步提高基础设施 REITs 名目申报质地的文书》相 关要求出具了联系承诺函，承诺内容如下：    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 出门售的情况。林下名目中 1 栋和 5 栋东说念主才公寓群众租赁住房地上一层至二层买卖部分未纳 入底层资产范围；林下名目所在地块地下泊车位总和为 438 个，底层资产包括其中 320 个 地下泊车位。林下名目底层资产和前述买卖部分及 118 个地下泊车位（以下合称“未入池资 产”）产权清楚明确、存在物理分割，能作念到在盘算、运营、管理等方面和洽一致。本公司 将采取申报材料中所述各项有用措施，幸免未入池资产对底层资产部分的合座定位和经久运 营管理酿成负面影响。 在未办理投资管理、盘算、用地、施工许可和产权登记手续的连廊、夹层等建筑。 段突击虚增运营收入的情况。   （5）运营管理机构对于基础设施名目及运营管理机构联系情况出具的承诺函   运营管理机构招商伊敦已出具《深圳招商伊敦货仓及公寓管理有限公司承诺函》，承诺 内容如下： 理与财务气象考究，近 3 年在投资设立、分娩运营、金融监管、商场监管、税务等方面无重 大罪犯违规记录。 不存在与第三方未贬责的重要纠纷。 理教养，配备充足的具有基础设施名目运营教养的专科东说念主员，其中具有 5 年以上基础设施项 目运营教养的专科东说念主员不少于 2 名。   （1）原始权益东说念主对于幸免同行竞争出具的承诺函   原始权益东说念主招商公寓已出具《深圳市招商公寓发展有限公司对于幸免同行竞争的承诺 函》，承诺内容如下：   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   在本公司受磨灭按捺的企业提供基础设施名目运营管理服务期间，本公司将采取充分、 适当的措施幸免可能出现的利益冲突，且不以任何样子通过任何方式占用、阁下或按捺基础 设施名目公司资产，对等对待基础设施名目和本公司径直或转折持有的其他通常或相似名目。 租赁期限内，在承租东说念主未违背租赁协议约定且承租东说念主合适基础设施名目租赁运营策略的情况 下，本公司不会主动诱骗基础设施名目的承租东说念主销毁、不得无故间隔联系租赁合同或造谣租 金圭臬。对于可能组成实质性竞争的物业租赁业务契机，在同等条件下以及尊重承租东说念主意愿 的前提下，本公司将给予基础设施名目享有优先赢得该业务契机的权利，为基础设施名目的 商场竞争力提供相应的保障。在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施名目与竞争性项 目的同行竞争而发生上述争议的，且基金管理东说念主觉得可能严重影响基础设施基金投资者利益 的，本公司承诺将与基金管理东说念主积极协商贬责措施。   在基础设施基金间隔并计帐结束前，本承诺遥远有用，且是不可破除的。若本公司违背 上述承诺给基础设施基金过火基金份额持有东说念主酿成损失，一切损失将由本公司承担。   （2）运营管理机构对于幸免同行竞争出具的承诺函   运营管理机构招商伊敦已出具《对于幸免同行竞争的承诺函》，承诺内容如下：   在本公司提供基础设施名目运营管理服务期间，本公司将采取充分、适当的措施幸免可 能出现的利益冲突，且不以任何样子通过任何方式占用、阁下或按捺基础设施名目公司资产， 对等对待基础设施名目和本公司运营管理的其他通常或相似名目。租赁期限内，在承租东说念主未 违背租赁协议约定且承租东说念主合适基础设施名目租赁运营策略的情况下，本公司不会主动诱骗 基础设施名目的承租东说念主销毁、不得无故间隔联系租赁合同或造谣房钱圭臬。对于可能组成实 质性竞争的物业租赁业务契机，在同等条件下以及尊重承租东说念主意愿的前提下，本公司将给予 基础设施名目享有优先赢得该业务契机的权利，为基础设施名目的商场竞争力提供相应的保 障。在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施名目与竞争性名目的同行竞争而发生上述 争议的，且基金管理东说念主觉得可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金 管理东说念主积极协商贬责措施。   在本公司担任运营管理机构期间，本承诺遥远有用，且是不可破除的。若本公司违背上 述承诺给基础设施基金过火基金份额持有东说念主酿成损失，一切损失将由本公司承担。   （3）原始权益东说念主对于保障性租赁住房召募资金等联系事项出具的承诺函   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   原始权益东说念主招商公寓已出具《深圳市招商公寓发展有限公司阐述及承诺函》                                   ，承诺内容 如下： 品住宅和买卖地产开发业务，不以租赁住房等口头，为非租赁住房等房地产开发名目变相融 资，或者变相规避房地产调控要求。 开发业务有用防碍，保持相对孤苦。 金用于新的基础设施补短板重心领域名目设立，切实贯注回收资金流入商品住宅或买卖地产 开发领域。如回收资金投资的新名目通过子公司或者其他关联方实施的，该子公司或者其他 关联方也应当投降本公司联系回收资金管理轨制。 资金监管协议明确各自监督职责，贯注违规变更回收资金用途。 全部投资结束。如因特殊原因导致已承诺的回收资金投资经营无法正常执行的，本公司承诺 将实时向深圳证券交易所申报联系情况和搪塞措施。确需变更回收资金用途的，本公司承诺 将向深圳证券交易所提交回收资金投向变更申报。 监管要求络续合规经营并表率管理回收资金。   （4）原始权益东说念主控股股东对于保障性租赁住房召募资金等联系事项出具的承诺函   原始权益东说念主控股股东招商创业已出具《深圳市招商创业有限公司阐述及承诺函》，承诺 内容如下：   （5）原始权益东说念主转折控股股东对于保障性租赁住房召募资金等联系事项出具的承诺函   原始权益东说念主转折控股股东招商蛇口已出具《招商局蛇口工业区控股股份有限公司阐述及     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 承诺函》，承诺内容如下：     （6）原始权益东说念主对于在特定情形下购回全部基金份额或基础设施名目权益出具的承诺 函     原始权益东说念主招商公寓已出具《对于在特定情形下购回全部基金份额或基础设施名目权益 之承诺函》，承诺内容如下： 名目公司（林下）分立前持有林下名目的公司法东说念主）所提供的文献贵府真确、准确、齐全， 不存在子虚记录、误导性陈说或者重要遗漏。 提供的文献贵府存在掩蔽重要事实或者编造重要子虚内容等重要罪犯违规行动的，本公司应 当购回基础设施基金全部基金份额或基础设施名目权益。     （7）原始权益东说念主控股股东对于在特定情形下购回全部基金份额或基础设施名目权益出 具的承诺函     原始权益东说念主控股股东招商创业已出具《对于在特定情形下购回全部基金份额或基础设施 名目权益之承诺函》，承诺内容如下： 限公司（为名目公司（林下）分立前持有林下名目的公司法东说念主）所提供的文献贵府真确、准 确、齐全，不存在子虚记录、误导性陈说或者重要遗漏。                         、名目公司（林下）和深圳市桃花坛置业 有限公司所提供的文献贵府存在掩蔽重要事实或者编造重要子虚内容等重要罪犯违规行动 的，本公司应当购回基础设施基金全部基金份额或基础设施名目权益。     （8）原始权益东说念主转折控股股东对于在特定情形下购回全部基金份额或基础设施名目权 益出具的承诺函     原始权益东说念主转折控股股东招商蛇口已出具《对于在特定情形下购回全部基金份额或基础    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 设施名目权益之承诺函》，承诺内容如下： 限公司（为名目公司（林下）分立前持有林下名目的公司法东说念主）所提供的文献贵府真确、准 确、齐全，不存在子虚记录、误导性陈说或者重要遗漏。                       、名目公司（林下）和深圳市桃花坛置业 有限公司所提供的文献贵府存在掩蔽重要事实或者编造重要子虚内容等重要罪犯违规行动 的，本公司应当购回基础设施基金全部基金份额或基础设施名目权益。   （9）原始权益东说念主实验按捺东说念主对于招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资 基金联系事项的承诺函   原始权益东说念主实验按捺东说念主招商局集团已出具《对于招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础 设施证券投资基金联系事项的承诺函》，承诺内容如下： 市桃花坛置业有限公司（为名目公司（林下）分立前持有林下名目的公司法东说念主）就本次基础 设施基金申报职业所提供的文献贵府存在掩蔽重要事实或者编造重要子虚内容等重要罪犯 违规行动的，且原始权益东说念主（即“招商公寓”）、原始权益东说念主控股股东（即“深圳市招商创 业有限公司”）、原始权益东说念主转折控股股东（即“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”） 未购回基础设施基金全部基金份额或基础设施名目权益的，针对未购回的基金份额或基础设 施名目权益，将由本公司或本公司指定主体购回。   （10）原始权益东说念主对于接收合并事宜出具的承诺函   原始权益东说念主招商公寓已出具《深圳市招商公寓发展有限公司对于接收合并事宜的承诺 函》，承诺内容如下： 住房租赁有限公司、太子湾乐宜置业（深圳）有限公司（以下简称“名目公司”）与 SPV 根 据本次基础设施 REITs 基金招募说明书及联系接收合并协议的安排，按期完成名目公司反向    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 接收合并 SPV 的联系职业。 否和完成时间存在不确定性，若反向接收合并 SPV 完成日（以 SPV 公司刊出为符号，下同） 晚于 2024 年 12 月 31 日或天然反向接收合并完成日早于 2024 年 12 月 31 日但名目公司股东 告贷利息无法或无法实时进行税前扣除，自交割日至 2024 年 12 月 31 日历间仍产生所得税， 对基础设施 REITs 基金酿成损失。本公司无条件不可破除地承诺，若名目公司股权交割日早 于 2025 年 1 月 1 日，则本公司凑合名目公司自交割日起至 2024 年 12 月 31 日止期间所产生 的企业所得税向基础设施 REITs 基金赐与等额补偿。企业所得税补偿款项的金额根据名目公 司实验承担的企业所得税计较确定（以名目公司对自交割日起至 2024 年 12 月 31 日止期间 所得税汇算清缴的完税讲明及年度征税申报表记录数据与交割审计申报为依据确定）。本公 司应于名目公司实验缴纳 2024 年度所得税后的 20 个职业日内，向基础设施 REITs 基金托管 账户支付该等补偿款项。 （七）回收资金用途   原始权益东说念主承诺将本名目所收取的净回收资金主要用于在建名目、前期职业熟识的新项 目（含新建名目、改扩建名目）；其中，不杰出 30%的净回收资金可用于盘活存量资产名目， 不杰出 10%的净回收资金可用于已上市基础设施名目的小股东退出或补充发起东说念主（原始权益 东说念主）流动资金等；确保新名目合适国度重要计策、发展盘算、产业政策等要求。本公司承诺 本名目刊行完成之日起 2 年内，净回收资金使用率原则上应不低于 75%，3 年内应全部使用 结束。   为加速净回收资金使用进程及效果，原始权益东说念主在履行了里面联系审批经由后，于 2025 年 2 月 10 日向国度发展更动委、深圳市发展更动委等监管部门就净回收资金用途变更履行 了报备法度，说明了拟变更回收资金使用比例的情况。原始权益东说念主拟将净回收资金的 85%用 于投资基础设施名目（包括在建名目、新建或改扩建名目及存量资产收购），投资金额 具体净回收资金使用比例情况详见如下：        回收资金使用类别           变更前拟使用金额（万 变更后拟使用金额（万    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                              元）及比例              元）及比例 投资基础设施名目（包括在建名目、新建   或改扩建名目及存量资产收购）        补充流动资金              6,991.83（10%）     10,487.75（15%）           所有这个词              69,918.33（100%）    69,918.33（100%）   为进一步加速净回收资金使用进程及效果，根据拟投名目设立进程，原始权益东说念主在履行 了里面联系审批经由后，于 2025 年 9 月 15 日向国度发展更动委、深圳市发展更动委等监管 部门就净回收资金投向变更履行了报备法度，说明了拟变更回收资金投向的情况，净回收资 金不再用于深圳沙井会展北保障性租赁住房名目，新增厦门海上世界 C09 号保障性租赁住房 名目。具体净回收资金用途和使用比例情况详见如下：                          变更前拟使用金额（万         变更后拟使用金额（万      回收资金使用类别                             元）及比例              元）及比例 合肥高新 GX202302 保障性租赁住房项           目   上海松江新桥镇租赁住房名目           30,758.50(44%)     30,758.50(44%) 深圳沙井会展北保障性租赁住房名目          7,725.00(11%)            0 厦门海上世界 C09 号保障性租赁住房项           目        补充流动资金            10,487.75（15%）     10,487.75（15%）          所有这个词              69,918.33（100%）    69,918.33（100%）   回收资金使用情况详情见本基金最新败露的如期申报以及联系临时公告。 （八） 关联方拟认购的基金份额数目   本基金原始权益东说念主或其磨灭按捺下的关联方参与计策配售，占本次基金份额发售比例为 期自上市之日起不少于 36 个月，基金份额在限售期届满前持有期间不允许质押。 招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）               十八、基础设施名目运营管理安排 （一）基础设施名目运营管理安排概况      本基金运作过程中，基金管理东说念主将按照法律律例端正和基金合同约定主动履行基础设施 名目运营管理职责，同期，基金管理东说念主拟寄托招商蛇口的全资子公司招商伊敦四肢外部管理 机构负责基础设施名目的部分运营管理职责，基金管理东说念主照章应当承担的责任不因寄托而免 除。      经核查，外部管理机构招商伊敦公司治理及财务气象考究，具备丰富的基础设施名目运 营管理教养，招商伊敦具备《指引》第四十条第一款及《深圳证券交易所公开召募基础设施 证券投资基金业务指引第 1 号》第九条文定的担任基础设施基金主义基础设施名目的外部管 理机构的天资及权限，本基金请求注册过程中，运营管理机构按照中国证监会要求履行联系 备案法度（如需）。      基金管理东说念主、专项经营管理东说念主、招商伊敦与各名目公司就本基金签订运营管理协议，并 在协议中明确约定基金管理东说念主寄托招商伊敦为基础设施名目提供运营管理服务的具体安排。 （二）基金管理东说念主的运营管理天资及决策机制      基金管理东说念主的基本情况、东说念主员配备、内控轨制等情况详见本招募说明书“五、基金管理 东说念主”。      基金管理东说念主的运营管理决策机制详见本招募说明书“四、基础设施基金治理”。 （三）外部管理机构的基本情况                     图表 18-1 招商伊敦基本情况 外部管理机构称呼      深圳招商伊敦货仓及公寓管理有限公司 法定代表东说念主         李杰 成立日历          2020 年 11 月 2 日 注册老本          8000 万东说念主民币    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 注册地址        深圳市前海深港合作区南山街说念怡海正途 1167 号海运中心主塔楼 317             一般经营名目是：企业总部管理；信息征询服务（不含许可类信息征询             服务）；品牌管理；货仓管理；商务信息征询（不含投资类征询）                                         ；国内             贸易代理；物业租赁；健身闲暇行径；征询规划服务；泊车场服务；家             具装置和维修服务；会议及展览服务；手艺服务、手艺开发、手艺征询、             手艺交流、手艺转让、手艺推广；财务征询；社会经济征询服务；告白             设想、代理；创业空间服务；商场傍观（不含涉外傍观）；盘算设想管             理；商场营销规划；非居住房地产租赁。（除照章须经批准的名目外，             凭营业执照照章自主开展经营行径）                            ；住房租赁。                                 （除照章须经批准的项 经营范围             目外，凭营业执照照章自主开展经营行径）；互联网销售（除销售需要             许可的商品）                  。（除照章须经批准的名目外，凭营业执照照章自主开展经             营行径），许可经营名目是：住宿服务；餐饮服务；物业管理；高危急             性体育通顺（游水）；食物销售；食物经营；食物经营（销售预包装食             品）              。（照章须经批准的名目，经联系部门批准后方可开展经营行径，具             体经营名目以联系部门批准文献大概可证件为准）；食物互联网销售。             （照章须经批准的名目，经联系部门批准后方可开展经营行径，具体经             营名目以联系部门批准文献大概可证件为准）   深圳招商伊敦货仓及公寓管理有限公司（以下简称“招商伊敦”）成立于 2020 年 11 月 2 日，注册老本 8,000 万元东说念主民币，实缴注册老本 3,000 万元。由招商蛇口全资设立，是 招商蛇口旗下主要负责租赁住房类业务的轻资产管理公司，总部设立于广东省深圳市。   结果 2024 年 6 月 30 日，招商蛇口持有招商伊敦 100%股权，为招商伊敦独一股东，招 商伊敦的实验按捺东说念主为招商局集团。招商伊敦股权结构图如下：                 图表 18-2 招商伊敦股权结构图   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   结果 2024 年 6 月 30 日，根据《公司法》和联系法律、律例，招商伊敦制订了《深圳招 商伊敦货仓及公寓管理有限公司轨则》                 。根据外部管理机构的公司轨则联系端正，招商伊敦 为单一股东的有限责任公司，公司治理机构包括股东、党组织、执行董事、监事、司理。   （1）股东权利   公司不设立股东会，股东期骗下列权利：   （2）党组织权利   公司党组织根据《中国共产党轨则》等党内律例主要履行如下职责：   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 作部署； 工会、共青团等群团职业。带领党风廉政设立，缓助纪检委员切实履行监督责任； 并忽视意见建议；   （3）执行董事权利   执行董事对股东负责，期骗下列权利： 定上述东说念主员的报答事项；   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （4）公司监事权利   监事期骗下列权利： 公司轨则或者股东决定的执行董事、高级管理东说念主员忽视罢免的建议； 员赐与纠正；   （5）公司司理权利   总司理对执行董事负责并申报职业，期骗下列权利：   （1）主营业务及经营情况分析       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      招商伊敦是招商蛇口旗下负责租赁住房类业务的轻资产管理公司，其租赁住房业务前身 为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司（成立于 1992 年，后改名为深圳市招商公寓发展有限 公司），自 80 年代初蛇口建造第一批职工住房始涉足租赁住房业务，经过近 40 年的发展， 积蓄了丰富的租赁住房类业务运营教养。2020 年 11 月，招商公寓结合行业先进教养，实施 轻重资产分离更动，肃肃成立“深圳招商伊敦货仓及公寓管理有限公司”，全面负责招商蛇 口旗下租赁住房及货仓的运营管理。经 40 余年的租赁住房运营教养千里淀，招商伊敦成为行 业中熟识的运营商，成为招商蛇口存量资产运营、计策发展业务重要组成部分。      招商伊敦咫尺已形成熟识的三大中枢产品线（壹栈东说念主才公寓、壹间杰作公寓、壹棠服务 公寓）及相匹配的运营模式，并高下蔓延粉饰蓝领公寓、社区公寓、鲸山别墅等多产品形态， 复合产品组合创造叠加效应，服务对象粉饰从应届毕业生、下层东说念主才、城市精英及国际化高 端客群。To B 端：贬责企业从下层职工到公司高管的不同层级的租住需求；To C 端：得志 个东说念主客户全成长周期的租住需求，得志租赁商场各样型各档次的居住需求，为客户的品性生 活提供全周期的贬责决策。      招商伊敦无间完善租赁住房类名目的自有品牌及运营体系，约束扩大行业影响力，积极 完结专科化管理输出。结果 2024 年 6 月末，招商伊敦公寓业务已布局北上广深、重庆、杭 州、苏州等 11 个城市，已开业名目 43 个、经兴修筑面积约 111 万平方米、房源总和约 2.73 万间；设立期名目 29 个、经兴修筑面积约 81 万平方米，房源总和约 1.48 万间。      图表 18-3 结果 2024 年 6 月末招商伊敦运营管理的已开业的基础设施名目（节选）                                                经兴修筑面积 序号     产品线   城市         名目称呼         开业时间                                                （万平方米）        壹栈        公寓              深圳      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                                             经兴修筑面积 序号    产品线   城市         名目称呼       开业时间                                             （万平方米）             上海             深圳       壹棠       公寓                  上述名目建筑面积所有这个词                  63.40 注：此处经兴修筑面积统计包括名目配套买卖面积；数字四舍五入可能存在尾差。      总体上，招商伊敦主营业务发展稳健，运营管理教养丰富，不错在基础设施名目运营期 间提供考究的运营管理服务。      （2）可无间经营智商分析      招商伊敦在租赁住房行业运营管理教养丰富，已建立熟识私用品牌及运营体系，配备了 专科、充足的运营管理团队，形成了专科化、体系化的运营管贤人商，同期财务经营情况稳 健，无间经营智商考究，总体上具备考究的可无间经营智商： 出一套完善且熟识的产品体系以及运营体系，其中产品体系包括名目甄选圭臬化、多产品线 设想圭臬化、成本适配圭臬化、部品部件圭臬化，运营体系涵盖名目筹备、开业以及运营期    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 法度与圭臬，完结器具、方法论以及评价圭臬全粉饰。 化高效管理，打造官方客户端 APP，完结在线看房、签约支付、缴租报修、在线服务等，提 升客户方便性与体验感。结合互联网、物联网，平庸应用智能东说念主脸识别、智能门锁、水电表 等，壹棠应用智能居家系统打造全新产品体验；同期通过“运营管理服务平台”及客户端 APP 的搭建，完结全经由线上化，进步职业效率与客户方便性。 以“日燕服务+升值服务”的样子，如期组织各样住客行径，注重客户居住体验，全场合提 升生活品性。无间服务 1,000+企业客户，企业级客户服务智商广受折服，企业客户资源丰 富，包括中海油、招商银行、中国迁移、中国电子等。 名目拓展、产品定位、筹开管理、商场营销、运营服务全链条专科岗亭，东说念主员梯队齐全，专 业度高。招商伊敦管理团队和中枢职工保持富厚，对于招商伊敦畴昔富厚发展具有重要作用。 招商伊敦主要管理东说念主员对招商伊敦历史情况了解深刻，同期对畴昔发展场合具有经久讨论。 管理层富厚成心于招商伊敦着眼经久利益，把执畴昔发展场合，完结招商伊敦可无间富厚发 展。招商伊敦东说念主员配备情况及组织结构详见本章节“（四）与基础资产联系的业务情况”之 “3、东说念主员配备情况”及“4、组织结构和里面按捺情况”。 末及 2024 年一季度末，公司总资产、租赁住房业务规模均随业务扩张而同步增长，资产负 债率结构合理，具有较强的经久偿债保障智商及财务可无间经营智商。   招商伊敦于 2020 年 11 月完成轻重资产分离更动并成立。2021 年末/2021 年度、2022 年末/2022 年度、2023 年末/2023 年度及 2024 年一季度末/2024 年一季度，招商伊敦主要财 务经营数据如下表所示，具体财务情况详见下文“（三）外部管理机构的基本情况”之“5、 财务报表及主要财务目的分析”。                  图表 18-4 招商伊敦的财务经营数据                                                  单元：万元   名目            /2024 年一季度   /2023 年度    /2022 年度   /2021 年度      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 总资产                   26,304.17         24,167.04            13,249.61               8,402.14 总欠债                    5,964.91          6,030.46            1,972.82                2,570.82 统统者权益                 20,339.26         18,136.58            11,276.78               5,831.32 营业收入                   3,626.00         15,709.24            11,383.42               7,055.36 利润总额                   2,654.64          8,313.15            6,546.77                3,338.56 净利润                    2,202.68          6,859.79            5,445.46                2,831.32 资产欠债率                    22.68%             24.95%               14.89%                30.60%    招商伊敦成立于 2020 年 11 月 2 日。2021 年度、2022 年度和 2023 年度，德勤华永管帐 师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册管帐师审计准则的端正对招商伊敦 2021 年末/2021 年度、2022 年末/2022 年度和 2023 年末/2023 年度的资产欠债表、利润表、现款流量表、 统统者权益变动表以及财务报表附注进行了审计，并出具了圭臬无保属意见的《审计申报》 （德师报（审）字（22）第 P00972 号、德师报（审）字（23）第 P02217 号、德师报（审） 字（24）第 P02559 号）。根据招商伊敦 2021 年度审计申报、2022 年度审计申报、2023 年度 审计申报和 2024 年 1-3 月未经审计财务数据，招商伊敦主要财务目的分析情况如下所示。    （1）资产的主要构身分析    结果 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，资产组成及变化情况如下：                          图表 18-5 招商伊敦的资产组成情况                                                                                    单元：万元   名目            金额       比例        金额        比例           金额       比例           金额          比例 流动资产 所有这个词 非流动资 产所有这个词 资产所有这个词 26,304.17 100.00% 24,167.04 100.00% 13,249.61 100.00% 8,402.14 100.00%    结果 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商伊敦资产总额为 8,402.14 万元、13,249.61 万元、24,167.04 万元和 26,304.17 万元，其中结果 2024 年 3 月末约 86.50% 的资产为流动资产。公司的流动资产主要由货币资金、应收资金聚集管理款、应收账款、其 他应收款组成，非流动资产主要由使用权资产和固定资产组成。       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      （2）欠债的主要构身分析                            图表 18-6 招商伊敦的欠债组成情况                                                                                     单元：万元   名目             金额          比例         金额         比例          金额       比例          金额       比例 流动欠债 所有这个词 非流动负 债所有这个词 欠债所有这个词 5,964.91 100.00% 6,030.46               100.00% 1,972.82    100.00% 2,570.82     100.00%      结果 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商伊敦总欠债为 2,570.82 万元、1,972.82 万元、6,030.46 万元和 5,964.91 万元，其中流动负借主要由应付职工薪酬、 应交税费过火他应付款组成，非流动负借主要由租赁欠债组成。      （3）偿债智商分析      结果 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商伊敦主要偿债智商目的 如下表所示：                          图表 18-7 招商伊敦的主要偿债智商目的       目的          2024 年 3 月末               2023 年末            2022 年末             2021 年末 流动比率（倍）                         9.39               5.97                 6.71             3.27 资产欠债率                        22.68%              24.95%             14.89%             30.60%      结果 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商伊敦流动比率分别为 3.27 倍、6.71 倍、5.97 倍和 9.39 倍，资产欠债率分别为 30.60%、14.89%、24.95%和 22.68%。 公司的流动比率处于较高水平，资产欠债率保持在较低区间，具备考究的经久与短期偿债能 力。总体来看，公司奉行稳健的财务政策，具有合理的资产欠债结构。      （4）盈利智商分析                            图表 18-8 招商伊敦的盈利智商目的                                                                                     单元：万元    财务目的               2024 年 1-3 月           2023 年度            2022 年度            2021 年度     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 营业收入                3,626.00        15,709.24             11,383.42        7,055.36 营业成本                  609.48         4,614.91              2,649.75        1,861.44 营业毛利率                 83.19%            70.62%               76.72%          73.62% 利润总额                2,654.64         8,313.15              6,546.77        3,338.56 净利润                 2,202.68         6,859.79              5,445.46        2,831.32 净利率                   60.75%            43.67%               47.84%          40.13% 元、5,445.46 万元、6,859.79 万元和 2,202.68 万元，毛利率分别为 73.62%、76.72%、70.62% 和 83.19%，保持在较高水平。具体来看，跟着公司的业务扩张，公司营业收入及净利润逐 年加多，同期成本按捺适合，具有较好的盈利智商。    （5）现款流量分析                    图表 18-9 招商伊敦的现款流量情况                                                                           单元：万元          名目              2024 年 1-3 月      2023 年度          2022 年度       2021 年度 经营行径现款流入小计                        796.96    15,258.06        12,301.30     4,366.46 经营行径现款流出小计                     2,353.82      9,084.73         7,347.49     2,146.27 经营行径产生的现款流量净额                  -1,556.87     6,173.33         4,953.81     2,220.19 投资行径现款流入小计                             -              -               -             - 投资行径现款流出小计                             -          0.91           11.72         1.79 投资行径产生的现款流量净额                          -          -0.91         -11.72        -1.79 筹资行径现款流入小计                             -              -               -    3,000.00 筹资行径现款流出小计                     -1,820.50     6,075.52         5,104.25     4,690.07 筹资行径产生的现款流量净额                  1,820.50     -6,075.52        -5,104.25    -1,690.07 汇率变动对现款的影响                             -              -               -             - 现款及现款等价物净加多额                      263.64          96.90        -162.17       528.33 期末现款及现款等价物余额                      726.70         463.06         366.16       528.33 万元、4,953.81 万元和 6,173.33 万元，经营现款流情况合座考究、富厚。2024 年 1-3 月信       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 营行径产生的现款流量净额-1,556.87 万元主要系应收寄托管理费回款较少所致。      （1）公开商场融资情况      根据招商伊敦的说明，结果 2024 年 6 月 30 日，招商伊敦不存在公开商场融资的情况。      （2）对外担保情况      根据招商伊敦的说明，结果 2024 年 6 月 30 日，招商伊敦不存在对外提供担保的情况。      （3）资信情况      招商伊敦财务气象考究，具有无间经营智商。根据招商伊敦提供的申报时间为 2024 年                       》（申报编号：2024071618334561782520），结果      经检索国度企业信用信息公示系统，结果尽调基准日，招商伊敦的公司登记状态为“存 续（在营、开业、在册）”，未被列入经营特别名录和严重罪犯失信企业名单（黑名单）                                       ，不 存在歇业、驱散、计帐以过火它根据我国现行法律、行政律例和招商伊敦公司轨则的端正应 当间隔的情形。基于前述并经查阅招商伊敦 2021-2023 年度审计申报等财务数据、招商伊敦 提供的申报时间为 2024 年 7 月 16 日的《企业信用申报（自主查询版）》（申报编号： 碍。      经查询国度金融监督管理总局网站（http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index /index.html）、中华东说念主民共和国住房和城乡设立部网站（http://www.mohurd.gov.cn/）、中 华东说念主民共和国天然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn/）、中华东说念主民共和国救急管理部网 站（https://www.mem.gov.cn/）、中华东说念主民共和国生态环境部网站（http://www.mee.gov. cn/）、中华东说念主民共和国国度商场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、中华东说念主民 共和国国度发展和更动委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）                                        、中华东说念主民共和国财政部网 站（http://www.mof.gov.cn/）、国度税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）                                                               、证 券期货商场失信记录查询平台（http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、                                                      “中国执行信 息公开网”     （http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、最妙手民法院的“寰宇法院失信被执行 东说念主名单信息公布与查询系统”             （http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、                                               “信用中国”网站（h       招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） ttp://www.creditchina.gov.cn/）、深圳证券交易所官网（http://www.szse.cn/）、“国度 企业信用信息公示系统”（http://www.gsxt.gov.cn）并经招商伊敦阐述，招商伊敦最近三 年在投资设立、分娩运营、金融监管、工商、税务领域不存在重要罪犯违规记录。 （四）与基础资产联系的业务情况    本基金拟聘任的外部管理机构招商伊敦合适《指引》端正的联系条件，照章设立且正当 存续，具备丰富的基础设施名目运营管理教养，配备充足的具有基础设施名目运营教养的专 业东说念主员，其中具有 5 年以上基础设施名目运营教养的专科东说念主员不少于 2 名，公司治理与财务 气象考究。本基金请求注册过程中，运营管理机构按照中国证监会要求履行联系备案法度（如 需）。    根据招商伊敦的营业执照以及《公司轨则》中的经营范围可为主义基础设施名目提供运 营管理服务，经营范围详见本章“（三）外部管理机构的基本情况”联系内容。    在《运营管理协议》等联系法律文献奏效且招商伊敦按照《基金法》在中国证监会完成 备案后，招商伊敦合适《指引》第四十条第一款端正的外部管理机构应合适的要求，具备作 为基础设施名目外部管理机构的天资。    招商伊敦四肢外部管理机构，管理层及主要运营管理东说念主员均具有丰富的基础设实施业从 业教养、名目运营管理教养、专科智商，可有用为基础设施名目可无间富厚发展提供助力。    结果 2024 年 6 月 30 日，招商伊敦本部共有职工 70 东说念主（不含分公司）                                            ，其中：经营管理 层 7 东说念主，投资运营部 17 东说念主，产品管理部 10 东说念主，详尽管理部 9 东说念主，财务管理部 14 东说念主，安全 分娩监督管理部 2 东说念主，业务管理部 11 东说念主。                        图表 18-10 部门组成情况          部门                   东说念主数                  占总东说念主数比例        经营管理层                    7                   10.00%        投资运营部                   17                   24.29%      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）          部门                东说念主数                占总东说念主数比例        产品管理部                10                  14.29%        详尽管理部                   9                12.86%        财务管理部                14                  20.00%      安全分娩监督管理部                 2                 2.85%        业务管理部                11                  15.71%          所有这个词                 70                  100.00%                      图表 18-11 学历组成情况         学历                 东说念主数               占总东说念主数比例        硕士及以上               33                 47.14%         本科                 34                 48.57%        大专及以下               3                   4.29%         所有这个词                 70                 100.00%      结果 2024 年 6 月 30 日，招商伊敦主要管理层东说念主员任职情况如下：             图表 18-12 外部管理机构董监高及主要运营管理东说念主员基本情况 姓名     职务           简历                     李杰，男，讨论生学历，毕业于香港理工大学旅游及货仓管理                     专科，具有杰出二十年的货仓经营管理教养，现任招商伊敦执        法东说念主、执行董事、总 李杰                  行董事、总司理、深圳招商伊敦货仓及公寓管理有限公司货仓               司理                     分公司负责东说念主，全面主理招商伊敦经营管理职业，领有丰富的                                货仓筹开、运营和资产管理教养。                     靳燕，女，本科学历，毕业于厦门大学财政金融系国际金融专                     业，具有杰出二十年的财务管理教养，现任招商伊敦监事、财 靳燕      监事、财务总监                     务总监，全面负责公司财务、采购及成本管理职业，领有丰富                                    的采购、成本及财务管理教养。                     冯睿，女，讨论生学历，毕业于西安交通大学政治经济学专科，                     具有杰出十年的营销及投资管理教养，现任招商伊敦副总司理、 冯睿     副总司理、发展总监                     发展总监，深圳招商伊敦货仓及公寓管理有限公司公寓分公司                      负责东说念主，全面负责公司公寓货仓投资发展及安全分娩职业。                     邵明勇，男，本科学历，毕业于深圳大学当代企业管理专科， 邵明勇      公寓业务总监     具有杰出二十年的公寓及货仓管理教养，现任招商伊敦公寓业                      务总监，全面负责招商伊敦公寓业务日常经营管理职业。                     蔡银华，女，本科学历，毕业于中央播送电视大学英语专科， 蔡银华         运营副总监   具有近二十年的运营管理教养，现任招商伊敦运营副总监，负                          责运营管理联系职业，领有丰富的运营管理教养。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （1）组织架构   结果 2024 年 6 月 30 日，除按照招商伊敦《公司轨则》设立股东、董事会、监事、司理 等相应治理架构外，招商伊敦根据业务发展及日常分娩经营管理的需要，根据不同职能设立 了里面组织架构，包括 6 个部门，组织架构图及主要职责如下。                  图表 18-13 招商伊敦组织架构图                         招商伊敦          安全分娩 投资运营部              业务管理部   详尽管理部       财务管理部   产品管理部          监督管理部          华南劳动部     华东劳动部    华北劳动部                  图表 18-14 招商伊敦部门职责先容   部门                       部门主要职责          负责公寓及货仓业务的商场、行业、客户等的分析讨论，公寓轻、重资产及酒          店轻资产商场假名目拓展，主责公寓及货仓名目投后管理职业、资产管理职业； 投资运营部    负责公司合座经营经营、考核评价、营销品牌、客户服务、品性管理、信息化          设立等职业；负责运用数字化器具，推动精益运营，进步圭臬化、表率化、品          牌化运作智商。          主要承担产品圭臬化设想管理、自建名目设想管理，参与代建名目设想决策深 产品管理部    化前审核、代建工程对接、改造工程管理、专项工程管理、名目筹开缓助、工          程维守旧理、货仓及公寓名目日常维修管理的联系职业。          是公司党建群团、东说念主力资源、纪检监督、法律合规、行政服务、企业文化、房          改产权等职业的详尽部门。主要负责公司及下属管理公司/名目的东说念主力资源规 详尽管理部          划、招聘、培训、绩效、薪酬福利、职工关系等东说念主力资源管理；负责企业文化、          行政治务及后勤管理，负责风险按捺及合同文本的审核与改进。          负责公司及下属管理公司财务、成本、采购、产权管理组织体系的建立并实施          管理，完结公司财务、成本、采购、产权管理组织体系的考究运行；负责公司 财务管理部          及下属各管理公司及名目财务、成本、采购的指导与服务，在专科领域为公司          提供业务指导和专科服务。          负责公司安全分娩管理职业的长入规划与和洽，安全体系设立的规划、实施、 安全分娩监督          重视和监督。旨在通过安全计策管理和圭臬化运营，对各部门和各下属单元安  管理部          全分娩职业实施系统管理、详尽监管和专科指导，贯注化解安全风险，提高安   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   部门                    部门主要职责            全绩效，构建安全分娩长效机制，为公司无间健康发展提供坚实的安全保障。            统筹管理寰宇三个劳动部公寓及货仓名目，主要承担各运营期名目日常经营的  业务管理部            管理和洽，以及配合公司落实对下属名目的其它管理职业。   （2）里面按捺   公司已经建立了合适当代企业轨制要求的法东说念主治理结构和里面组织结构，成立以来，产 权败露、权责明确、运作表率，在业务、机构、东说念主员、财务方面均谨守了《公司法》及《公 司轨则》的要求表率运作。   为表率业务管理，建立健全业务里面按捺轨制，提高公司业务经营效果，更好地保障公 司发展和盘算利润的完结，招商伊敦里面建立了完善的管理轨制，主要包括租赁管理、运营 管理、财务管理、税务管理、客户服务管理、媒体管理、合规管理、服务外包管理、职工管 理、后勤管理、档案管理、印证管理等。具体如下：   招商伊敦编制了《招商伊敦租赁管理办法（2022 年版）》                              《招商伊敦公寓销售管理办法》 和《招商伊敦公寓业务合规运营手册》等轨制表率公司运营阶段的租赁业务管理，确保业务 合规运营。其中包括主导部门及各参与部门的职责单干，管控原则，职业法度，以及圭臬文 本合同制定、报价、预定、新签、退租等租赁管理联系事项等。   招商伊敦运营管理部构建了完善的运营管控体系，包括租赁住房经营目的分级体系、投 建管专科协同、过程管控与督导、专科巡检和考核评价等。招商伊敦过程管控与督导细分了 名目设立期、筹开期及运营期，结合公司轨制、专科圭臬、管理表率以及公司业务、职能权 责经由进行节点管理。   由各主责部门制定巡检圭臬与范围，如期走访名目，协助名目查漏补缺，专科巡检主要 针对品牌表率类（品牌形象、VI 应用、现场物料）                        、客户服务类（服务表恣意、案场运作等）、 数字化类（使用表率、操作时效、合规管理）                    、采购类（平台采购周期、供应商管理、采购 失败率、采购合规、ERP 时效等）等名目进行。   考核评价共四个维度，分别是协同性考核（职能与名目双背双考，责任共担）、舒坦度   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 考核（一线对职能部门服务智商进行舒坦度评价）、阶段性考核（存量名目、新开名目、待 开名目各异化考核）和动态化考核（以月度、季度为考核节点，加大过程督导）                                   。考核经由 依次为制定年度考核决策、制定主义责任书、考核监控、考核实施、考核结果应用。   招商伊敦为完结总体计策主义构建适合公司特性的财务管理模式，加强和完善公司财务 管理及监督机制，制定了《招商伊敦财务管理轨制》，构建了财务职业组织体系，制定了资 金管理、资产管理、欠债管理、成本及用度管理、收入及利润管理、里面按捺轨制、财务风 险管理、财务预算、财务申报、管理管帐、外部审计、资产评估、财务信息化、财务监督等 方面的轨制详情，表率财务行动，贯注经营风险。   为健全公司财务预算管理轨制，明确公司财务预算管控内容，表率财务预算各项管控指 标的具体执行圭臬，招商伊敦制定了《招商伊敦财务预算管理执行指引》，并对年度用度预 算、固定资产预算、基建预算按捺等方面忽视了具体的执行指引。   为加强固定资产及低值易耗品的里面按捺及管理，严格其预算、购置、守旧使用、里面 迁移和处置等手续，贯注并实时发现和纠正其业务中的各式差错和作弊，保证固定资产及低 值易耗品的安全齐全，提高其使用效率，招商伊敦制定了《招商伊敦固定资产及低值易耗品 管理职业指引》，对固定资产的预算管理、采购管理、日常管理及处理管理制定具体的经由。   招商伊敦为表率日常经营中的各项涉税业务，加强各单元的税务管理，保证公司各症结 的征税行动合适国度税收管理端正，表率各单元涉税行动，优化税务管理业务经由，有用防 范、按捺和造谣各单元征税管理过程中的风险损失，照章履行征税义务，提高征税管理详尽 效益，根据国度税收联系律例、规章的要求，制定了《招商伊敦税务管理操作指引》，对纳 税实务和风险贯注忽视了具体操作指引。   为保持品牌一致性，提供优质客户服务，招商伊敦以《壹间公寓圭臬经由与法度》为基 础，对礼节表率、考勤、值班、岗亭职责等行动进行表率，况兼从客户视角开赴，提真金不怕火五大 客户服务中枢场景——访客带看、入住办理、退房办理、投诉处理以及维修、清洁入户法度， 围绕“视觉、行动、经由”梳理中枢场景服务圭臬，对名目外围、客户迎接区、销售动线等   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 五个方面形象展示忽视具项要求，制定了《招商伊敦长租公寓名目案场服务指引》。通过细 化案场、服务关键词、场景演示、服务圭臬，构建具有指导性的案场服务形象圭臬、服务标 准及中枢服务场景经由圭臬。   为表率媒体职业，招商伊敦制定了《招商伊敦媒体职业管理指引》，明确了媒体交互原 则，针对梳理媒体资源、日常交流和内容合作指出媒体重视建议，并对媒体行径的行径类型 和注意事项进行指导。   为表率公关传播职业经由，加强舆情管理的里面换取机制，高效贯注和处理危机事件， 在统统公关行动中，长入品牌传播的内容，并遥远贯彻、约束强化，共同重视和进步品牌形 象，招商伊敦制定了《招商伊敦媒体管理与危机公关操作手册》，手册内容包含新闻发布流 程、舆情及危机公关管理、媒体关系管理三个部分，明确了新闻发言东说念主轨制，并针对舆情监 测及传讯反馈、舆情留神及处理经由、单个名目投诉、纠纷类危机搪塞关键、专项危机救急 小组职业原则、危机留神管理忽视了具体操作指引。   为长入品牌对外宣传，招商伊敦制定了《招商伊敦品牌对外宣传信息指引》                                   ，内容包括 招商伊敦公司形象综述（公司简介、品牌内涵、品牌架构）和招商伊敦旗下各名目简介。   加强招商伊敦法律合规管理，进步照章治企水平，建立健全公司法律合规管理体系，防 范和有用按捺重要合规风险，保障公司健康无间发展、有用参加商场竞争和重视自身正当权 益，结合公司经营管理实验，制定《招商伊敦法律合规管理指引》，明确了合规管理体系及 职责、非诉讼法律事务管理、诉讼法律事务管理、外聘讼师管理等方面的具体指引。   为提高公寓业务运营合规性，针对公寓运营过程中发生频率最高的十二个公寓运营法律 合规风险点，为公寓名目一线业务东说念主员提供兼具实用性和可操作性的业务合规指南，招商伊 敦制定了《招商伊敦公寓业务合规运营手册》                    ，对十二个风险点进行了精细分析并结合实务 忽视相应贬责方法。   为表率各样合同法律合规审查，使合同法律合规审查职业轨制化、表率化，切实重视公 司利益，招商伊敦制定了《招商伊敦合同法律合规审查指引》，指出了合同重心审查内容， 并针对特定类别合同忽视了具体柔柔事项。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   为了进一步提高公司合规管理水平，加强对业务运营过程中的合规指引，提高业务东说念主员 合规坚毅，提高业务运营的法律风险贯注和搪塞智商，招商伊敦梳理联系法律律例、表恣意 文献、国度及行业圭臬，并结合公司业务运营中的实验需求，总结了在公司业务运营过程中 的重要法律合规风险，编制《招商伊敦业务运营法律风险合规指引》，对常见法律风险忽视 合规建议，提高业务东说念主员业务合规智商。   为公寓名目提供优秀的现场运营服务，进步名目客户舒坦度，同期为表率业务服务外包 管理，提妙手职职业积极性，进步服务职业效率和质地，招商伊敦制定了《招商伊敦公寓业 务服务外包管理指引》，包括对外包服务采购、业务服务外包东说念主员招聘管理、业务服务外包 东说念主员日常管理等症结忽视具体指引。   为表率新职工培养过程，保证新职工培养效果，作念厚东说念主才梯队，使公司在商场竞争中持 续保持人命力和竞争力，招商伊敦制定了《招商伊敦新职工培养职业指引》                                 ，明确新职工培 养经由，以匡助新职工快速熟悉和阐明业务环境，融入团队，得当公司文化，进步业务水平 并快速成长。为进一步完善培训管理体系，表率和促进公司培训管理，培养和设立得当公司 发展需要的高教学东说念主才部队，招商伊敦制定了《招商伊敦职工培训管理办法》。为更好地激 发东说念主才和组织活力，进步本部部门间、本部与名目间的协同与配合，拓宽职工学问面，促进 复合型东说念主才的发展培养，招商伊敦制订了《招商伊敦职工轮岗管理办法》。   为细化招商伊敦季度经营经营的考核，推动本部及下属货仓、杰作买卖及餐饮、公寓项 目主要经营目的的按时高质达成，确保公司各项经营目的的全面逾额完结，激励原则藏身于 聚焦关键东说念主才、强化事迹导向和实时激励与精细化管理，制定《招商伊敦专项激励管理办法》。   为加强公司本部及下属名目后勤管理职业，使后勤职业更好地阐扬保障作用，招商伊敦 制定了《招商伊敦后勤管理办法》，并针对固定资产管理、公司低值易耗品管理、用餐管理 等忽视了相应详情。   为表率档案管理职业，建立健全档案业务圭臬，提高级案管理水平，重视正当权益和经    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 济利益，更好地为企业经营、管理和历史讨论服务，招商伊敦制定了《深圳招商伊敦货仓及 公寓管理有限公司档案管理指引》，并对档案管理职业的基本任务和准则、档案管理职业的 守密要求、档案职业主说念主员、档案的交代、档案的整理、档案的统计、档案管理信息化、档案 的果决与捐躯、档案的守旧、档案安全救急预案、档案的编研与利用、档案职业搜检考评、 资产与产权变动档案的处置、电子文献的管理、境外机构档案管理、责任端正等具体职业流 程忽视了详情指引。   为表率各部门、各单元钤记、证顾问理，明确使用东说念主与管理东说念主的责权，招商伊敦制定了 《招商伊敦印证管理职业指引》              ，明确了钤记证照的分类、钤记的刻制与捐躯及证照的取得 与守旧、钤记证照的使用及审批、钤记证照的出门使用、责任端正等详情。 （五）名目资金收支及风险管控安排   基金管理东说念主、经营管理东说念主、名目公司、SPV 公司与托管银行/监管银行拟签订协议用于 账户监督，由基金管理东说念主、经营管理东说念主及名目公司寄托托管银行/监管银行按照基金托管协 议和专项经营托管协议/SPV 公司监管协议和名目公司监管协议所端正的托管银行/监管银 行职责和操作经由为本基金触及的各层级银行账户过火资金流向进行全程监督、闭环管理。 托管银行/监管银行同意接受基金管理东说念主、经营管理东说念主和名目公司的寄托，名目公司亦同意 接受托管银行/监管银行的监管。   （1）公募基金托管账户：指基金管理东说念主以基金的口头在托管东说念主处开立的东说念主民币资金账 户。基金的联系货币收支行径，包括但不限于接收召募资金专户划付的认购资金、接收资产 缓助专项经营分成款及处置款、向基金份额持有东说念主进行收益分配、支付基金联系用度等，均 须通过基金托管账户进行。   （2）专项经营账户：指经营管理东说念主以专项经营的口头在专项经营托管银行开立的东说念主民 币资金账户，专项经营的一切货币收支行径，包括但不限于接收专项经营召募资金、期间收 益过火他应属专项经营的款项、支付 SPV 公司股权购买价款并向 SPV 公司进行投资、向 SPV 公司及名目公司披发告贷、进行及格投资、支付专项经渔利益及专项经营用度，均必须通过 该账户进行。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （3）政策监管账户：指名目公司在政策监管账户开户行开立的深圳市辖区内独一的住 房租赁资金专用账户，专项用于收取承租东说念主房钱、押金及住房租赁关系存续期间的联系用度， 如管理费等，并根据政策监管账户监管协议的约定将前述全部收入划付至名目公司运营账户 （或名目公司基本户）的东说念主民币资金账户，具体以政策监管账户监管协议的约定为准。   （4）运营账户：指名目公司在监管银行开立的专门用于接收政策监管账户转付的收入、 政策监管账户收取的收入外的其他收入（如有）及基金管理东说念主或经营管理东说念主招供的其他款项 （如有），并根据名目公司监管协议的约定对外支付的东说念主民币资金账户，具体以名目公司监 管协议的约定为准。   （5）基本户：指名目公司在监管银行处开立的专项用于接收从运营账户所划转的款项， 以及基金管理东说念主或经营管理东说念主招供的其他款项（如有），并根据名目公司监管协议的约定对 外支付的东说念主民币资金账户，具体以名目公司监管协议的约定为准。   （6）SPV 公司监管账户：指 SPV 公司在监管银行开立的、用于接收 SPV 公司全部收入 和款项并对外进行支付的东说念主民币资金账户，具体以 SPV 公司监管协议的约定为准。在接收合 并协议项下的接收合并完成后，SPV 公司监管账户应相应刊出。   除上述账户外，本基金原则上不得有任何其他账户。如因基金运作或名目公司运营确需 新设其他账户的，基金管理东说念主需向托管东说念主充分说明其存在的必要性和合感性，经托管东说念主同意 后，方可开立并纳入托管东说念主的长入监督管理。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）             图表 18-15 各层级账户资金流转示意图                       公募基金托管户                       投资     收益分配                        专项经营账户                          投资、披发     分成（反吸前）、送还                          股东告贷      股东告贷本息                 分成（完成           披发股   反吸后）、归                 还股东告贷       SPV 公司监管账户           东告贷                 本息                                   分成（反吸前）                       名目公司运营账户            拨付预算及                                     如期资金归集            预算外资金                 基本户              政策监管账户   （1）根据《深圳市住房和设立局等部门对于开展住房租赁资金监管的文书》（深建规 〔2021〕6 号）等联系政策要求，政策监管账户用于收取名目公司房钱收入、押金、水电费 （如有）等收入。为完结基础设施基金各症结资金闭环管理，基金管理东说念主、经营管理东说念主、项 目公司、托管东说念主、政策监管账户开户行拟签订《深圳市住房租赁资金监管协议补充协议》， 约定政策监管账户原则上仅能将账户内已被销毁监管的资金定向划入运营账户或基本户。项 目公司原则上以不低于每三个月一次的频率定向将该等已销毁监管措施的资金款项归集并 转付至名目公司运营账户或基本户。运营账户除接收政策监管账户划入的资金之外，可用于 接收无需按照外部政策要求纳入监管的其他收入（如有）。   （2）根据运营管理协议，基金管理东说念主按季从运营账户向基本户划拨预算。监管银行根 据基金管理东说念主的指示向基本户拨付预算款项，同期对基本户的资金使用情况如期进行复核审 阅监督。   （3）如名目公司存在突发性或预算外用款需求，经基金管理东说念主审批后，基金管理东说念主应 向监管银行出具划款指示和联系用款凭证，指示托管东说念主将运营账户中的资金划入基本户。   （4）名目公司日常运营支拨均通过基本户支付，用款需求经基金管理东说念主审批后，基金      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 管理东说念主应向监管银行出具划款指示，监管银行收到指示后即执行划款。      （5）基金管理东说念主/经营管理东说念主根据名目公司监管协议、SPV 公司监管协议的约定向监管 银行出具划款指示，由监管银行将 SPV 公司监管账户（如有）和运营账户中的资金划转至专 项经营托管账户。      （6）经营管理东说念主于专项经营分配日按《圭臬条件》的约定向专项经营托管银行发送分 配当期应分配的资产缓助证券投资收益的划款指示，指示专项经营托管银行将专项经营账户 中的资金划转至登记托管机构指定账户，用于向专项经营持有东说念主（即基础设施基金）进行分 配。      （7）托管银行/监管银行根据基金管理东说念主的请求为其开专项经营账户和基金托管账户 /SPV 公司监管账户、基本户和运营账户的网银查询权限，供基金管理东说念主实时查询账户余额 及资金收付情况。灵通账户网银查询权限后，除非基金管理东说念主被奉命或辞任，托管银行/监 管银行不得关闭该等权限。监管银行根据基金管理东说念主的请求为外部管理机构灵通基本户和运 营账户的网银查询权限，供外部管理机构实时查询账户余额及资金收付情况。      政策监管账户开户行动招商银行股份有限公司深圳分行，除政策监管账户之外，公募基 金托管账户、专项经营账户、名目公司运营账户、名目公司基本户、SPV 公司监管账户均开 立在基金托管东说念主处，随心业银行股份有限公司。      根据《深圳市住房和设立局等部门对于开展住房租赁资金监管的文书》                                    （深建规〔2021〕 圳市辖区内的买卖银行开立独一的住房租赁资金专用账户。太子湾名目、林下名目均在招商 银行股份有限公司深圳分行开立了资金专户用于收取房钱 ，并签订了《深圳市住房租赁资 金监管协议》，现已在数据报送、房钱识别、资金划转等症结已经与招商银行股份有限公司 深圳分行形成了富厚的合作模式。      为保持基础设施名目的平安运营、减少更换银行产生的摩擦成本，本基金将保留名目公  林下名目在申报期内由桃花坛置业公司持有，房钱等收入由桃花坛置业公司在招商银行股份有限公司深 圳分行开立的住房租赁资金专户收取。林下名目通过公司分立方式重组到名目公司（林下）后，名目公司 （林下）将在招商银行股份有限公司深圳分行开立新的资金专户，专项用于收取林下名目房钱等收入。太 子湾名目在申报期内且由名目公司（太子湾）持有，房钱等收入由名目公司（太子湾）在招商银行股份有 限公司深圳分行开立的住房租赁资金专户收取。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 司（太子湾）、名目公司（林下）已在政策监管账户开户行开立的政策监管账户，用于收取 承租东说念主房钱、押金、住房租赁关系存续期间的联系用度（如管理费）等。   针对政策监管账户开户行在非基金托管东说念主处开立的情况，基金托管东说念主兴业银行股份有限 公司与基金管理东说念主已协商建立了完备的资金闭环管理决策。基金管理东说念主、经营管理东说念主、名目 公司、托管东说念主、政策监管账户开户行签订《深圳市住房租赁资金监管协议补充协议》，名目 公司（太子湾）、名目公司（林下）在招商银行股份有限公司深圳蛇口支行开立独一的政策 监管账户，约定政策监管账户原则上仅能将账户内已被销毁监管的资金定向划入运营账户或 基本户。名目公司原则上以不低于每三个月一次的频率定向将该等已销毁监管措施的资金款 项归集并转付至名目公司运营账户或基本户。 （六）运营管理服务内容   在《运营管理协议》有用期限内，外部管理机构应向基金管理东说念主提供以下运营服务：   （1）负责制定年度经营经营及财务预算的初步决策，并提交至基金管理东说念主进行审议， 经基金管理东说念主书面审批后执行。其中，年度经营经营和财务预算原则上应包括但不限于宏不雅 商场、名目所在区域商场分析（包括但不限于供应、需求分析等）及竞争者事迹，上一财务 年度之年度经营经营和实验事迹的对等到分析，今年度经营主义及财务预算，与经营主义及 财务预算匹配对应的营销推广经营、日常运营经营、年度供应商采购经营、白叟道支拨经营 等事项。   （2）根据基金管理东说念主批准的年度经营经营和财务预算，受托提供租赁管理服务，包括 但不限于： 场定位，制定产品管理圭臬、运营管理品性圭臬等，并在年度预算、如期申报和年度考核中 体现对咫尺商场的竞品分析和今后新增供应、需求、订价、定位瓜分析。基于商场分析和年 度经营主义，在年度预算忽视年度经营价钱决策（包括租赁价钱、物业服务价钱、泊车收费 价钱、其他经营收费、扣头体系和其他优惠决策，以及中介、营销决策、价钱体系等）供基 金管理东说念主审批。 需）、续租、退租及提前间隔租赁合同等租赁联系职业，包括自主拓展或依托第三方主体拓 展潜在田户（包括为寄托第三方主体拓展潜在田户而签署与之联系的中介协议等）、潜在租 户谈判、根据住建部门对于保租房/公租房的要求进行田户天资审查、签署意向租赁合同、 收取意向田户定金、签署租赁合同等、续签订租赁合同等、退租和洽、提前退租追偿等职业；      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 完成田户入住时的交房、迎接以及与物业服务联系的征询职业；完成房屋调换职业等租赁相 关职业。 名目房钱、物业服务费、泊车资、能源费等应付款项（如有），并负责追收欠缴款项，同期 将催收情况报备名目公司。按租赁合同过火他约定，协助名目公司向田户送还租赁保证金及 应退还房钱予田户（如触及），或者以租赁保证金冲抵欠缴房钱（如触及），并按基金管理 东说念主要求提供应收台账、应付台账、收入台账、成本用度台账和租赁台账。      （3）根据基金管理东说念主批准的年度经营经营和财务预算，受托提供日常运营服务，包括 但不限于： 引入与田户生活联系的服务供应商等升值服务内容，重视租赁客户关系，合理处理田户投诉 和纠纷。 房运营管理要求进交运营和管理，落实当田主管部门对基础设施名目长入管理的要求（包括 但不限于协助名目公司实时在深圳市住房租赁监管服务平台上传租赁合同信息以开释政策 监管账户内的资金）；协助名目公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司保持换取聚集， 跟进各样轨制规章、管理办法的更新与适用；协助名目公司与住建部门换取名目评估价钱； 实时了解、跟进并向名目公司反馈保租房、公租房联系的征求意见稿和联系政策；协助名目 公司、田户连络和洽换取政府机构、以及街说念办事处、社区居委会、警务职业站等社区管理 和服务机构；在名目公司授权范围内代表名目公司出席各样行径，举例各样政府部门举办的 行径、行业内行径、各项迎接、各样客户行径、各样会议、接受联系单元的搜检等，包括不 限于救急管理、安全分娩、消防搜检、环保、各项申报等职业，追踪并搪塞行业律例政策动 态。 营合同所需的外部批准和登记（包括但不限于当田主管部门要求的租赁备案登记、物业信息 登记），名目公司工商年报信息重视、为基础设施名目请求、守旧并更新基础设施名目运营 所必需的一切使用文凭、证照和经营许可（包括但不限于保障性租赁住房或群众租赁住房的 认定）。 物业管理天资的专科物业管理公司、以及单独提供卫生保洁、垃圾清运、环境绿化、日常维 修调动、安保、消防、通讯及垂危事故处理服务的单项专科服务公司）的选聘、谈判、协助 名目公司与物业管理方签署协议，与物业管理方保持考究的职业换取并建立合理合作机制； 督促物业管理方执行日常物业服务职业，使物业管理行径达到相应的物业管理合同或者专项 物业合同约定的管理圭臬。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 基金管理东说念主提报安全管理王法轨制并由基金管理东说念主审批后确定，外部管理机构搪塞基金管理 东说念主对安全管理王法轨制的联系意见赐与答复并进行合理调养。对名目里面采取必要的、联系 主管部门要求的安全管理措施，确保名目的安全有序及正常运行。在签订运营管理协议的同 时签订《基础设施名目管理安全分娩管理协议》并按照约定的要求执行。遇救急突发事件时 实时向名目公司、基金管理东说念主反馈，并处理该等事件。在运营管理协议项下，外部管理机构 对受托范围内的安全分娩管理职业负首要责任。根据不同的专科性质，外部管理机构负责安 排具体日常安全管理职业外部管理机构联系专科部门负责专科安全管理的指导和和洽职业。 寄托第三方提供服务的，外部管理机构应当承担的安全管理责任不因此而免除。对于当月发 生的重要安全事件、突发事件需在如期申报中说明。外部管理机构应提供无间跟进事件处理 情况，应基金管理东说念主要求，对事件进展、改进经营等进行后续陈说、或进行专项申报等。 的，在取得名目公司书面授权后以名目公司的口头或自行通过正当合规的采购法度采用各样 服务、货色的潜在供应商，以及进行合同谈判和签署等。 等的优惠、补贴、补助、奖励金或者其他类型的款项。 采购请求经由、供应商合同签订经由、付款请求经由、考评经由及续签王法作念出约定，并提 交基金管理东说念主审批阐述。对于根据寄托方授权采购或授权集采的供应商进行考评追踪，并提 供年度检视申报。 数据（包括但不限于租赁业务、收入、成本、合同等）对基础设施名目业务进行精细化管理， 并为基金管理东说念主、名目公司盛开基础设施名目的查阅及审批权限（如有）。基金管理东说念主有权 要求外部管理机构提供客户联系台账（包括但不限于租约、营销、维修重视等信息）。   （4）根据基金管理东说念主批准的年度经营经营和财务预算，为基础设施名目的固定资产管 理、维修、改造、白叟道支拨事项提供服务： 通修整、年度大中修、救急抢修、加固升级等建筑实验及从属设施开荒维修、室内家私家电 等装修升级改造更换等预算、招标执行、改造执行、验收等症结职业），以保持基础设施项 目处于考究的运营状态，确保不会因为联系用度计提不足或者维修、更换、装修、改造等措 施不充分，导致基础设施名目的运营目的（包括月度名目出租率、运营收入收缴率）权臣下 滑或导致基础设施名目非天然损失。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 构需督促物业管理公司或者其他专科服务机构实时完成维修职业；非由田户承担的维修用度， 按照物业管理合同、专项服务合同过火他联系合同的约定由名目公司或供应商承担用度，不 由外部管理机构承担。 家电等装修升级改造更换，外部管理机构需负责实施工程监督及好意思满验收（或质地验收）， 并出具阶段性工程申报（如基金管理东说念主要求），除依据租赁合同等约定需由田户承担的情形 外，联系用度由名目公司承担。基于基金管理东说念主审批阐述后的年度白叟道支拨经营，外部管 理机构需就具体事项制定操作决策（包括工程服务和物质采购安排、工期盘算等）并协助项 目公司执行，必要时和洽物业管理方激动执行并赐与充分监督。如存在突发的物业安全隐患， 可能危及群众利益及他东说念主正当权益时，外部管理机构应实时组织并进行救急维修养护。 金支付）进行无间跟进，并于如期运营申报中向基金管理东说念主滚动陈说。   在《运营管理协议》有用期限内，外部管理机构应向基金管理东说念主提供以下协助的运营管 理服务：   （1）实时办理基础设施名目、钤记证照、账册合同、账户管理权限和运营档案贵府交 割、交代。   （2）协助基金管理东说念主过火指定专东说念主建立、保存、管理联系档案与贵府，举例与基础设 施名目联系的运营管理档案、贵府，包括但不限于租赁合同等日常运营合同、工程设立好意思满 贵府、租赁档案贵府等。不免疑义，由基金管理东说念主履行基础设施名目档案归集管理最终职责。   （3）负责根据基础设施名目保障安排的具体情况，为基础设施名目采用合适的财产保 险、局外人责任险、公众责任险和法律律例端正的其他险种并提供保障购买决策，协助名目 公司以名目公司口头、按照投保时处于有用期限内的基础设施名目评估申报估值进行投保且 名目公司为保单独一受益东说念主。在基础设施名目所投保的保障期限届满前，外部管理机构应配 合名目公司办理基础设施名目买卖保障的续保，确保基础设施名目买卖保障不发生中断。   （4）协助名目公司进行管帐处理及财务档案管理，包括但不限于： 凭证、报表、收条、发票（肃肃收条），及统统其他收取账款（如有）、支拨和其他重要数 据的记录。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （5）在基金管理东说念主及名目公司授权范围内协助名目公司进行日常印鉴、证顾问理，如 名目公司财务章、合同专用章、发票专用章。由基金管理东说念主履行印鉴、证顾问理的最终职责。   （6）协助名目公司贬责、处理基础设施名目经营过程中产生的与第三方之间的纠纷。 如需对田户、担保东说念主（如有）拿告状讼、仲裁或启动其他联系司法法度时，应协助名目公司 实时拿告状讼、仲裁、请求强制执行或启动其他联系司法法度，通过前述法度重视名目公司 和基础设施名目的利益。   （7）为基础设施名目的运兴修立利益冲突、关联交易、里面按捺等风险贯注措施。   （8）可协助名目公司请求外部融资事宜（如需）。   （9）在两边协商一致的前提下，外部管理机构可协助名目公司进行名目收购及处置咨 询，包括但不限于对子系资产的收购或出售进行商场讨论、可行性分析、评估等职业，向基 金管理东说念主忽视专科意见和建议，由基金管理东说念主孤苦判断和决策后具体实施收购或处置事项， 外部管理机构提供该等协助服务的联系收费圭臬经基金管理东说念主、名目公司和外部管理机构友 好协商后另行约定。   （10）基金管理东说念主授权范围内其他需协助事项。 （七）外部管理机构的激励敛迹机制及赏罚圭臬   公募基金管理东说念主四肢外部管理机构的寄托方，对外部管理机构的职业进行监督和考核， 并就外部管理机构在《运营管理协议》项下提供的基础设施名目运营管理服务，如期向外部 管理机构支付运营管理费。外部管理机构的运营管理费包含基本服务费和激励服务费共两个 部分：   基本服务费包含了运营管理机构在提供《运营管理协议》项下服务的过程中所需职工的 劳动薪酬（包括五险一金）、因职工开展运营管理服务产生的宽饶用度、行政办公、为提供 运营服务而必须的差旅、电话、应酬用度、IT 系统使用费（如业务系统）、品牌使用费（如 “壹栈”称呼、商标图样、标记等）、寄托第三方管理泊车场所产生的联系管理服务用度以 及泊车管理系统使用费等全部用度。前述用度均由运营管理机构自行承担，不再出奇从名目 公司列支：   （1）基本服务费A   基本服务费 A 为外部管理机构执行受基金管理东说念主寄托事项的服务报答，其计较方式为：   基本服务费 A＝根据名目公司经审计财务报表计较的年度运营收入×9%   （2）基本服务费B    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基本服务费 B 为外部管理机构执行协助基金管理东说念主事项的服务报答，其计较方式为：   基本服务费 B＝根据名目公司经审计财务报表计较的年度运营收入×2%   （3）公式界说   “根据名目公司经审计财务报表计较的年度运营收入”＝营业收入+其他收益+营业外收 入，营业收入、其他收益、营业外收入数据取自名目公司经审计的利润表。   本基金成立之日起至 2026 年 12 月 31 日历间，林下名目、太子湾名目分别计较激励服 务费，2027 年 1 月 1 日及以后，按照全部基础设施名目所有这个词加总口径计较激励服务费。对 寄托运营管理期限内任一年度而言，支付激励服务费的金额上限和扣减基本服务费的金额上 限为该运营年度名目公司（太子湾）和名目公司（林下）所有这个词计较的基本服务费（含税）。   （1）本基金成立之日起至2026年12月31日历间的激励服务费:   本基金成立之日起至 2026 年 12 月 31 日历间，林下名目、太子湾名目分别计较激励服 务费，具体计较方式如下：   林下名目激励服务费=（年度实验 EBITDA-年度预算 EBITDA）×50%   若年度实验 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则激励服务费为零。同期基金管理东说念主 按照如下公式计较扣减基本服务费（含税）。   应扣减的基本服务费=（年度预算 EBITDA－年度实验 EBITDA）×50%   太子湾名目激励服务费=（年度实验 EBITDA-年度预算 EBITDA）×15%   若年度实验 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则激励服务费为零。同期基金管理东说念主 按照如下公式计较扣减基本服务费（含税）。   应扣减的基本服务费=（年度预算 EBITDA－年度实验 EBITDA）×15%   “年度实验 EBITDA”系根据名目公司（林下）、名目公司（太子湾）经审计年度财务 报表确定。“年度预算 EBITDA”在基金成立后的前三个天然年度（即基金成立之日至 2026 年 12 月 31 日，下称“前三个天然年度”）系根据基础设施基金请求注册症结出具的评估报 告、可供分配金额测算申报对应天然年份的联系数据合理预测确定。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      名目公司股权交割日后天然年度内实验运营天数不足一年的，预算 EBITDA 金额按照交 割日后实验运营天数与天然年度天数占比对年度预算 EBITDA 金额进行折算，实验 EBITDA 金额根据名目公司（林下）、名目公司（太子湾）经审计年度财务报表与交割审计申报确定。      （2）2027年1月1日及以后的激励服务费： 费，具体计较方式如下：      激励服务费=（年度实验 EBITDA-年度预算 EBITDA）×15%      若年度实验 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则激励服务费为零。同期基金管理东说念主 按照如下公式计较扣减基本服务费（含税）。      应扣减的基本服务费=（年度预算 EBITDA－年度实验 EBITDA）×15%      “年度实验 EBITDA”系根据名目公司(林下)、名目公司(太子湾)经审计年度财务报表 逐一计较实验 EBITDA 后进行所有这个词加总确定。“年度预算 EBITDA”在 2027 年及以后的每个 天然年度系根据评估机构出具的最近一期追踪评估申报参数 ，并充分结合外部管理机构提 交的预算以及商场实验情况详尽筹商后确定。      （3）公式界说：      计较上述激励服务费所使用的 EBITDA 公式为：      EBITDA=营业收入-营业成本-税金及附加-销售用度-管理用度+实验收到的奖励金款项 （名目嘉奖、专项资金等款项）+信用减值利得（损失）+营业外收入-营业外支拨+折旧及摊 销，折旧及摊销包含投资性房地产、固定资产、经久待摊用度摊销，为免疑义，不包含招商 公寓基于股权转让协议约定支付的特殊补偿金额、激励服务费、扣减的基本服务费及审计费、 评估费等中介机构用度。计较年度实验 EBITDA 和年度预算 EBITDA 时，上述科目分别取自经 审计的名目公司年度利润表和经基金管理东说念主审批阐述的年度预算利润表。      （4）对于林下名目在本基金成立之日起至2026年12月31日历间的特殊补偿机制  本基金成立后的前三个天然年度年度预算 EBITDA 基于基础设施基金请求注册症结的评估申报和可供分 配金额测算申报的联系预测数据合理确定，成心于保障投资东说念主利益；前三个天然年度届满后，筹商到专科 评估机构每年出具的年度追踪评估申报已结合名目历史经营情况、商场最新情况等，因此在后续年份参考 追踪评估申报参数，并充分结合外部管理机构提交的预算以及商场实验情况详尽筹商后确定，具有合感性。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基于重要现款流提供方的退租事项属于在《股权转让协议》签署时两边不错预感的风险 事项，因此，原始权益东说念主招商公寓四肢林下名目的转让方，拟对林下名目特如期间内的事迹 差额对受让方作出特殊补偿的承诺。具体条件为：   现转让方承诺，基金成立之日起三年内（至 2026 年 12 月 31 日）林下名目年度实验 EBITDA 低于年度预算 EBITDA 金额，转让方承诺对受让方或基础设施基金赐与补偿：   转让方特殊补偿金额=林下名目年度预算 EBITDA－林下名目年度实验 EBITDA-根据运营 管理协议对应年度运营管理机构就林下名目扣减的基本服务费   转让方特殊补偿金额上限为未筹商特殊补偿金额时转让方持有基金份额对应计较的基 础设施基金可供分配金额，具体以受让方届时书面确定的金额为准。   上述运营管理费均为价税所有这个词金额，包含升值税金（税率为 6%），后期如遇国度税务 政策调养，基本服务费按照不含税价钱不变、根据最新税率计较升值税金的原则，由基金管 理东说念主与外部管理机构以补充协议方式约定新的管理费率。   基金管理东说念主有权对外部管理机构的运营管理服务进行搜检考核，以全面、客不雅评估其服 务质地；如外部管理机构提供的运营管理服务不合适运营管理协议约定的，基金管理东说念主有权 要求外部管理机构在其指定的合理期限内整改。   年度实验 EBITDA 未达到对应期间的年度预算 EBITDA 的 95%，外部管理机构应当分析未 完成上述考核主义的原因并忽视整改措施，且基金管理东说念主有权约谈外部管理机构的对应运营 负责东说念主。   年度实验 EBITDA 未达到对应期间的年度预算 EBITDA 的 90%，外部管理机构应当分析未 完成上述考核主义的原因并忽视整改措施，且基金管理东说念主有权要求外部管理机构更换对应的 运营负责东说念主过火他主要应承担责任的东说念主员。 （八）外部管理机构的解聘情形和法度   如果外部管理机构发生下列情形（“法定解聘情形”）之一时，基金管理东说念主可通过向外 部管理机构发出版面文书而立即解聘外部管理机构并提前间隔运营管理协议，且无需承担任 何毁约责任：   （1）外部管理机构专科天资、东说念主员配备、经营情况、财务情况等发生重要不利变化已 无法络续履职；   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （2）因故意或重要错误给基础设施基金酿成重要损失；   （3）照章驱散、被照章破除、被照章宣告歇业或者出现重要罪犯违规行动；   （4）中国证监会端正的其他情形（如有，包括但不限于：监管机构对外部管理机构服 务天资忽视新的端正或要求，外部管理机构不合适该等端正或要求）。 份额持有东说念主大会进行表决，并应经参加大会的基础设施基金份额持有东说念主所持表决权的二 分之一以上表决通过，与外部管理机构存在关联关系的基金份额持有东说念主就解聘、更换外 部管理机构事项无需规避表决，中国证监会招供的特殊情形除外。 理东说念主无需承担毁约责任（包括无需支付任何补偿金）                       ：   （1）外部管理机构私行改变基础设施名目使用用途的，且外部管理机构未能采取经基 金管理东说念主招供的援助措施；   （2）基金管理东说念主觉得外部管理机构怠于履行《运营管理协议》项下的职责且可能对本 基金的利益酿成重要不利影响，且外部管理机构未能采取经基金管理东说念主招供的援助措施；   （3）外部管理机构未能采取充分、适当的措施贯注利益冲突，可能对本基金的利益造 成重要不利影响，且外部管理机构未能采取经基金管理东说念主招供的援助措施；   （4）外部管理机构超越《运营管理协议》的约定范围和基金管理东说念主的授权范围从事特 定事项，可能对本基金的利益酿成重要不利影响，且外部管理机构未能采取经基金管理东说念主认 可的援助措施；   （5）外部管理机构控股股东或实验按捺东说念主变更，况兼该等变更在完成前未能取得基金 管理东说念主的书面招供。 聘外部管理机构的，名目公司需向外部管理机构支付一笔金额相配于间隔此合同之日为 基准之前12个月外部管理机构应收取基本管理费的补偿金。 （九）运营管理风险管控安排   根据《运营管理协议》《名目公司监管协议》的约定，名目公司实行预算管理。由外部 管理机构协助名目公司制定年度经营经营及财务预算并提交基金管理东说念主进行审议，名目公司 按照基金管理东说念主书面审批通过的经营经营及预算进行日常经营，运营管理机构按照基金管理 东说念主书面审批通过的经营经营及预算提供运营管理服务。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   外部管理机构搪塞于每季度和累计前述季度预算使用、预算达成情况，在如期申报中向 基金管理东说念主进行陈说并对于实验支拨与预算各异情况及原因，向基金管理东说念主进行书面/邮件 解释说明。   本基金成立并完成名目公司收购后，基金管理东说念主将根据联系法律律例、基金合同、《运 营管理协议》的约定实时办理基础设施名目钤记证照、账册合同、账户管理权限交割并进行 妥善管理。   名目公司账户和资金管理详见本章“（五）名目资金收支及风险管控安排”。   （1）如期申报与临时申报   外部管理机构应根据基础设施基金、专项经营的监管败露要求，如期向基金管理东说念主、资 产缓助证券管理东说念主提供联系败露所需材料。   外部管理机构应如期向基金管理东说念主、资产缓助证券管理东说念主提供资产运营联系的申报，具 体包括如期申报（月度、季度、半年度和年度基础设施名目运营申报和财务报表）和临时报 告，在发生可能对基础设施基金投资价值或价钱有实质影响的重要事件时，外部管理机构应 根据《运营管理协议》的约定，在重要事件发生后确当日实时向基金管理东说念主、资产缓助证券 管理东说念主申报联系事项，并配合提供与该重要事项联系的信息。   （2）管理监督 外部管理机构应当配合基金管理东说念主和名目公司的监督管理。 包括但不限于执行年度经营经营和预算的情况；基础设施名目的日常运营管理行径包括但不 限于租赁签约情况、固定资产管理情况、账户使用与资金划转支付情况等；基础设施名目相 关档案、数据与贵府的协助守旧情况，基础设施名目联系合同台账、印鉴和证照的协助管理 情况；外部管理机构运营管理团队的组成和履职情况（举例是否无间配备充足的具有基础设 施名目运营教养的专科东说念主员）；外部管理机构的专科天资情况（如触及），外部管理机构的 公司治理、财务气象（举例公司治理或财务气象是否发生影响无间履交运营管理职责的情形， 所涉财务情况是否合适联系端正或者约定）；基础设施名目的维修改造情况、采购、供应商 管理情况；重要突发或垂危情况的处理情况；安全运营管理情况；外部管理机构的决策经由 轨制和历次决策情况；外部管理机构执交运营管理职责的行动是否损伤名目公司利益；以及 其他与基础设施名目运营管理联系的事项。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 管理东说念主发现基础设施名目存在安全隐患等问题的，有权要求外部管理机构排斥隐患；有权对 外部管理机构的运营管理情况进行监督和搜检，并要求外部管理机构提供联系贵府和说明； 有权查阅和复制基础资产运营、管理联系贵府（包括但不限于基础设施名目联系证照、租赁 合同等经营合同）；有权随时对基础设施名目和外部管理机构进行现场搜检；基金管理东说念主或 其聘用的管帐师事务统统权随时查阅管帐账簿及记录；有权对外部管理机构团队的运营管理 行动进行监督，可根据运营管理团队的绩效水缓和职业阐扬向外部管理机构忽视调养或更换 的建议；有权按照法律律例的端正对外部管理机构的履职情况进行监督、审计和考核，有权 按照《运营管理协议》的约定和公募基金份额持有东说念主大会决议解聘外部管理机构。 不合适法律律例端正和《运营管理协议》约定的，基金管理东说念主应当责令其整改；外部管理机 构拒不改正或情节严重的，应当承担毁约责任。 补偿。基金管理东说念主和名目公司在进行监督搜检时存在欠妥行动、给外部管理机构酿成损失的， 应当赐与补偿。 （十）毁约责任   任何一方违背其《运营管理协议》的约定，视为该方毁约，毁约方应承担络续履行、采 取援助措施或者补偿损失等毁约责任。   除前述毁约补偿一般原则之外，外部管理机构应补偿名目公司、专项经营、基础设施基 金及/或寄托方因以下事项而遭受的全部损失（包括但不限于第三方索赔损失）：   （1）外部管理机构未履行、怠于履行或未皆备履交运营管理职责或协助职责，给名目 公司、专项经营、基础设施基金酿成损失的；   （2）外部管理机构未能保持履行《运营管理协议》项下实质性义务所需的履历、许可、 批准、授权和/或同意，或上述履历、许可、批准、授权和/或同意被中止、收回或破除；   （3）外部管理机构未尽善意管理东说念主职责，因外部管理机构故意或重要错误酿成基础设 施名目建筑发生毁损、灭失或出现不测事故导致寄托方登科三方发生东说念主员伤一火或者财产损失 的，外部管理机构应就名目公司、专项经营、寄托方登科三方的损失承担补偿责任。如名目 公司根据法律律例和司法机关的裁决等先行承担的，外部管理机构应当在寄托方文书的期限      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 内赐与全额补偿。为免疑义，非因外部管理机构的原因而导致的索赔、欠债、损成仇支拨除 外；      （4）外部管理机构未能于《运营管理协议》约定的期限内提交联系申报期间的基础设 施名目如期申报，且在寄托方书面文书后的 3 个职业日内仍未提交；      （5）外部管理机构未配合基金管理东说念主等机构履行信息败露义务，或败露信息存在子虚 记录、误导性陈说或重要遗漏的；      （6）外部管理机构超出寄托事项以及授权范围所引起的任何索赔、欠债、损成仇支拨 由外部管理机构承担；如名目公司根据法律律例和司法机关的裁决等先行承担的，外部管理 机构应当在寄托方文书的期限内赐与全额补偿。为免疑义，非因外部管理机构的原因而导致 的索赔、欠债、损成仇支拨除外；      （7）外部管理机构违背守密义务的；      （8）外部管理机构未采取充分、适当的措施幸免可能出现的利益冲突；      （9）外部管理机构违背安全管理责任，未采取必要的监管要求的安全管理措施或者未 皆备履行安全管理义务酿成基础设施名目或名目公司损失，或者导致第三方发生东说念主员伤一火或 者财产损失的；      （10）外部管理机构违背了其在《运营管理协议》约定的其他义务；      外部管理机构不履行合同义务或履行合同义务不合适端正的，经基金管理东说念主文书后，外 部管理机构仍怠于履行、未在基金管理东说念主文书的期限内整改并履行结束的，基金管理东说念主不错 请求第三方代为履行，联系用度由外部管理机构承担，基金管理东说念主不错在待支付的基本服务 费或激励服务费中提前扣除该等用度的金额。      除前述毁约补偿一般原则之外，寄托方应补偿外部管理机构因以下事项而遭受的全部损 失：      （1）寄托方未按时向外部管理机构支付各项应付款项（如有）的；      （2）寄托方其他未能履行《运营管理协议》项下义务导致外部管理机构无法按照《运 营管理协议》约定提供运营管理服务的情形。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                十九、利益冲突与关联交易 （一）利益冲突情形及分析   结果本招募说明书更新出具日，本基金的基金管理东说念主不存在管理其他同类型基础设施基 金的情形。   若基金管理东说念主同期管理其他投资于同类型基础设施名目的基础设施基金，如该等基础设 施基金的投资策略、基础设施名目所在区域、基础设施名目运营管理策略与本基金通常或相 近的，本基金与基金管理东说念主管理的其他基础设施基金将可能濒临潜在利益冲突，包括：投资、 名目收购、运营、采购服务、商场所位过火他经营层面等方面的竞争和利益冲突。   （1）外部管理机构业务情况   本基金的外部管理机构为招商伊敦，为招商蛇口的全资子公司，成立于2020年11月2日， 是招商蛇口旗下负责租赁住房类业务的轻资产管理公司，就招商伊敦业务情况详见本招募说 明书“十八、基础设施名目运营管理安排”之“（三）外部管理机构的基本情况”之“4、主 营业务与无间经营智商”。   外部管理机构除了为本基金所投资的基础设施名目提供服务外，还为其他保障性租赁住 房名目、商场化租赁住房名目提供运营管理等服务。外部管理机构所管理的基础设施名目和 由其管理的其他保障性租赁住房、商场化租赁住房名目，可能会使本基金濒临包括招商运营、 识别潜在田户、采购服务、商场所位过火他经营层面等方面的竞争和利益冲突。   （2）本基金持有基础设施名目与外部管理机构运营的其他同类资产触及利益冲突情况 详细分析   结果2024年6月30日，外部管理机构招商伊敦除了为本基金所投资的基础设施名目提供 服务外，还为其他保障性租赁住房名目、商场化租赁住房名目提供运营管理等服务。招商伊 敦所管理的基础设施名目和由其管理的其他保障性租赁住房、商场化租赁住房名目，可能会 使本基金濒临包括招商运营、识别潜在田户、采购服务、商场所位过火他经营层面等方面的 同行竞争和利益冲突。            招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）           结果2024年6月30日，招商伊敦已开业名目43个，经兴修筑面积约111万平方米、房源总      数约2.73万间，设立期名目29个、经兴修筑面积约81万平方米，房源总和约1.48万间，各节      选名目情况详见本招募说明书“图表18-3 结果2024年6月末招商伊敦运营管理的已开业的基      础设施名目（节选）”               。           结果2024年6月30日，上述名目中，除两个基础设施名目之外，原始权益东说念主及联系方在      深圳市持有已运营的保障性租赁住房名目及群众租赁住房（高级东说念主才公寓）名目共6个，房      间数4,662间，建筑面积约为235,871㎡，均与基础设施名目同位于南山区；原始权益东说念主及相      关方在深圳市在建和拟建的保障性租赁住房名目共有7个，其中与基础设施名目同位于南山      区共有3个，房间数为1,472间，建筑面积约为64,000㎡。该部分位于深圳区域、可能与基础      设施名目产生竞争关系的同类资产（以下简称“里面竞争性名目”）的联系情况如下表所示：       图表 19-1 位于深圳区域，由原始权益东说念主及联系方持有且已由运营管理机构运营管理的                       保障性租赁住房名目情况表（已运营名目）                                 建筑面积         房屋套数          2023 年度      2023 年营业收入 序号   类型        名目简称        区位                                  （㎡）          （套）          平均出租率           （万元）                           南山区       图表 19-2 位于深圳区域，由原始权益东说念主及联系方持有且拟由运营管理机构运营管理的                    保障性租赁住房名目情况表（在建拟建名目）                                           建筑面积          房间数目 序号     类型          名目简称         区位                                     揣度开业时间                                           （㎡）           （套）                 蛇口网谷沿山路一期                 办公产园配套东说念主才公寓          招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                                          建筑面积     房间数目 序号     类型           名目简称          区位                         揣度开业时间                                          （㎡）      （套）      注 1：类型为“公租房”的名目均为“群众租赁住房（高级东说念主才公寓）”，性质与林下名目通常，均为面      向东说念主才群体的租赁住房名目。      注 2：类型“保租房（拟）”的名目透露原始权益东说念主及关联方特意向纳入保租房认定体系，下表同。      注 3：壹栈·仕林臻邸名目于 2024 年 3 月肃肃开业，结果 2024 年 6 月末，时点出租率达约 100%。                  图表 19-3 基础设施名目与里面竞争性名目区位散播图         外部管理机构招商伊敦运营管理的其他同类名目主要包括了壹间、壹栈、社区公寓三个      产品线的租赁住房名目。同期招商伊敦还设有壹棠产品线，与保障性租赁住房的定位存在较      大各异，不存在权臣的竞争关系。各产品线的对比分析如下：         壹棠产品线定位于中高端货仓服务式公寓，为田户提供星级服务和高品性居住条件，面      向客群主要为跨国企业高管、国内中高端商务精英，与保障性租赁住房缓解新市民、后生东说念主      住房艰苦的保障属性存在较大各异，因此与基础设施名目不存在权臣的竞争关系或利益冲突   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 情形。   社区公寓产品线（兰园小区）以企业职工寝室为运营定位，房间类型包括定制单东说念主间、 主义田户情况等维度比较，社区公寓产品线与基础设施名目和其他里面竞争性名目的产品定 位各异较大。   壹间产品线定位于杰作公寓，处于城市中枢商务圈或产业蚁合区，面向客群主要为追求 质感生活的城市白领和精英阶级，房间内已配备皆备的家私家电、可完结“拎包入住”                                      。截 至本招募说明书更新出具之日，壹间产品线的个笔名目已完成保障性租赁住房认定，关联词仍 有大部分名目络续按照商场化租赁房进交运营。对于未纳保的壹间名目，房钱一般参照商场 水平、根据名目和商场变化情况动态调养实施。   基础设施名目属于壹栈产品线，壹栈产品线均为具备保障性质的租赁住房，包括在国办 发22号文出台前已建成投运的群众租赁住房（高级东说念主才公寓），以及国办发22号文出台后被 认定为保障性租赁住房的名目。壹栈产品线面向客群主要为合适东说念主才条件、在深职业的新市 民、后生东说念主等群体，房间内一般仅配备基础的家私家电，但可适当根据田户个性化配置需求 添置，以得志各样东说念主才各异性的租住要求。结果本招募说明书更新出具之日，太子湾名目属 于保障性租赁住房名目、林下名目属于群众租赁住房（高级东说念主才公寓），二者均参照《招蛇 租赁管理办法》进交运营管理，需要按照联系政策端正进行房钱订价，总体上房钱水平相较 于壹间产品线低、具有房钱竞争上风。   综上，壹间和壹栈两个产品线在产品定位、面向东说念主群、房屋配置、房钱水对等方面天然 较为相近关联词均具有各异。其中，壹栈名目房钱水平的保障性质更强，同等条件下具有更强 的商场竞争力，但田户入住和后续续租的准入圭臬更为严格。因此，壹间名目与基础设施项 目可能存在竞争关系或利益冲突、关联词权臣性不彊。   结果招募说明书更新出具日，除基础设施名目外，招商伊敦运营管理的其他位于深圳市 南山区的壹栈产品线租赁住房名目中，已开业的名目有壹栈·花间名目、壹栈·山前名目、      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 壹栈·仕林臻邸名目、壹栈·太子湾二期名目。      从供需关系来看，深圳市南山区租赁住房需求繁荣，总体呈现供不应求的情况，仍需更 多名目得志日益增长的租赁需求（详见本招募说明书“十四、基础设施名目基本情况”之“                                        （二） 租赁住房行业、商场及地区宏不雅经济概况”）。壹栈产品线均为列入保障性住房体系的聚集式 租赁住房名目，具备房钱优惠、管理表率、交通便利等客不雅上风，且总体体量相对较小，不 组成权臣的相互替代和竞争的关系。      综上，在深圳市和南山区东说念主口无间净流入、保障性租赁住房供应缺口较大、招商蛇口内 部各产品线定位折柳清楚、运营管理轨制完善的情况下，结合原始权益东说念主招商公寓和外部管 理机构招商伊敦出具的《对于幸免同行竞争的承诺函》，基础设施名目和招商伊敦运营管理 的其他租赁住房名目不存在权臣的竞争关系或利益冲突情形。      （1）原始权益东说念主业务情况      本基金的原始权益东说念主为招商公寓，招商公寓成立于 1992 年 12 月 2 日，为招商蛇口全资 控股的租赁住房经营平台，主要从事租赁住房及联系业务，持有和经营租赁住房名目。就招 商公寓业务情况详见本招募说明书“十七、原始权益东说念主”之“（二）业务情况”。      （2）原始权益东说念主过火关联方持有的其他同类资产      本基金的原始权益东说念主为招商公寓，招商公寓的控股股东为招商创业、招商蛇口。根据原 始权益东说念主的书面说明，结果尽调基准日，原始权益东说念主招商公寓、招商创业及招商蛇口旗下持 有的位于深圳市的其他同类型租赁住房名目（不含产业园配套寝室 ）主要由招商伊敦进行 运营管理，名目利益冲突及分析详见本章节“（一）利益冲突情形及分析”之“2、外部管 理机构”。 （二）利益冲突贯注措施      基金管理东说念主将严格作念到风险防碍，基金财产防碍，贯注利益冲突。  存在稀罕几个产业园配套寝室名目由招商创业自交运营管理的情况，该类名目规模小且主要面向园区内 承租厂房的田户租赁，与本次刊行的基础设施名目在类别上存在较大各异，不存在利益冲突的情形。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   筹商到基金存续时间较长，畴昔不排除在运营管理层面或投资扩募层面存在潜在利益冲 突。基金管理东说念主拟通过以下措施缓释联系潜在利益冲突风险：   （1）基金管理东说念主里面轨制层面   基金管理东说念主制定了《招商基金管理有限公司公说念交易管理办法》《招商基金管理有限公 司关联交易管理办法》等，以贯注本基金层面的利益冲突和关联交易风险，保障基金管理东说念主 管理的不同基金之间的公说念性。   针对基础设施基金业务，基金管理东说念主还制定了《招商基金管理有限公司基础设施证券投 资基金投资管理办法》《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金运营管理管理办法》 《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金称职傍观管理办法》和《招商基金管理有限 公司基础设施证券投资基金里面按捺与风险管理管理办法》等里面规章轨制，建立了基础设 施基金的投资、运营及风险管理王法，以有用贯注不同基础设施基金之间的利益冲突。   （2）基础设施基金的运营管理层面   对于所管理的不同的租赁住房类基础设施基金（如有），基金管理东说念主原则上聘用不同的 外部管理机构并将通过基础设施名目运营管理服务协议约定，基础设施基金名目公司的预算 由外部管理机构拟定，并经基金管理东说念主审批通过后方可执行，根据法律律例端正及基金合同 的约定，不同的基础设施基金不得相互投资或进行资金拆借。   基金管理东说念主将严格落实风险防碍措施，所管理的不同的租赁住房类基础设施基金（如有） 的基金财产相互防碍，并严格按照联系法律律例以及里面管理轨制的端正贯注利益冲突。   对可能发生的同行竞争和可能存在的利益冲突，由 REITs 投决会筹商决定处理方式，制 定公说念对待不同基础设施名目的联系措施，并在如期申报中赐与败露，必要情况下还需进行 临时败露，接受投资者监督。   （3）基础设施基金的投资扩募层面   在信息及东说念主员防碍方面，基金管理东说念主对扩募联系的敏锐信息进行管控，按捺联系敏锐信 息的明察范围，对于联系业务东说念主员的办公电话、办公邮件等进行留痕监测。不同基础设施基 金的基金司理当重视各自基金持有东说念主的利益，严禁径直或转折在不同基金间进行利益输送。 存在利益冲突的议案时，联系东说念主员需要规避表决。   在决策经由方面，在资产交易的立项、投资以及退出决策等各主要症结，存在潜在利益 冲突的东说念主员应当主动幸免可能的利益冲突。若合同、交易行动中存在或可能存在利益冲突， 联系东说念主员应实时声明，并在联系决策时主动规避。就存在利益冲突的扩募收购名目，不同基 金的基金司理孤苦立项、孤苦尽调、孤苦谈判、孤苦决策。   在持有东说念主大会决策方面，基金拟扩募购入新名目时，基金管理东说念主将照章召集基金份额持 有东说念主大会对扩募和新购入名目联系事项进行审议。如出现不同基金拟扩募购入的资产范围存 在类似的特殊情况的，基金管理东说念主将充分败露和辅导该等情况和潜在的利益冲突情形，由基 金份额持有东说念主大会进行决策。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   要而言之，基金管理东说念主为基础设施资产同类型的基础设施基金的运营管理、投资扩募建 立并执行有用的里面轨制和决策机制，配备了充足的运营管理东说念主员和运营管理团队，能够有 效贯注不同基础设施证券投资基金之间的利益冲突和关联交易风险，不存在因自身决策损伤 管理的其他同类型基金利益的情况，为各基础设施证券投资基金合规、公说念、平安运作提供 保障。畴昔，基金管理东说念主将根据法律律例、监管端正以及基础设施证券投资基金实验运作情 况无间完善里面轨制、优化决策经由、东说念主员配备和运营管理机制。   为促进名目无间健康平安运营、缓释本基金与外部管理机构招商伊敦之间潜在利益冲突 所产生的风险，针对与外部管理机构可能存在的利益冲突采取了如下贯注措施：   （1）《运营管理协议》联系协议约定对外部管理机构的敛迹措施   基金管理东说念主已通过协议约定的方式采取如下对外部管理机构的敛迹措施以缓释利益冲 突的风险，包括但不限于： 适当的措施幸免可能出现的与名目公司或基础设施名目产生同行竞争或利益冲突的潜在风 险，并实时败露公司与名目公司或基础设施名目产生同行竞争或利益冲突的事项，包括但不 限于：外部管理机构应为基础设施名目运营管理配备经基金管理东说念主阐述的专门运营管理团队， 该等运营管理团队东说念主员应专职服务于《运营管理协议》项下的基础设施名目；外部管理机构 在运营管理期间需要更换运营管理团队中枢东说念主员（名目总司理、名目财务总监、名目运营总 监、名目租赁总监）的，应提前文书基金管理东说念主，经基金管理东说念主阐述后可赐与更换。外部管 理机构应孤苦运营《运营管理协议》项下的基础设施名目、防碍不同名目之间的买卖或其他 敏锐信息、幸免不同名目在外部管理机构层面的交叉和冲突； 东说念主能够在公开商场上从孤苦第三方就磨灭质地、数目得到的有竞争力的同类商品或服务的条 件。外部管理机构进行的集采行径应公说念、自制、照章合规地对待基础设施名目和其他在管 名目，不然，基金管理东说念主有权收回采购许可、授权，对于因此给基础设施基金的利益酿成损 失的，基金管理东说念主不错代为追责； 管理机构的关联方，外部管理机构应以邮件等方式文书基金管理东说念主；外部管理机构同意，外 部管理机构及受外部管理机构寄托履行《运营管理协议》项下任何责任的外部管理机构关联 方，应试虑并尊重基础设施基金的利益，并应根据联系法律律例之端正履行信息败露义务（如 需）。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   鉴上，基金管理东说念主与运营管理机构拟签署的《运营管理协议》联系合同约定及安排成心 于缓释可能产生的利益冲突。当存在利益冲突情形时，基金管理东说念主将谨守基金份额持有东说念主利 益优先的原则，严格按照法律律例的端正和《基金合同》等约定进行处理，包括但不限于履 行必要的审批法度，在如期申报中败露联系利益冲突的风险贯注措施等，从而保障基金份额 持有东说念主利益。   （2）外部管理机构招商伊敦已出具《对于幸免同行竞争的承诺函》   招商伊敦已出具《对于幸免同行竞争的承诺函》，承诺将采取充分、适当的措施幸免可 能出现的利益冲突等事项（详见本招募说明书“十七、原始权益东说念主”之“（六）原始权益东说念主 及联系主体在发改委及证监会申报阶段出具的承诺函”之“2、申报中国证监会、深圳证券 交易所阶段的联系承诺函”之“（2）运营管理机构对于幸免同行竞争出具的承诺函”）。   外部管理机构招商伊敦违背承诺事项对基础设施基金酿成的损失将由招商伊敦承担，该 等安排成心于缓释可能产生的利益冲突过火对基础设施基金的影响。   原始权益东说念主承诺采取适当措施幸免可能出现的利益冲突、配合履行信息败露义务。原始 权益东说念主招商公寓已出具《深圳市招商公寓发展有限公司对于幸免同行竞争的承诺函》，具体 参见本招募说明书“十七、原始权益东说念主”之“（六）原始权益东说念主及联系主体在发改委及证监 会申报阶段出具的承诺函”。 （三）利益冲突发生时的败露方式、败露内容及败露频率   基金管理东说念主在每年结果之日起三个月内，编制完成基金年度申报，将年度申报登载在规 定网站上，并将年度申报辅导性公告登载在端正报刊上。在上半年结果之日起两个月内，编 制完成基金中期申报，将中期申报登载在端正网站上，并将中期申报辅导性公告登载在端正 报刊上。基金管理东说念主将在年度申报和中期申报中败露本基金触及的关联关系、申报期内发生 的关联交易及联系利益冲突贯注措施。   对利益冲突的败露内容包括：   （1）本基金与基金管理东说念主管理其他同类型基础设施基金利益冲突及贯注措施。   （2）对本基金与外部管理机构/原始权益东说念主管理的或持有的其他同类基础设施名目利益 冲突及贯注措施。   （3）其他可能存在利益冲突的情形。 （四）利益冲突贯注机制    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   《基金法》第九条文定“基金管理东说念主、基金托管东说念主管理、运用基金财产，基金服务机构 从事基金服务行径，应当恪称职守，履行憨厚信用、严慎勤勉的义务”。上述端正确立了基 金管理东说念主对基金份额持有东说念主的两项基本义务：诚实义务和勤勉义务。利益冲突的管理原则在 基金管理东说念主的诚实义务基础之上。《中华东说念主民共和国相信法》和《基金法》基于基金管理东说念主 的诚实义务确定了两项利益冲突管理原则：   （1）基金份额持有东说念主利益优先   中国证监会发布的《证券投资基金管理公司治理准则（试行）》第二条从基金公司治理 的角度对基金份额持有东说念主利益优先原则作出陈述：“公司治理当当谨守基金份额持有东说念主利益 优先的基本原则。公司、股东以及公司职工的利益与基金份额持有东说念主的利益发生冲突时，应 当优先保障基金份额持有东说念主的利益。”因此，基金份额持有东说念主利益优先原则是基金管理东说念主处 理利益冲突时的基本原则。   （2）禁止利益输送   利益输送是在利益冲突中违背基金份额持有东说念主利益优先的原则而发生的主要情形，禁止 利益输送是基金管理东说念主处理利益冲突时的禁止性原则。   （3）基金管理东说念主与基金托管东说念主的制衡机制   基金管理东说念主与基金托管东说念主各自既孤苦履行职责又相互监督制衡的基金治理结构为基金 的利益冲突管理提供了基金里面监督机制。   基金托管东说念主履行安全守旧基金财产、开立基金投资所需资金账户和证券账户、根据基金 管理东说念主指示办理基金投资的计帐和交割之职，完结了基金投资管理与财产守旧的分离，确保 基金财产不被基金管理东说念主和基金托管东说念主侵占或挪用。   基金托管东说念主复核基金财务管帐申报和如期申报、对基金估值、基金管理东说念主计较的基金净 值进行复核，成心于贯注非公允估值的潜在利益输送风险，确保基金管理东说念主败露的财务管帐 申报和如期申报的准确性，其中包括关联交易等潜在利益冲突事项的败露。 （五）关联交易   名目公司太子湾乐宜置业（深圳）有限公司与原始权益东说念主招商公寓、原始权益东说念主转折控 股股东招商蛇口等关联方于2021-2023年和2024年1-6月发生过关联交易，与实验按捺东说念主招商 局集团于2021-2023年和2024年1-6月未发生过关联交易。   名目公司（林下）成立之前，林下名目由桃花坛置业统统，桃花坛置业就林下名目与原 始权益东说念主招商公寓、原始权益东说念主转折控股股东招商蛇口等关联方于2021-2023年和2024年1-6 月发生过关联交易，与实验按捺东说念主招商局集团于2021-2023年和2024年1-6月未发生过关联交      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 易。      （1）太子湾名目的关联交易情况      A.母公司及最终按捺方                  图表 19-4 乐宜置业母公司及最终按捺方        母公司及最终按捺方                业务性质            注册地  母公司            乐宜国际             投资             香港                         城区、园区、社区的投资、开发设立和运营； 中间按捺方           招商蛇口                            深圳                          邮轮产业及配套设施的设立和运营等 最终按捺方      招商局集团有限公司    运输、代理、租赁、金融、房地产等业务      北京      B.2021-2023年和2024年1-6月与乐宜置业发生交易但不存在按捺关系的主要关联方                图表 19-5 乐宜置业不存在按捺关系的主要关联方                关联方称呼                   关联关系类型          深圳招商房地产有限公司            受磨灭最终按捺方按捺的其他企业                蛇口电视台            受磨灭最终按捺方按捺的其他企业      深圳招商伊敦货仓及公寓管理有限公司                                 受磨灭最终按捺方按捺的其他企业            公寓管理分公司        深圳市招商置业顾问人有限公司            受磨灭最终按捺方按捺的其他企业        深圳招商到家汇科技有限公司            受磨灭最终按捺方按捺的其他企业        招商局集团（香港）有限公司            受磨灭最终按捺方按捺的其他企业        深圳市招商公寓发展有限公司            受磨灭最终按捺方按捺的其他企业      招商局能源运输股份有限公司深圳分公司         受磨灭最终按捺方按捺的其他企业         深圳招商物业管理有限公司            受磨灭最终按捺方按捺的其他企业 深圳招商好意思伦货仓管理有限公司太子宾馆分公司           受磨灭最终按捺方按捺的其他企业        深圳市招商免税商品有限公司               最终按捺方之联营企业          宝湾物流控股有限公司                最终按捺方之联营企业          招商银行股份有限公司                最终按捺方之联营企业      A.收入及用度                图表 19-6 乐宜置业近三年及一期关联收入及用度         招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                                                            单元：万元                  交易    关联交易   关联交易   2024年     关联方称呼                                        2023年度    2022年度      2021年度                  类型     内容     订价    1-6月 深圳招商伊敦货仓及公寓管理    接受     运营                               商场订价   204.13       393.02    355.77      196.90 有限公司公寓管理分公司      劳务    管理费                  接受 蛇口电视台                  采购成本   商场订价    18.42        38.37     40.78       37.01                  劳务                  接受     物业 深圳招商物业管理有限公司                  商场订价           -     78.43         -           -                  劳务    管理费                  接受 深圳市招商置业顾问人有限公司          采购成本   商场订价           -      1.15      0.22        1.91                  劳务 深圳招商好意思伦货仓管理有限公    接受                        采购成本   商场订价           -      0.36         -           - 司太子宾馆分公司         劳务 招商局能源运输股份有限公司    出租                        房钱收入   协议订价           -      1.33      1.97           - 深圳分公司            物业                  出租 招商局集团(香港)有限公司          房钱收入   协议订价           -      0.69     11.92       50.66                  物业                  出租 宝湾物流控股有限公司             房钱收入   协议订价    16.16         8.96         -           -                  物业                  出租 深圳市招商免税商品有限公司          房钱收入   协议订价    14.91         8.29         -           -                  物业                  出租 深圳市招商公寓发展有限公司          房钱收入   协议订价           -         -      2.69        7.32                  物业                  出租 深圳招商房地产有限公司            房钱收入   协议订价     1.28            -         -           -                  物业                  购买 深圳招商到家汇科技有限公司          采购成本   商场订价     0.65         6.90     10.75        9.30                  商品                  利息    存款利息 招商银行股份有限公司                    商场订价     2.14         3.25      1.98       10.10                  收入     收入                 手续费 招商银行股份有限公司             手续费    商场订价     3.20         6.76      2.46        0.21                  支拨         B.主要债权债务往返余额   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）         图表 19-7 乐宜置业近三年及一期末主要关联债权债务往返余额                                                            单元：万元  科目          关联方称呼   2024年6月末     2023年末      2022年末       2021年末         招商银行股份有限公 货币资金                     441.25      417.60     571.30        463.32         司         招商局集团(香港)有 应收账款                          -           -            -        1.56         限公司         深圳市招商公寓发展 应收账款                          -           -            -        0.26         有限公司         深圳招商房地产有限 应收账款                       1.39           -            -            -         公司         宝湾物流控股有限公 应收账款                       1.62           -            -            -         司         深圳市招商免税商品 应收账款                       2.75           -            -            -         有限公司 应收资金    招商局蛇口工业区控 聚集管理款   股股份有限公司 其他应收款   蛇口电视台              9.28        9.26       9.08          8.98         深圳招商伊敦货仓及 应付账款    公寓管理有限公司公        106.91      104.70      95.38         89.14         寓管理分公司         深圳招商物业管理有 应付账款                          -        6.39            -            -         限公司         招商局蛇口工业区控 应付账款                          -           -   5,399.87      5,399.87         股股份有限公司         深圳招商房地产有限 应付账款                          -           -       0.91          0.91         公司         深圳招商到家汇科技 应付账款                          -           -            -        5.55         有限公司 应付账款    蛇口电视台              3.68           -            -            -         招商局蛇口工业区控 其他应付款                 10,576.72   10,576.72   9,376.86      9,376.86         股股份有限公司         宝湾物流控股有限公 其他应付款                      6.25        6.25            -            -         司         深圳市招商免税商品 其他应付款                      5.80        5.80            -            -         有限公司         深圳招商房地产有限 其他应付款                         -           -      55.66         55.66         公司          招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）         （2）桃花坛置业就林下名目发生的关联交易情况         A.母公司及最终按捺方                       图表 19-8 桃花坛置业母公司及最终按捺方         控股股东及最终按捺方称呼                    业务性质                  注册地         母公司         招商公寓        租赁业务、物业管理、住房租赁等业务              深圳                              城区、园区、社区的投资、开发设立和运营；     中间按捺方           招商蛇口                                       深圳                                  邮轮产业及配套设施的设立和运营等     最终按捺方      招商局集团有限公司        运输、代理、租赁、金融、房地产等业务             北京         B.2021-2023年和2024年1-6月与桃花坛置业就林下名目发生交易但不存在按捺关系的     主要关联方                     图表 19-9 桃花坛置业不存在按捺关系的主要关联方                 关联方称呼                          关联关系类型         深圳招商伊敦货仓及公寓管理有限公司                                       受磨灭最终按捺方按捺的其他企业                公寓管理分公司            深圳招商物业管理有限公司               受磨灭最终按捺方按捺的其他企业               深圳招商汇集有限公司              受磨灭最终按捺方按捺的其他企业         A.收入及用度               图表 19-10 桃花坛置业就林下名目近三年及一期关联收入及用度                                                             单元：万元                交易     交易    订价  关联方称呼                            2024年1-6月    2023年度     2022年度       2021年度                类型     内容    方式 深圳招商伊敦货仓               接受     运营    商场 及公寓管理有限公                              314.91     644.98     668.58         282.88               劳务     管理费   订价 司公寓管理分公司 深圳市招商公寓发      接受     运营    商场 展有限公司         劳务     用度    订价 深圳招商物业管理      接受     物业    商场          37.52      64.66      47.51         45.68              招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                     交易      交易      订价  关联方称呼                                         2024年1-6月          2023年度         2022年度         2021年度                     类型      内容      方式 有限公司               劳务     管理费     订价 深圳招商汇集有限           接受     宽带      商场                                                            -            14.09         21.69               - 公司                 劳务     汇集费     订价             B.关联方资金拆借                         图表 19-11 桃花坛置业就林下名目主要关联方资金拆借                                                                                      单元：万元            关联方称呼         交易内容      拆借金额               肇始日               到期日            说明           深 圳市 招 商 公寓                          借入资金    8,120.67            实验借入日        约定还款日            往返款           发展有限公司             C.主要债权债务往返余额                图表 19-12 桃花坛置业就林下名目近三年及一期主要关联债权债务往返                                                                                      单元：万元      科目            关联方称呼           2024年6月末            2023年末              2022年末             2021年末               深圳招商伊敦货仓及公 应付账款          寓管理有限公司公寓管                    165.50             163.00            167.20              120.89               理分公司               深圳招商物业管理有限 其他应付款                                        19.00              15.34             26.63               16.20               公司               深圳市招商公寓发展有 其他应付款                                  21,317.73         21,317.73                     -                   -               限公司               深圳市招商公寓发展有 应付股利                                             -                  -           7,470.00            7,470.00               限公司             D. 关联方担保情况           林下名目不存在关联方担保的情形。                          图表 19-13 桃花坛置业近三年及一期关联方担保情况                                                                                        单元：元      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                                                                     担保是否已经     担保方           担保金额          担保肇始日             担保到期日                                                                      履行结束 -          -                -                 -                 - 招商蛇口       -                2014 年 3 月 28 日   2023 年 1 月 19 日   是 招商蛇口       81,317,277.53    2014 年 3 月 28 日   2028 年 3 月 27 日   否 招商蛇口       110,356,749.81   2014 年 3 月 28 日   2028 年 3 月 27 日   否      （3）关联交易事项的说明      经核查，基础设施名目均为上市公司招商蛇口（股票代码：001979）并表范围内的资产， 根据原始权益东说念主的阐述，应当投降招商蛇口制定的关联交易管理轨制；另根据招商蛇口败露 的关联交易管理轨制、关联交易履行的联系审批决议公告以及原始权益东说念主的阐述，上述关联 交易已履行必要的决策法度，其审批法度合适《公司法》等联系法律律例的端正及招商蛇口 里面管理轨制的要求。      经核查并经名目公司（太子湾）和桃花坛置业说明阐述，名目公司（太子湾）和桃花坛 置业（就林下名目联系资产及业务）于申报期内的关联交易均系基于主义基础设施资产正常 经营行径需要而开展，具有合感性与必要性。该等关联交易已按照法律律例、里面管理按捺 的要求履行了相应的关联交易经由，联系订价已经取得里面批准，以确保订价依据充分、定 价公允，不存在利用关联交易损伤名目公司正当权益的情形。该等关联交易不影响主义基础 设施名目商场化运营的孤苦性和富厚性。      就关联收入与用度而言，名目公司（太子湾）和桃花坛置业（就林下名目联系资产及业 务）于申报期内与关联方发生的收入及用度谨守“公说念、自制、公开以及等价有偿”的原则， 订价依据充分、公允，与商场交易价钱或孤苦第三方价钱不存在较大各异。就资金拆借而言， 名目公司（太子湾）和桃花坛置业（就林下名目联系资产及业务）于申报期内从关联方拆借 的资金均不收取利息，且结果尽调基准日，名目公司（太子湾）和桃花坛置业（就林下名目   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 联系资产及业务）从关联方均为净借入资金，因此资金拆借事项并未损伤名目公司利益。   根据《基金法》         《指引》            《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》                                     《企业 管帐准则第36号—关联方败露》及《基金管理公司年度申报内容的与格式准则》第二十七条 等联系关联方的联系端正，本基金关联方应当区分为关联法东说念主与关联天然东说念主。认定本基金的 关联方时，投资者持有的基金份额包括登记在其名下和虽未登记在其名下但该投资者不错实 际阁下表决权的份额。   （1）本基金的关联法东说念主   具有下列情形之一的法东说念主或者其他组织，为本基金的关联法东说念主： 的法东说念主或其他组织； 际按捺东说念主或者与其有其他重要蛮横关系的法东说念主或其他组织； 象与本基金投资基础设施名目类型通常或相似的产品； 理东说念主员的除本基金过火控股子公司之外的法东说念主或其他组织； 歪斜的法东说念主或其他组织。   （2）具有下列情形之一的天然东说念主，为本基金的关联天然东说念主： 管理东说念主员；   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 子女过火妃耦、父母及妃耦的父母、昆仲姐妹过火妃耦、妃耦的昆仲姐妹、子女妃耦的父母； 歪斜的天然东说念主。   根据《企业管帐准则第36号—关联方败露》《公开召募基础设施证券投资基金运营操作 指引（试行）》及《基金管理公司年度申报内容与格式准则》等联系关联交易的联系端正， 本基金的关联交易是指本基金或者其按捺的特殊目的载体与关联方之间发生的迁移资源或 者义务的事项，除买卖关联方刊行的证券或承销期内承销的证券等事项外，还包括但不限于 以下交易：   （1）本基金层面：基础设施基金购买资产缓助证券、基础设施基金借存款项、聘用外 部管理机构等。   （2）资产缓助证券层面：专项经营购买、出售名目公司股权。   （3）名目公司层面：基础设施名目出售与购入；基础设施名目运营、管理阶段存在的 购买、销售等行动。   就本基金而言，关联交易具体包括如下事项：   （1）购买或者出售资产；   （2）对外投资（含寄托理睬、寄托贷款等）                      ；   （3）提供财务资助；   （4）提供担保；   （5）租入或者租借资产；   （6）寄托或者受托管理资产和业务；   （7）赠与或者受赠资产；   （8）债权、债务重组；   （9）签订许可使用协议；   （10）转让或者受让讨论与开发名目；      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      （11）购买原材料、燃料、能源；      （12）销售产品、商品；      （13）提供或者接受劳务；      （14）寄托或者受托销售；      （15）在关联方的财务公司存贷款；      （16）与关联方共同投资；      （17）根据实质重于样子原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务迁移的事项；      （18）法律律例端正的其他情形。      （1）运行关联交易情况      根据关联方和关联交易的界说，本基金刊行上市时及基金存续期间，关联方过火开展的 关联交易情况如下表所示：                图表 19-14 基金成立后主要的运行关联交易情况 关联方           关联关系           关联交易内容            关联交易类型                        本基金 80%以上基金资产投资于招 招 商 财   招商钞票为基金管理东说念主的                            基金刊行上市时                        商钞票四肢经营管理东说念主而设立的 富       子公司                                    新增的关联交易                        基础设施资产缓助专项经营         招商公寓为招商局集团间    本基金持有的基础设施资产缓助 招 商 公   接控股的企业；基金管理    专项经营持有 SPV 公司，由 SPV 公   基金刊行上市时 寓       东说念主为受招商局集团重要影    司从关联方招商公寓受让名目公          新增的关联交易         响的企业           司 100%股权         招商伊敦系招商局集团间                                                申报期已存在并将 招 商 伊   接控股的企业；基金管理    招商伊敦为名目公司和基础设施                                                无间至基金存续期 敦       东说念主系受招商局集团重要影    名目提供运营管理服务                                                间的关联交易         响的企业         蛇口电视台为招商局集团                                                申报期已存在并将 蛇 口 电   转折控股的企业；基金管    蛇口电视台为名目公司和基础设                                                无间至基金存续期 视台      理东说念主为受招商局集团重要    施名目提供汇集等服务                                                间的关联交易         影响的企业     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 关联方          关联关系           关联交易内容     关联交易类型         深圳招商物业管理有限公 深 圳 招         司为招商局集团转折控股   深圳招商物业管理有限公司为项   申报期已存在并将 商 物 业         的企业；基金管理东说念主为受   目公司和基础设施名目提供物业   无间至基金存续期 管 理 有         招商局集团重要影响的企   管理等服务            间的关联交易 限公司         业 深 圳 招   深圳招商汇集有限公司为                       深圳招商汇集有限公司为名目公   申报期已存在并将 商 网 络   招商局集团转折控股的企                       司和基础设施名目提供宽带汇集   无间至基金存续期 有 限 公   业；基金管理东说念主为受招商                       等服务              间的关联交易 司       局集团重要影响的企业 深 圳 招   深圳招商到家汇科技有限 商 到 家   公司为招商局集团转折控   深圳招商到家汇科技有限公司为   申报期已存在并将 汇 科 技   股的企业；基金管理东说念主为   名目公司和基础设施名目提供货   无间至基金存续期 有 限 公   受招商局集团重要影响的   物采购等服务           间的关联交易 司       企业 深 圳 市   深圳市招商置业顾问人有限 招 商 置   公司为招商局集团转折控   深圳市招商置业顾问人有限公司为   申报期已存在并将 业 顾 问   股的企业；基金管理东说念主为   名目公司和基础设施名目提供租   无间至基金存续期 有 限 公   受招商局集团重要影响的   赁中介等服务           间的关联交易 司       企业                       名目公司在招商银行股份有限公   申报期已存在并将 招 商 银   招商银行动持有基金管理                       司深圳分行开立政策监管账户用   无间至基金存续期 行       东说念主 55%股权的股东                       于收取基础设施名目租赁收入    间的关联交易     （2）从申报期无间至基金存续期间的关联交易事项说明     基金合同奏效后，基于联系关联方熟悉基础设施名目、具有考究的合作历史、保证名目 公司平安运营等原因，名目公司可能仍然会向原始权益东说念主或其关联方采购设施开荒或联系服 务，包括但不限于运营管理服务、物业管理服务等。     基金存续期间，名目公司将与深圳招商伊敦货仓及公寓管理有限公司签署《运营管理协 议》，由深圳招商伊敦货仓及公寓管理有限公司络续为基础设施名目提供运营管理服务；项 目公司将与招商银行深圳分行签署《政策监管账户监管协议》，由招商银行深圳分行担任政 策监管账户开户行，专项用于收取承租东说念主房钱、押金及住房租赁关系存续期间的联系用度； 名目公司将依据与蛇口电视台、深圳招商到家汇科技有限公司、深圳市招商置业顾问人有限公 司已签署或拟签署的合同，络续发生基础设施名目日常运营所需要的货色和服务采购往返。     除前述主要的运行关联交易外，招商局集团（香港）有限公司、招商局能源运输股份有 限公司深圳分公司等关联地契元在基金存续期内仍可能络续成为基础设施名目的承租东说念主。报    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 告期内，基础设施名目存在开头于原始权益东说念主关联方招商银行股份有限公司的存款利息收入 和开头于原始权益东说念主过火关联方招商局集团（香港）有限公司、招商局能源运输股份有限公 司深圳分公司、宝湾物流控股有限公司、深圳市招商免税商品有限公司、深圳招商房地产有 限公司的房钱收入，其中，2021年、2022年、2023年和2024年1-6月原始权益东说念主过火关联方 所有这个词房钱收入分别占各年基础设施名目营业收入的0.82%、0.21%、0.23%和0.77%，金额较小， 不影响基础设施资产的商场化运营。此外，就申报期内关联方资金拆借而言，在本基金召募 后将收回或送还全部关联方拆借资金，揣度不影响基础设施名目的商场化运营。   本基金开展上述无间至基金存续期的关联交易具有充分的合感性、必要性。就成本用度 类关联交易，上述关联方在申报期内已经为基础设施名目无间提供对应的服务和货色，熟悉 基础设施名目情况且有考究的合作历史，关联交易订价公允，络续开展上述交易不错有用保 障基础设施名目在基金刊行上市后的平安运营，幸免因更换供应商导致服务团队、服务质地、 服务内容发生变动、影响名目正常运营。针对收入类关联交易，筹商到基础设施名目所处区 位过火适用的租赁管理办法，关联方田户与非关联方田户均有真确的承租需乞降承租能源， 且基础设施名目四肢保障性住房，应当按照适用的政策对全体合适条件的承租东说念主赐与盛开。   （1）决策与审批机制   基金管理东说念主运用基金财产买卖基金管理东说念主、基金托管东说念主过火控股股东、实验按捺东说念主或者 与其有重要蛮横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重要关联交 易的，应当合适基金的投资主义和投资策略，谨守基金份额持有东说念主利益优先原则，贯注利益 冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照商场公说念合理价钱执行。联系交易必须事前 得到基金托管东说念主的同意，并按法律律例赐与败露。重要关联交易应提交基金管理东说念主董事会审 议，并经过三分之二以上的孤苦董事通过。基金管理东说念主董事会应至少每半年对关联交易事项 进行审查。   除本基金以初度发售召募资金收购基础设施名目外，金额杰出本基金净资产5%的关联交 易且不属于下述“        （2）审批豁免的关联交易事项”，应当召开基金份额持有东说念主大会进行审议。   前述端正之外的其他关联交易由基金管理东说念主自主决策并执行。上述关联交易的金额计较 系指一语气12个月内累计发生金额。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      （2）审批豁免的关联交易事项      就基金合同、招募说明书等信息败露文献以及专项经营文献已明确约定的关联交易事项， 该等关联交易事项属于审批豁免的关联交易事项无需另行进行决策与审批，但在发生后应按 法律律例、监管机构的要求实时进行信息败露。      （1）固定收益投资部分关联交易的内控措施      本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的内控措施管 理。      针对普通证券投资基金的关联交易，基金管理东说念主已经制定了完善的关联交易管理办法。 在基金的运作管理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、审议、管理和信息败露等方 面进行全经由管理。具体来说，基金管理东说念主梳理了联系关联交易禁止清单，并实时在里面系 统中进行更新重视；此外，基金管理东说念主根据法律律例进行关联交易前的审批与合规性搜检， 只须合理阐述联系交易合适基金管理东说念主的关联交易政策后方可络续执行。      （2）基础设施名目投资部分关联交易的内控措施      针对基础设施证券投资基金，基金管理东说念主制定了投资管理、运营管理和风险管理及里面 按捺的专项轨制；其中，在专门的基础设施名目投资风险管理轨制中，针对基金管理东说念主运用 基金资产收购基础设施名目后触及的其他重要关联交易，基金管理东说念主应当按照联系法律律例、 里面要求贯注利益冲突，并会同各联系部门按律例要求召开基金份额持有东说念主大会。      针对于此，在基金合同奏效前，基金管理东说念主根据关联方的识别圭臬，针对本基金投资于 基础设施名目所触及的联系主体，判断是否组成关联方；如组成关联方的，在不属于禁止或 限制交易的基础上，结合关联交易的性质，严格按照法律律例、中国证监会的联系端正和内 部审议法度，在审议通过的基础上执行联系交易，并严格按照端正履行信息败露和申报的义 务。在本基金的运作管理过程中，但凡触及新增关联交易的，均应当根据关联交易的性质履 行联系法度（举例，由本基金的基金份额持有东说念主大会等在各自权限范围内审议）                                   ，在严格履 行适当法度后方执行联系交易，并严格按照端正履行信息败露和申报的义务。      （3）关联交易的风险贯注措施   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；基础设施名目亦可能存在日常经 营所必要的关联交易，或者成心于业务顺利开展和正常经营的关联交易。基金管理东说念主将积极 采取联系措施，以幸免利益输送、影响基础设施名目利益从而影响基金份额持有东说念主利益的潜 在风险： 决轨制。其中，关联交易审批法度含里面审批法度和外部审批法度。里面审批法度系指根据 法律律例、中国证监会的端正和基金管理东说念主的内控轨制所应履行的法度，举例，部分关联交 易需由基金份额持有东说念主大会以一般决议通过、部分关联交易需由基金份额持有东说念主大会以极度 决议通过，并根据联系律例赐与败露。 律、审计等专科服务，以确保关联交易价钱的公允性。 无意抽样查阅交易文献及银行资金活水、现场搜检等方式，以核查该等关联交易的履行情况、 对基础设施名目的影响等；如存在可能影响基础设施名目利益和基金份额持有东说念主利益的情形 的，应当实时采取措施幸免或减少损失。   基金管理东说念主应根据联系法律律例、自律王法及基金合同的端正，严格履行关联交易的信 息败露义务。 本基金拟败露的关联交易属于国度奥妙、买卖奥妙或者深圳证券交易所招供的其他情形，披 露或者履行联系义务可能导致其违背国度联系守密的法律律例或严重损伤联系方利益的，基 金管理东说念主不错向深圳证券交易所请求豁免败露或者履行联系义务。     招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）          二十、基础设施基金扩募与基础设施名目购入    本基金扩募应当合适下列条件及联系法律律例要求： （一）扩募的条件    本基金扩募应当合适下列条件及联系法律律例要求： 个月，运营事迹考究，治理结构健全，不存在运营管理繁杂、里面按捺和风险管理轨制无法 得到有用执行、财务气象恶化等重要经营风险； 响的情形； 息败露王法的端正，最近 1 年财务管帐申报未被出具抵赖意见或者无法透露意见的审计申报； 最近 1 年财务管帐申报被出具保属意见审计申报的，保属意见所触及事项对基金的重要不利 影响已经排斥； （二）扩募的原则、订价方法    基金管理东说念主、财务顾问人（如有）应当谨守基金份额持有东说念主利益优先的原则，根据基础设 施基金二级商场交易价钱和新购入基础设施名目的商场价值等联系因素，合理确定配售价钱。    基金管理东说念主、财务顾问人（如有）应当谨守基金份额持有东说念主利益优先的原则，根据基础设 施基金二级商场交易价钱和新购入基础设施名目的商场价值等联系因素，合理确定公开扩募 的发售价钱。公开扩募的发售价钱应当不低于发售阶段公告招募说明书前 20 个交易日或者 前 1 个交易日的基础设施基金交易均价。    （1）定向扩募的发售价钱应当不低于订价基准日前 20 个交易日基础设施基金交易均价 的 90%。    （2）定向扩募的订价基准日为基金发售期首日。基金份额持有东说念主大会决议提前确定全 部发售对象，且发售对象属于下列情形之一的，订价基准日不错为本次扩募的基金产品变更 草案公告日、基金份额持有东说念主大会决议公告日或者发售期首日：    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 有份额杰出 20%的第一大基础设施基金持有东说念主的投资者；   （3）定向扩募的发售对象属于上述第（2）项之外的情形的，基金管理东说念主、财务顾问人（如 有）应当以竞价方式确定发售价钱和发售对象。基金份额持有东说念主大会决议确定部分发售对象 的，确定的发售对象不得参与竞价，且应当接受竞价结果，并明确在通过竞价方式未能产生 发售价钱的情况下，是否络续参与认购、价钱确定原则及认购数目。 （三）扩募的法度   基础设施基金扩募的，基金管理东说念主应当向深圳证券交易所提交中国证监会同意变更注册 的批准或备案文献复印件、扩募发售决策、扩募发售公告等文献。深圳证券交易所 5 个职业 日内透露无异议的，基金管理东说念主启动扩募发售职业。   扩募发售决接应当包括本次基础设施基金发售的种类及数目、发售方式、发售对象及向 原基金份额持有东说念主配售安排、原计策投资者份额持有比例因本次扩募导致的变化、新增计策 投资者称呼及认购方式（若有）、基金扩募价钱、召募资金用途、配售原则过火他深圳证券 交易所要求的事项。   金额占基金净资产 50%及以上的扩募（金额是指一语气 12 个月内累计发生金额）应当经 参加大会的基金份额持有东说念主或其代理东说念主所持表决权的三分之二以上（含三分之二）表决通过； 金额不足基金净资产 50%的扩募（金额是指一语气 12 个月内累计发生金额）应当经参加大会 的基金份额持有东说念主或其代理东说念主所持表决权的二分之一以上（含二分之一）表决通过。 （四）基础设施名目的购入   本基金进行名目购入的，应当履行如下法度：   （1）基金管理东说念主作出拟购入基础设施名目决定的，应当实时编制并发布临时公告，披 露拟购入基础设施名目的联系情况及安排。就拟购入基础设施名目发布初度临时公告至提交 基金变更注册请求之前，基金管理东说念主应当如期发布进展公告，说明购入基础设施名目的具体 进展情况。若购入基础设施名目发生重要进展或者重要变化，基金管理东说念主应当实时败露。   在购入基础设施名目交易中，基金管理东说念主应当制定切实可行的守密措施，严格履行守密 义务。   触及停复牌的，基金管理东说念主应当按照《深圳证券交易所证券投资基金上市王法》过火他 联系端正办理。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （2）按照《运作办法》联系端正履行变更注册等法度。基金管理东说念主和资产缓助证券管 理东说念主应当同期向深圳证券交易所提交基金产品变更请求和基础设施资产缓助证券联系请求， 由深圳证券交易所阐述是否合适联系条件。   （3）一语气 12 个月内累计发生的基础设施名目购入金额杰出基金净资产 20%的情况下， 应当提交基金份额持有东说念主大会表决。联系信息败露义务东说念主应当照章公告持有东说念主大会事项，披 露联系重要事项的详细决策及法律意见书等文献，决策内容包括但不限于：交易概况、交易 标的及交易敌手方的基本情况、交易标的订价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等。   （4）按照初度发售要求对拟购入的基础设施名目进行称职傍观、评估和信息败露等。   （5）本基金存续期间购入基础设施名目完成后，触及扩募基金份额上市的，依基金管 理东说念主请求，由深圳证券交易所安排新增基金份额上市；触及基础设施资产缓助证券挂牌的， 参照《业务办法》联系端正办理。   根据联系法律律例、《指引》以及联系政策要求，本基金对拟购入基础设施名目的圭臬 和要求与初度一致，联系法律律例或政策发生变动的，以届时具体要求为准。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）               二十一、基金资产的估值 （一）估值日   本基金的估值日为基金合同奏效后每天然半年度终末一日、每天然年度终末一日、当发 生或潜在对基础设施资产有重要影响的事件而应调养基金估值之日及法律律例端正的其他 日历。如果基金合同奏效少于 2 个月，期间的天然半年度终末一日或天然年度终末一日不作 为估值日。 （二）估值对象   纳入合并及个别财务报表范围内的各样资产及欠债，包括但不限于基础设施资产缓助证 券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、告贷、应付款项等。 （三）估值方法   基金管理东说念主按照《企业管帐准则》的端正，谨守实质重于样子的原则，编制本基金合并 及个别财务报表，以反应本基金合座财务气象、经营效率和现款流量。由于本基金通过基础 设施资产缓助证券和名目公司等特殊目的载体赢得基础设施名目皆备统统权或经营权利，并 领有特殊目的载体及基础设施名目皆备的按捺权和处置权，基金管理东说念主在编制企业合并财务 报表时应当长入特殊目的载体所给与的管帐政策。   基金管理东说念主在确定联系资产和欠债的价值和本基金合并财务报表及个别财务报表的净 资产时，应合适《企业管帐准则》和监管部门的联系端正，并按照以下方法执行： 的基础设施基金名目是否组成业务。不组成业务的，应四肢取得一组资产及欠债（如有）进 行阐述和计量；组成业务的，审慎判断基金收购名目公司股权的交易性质，确定属于磨灭控 制下的企业合并或长短磨灭按捺下的企业合并，并进行相应的管帐阐述和计量。属于非磨灭 按捺下企业合并的，基金管理东说念主搪塞基础设施名目各项可鉴别资产、欠债按照购买日确定的 公允价值进交运行计量。 准则》端正可给与公允价值模式进行后续计量外，基础设施名目资产原则上给与成本模式计 量，以购买日的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。计量模式还是确定，除合适 管帐准则端正的变更情形外，不得简洁变更。 事会审议批准并按照《企业管帐准则第 39 号——公允价值计量》过火他联系端正在如期报      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 告中败露联系事项，包括但不限于：（1）公允价值着实定依据、方法及所用假设的全部重 要信息。其中，对于采用给与公允价值模式进行后续计量的非金融资产，应当充分说明公允 价值能够无间可靠取得的可信笔据，包括分析论证联系资产所在地是否有活跃的交易商场， 况兼联系资产是否能够从交易商场上取得同类或类似资产的商场价钱过火他信息等；（2） 影响公允价值确定结果的重要参数，包括地皮使用权剩余期限、运营收入、运营成本、运营 净收益、白叟道支拨、畴昔现款流变动预期、折现率等。 形资产、经久股权投资等经久资产，若存在减值迹象的，应当根据《企业管帐准则》的端正 进行减值测试并计提资产减值准备。上述资产减值损失还是阐述，在以后管帐期间不再转回。 基金管理东说念主应于每年年度终了对经久资产的折旧和摊销的期限及方法进行复核并作适当调 整。 量折现法四肢主要的评估方法，并采用其它分属于不同估值手艺的估值方法进行校验。给与 现款流量折现法的，其折现率录取应当从商场参与者角度开赴，详尽反应资金的时间价值以 及与现款流预测相匹配的风险因素。      基金管理东说念主编制财务报表过程中如使用评估机构出具的评估值四肢公允价值入账依据， 应审慎分析评估质地，不约略依赖评估机构的评估值，并在如期财务申报中充分说明公允价 值估值法度等事项，且基金管理东说念主照章应当承担的责任不得免除。 上阐述为一项经久股权投资，给与成本法进行后续计量。 应品种当日的估值全价进行估值，涉税处理当根据联系法律、律例的端正执行。 品种当日的独一估值全价或推选估值全价进行估值。      对于含投资者回售权的固定收益品种，期骗回售权的，在回售登记日至实验收款日历间 录取第三方估值基准服务机构提供的相应品种的独一估值全价或推选估值全价进行估值，同 时将充分筹商刊行东说念主的信用风险变化对公允价值的影响。回售登记期截止日（含当日）后未 期骗回售权的按照长待偿期所对应的价钱进行估值。 用况兼有弥漫可利用数据和其他信息缓助的估值手艺确定其公允价值。 端正估值。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 价值的，基金管理东说念主可根据具体情况与基金托管东说念主约定后，按最能反应公允价值的价钱估值。   如基金管理东说念主或基金托管东说念主发现基金估值违背基金合同订明的估值方法、法度及联系法 律律例的端正或者未能充分重视基金份额持有东说念主利益时，应立即文书对方，共同查明原因， 两边协商贬责。   根据联系法律律例，基金资产净值计较和基金管帐核算的义务由基金管理东说念主承担。本基 金的基金管帐责任方由基金管理东说念主担任，因此，就与本基金联系的管帐问题，如经联系各方 在对等基础上充分筹商后，仍无法达成一问候见的，按照基金管理东说念主对基金净值信息的计较 结果对外赐与公布。 （四）估值法度 当日基金份额的余额数目计较，精准到 0.0001 元，少量点后第 5 位四舍五入。国度法律法 规另有端正的，从其端正。 和基金份额净值。 行 1 次评估，并在基础设施基金年度申报中败露评估申报，对于给与成本模式计量的基础设 施名目资产，如果评估结果低于联系资产的账面价值，基金管理东说念主可根据其判断对资产计提 减值准备。 据法律律例或基金合同的端正暂停估值时除外。基金管理东说念主每半年、每年度对基金资产核算 及估值并经基金托管东说念主复核后，由基金管理东说念主按照监管机构要求在如期申报中对外公布。 （五）估值差错的处理   基金管理东说念主和基金托管东说念主将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产估值的准确性、 实时性。当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者的 重要差错时，视为基金份额净值差错。   基金合同确当事东说念主应按照以下约定处理：   本基金运作过程中，如果由于基金管理东说念主或基金托管东说念主、或登记机构、或销售机构、或 投资东说念主自身的错误酿成估值差错，导致其他当事东说念主遭受损失的，错误的责任东说念主应当对由于该      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 估值差错遭受损欠妥事东说念主（“受损方”）的径直损失按下述“估值差错处理原则”给予补偿， 承担补偿责任。      上述估值差错的主要类型包括但不限于：贵府申报差错、数据传输差错、数据计较差错、 系统故障差错、下达指示差错等。对于因手艺原因引起的差错，若系同行业现有手艺水平不 能预感、不成幸免、不成克服，则属不可抗力，按照下述端正执行。      由于不可抗力原因酿成投资东说念主的交易贵府灭失或被差错处理或酿成其他差错，因不可抗 力原因出现差错确当事东说念主不对其他当事东说念主承担补偿责任，但因该差错取得欠妥得利确当事东说念主 仍应负有返还欠妥得利的义务。      （1）估值差错已发生，但尚未给当事东说念主酿成损失机，估值差错责任方应实时和洽各方， 实时进行更正，因更正估值差错发生的用度由估值差错责任方承担；由于估值差错责任方未 实时更正已产生的估值差错，给当事东说念主酿成损失的，由估值差错责任方对径直损失承担补偿 责任；若估值差错责任方已经积极和洽，况兼有协助义务确当事东说念主有弥漫的时间进行更正而 未更正，则其应当承担相应补偿责任。      （2）估值差错的责任方对子系当事东说念主的径直损失负责，不对转折损失负责，况兼仅对 估值差错的联系径直当事东说念主负责，不对第三方负责。      （3）因估值差错而赢得欠妥得利确当事东说念主负有实时返还欠妥得利的义务。但估值差错 责任方仍搪塞估值差错负责。如果由于赢得欠妥得利确当事东说念主不返还或不全部返还欠妥得利 酿成其他当事东说念主的利益损失（“受损方”），则估值差错责任方应补偿受损方的损失，并在 其支付的补偿金额的范围内对赢得欠妥得利确当事东说念主享有要求托付欠妥得利的权利；如果获 得欠妥得利确当事东说念主已经将此部分欠妥得利返还给受损方，则受损方应当将其已经赢得的赔 偿额加上已经赢得的欠妥得利返还的总和杰出其实验损失的差额部分支付给估值差错责任 方。      （4）估值差错调养给与尽量规复至假设未发生估值差错的正确情形的方式。      估值差错被发现后，联系确当事东说念主应当实时进行处理，处理的法度如下：      （1）查明估值差错发生的原因，列明统统确当事东说念主，并根据估值差错发生的原因确定 估值差错的责任方。      （2）根据估值差错处理原则或当事东说念主协商的方法对因估值差错酿成的损失进行评估。      （3）根据估值差错处理原则或当事东说念主协商的方法由估值差错的责任方进行更正和补偿 损失。      （4）根据估值差错处理的方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构 进行更正，并就估值差错的更正向联系当事东说念主进行阐述。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （1）基金份额净值计较出现差错时，基金管理东说念主应当立即赐与纠正，通报基金托管东说念主， 并采取合理的措施贯注损失进一步扩大。   （2）差错偏差达到基金份额净值的 0.25%时，基金管理东说念主应当通报基金托管东说念主并报中 国证监会备案；差错偏差达到基金份额净值的 0.5%时，基金管理东说念主应当公告，并报中国证 监会备案。   （3）前述内容如法律律例或监管机关另有端正的，从其端正处理。如果行业另有通行 作念法，基金管理东说念主、基金托管东说念主应本着对等和保护基金份额持有东说念主利益的原则进行协商。 （六）暂停估值的情形 （七）基金净资产的阐述   基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值由基金管理东说念主负责计较，基金托管东说念主负 责进行复核。基金管理东说念主败露基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值前，应将净资 产和基金份额净值计较结果发送给基金托管东说念主。经基金托管东说念主复核阐述后，由基金管理东说念主按 端正在如期申报中对外公布。 （八）特殊情况的处理 金资产估值差错处理。 国度管帐政策变更、商场王法变更等，基金管理东说念主和基金托管东说念主天然已经采取必要、适当、 合理的措施进行搜检，但未能发现差错的，由此酿成的基金资产核算及估值差错，基金管 理东说念主和基金托管东说念主免除补偿责任。但基金管理东说念主、基金托管东说念主应当积极采取必要的措施减 轻或排斥由此酿成的影响。 （九）基础设施名目的评估 评估结果进行转让。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   本基金存续期间，基金管理东说念主应当聘用评估机构对基础设施名目资产每年进行 1 次评估。 基金管理东说念主聘用的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为磨灭只基础设施基金提供 评估服务不得一语气杰出 3 年。   发生如下情形，基金管理东说念主应聘用评估机构对基础设施名目进行评估：   （1）基金运作过程中发生购入或出售基础设施名目等情形时；   （2）本基金扩募；   （3）提前间隔基金合同拟进行资产处置；   （4）基础设施名目现款流发生重要变化且对峙有东说念主利益有实质性影响；   （5）对基金份额持有东说念主利益有重要影响的其他情形。   本基金的基金份额初度发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得杰出 6 个月；基 金运作过程中发生购入或出售基础设施名目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议 等情形发诞辰不得杰出 6 个月。   评估申报应包括下列内容：   （1）评估基础及所用假设的全部重要信息。   （2）所给与的评估方法及评估方法的采用依据和合感性说明。   （3）基础设施名目详细信息，包括基础设施名目地址、权属性质、现有用途、经营现 状等，每期运营收入、应缴税收、各项支拨等收益情况过火他联系事项。   （4）基础设施名目的商场情况，包括供求情况、商场趋势等。   （5）影响评估结果的重要参数，包括地皮使用权或经营权利剩余期限、运营收入、运 营成本、运营净收益、白叟道支拨、畴昔现款流变动预期、折现率等。   （6）评估机构孤苦性及评估申报公允性的联系说明。   （7）调养所给与评估方法或重要参数情况及事理（如有）。   （8）可能影响基础设施名目评估的其他事项。   基础设施基金存续期限内，基金管理东说念主有权自行决定更换评估机构，基金管理东说念主更换评 估机构后应实时进行败露。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                 二十二、基金的收益与分配 （一）基金可供分配金额与计较方法      可供分配金额是在合并净利润基础上进行合理调养后的金额，联系计较调养名目至少包 括基础设施名目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同期应当详尽筹商名目公司无间发 展、偿债智商和经营现款流等因素。      基金管理东说念主计较年度可供分配金额过程中，应最初将合并净利润调养为税息折旧及摊销 前利润（EBITDA），并在此基础上详尽筹商名目公司无间发展、名目公司偿债智商、经营现 金流等因素后确定可供分配金额计较调养项。触及的联系计较调养项还是阐述，不可简洁变 更。将净利润调养为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）需加回以下调养项：      将税息折旧及摊销前利润调养为可供分配金额触及的调养项包括： 等）、畴昔合理期间内的债务利息、运营用度等；触及畴昔合理支拨联系预留调养项的，基 金管理东说念主应当充分说明事理；基金管理东说念主应当在如期申报中败露合理联系支拨预留的使用情 况； 现款、金融资产联系调养、期初现款余额等。 （二）基金可供分配金额联系计较调养项的变更法度    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 金管理东说念主履行里面审批法度后进行变更并败露，于下一次计较可供分配金额时入手实施，无 需基金份额持有东说念主大会审议； 协商一致后决定对本基金可供分配金额计较调养项的变更事宜。 （三）基金分配原则 配金额以现款样子分配给投资者。基础设施基金的收益分配在合适分配条件的情况下每年 不得少于 1 次；但若《基金合同》奏效不悦 6 个月可不进行分配。   具体分配时间由基金管理东说念主根据基础设施名目实验运营情况另行确定。 及中国证券登记结算有限责任公司的联系端正。   在不违背法律律例且对现有基金份额持有东说念主利益无实质不利影响的情况下，基金管理东说念主、 登记机构在与基金托管东说念主协商一致，并按照监管部门要求履行适当法度后可对基金收益分配 原则进行调养，不需召开基金份额持有东说念主大会，但应于变更实施日前在端正媒介公告。 （四）基金分配决策   基金收益分配决策中应载明权益登记日、收益分配基准日、基金收益分配对象、现款红 利披发日、可供分配金额（含净利润、调养名目及调养原因）、按照基金合同约定应分配金 额等事项。 （五）基金分配决策着实定、公告与实施   本基金收益分配决策由基金管理东说念主拟定，并由基金托管东说念主复核，基金管理东说念主应当依照《信 息败露办法》和《指引》的联系端正在端正媒介公告。 （六）基金收益分配中发生的用度   基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续用度由投资者自行承担。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                 二十三、基金的用度与税收 （一）与基金运作、基础设施名目运营联系的用度 等收取的用度，包括但不限于管帐师费、讼师费、评估费、仲裁费和诉讼费。 讼费等联系中介用度。 础设施名目运营过程中不错在基金财产中列支的其他用度。 （二）基金用度计提方法、计提圭臬和支付方式   基金的管理费分为固定管理费 1、固定管理费 2 和浮动管理费三个部分，具体核算方式 如下：   （1）固定管理费 1   固定管理费 1 由基金管理东说念主、经营管理东说念主收取。   本基金的固定管理费 1 按最新可获知经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资 产的 0.20%/年费率计提，其中 0.10%由基金管理东说念主收取、0.10%由经营管理东说念主收取。固定管 理费 1 的计较方法如下：   B＝A×0.20%÷当年天数   B 为逐日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费 1。   A 为可获知的最新经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资产（若触及基金扩募 等原因导致基金规模变化时，需按照实验规模变化期间进行调养），初度经审计的年度申报 败露之前给与基金召募规模（含召募期利息）。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   固定管理费 1 逐日计提。基金管理东说念主与基金托管东说念主两边查对无误后，以协商确定的日历 及方式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。   （2）固定管理费 2   固定管理费 2 由外部管理机构收取。   固定管理费 2 计较方法如下：   D＝C×11%   D 为固定管理费 2。   C 为根据名目公司经审计财务报表计较的年度运营收入。   固定管理费 2 按季度结算，于每天然季度结果后根据名目公司季度财务报表核算天然季 度的固定管理费 2，经基金管理东说念主阐述后由名目公司按照约定时间和账户旅途向外部管理机 构支付。基金管理东说念主有权于本基金出具半年度报表和年度审计申报确当月调养已支付的固定 管理费 2，若已实验支付金额与调养后的固定管理费 2 存在各异的，基金管理东说念主鄙人一次核 算外部管理机构用度时调养该各异金额。初度计较固定管理费 2 不悦一季度的，计较期间应 为名目公司股权交割日起至本日然季度终末一日。   （3）浮动管理费   浮动管理费由外部管理机构收取。   本基金成立之日起至 2026 年 12 月 31 日历间，林下名目、太子湾名目分别计较浮动管 理费，2027 年 1 月 1 日及以后，按照全部基础设施名目所有这个词加总口径计较浮动管理费。对 寄托运营管理期限内任一年度而言，支付浮动管理费的金额上限和扣减固定管理费 2 的金额 上限为该运营年度名目公司（太子湾）和名目公司（林下）所有这个词计较的固定管理费 2（含税）。   A.林下名目   林下名目浮动管理费=（年度实验 EBITDA-年度预算 EBITDA）×50%   若年度实验 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同期按照如下公 式计较扣减固定管理费 2（含税）。   应扣减的固定管理费 2=（年度预算 EBITDA－年度实验 EBITDA）×50%   B.太子湾名目   太子湾名目浮动管理费=（年度实验 EBITDA-年度预算 EBITDA）×15%   若年度实验 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同期按照如下公 式计较扣减固定管理费 2（含税）。   应扣减的固定管理费 2=（年度预算 EBITDA－年度实验 EBITDA）×15%   C.年度实验 EBITDA、年度预算 EBITDA 着实定依据   “年度实验 EBITDA”系根据名目公司（林下）、名目公司（太子湾）经审计年度财务 报表确定。“年度预算 EBITDA”在基金成立后的前三个天然年度（即基金成立之日至 2026      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 年 12 月 31 日，下称“前三个天然年度”）系根据基础设施基金请求注册症结出具的评估报 告、可供分配金额测算申报对应天然年份的联系数据合理预测确定。      名目公司股权交割日后天然年度内实验运营天数不足一年的，预算 EBITDA 金额按照交 割日后实验运营天数与天然年度天数占比对年度预算 EBITDA 金额进行折算，实验 EBITDA 金额根据名目公司（林下）、名目公司（太子湾）经审计年度财务报表与交割审计申报确定。      浮动管理费=（年度实验 EBITDA-年度预算 EBITDA）×15%      若年度实验 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同期按照如下公 式计较扣减固定管理费 2（含税）。      应扣减的固定管理费 2=（年度预算 EBITDA－年度实验 EBITDA）×15%      “年度实验 EBITDA”系根据名目公司(林下)、名目公司(太子湾)经审计年度财务报表 逐一计较实验 EBITDA 后进行所有这个词加总确定。“年度预算 EBITDA”在 2027 年及以后的每个 天然年度系根据评估机构出具的最近一期追踪评估申报参数，并充分结合外部管理机构提交 的预算以及商场实验情况详尽筹商后确定。      浮动管理费按年计提，在名目公司年度审计申报出具后的 10 个职业日内，由基金管理 东说念主与外部管理机构协商一致阐述最终金额，经阐述需支付激励服务费大于零的，由名目公司 按照约定时间和账户旅途向外部管理机构支付。初度计较浮动管理费不悦一年的，计较期间 应为名目公司股权交割日起至当年度终末一日。若当个财务年度发生重要的应收款项且尚未 收回的，基金管理东说念主有权与外部管理机构协商调养浮动管理费的支付时间。      本基金的托管费按可获知的最新经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资产的      H＝E×0.01%÷当年天数      H 为逐日应计提的基金托管费。      E 为可获知的最新经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资产（若触及基金扩募 等原因导致基金规模变化时，需按照实验规模变化期间进行调养），初度经审计的年度申报 败露之前给与基金召募规模（含召募期利息）。      基金托管费逐日计提。基金管理东说念主与基金托管东说念主两边查对无误后，以协商确定的日历及 方式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。      上述“（一）与基金运作、基础设施名目运营联系的用度”中第 3-10 项用度，根据有 关律例及相应协议端正，按用度实验支拨金额列入当期用度，由基金托管东说念主从基金财产中支 付。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） （三）不列入基金用度的名目   下列用度不列入基金用度： 损失； 设施基金召募失败，上述联系用度不得从投资者认购款项中支付； （四）与基金销售联系的用度   与基金销售联系的用度请参见本招募说明书“九、基金的召募”之“（十一）基金份额 的认购”。 （五）基金税收   本基金支付给基金管理东说念主、基金托管东说念主的各项用度均为含税价钱，具体税率适用中国税 务主管机关的端正。   本基金运作过程中触及的各征税主体，其征税义务按国度税收法律、律例执行。基金财 产投资的联系税收，由基金份额持有东说念主承担，基金管理东说念主或者其他扣缴义务东说念主按照国度联系 税收征收的端正代扣代缴。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）               二十四、基金的管帐与审计 （一）基金管帐政策 如下原则：如果基金合同奏效少于 2 个月，不错并入下一个管帐年度败露。   本基金合并层面可鉴别资产主若是投资性房地产、固定资产等，可鉴别负借主若是金融 欠债，自后续计量模式如下：   （1）投资性房地产   投资性房地产包括已出租的地皮使用权、房屋建筑物和从属装修设施，以成本进交运行 计量。与投资性房地产联系的后续支拨，在联系的经济利益很可能流入本基金且其成本能够 可靠的计量时，计入投资性房地产成本；不然，于发生时计入当期损益。   本基金对统统投资性房地产给与成本模式进行后续计量，在其揣度使用寿命内给与年限 平均法对其计提折旧，对于本基金购买取得的投资性房地产，自取得之日后于其剩余使用寿 命内计提折旧。   （2）固定资产   固定资产包括运输器具、办公及电子开荒等。购置或新建的固定资产按取得时的成本进 交运行计量。   与固定资产联系的后续支拨，在联系的经济利益很可能流入本基金且其成本能够可靠的 计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，间隔阐述其账面价值；统统其他后续支拨 于发生时计入当期损益。   固定资产折旧给与年限平均法并按其入账价值减去揣度净残值后在揣度使用寿命内计 提。对计提了减值准备的固定资产，则在畴昔期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可 使用年限确定折旧额。   （3）金融欠债   本基金的金融负借主要为以摊余成本计量的金融欠债，包括应付账款、其他应付款、借 款。该类金融欠债按其公允价值扣除交易用度后的金额进交运行计量，并给与实验利率法进 行后续计量。期限在一年以下（含一年）的，列示为流动欠债；其余列示为非流动欠债。   当金融欠债的面前义务全部或部分已经销毁时，本基金间隔阐述该金融欠债或义务已解 除的部分。间隔阐述部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 按照联系端正编制基金管帐报表。 式阐述。 量，编制本基金中期、年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产欠债表、利润表、 现款流量表、统统者权益变动表及报表附注。 （二）基金的年度审计 师事务所过火注册管帐师对本基金的年度财务报表过火他端正事项进行审计。 务所需按照《信息败露办法》的联系端正在端正媒介公告。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）              二十五、基金的信息败露 （一）本基金的信息败露应合适《基金法》《运作办法》《信息败露办法》《指 引》《基金合同》《临时申报指引》过火他联系端正。 （二）信息败露义务东说念主   本基金信息败露义务东说念主包括基金管理东说念主、基金托管东说念主、召集基金份额持有东说念主大会的基金 份额持有东说念主、基金的收购及基金份额权益变动行径中的信息败露义务东说念主等法律、行政律例和 中国证监会端正的天然东说念主、法东说念主和违警东说念主组织。   本基金信息败露义务东说念主应当以保护基金份额持有东说念主利益为根底起点按照法律、行政法 规和中国证监会的端正败露基金信息，并保证所败露信息的真确性、准确性、齐全性、实时 性、简明性和易得性。   本基金信息败露义务东说念主应当在中国证监会端正时间内，将应予败露的基金信息通过合适 中国证监会端正条件的寰宇性报刊（以下简称“端正报刊”）及《信息败露办法》端正的互 联网网站（以下简称“端正网站”，包括基金管理东说念主网站、基金托管东说念主网站、中国证监会基 金电子败露网站）等媒介败露，并保证基金投资者能够按照《基金合同》约定的时间和方式 查阅或者复制公开败露的信息贵府。 （三）本基金信息败露义务东说念主承诺公开败露的基金信息，不得有下列行动： （四）本基金公开败露的信息应给与汉文文本。同期给与外文文本的，基金信 息败露义务东说念主应保证不同文本的内容一致。不同文本之间发生歧义的，以汉文 文本为准。   本基金公开败露的信息给与阿拉伯数字；除极度说明外，货币单元为东说念主民币元。 （五）公开败露的基金信息   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   本基金信息败露事项应当包括与产品特征联系的重要信息。原始权益东说念主的回收资金使用 等联系情况将在如期申报和临时申报中进行败露。确不适用的通例基金信息败露事项，可不 予败露，包括但不限于：每周基金资产净值和基金份额净值，半年度和年度终末一个交易日 基金份额净值和基金份额累计净值，如期申报基金净值增长率及联系比较信息。   公开败露的基金信息包括：   （1）《基金合同》是界定《基金合同》当事东说念主的各项权利、义务关系，明确基金份额 持有东说念主大会召开的王法及具体法度，说明基金产品的特性等触及基金投资者重要利益的事项 的法律文献。   （2）基金招募说明书应当最大按捺地败露影响基金投资东说念主决策的全部事项，说明基金 认购安排、基金投资、基金产品特性、风险揭示、信息败露及基金份额持有东说念主服务、基金整 体架构及拟持有特殊目的载体情况、基金份额发售安排、预期上市时间表、基金召募及存续 期联系用度并说明用度收取的合感性、召募资金用途、基础设施资产缓助证券基本情况、基 础设施名目基本情况、基础设施名目财务气象及经营事迹分析、基础设施名目现款流测算分 析、基础设施名目运营畴昔瞻望、为管理基础设施基金配备的主要负责东说念主员情况、基础设施 名目运营管理安排、告贷安排、关联关系、基础设施名目原始权益东说念主基本情况、原始权益东说念主 或其磨灭按捺下的关联方拟认购基础设施基金份额情况、基金召募失败的情形和处理安排、 基金拟持有的基础设施名目权属到期或处置等联系安排、原始权益东说念主过火控股股东、实验控 制东说念主对子系事项的承诺、基础设施名目最近 3 年及一期的财务申报及审计申报、管束帐师事 务所审阅的基金可供分配金额测算申报、基础设施名目称职傍观申报、财务顾问人申报、基础 设施名目评估申报、主要参与机构基本情况、可能影响投资者决策的其他重要信息等内容。   除前述外，基金招募说明书还应按照法律律例的要求，败露原始权益东说念主的股权结构、业 务开展情况、在建和拟建的保障性租赁住房名目，以及在资产、业务、财务、东说念主员和机构等 方面的孤苦脾性况等；基础设施名目权属情况、地皮性质及取得方式、保障性租赁住房认定 依据、运营合规性、历史运营数据，以及所在地区保障性租赁住房供需情况、运营模式、配 租和房钱管理轨制等；原始权益东说念主对回收资金用途作出的承诺、回收资金管理轨制（如有）， 以及回收资金拟投名目设立主体、总投资额、投资缺口、设立内容和设立进展等。   《基金合同》奏效后，基金招募说明书的信息发生重要变更的，基金管理东说念主应当在三个 职业日内，更新基金招募说明书并登载在端正网站上；基金招募说明书其他信息发生变更的， 基金管理东说念主至少每年更新一次。基金间隔运作的，基金管理东说念主不再更新基金招募说明书。   （3）基金托管协议是界定基金托管东说念主和基金管理东说念主在基金财产守旧及基金运作监督等 行径中的权利、义务关系的法律文献。   （4）基金产品贵府概若是基金招募说明书的摘录文献，用于向投资者提供简明的基金 概要信息。《基金合同》奏效后，基金产品贵府概要的信息发生重要变更的，基金管理东说念主应    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 当在三个职业日内，更新基金产品贵府概要，并登载在端正网站及基金销售机构网站或营业 网点；基金产品贵府概要其他信息发生变更的，基金管理东说念主至少每年更新一次。基金间隔运 作的，基金管理东说念主不再更新基金产品贵府概要。   基金召募请求经中国证监会注册后，基金管理东说念主应当在基金份额发售的三日前，将基金 份额发售公告、基金招募说明书辅导性公告和基金合同辅导性公告登载在端正媒介上，将基 金份额发售公告、基金招募说明书、基金产品贵府概要、《基金合同》和基金托管协议登载 在端正网站上，并将基金产品贵府概要登载在基金销售机构网站或营业网点；基金托管东说念主应 当同期将基金合同、基金托管协议登载在端正网站上。   基金管理东说念主应当就本基金询价的具体事宜编制基础设施基金询价公告，并赐与败露。   基金管理东说念主应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并在基金份额认购 首日的 3 日前登载于端正媒介上。   基金管理东说念主应当在收到中国证监会阐述文献的次日在端正媒介上登载《基金合同》奏效 公告。   基金份额获准在证券交易所上市交易的，基金管理东说念主应当在基金份额上市交易的三个工 作日前将基金份额上市交易公告书登载在端正网站上，并将上市交易公告书辅导性公告登载 在端正报刊上。   基金管理东说念主应当在中期申报和年度申报中败露期末基金总资产、期末基金净资产、期末 基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。   基金管理东说念主应当在每年结果之日起三个月内，编制完成基金年度申报，将年度申报登载 在端正网站上，并将年度申报辅导性公告登载在端正报刊上。基金年度申报中的财务管帐报 告应当经过合适《证券法》端正的管帐师事务所审计。   基金管理东说念主应当在上半年结果之日起两个月内，编制完成基金中期申报，将中期申报登 载在端正网站上，并将中期申报辅导性公告登载在端正报刊上。   基金管理东说念主应当在季度结果之日起 15 个职业日内，编制完成基金季度申报，将季度报 告登载在端正网站上，并将季度申报辅导性公告登载在端正报刊上。   《基金合同》奏效不足 2 个月的，基金管理东说念主不错不编制当期季度申报、中期申报或者 年度申报。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基金管理东说念主应当按照法律律例及中国证监会联系端正，编制并败露基金如期申报，内容 包括：   （1）基础设施基金产品概况及主要财务目的。季度申报主要财务目的包括基金本期收 入、本期净利润、本期经营行径产生的现款流量、本期可供分配金额和单元可供分配金额及 计较过程、本期及过往实验分配金额（如有）和单元实验分配金额（如有）等；中期申报和 年度申报主要财务目的除前述目的外还应当包括期末基金总资产、期末基金净资产、期末基 金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等，年度申报需说明实验可供分配金额与测算可 供分配金额各异情况（如有）。   （2）基础设施名目明细及联系运营情况。   （3）基础设施基金财务申报及基础设施名目财务气象、事迹阐扬、畴昔瞻望情况。   （4）基础设施名目现款流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户占比较高的，应 当说明该收入的公允性和富厚性。   （5）基础设施名目公司对外借存款项及使用情况，包括不合适《指引》告贷要求的情 况说明。   （6）基础设施基金与资产缓助证券管理东说念主和托管东说念主、外部管理机构等履职情况。   （7）基础设施基金与资产缓助证券管理东说念主、托管东说念主及参与机构用度收取情况。   （8）申报期内购入或出售基础设施名目情况。   （9）关联关系、申报期内发生的关联交易及联系利益冲突贯注措施。   （10）申报期内基础设施基金份额持有东说念主结构变化情况，并说明关联方持有基础设施基 金份额及变化情况。   （11）可能影响投资者决策的其他重要信息。   基础设施基金季度申报败露内容可不包括前款（3）、（6）、（9）、（10）项，基础 设施基金年度申报应当载有年度审计申报和评估申报。管帐师事务所在年度审计中应当评价 基金管理东说念主和评估机构给与的评估方法和参数的合感性。   本基金发生重要事件，联系信息败露义务东说念主应当按端正进行文书和公告。   前款所称重要事件，是指可能对基金份额持有东说念主权益或者基金份额的价钱产生重要影响 的下列事件：   （1）基金份额持有东说念主大会的召开及决定的事项。   （2）基金合同间隔、基金计帐。   （3）基础设施基金扩募、延长基金合同期限。   （4）转念基金运作方式、基金合并。   （5）更换基金管理东说念主、基金托管东说念主、基金份额登记机构，基金更换管帐师事务所、律 师事务所、评估机构、外部管理机构等专科服务机构。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （6）基金管理东说念主寄托基金服务机构代为办理基金的份额登记、核算、估值等事项，基 金托管东说念主寄托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项。   （7）基金管理东说念主、基金托管东说念主的法命称呼、住所发生变更。   （8）基金管理东说念主变更持有百分之五以上股权的股东、基金管理东说念主的实验按捺东说念主变更。   （9）基金召募期延长或提前结果召募。   （10）基金管理东说念主高级管理东说念主员、基金司理和基金托管东说念主专门基金托管部门负责东说念主发生 变动。   （11）基金管理东说念主、基础设施资产缓助证券管理东说念主发生重要变化或管理基础设施基金的 主要负责东说念主员发生变动。   （12）基金管理东说念主的董事在最近 12 个月内变更杰出百分之五十。基金管理东说念主、基金托 管东说念主专门基金托管部门的主要业务东说念主员在最近 12 个月内变动杰出百分之三十。   （13）触及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或仲裁。   （14）基金管理东说念主、基金托管东说念主、资产缓助证券管理东说念主、资产缓助证券托管东说念主、名目公 司、外部管理机构等触及重要诉讼或者仲裁。   （15）基金管理东说念主或其高级管理东说念主员、基金司理因基金管理业务联系行动受到重要行政 处罚、刑事处罚，基金托管东说念主或其专门基金托管部门负责东说念主因基金托管业务联系行动受到重 大行政处罚、刑事处罚。   （16）基金管理东说念主运用基金财产买卖基金管理东说念主、基金托管东说念主过火控股股东、实验按捺 东说念主或者与其有重要蛮横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重要 关联交易事项，中国证监会另有端正的情形除外。   （17）基金收益分配事项。   （18）管理费、托管费等用度计提圭臬、计提方式和费率发生变更。   （19）基金份额停牌、复牌或间隔上市。   （20）基础设施名目公司对外借存款项或者基金总资产被迫杰出基金净资产 140%。   （21）名目公司发生对外借存款项，单笔告贷杰出基金净资产 5%或者最近 12 个月内累 计告贷余额杰出基金净资产 10%。   （22）金额占基金净资产 10%及以上的交易。   （23）金额占基金净资产 10%及以上的损失。   （24）基础设施名目购入或出售。   （25）基础设施名目运营情况、现款流或产生现款流智商发生重要变化，名目公司、外 部管理机构发生重要变化，外部管理机构富厚运营管贤人商发生变化。   （26）原始权益东说念主或其磨灭按捺下的关联方卖出计策配售取得的基础设施基金份额。   （27）基础设施基金交易价钱发生较大波动。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （28）出现可能对基金份额价钱产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损伤基金 份额持有东说念主权益的传说或者报说念。   （29）基金份额净值计价差错达基金份额净值百分之零点五。   （30）基金计帐期，在基础设施名目处置期间，基金管理东说念主应当按照律例端正和基金合 同约定履行信息败露义务。   （31）原始权益东说念主变更回收资金用途。   （32）法律律例、中国证监会、证券交易所端正或者基金信息败露义务东说念主觉得可能对基 金份额持有东说念主权益或者基金份额的价钱产生重要影响的其他事项，以及中国证监会端正和基 金合同约定的其他事项。   本基金发生下述权益变动情形，联系信息败露义务东说念主应进行公告：   （1）投资者过火一致行动东说念主领有权益的基金份额达到本基金份额的 10%时，应当在该 事实发生之日起 3 日内编制权益变动申报书，文书基金管理东说念主，并予公告；   （2）投资者过火一致行动东说念主在领有权益的基金份额达到本基金份额的 10%后，通过深 圳证券交易所交易领有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每加多或者减少 5%时，应 当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动申报书，文书基金管理东说念主，并予公告；   （3）投资者过火一致行动东说念主应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会公开发 行证券的公司权益变动申报书内容与格式端正以过火他联系上市公司收购及股份权益变动 的端正编制联系份额权益变动申报书等信息败露文献并予公告。   投资者过火一致行动东说念主领有权益的基金份额达到或者杰出基金份额的 10%但未达到 30% 的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条文定编制权益变动申报书。   投资者过火一致行动东说念主领有权益的基金份额达到或者杰出基金份额的 30%但未达到 50% 的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条文定编制权益变动申报书。   （4）投资者过火一致行动东说念主领有权益的基金份额达到基础设施基金份额的 50%时，继 续增持该基础设施基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以过火他联系上市公司 收购及股份权益变动的联系端正，采取要约方式进行并履行相应的法度或者义务，但合适深 交所业务王法端正情形的可免于发出要约；被收购基础设施基金的管理东说念主应当参照《上市公 司收购管理办法》的端正，编制并公告管理东说念主申报书，聘用孤苦财务顾问人出具专科意见并予 公告。   基金管理东说念主应在召募期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前，将公众投资者 发售与网下发售之间的回拨份额文书深圳证券交易所并公告。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   计策投资者持有的基础设施基金计策配售份额合适销毁限售条件的，不错通过基金管理 东说念主在限售销毁前 5 个交易日败露销毁限售安排。请求销毁限售时，基金管理东说念主应当向证券交 易所提交基金份额销毁限售的辅导性公告。   在基金合同期限内，任何群众媒介中出现的或者在商场精熟传的音尘可能对基金份额价 格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损伤基金份额持有东说念主权益的，联系信息败露 义务东说念主明察后应当立即对该音尘进行公开澄莹，并将联系情况立即申报基金上市交易的证券 交易所。   基金合同间隔的，基金管理东说念主应当照章组织基金财产计帐小组对基金财产进行计帐并作 出计帐申报。基金财产计帐小组应当将计帐申报登载在端正网站上，并将计帐申报辅导性公 告登载在端正报刊上。   基金份额持有东说念主大会决定的事项，应当照章报中国证监会备案，并赐与公告。 （六）信息败露事务管理   基金管理东说念主、基金托管东说念主应当建立健全信息败露管理轨制，指定专门部门及高级管理东说念主 员负责管理信息败露事务。   基金信息败露义务东说念主公开败露基金信息，应当合适中国证监会联系基金信息败露内容与 格式准则等法律律例的端正以及证券交易所的自律管理王法。   基金托管东说念主应当按照联系法律律例、中国证监会的端正和《基金合同》的约定，对基金 管理东说念主编制的基金资产净值、基金份额净值、基金如期申报、更新的招募说明书、基金产品 贵府概要、基金计帐申报等公开败露的联系基金信息进行复核、审查，并向基金管理东说念主进行 书面或电子阐述。   基金管理东说念主、基金托管东说念主应当在端正报刊中采用一家报刊败露本基金信息。基金管理东说念主、 基金托管东说念主应当向中国证监会基金电子败露网站报送拟败露的基金信息，并保证联系报送信 息的真确、准确、齐全、实时。   基金管理东说念主、基金托管东说念主除照章在端正媒介上败露信息外，还不错根据需要在其他群众 媒介败露信息，关联词其他群众媒介不得早于端正媒介、基金上市交易的证券交易所网站败露 信息，况兼在不同媒介上败露磨灭信息的内容应当一致。   基金管理东说念主、基金托管东说念主除按法律律例要求败露信息外，也可着眼于为投资者决策提供 有用信息的角度，在保证公说念对待投资者、不误导投资者、不影响基金正常投资操作的前提   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 下，自主进步信息败露服务的质地。具体要求应当合适中国证监会及自律王法的联系端正。 前述自主败露如产生信息败露用度，该用度不得从基金财产中列支。   为基金信息败露义务东说念主公开败露的基金信息出具审计申报、法律意见书的专科机构，应 当制作职业底稿，并将联系档案至少保存到《基金合同》间隔后 20 年。 （七）信息败露文献的存放与查阅   照章必须败露的信息发布后，基金管理东说念主、基金托管东说念主应当按照联系法律律例端正将信 息置备于公司住所、基金上市交易的证券交易所，供社会公众查阅、复制。 （八）暂停或延迟信息败露的情形   （1）不可抗力；   （2）发生暂停估值的情形；   （3）法律律例、基金合同或中国证监会端正的其他情况。 其他情形，实时败露可能会损伤基金利益或者误导投资者，且同期合适以下条件的，基金管 理东说念主等信息败露义务东说念主不错暂缓败露：   （1）拟败露的信息未泄漏；   （2）联系内幕信息知情东说念主已书面承诺守密；   （3）基础设施基金交易未发生特别波动。 （九）法律律例或监管部门对信息败露另有端正的，从其端正。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）        二十六、基金合同的变更、间隔与基金财产的计帐 （一）《基金合同》的变更 的事项的，应召开基金份额持有东说念主大会决议通过。对于法律律例端正和基金合同约定可不经 基金份额持有东说念主大会决议通过的事项，经履行适当法度，由基金管理东说念主和基金托管东说念主同意后 变更并公告。 后两日内在端正媒介公告。 （二）《基金合同》的间隔事由   有下列情形之一的，经履行联系法度后，《基金合同》应当间隔： 连接的。 未能设立或未能在联系主管部门完成备案。 续 6 个月未得胜购入新的基础设施名目。 专项经营间隔，且一语气 6 个月未得胜认购其他基础设施资产缓助证券。 下）所提供的文献贵府存在掩蔽重要事实或者编造重要子虚内容等重要罪犯违规行动的，导 致招商公寓/招商蛇口/招商创业/招商局集团应购回全部基金份额或基础设施名目权益的， 基金管理东说念主无需就该等间隔事由产生的后果承担责任。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） （三）基金财产的计帐   基金计帐触及基础设施名目处置的，应当谨守基金份额持有东说念主利益优先的原则，专项计 划管理东说念主应当配合基金管理东说念主按照法律律例端正和联系约定进行资产处置，并尽快完成剩余 财产的分配。资产处置期间，基金管理东说念主、专项经营管理东说念主、计帐小组应当按照法律律例规 定和基金合同约定履行信息败露义务。 组，基金管理东说念主组织基金财产计帐小组并在中国证监会的监督下进行基金计帐。 《证券法》端正的注册管帐师、讼师以及中国证监会指定的东说念主员组成。基金财产计帐小组可 以聘用必要的职业主说念主员。 现和分配，并按照法律律例端正和基金合同约定履行信息败露义务。基金财产计帐小组不错 照章进行必要的民事行径。   （1）《基金合同》间隔情形出面前，由基金财产计帐小组长入领受基金。   （2）对基金财产和债权债务进行清理和阐述。   （3）对基金财产进行估值和变现。   （4）制作计帐申报。   （5）聘用合适《证券法》端正的管帐师事务所对计帐申报进行外部审计，聘用讼师事 务所对计帐申报出具法律意见书。   （6）将计帐申报报中国证监会备案并公告。   （7）对基金剩余财产进行分配。 的流动性受到限制而不成实时变现的，计帐期限可相应顺延，若计帐时间杰出 24 个月则应 当以公告样子见告基金份额持有东说念主，尔后每顺延 12 个月应当公告一次。在计帐期间，管理 东说念主不错将已计帐的基金财产按比例分配给持有东说念主。 （四）计帐用度   计帐用度是指基金财产计帐小组在进行基金计帐过程中发生的统统合理用度，包括基础 设施名目资产处置的联系用度等，计帐用度由基金财产计帐小组优先从基金财产中支付。 （五）基金财产计帐剩余资产的分配   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   依据基金财产计帐的分配决策，将基金财产计帐后的全部剩余资产扣除基金财产计帐费 用、缴纳所欠税款并送还基金债务后，按基金份额持有东说念主理有的基金份额比例进行分配。 （六）基金财产计帐的公告   计帐过程中的联系重要事项须实时公告；基金财产计帐申报经合适《证券法》端正的会 计师事务所审计并由讼师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产计帐 公告于基金财产计帐申报报中国证监会备案后 5 个职业日内由基金财产计帐小组进行公告。 基金财产计帐小组应当将计帐申报登载在端正网站上，并将计帐申报辅导性公告登载在端正 报刊上。 （七）基金财产计帐账册及文献的保存   基金财产计帐账册及联系文献由基金托管东说念主保存，保存年限不低于法律律例端正的最低 期限。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）               二十七、基金合同的内容摘录 （一）基金合同当事东说念主的权利与义务 不限于：      （1）照章召募资金。      （2）自《基金合同》奏效之日起，根据法律律例和《基金合同》孤苦运用并管理基金 财产。      （3）依照《基金合同》收取基金管理费以及法律律例端正或中国证监会批准的其他费 用。      （4）依照联系端正期骗因基金财产投资于证券所产生的权利。      （5）销售基金份额。      （6）按照端正召集基金份额持有东说念主大会。      （7）依据《基金合同》及联系法律端正监督基金托管东说念主，如觉得基金托管东说念主违背了《基 金合同》及国度联系法律端正，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护基 金投资者的利益。      （8）在基金托管东说念主更换时，提名新的基金托管东说念主。      （9）采用、更换基金销售机构，对基金销售机构的联系行动进行监督和处理。      （10）担任或寄托其他合适条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并赢得《基 金合同》端正的用度。      （11）依据《基金合同》及联系法律端正决定基金收益的分配决策。      （12）在法律律例允许的前提下，为基金的利益照章为基金进行融资。      （13）以基金管理东说念主的口头，代表基金份额持有东说念主的利益期骗诉讼权利或者实施其他法 律行动。      （14）采用、更换讼师事务所、管帐师事务所、证券经纪商、资产评估机构、财务顾问人 或其他为基金提供服务的外部机构。      （15）在合适联系法律、律例的前提下，制订和调养联系基金认购、扩募和非交易过户 等业务王法。      （16）按照联系端正为基金的利益通过专项经营期骗对基础设施名目公司所享有的权利， 包括但不限于：决定名目公司的经营方针和投资经营、选举和更换非由职工代表担任的董事 和监事、审议批准名目公司董事的申报、审议批准名目公司的年度财务预算决策和决算决策 等；前述事项如果间宣战及应由基金份额持有东说念主大会决议的事项的，基金管理东说念主应在基金份 额持有东说念主大会决议范围巨匠使联系权利。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （17）基金管理东说念主寄托外部管理机构运营管理基础设施名目的，应当派员负责基础设施 名目公司财务管理，监督、搜检外部管理机构履职情况。   （18）发生法定解聘情形的，解聘外部管理机构。   （19）在外部管理机构更换时，提名新的外部管理机构。   （20）与基础设施资产缓助证券管理东说念主联合开展称职傍观。   （21）决定基础设施基金径直或转折新增对外告贷；在合适联系法律、律例的前提下， 制订、实施及调养联系基金径直或转折的对外告贷决策。   （22）因本基金持有全部基础设施资产缓助证券，并通过基础设施资产缓助证券持有基 础设施名目公司全部股权，基金管理东说念主可期骗包括但不限于以下权利： 决定修改专项经营法律文献重要内容等。 名目公司财务管理；前述事项如果间宣战及应由基金份额持有东说念主大会决议的事项的，基金管 理东说念主应在基金份额持有东说念主大会决议范围巨匠使联系权利。 利，包括决定金额占基金净资产 20%及以下的基础设施名目购入或出售事项、决定金额占本 基金净资产 5%及以下的关联交易事项、决定基础设施基金径直或转折对外告贷项等（其中， 金额是指一语气 12 个月内累计发生金额）。   （23）经与基金托管东说念主协商一致后决定本基金可供分配金额计较调养项的联系事宜，适 用法律律例或相应王法对本基金可供分配金额的计较另有调养的，基金管理东说念主提前履行公告 法度后，径直对该部天职容进行调养。   （24）对子系资产进行购入或出售可行性分析和资产评估，并就需要召开基金份额持有 东说念主大会进行表决的事项召开基金份额持有东说念主大会。   （25）法律律例及中国证监会端正的和《基金合同》约定的其他权利。 不限于：   （1）照章召募资金，办理或者寄托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的 发售、扩募和登记等事宜。   （2）办理基金备案和基金上市所需手续。   （3）自基金合同奏效之日起，以憨厚信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金财产。   （4）配备弥漫的具有专科履历的东说念主员进行基金投资分析、决策，以专科化的经营方式 管理和运作基金财产。   （5）专科审慎运营管理基础设施名目，主动履行《指引》第三十八条文定的基础设施 名目运营管理职责：   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 贯注现款流流失、挪用等。 履交运营管理义务，保障群众利益。 利益冲突风险、利益输送和里面东说念主按捺风险等基础设施名目运营过程中的风险。   （6）基金管理东说念主不错设立专门的子公司承担基础设施名目运营管理职责也不错寄托外 部管理机构负责上述第（5）条第 4）至 9）项运营管理职责，其照章应当承担的责任不因委 托而免除。   基金管理东说念主寄托外部管理机构运营管理基础设施名目的，应当自行派员负责基础设施项 目公司财务管理。基金管理东说念主与外部管理机构应当签订基础设施名目运营管理服务协议，明 确两边的权利义务、外部管理机构考核安排、外部管理机构解聘情形和法度、协议间隔情形 和法度等事项。对接受寄托的外部管理机构进行充分的称职傍观，确保其在专科天资（如有）、 东说念主员配备、公司治理等方面合适法律律例要求，具备充分的履职智商；无间加强对外部管理 机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进行评估，确保其勤勉尽责履交运营管理职责； 如期搜检外部管理机构就其获寄托从事基础设施名目运营管理行径而保存的记录、合同等文 件，搜检频率不少于每半年 1 次；寄托事项间隔后，基金管理东说念主应当妥善守旧基础设施名目 运营重视联系档案。   （7）建立健全里面风险按捺、监察与稽核、财务管理及东说念主事管理等轨制，保证所管理 的基金财产和管理东说念主的财产相互孤苦，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券 投资。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （8）除依据《基金法》、基金合同过火他联系端正外，不得为我方及任何第三东说念主谋取 利益，不得寄托第三东说念主运作基金财产。   （9）照章接受基金托管东说念主的监督。   （10）严格按照《基金法》、基金合同过火他联系端正，履行信息败露及申报义务。   （11）编制基础设施基金如期申报与临时申报。   （12）保守基金买卖奥妙，不得泄露基金投资经营、投资意向等。除《基金法》、基金 合同过火他联系端正另有端正外，在基金信息公开败露前应予守密，不得向他东说念主泄露。但向 监管机构、司法机关提供或因审计、法律等外部专科顾问人提供服务而向其提供的情况除外。   （13）依据《基金法》、基金合同过火他联系端正召集基金份额持有东说念主大会或配合基金 托管东说念主、基金份额持有东说念主照章召集基金份额持有东说念主大会。   （14）组织并参加基金财产计帐小组，参与基金财产的守旧、清理、估价、变现和分配； 基金计帐触及基础设施名目处置的，应谨守基金份额持有东说念主利益优先的原则，按照法律律例 端正进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。   （15）因违背基金合同导致基金财产的损失或损伤基金份额持有东说念主正当权益，应当承担 补偿责任，其补偿责任不因其退任而免除。   （16）监督基金托管东说念主按法律律例和基金合同端正履行我方的义务，基金托管东说念主违背基 金合同酿成基金财产损失机，应为基金份额持有东说念主利益向基金托管东说念主追偿。   （17）采取适当合理的措施使计较基金份额认购、扩募和刊出价钱的方法合适《基金合 同》等法律文献的端正，按联系端正计较并公告基金净值信息。   （18）按《基金合同》的约定确定基金收益分配决策，实时向基金份额持有东说念主分配基金 收益。   （19）按端正保存基金财产管理业务行径的管帐账册、报表、记录和其他联系贵府，保 存期限不低于法律律例端正的最低期限。   （20）确保需要向基金投资者提供的各项文献或贵府在端正时间发出，况兼保证投资者 能够按照《基金合同》端正的时间和方式，随时查阅到与基金联系的公开贵府，并在支付合 理成本的条件下得到联系贵府的复印件。   （21）濒临驱散、照章被破除或者被照章宣告歇业时，实时申报中国证监会并文书基金 托管东说念主。   （22）当基金管理东说念主将其义务寄托第三方处理时，应当对第三方处理联系基金事务的行 为承担责任。   （23）以基金管理东说念主口头，代表基金份额持有东说念主利益期骗诉讼权利或实施其他法律行动。   （24）基金在召募期间未能达到基金的备案条件，《基金合同》不成奏效，基金管理东说念主 承担全部召募用度，将已召募资金并加计银行同期存款利息在基金召募期结果后 30 日内退 还基金认购东说念主。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      （25）执行奏效的基金份额持有东说念主大会的决议。      （26）建立并保存基金份额持有东说念主名册。      （27）对拟持有的基础设施名目进行全面的称职傍观，聘用合适端正的专科机构提供评 估、法律、审计等专科服务。存续期聘用审计机构对基础设施名目运营情况进行年度审计。      （28）本基金存续期间，基金管理东说念主应当聘用评估机构对基础设施名目资产每年进行 1 次评估。出现下列情形之一的，基金管理东说念主应当实时聘用评估机构对基础设施名目资产进行 评估：      （29）办理或聘用财务顾问人办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、订价、配售 等联系业务行径。      （30）法律律例及中国证监会端正的和《基金合同》约定的其他义务。 不限于：      （1）依《基金合同》约定赢得基金托管费以及法律律例端正或监管部门允许的其他费 用。      （2）监督基础设施基金资金账户、基础设施名目运营收支账户等重要资金账户及资金 流向，确保合适法律律例端正和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内紧闭运行。      （3）监督基金管理东说念主对本基金的投资运作，如发现基金管理东说念主有违背《基金合同》及 国度法律律例行动，对基金财产、其他当事东说念主的利益酿成重要损失的情形，应呈报中国证监 会，并采取必要措施保护基金投资者的利益。      （4）监督基金管理东说念主为基础设施名目购买弥漫的保障。      （5）自《基金合同》奏效之日起，照章律律例和《基金合同》的端正安全守旧基金财 产、权属文凭及联系文献。      （6）根据联系商场王法，为基金开设资金账户、证券账户等投资所需账户、为基金办 理证券交易资金计帐。      （7）提议召开或召集基金份额持有东说念主大会。      （8）在基金管理东说念主更换时，提名新的基金管理东说念主。      （9）法律律例及中国证监会端正的和《基金合同》约定的其他权利。 不限于：   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （1）设立专门的基金托管部，具有合适要求的营业场所，配备弥漫的、及格的熟悉基 金托管业务的专职东说念主员，负责基金财产托劳动宜。   （2）除依据《基金法》、基金合同过火他联系端正外，不得利用基金财产为我方及任 何第三东说念主谋取利益，不得寄托第三东说念主托管基金财产。   （3）守旧由基金管理东说念主代表基金签订的与基金联系的重要合同及联系凭证。   （4） 以憨厚信用、勤勉尽责的原则安全守旧基础设施基金财产、权属文凭及联系文献。   （5）按端正开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照基金合同的约 定，根据基金管理东说念主的投资指示，实时办理计帐、交割事宜。   （6）监督基础设施名目公司借存款项安排，确保合适法律律例端正及约定用途。   （7）保守基金买卖奥妙。除《基金法》、基金合同过火他联系法律律例或监管机构另 有端正或要求外，在基金信息公开败露前应予守密，不得向他东说念主泄露，但向监管机构、司法 机关提供或因审计、法律等外部专科顾问人提供服务而向其提供的情况除外。   （8）对基金财务管帐申报、季度申报、中期申报和年度基金申报出具意见，说明基金 管理东说念主在各重要方面的运作是否严格按照基金合同及基金托管协议的端正进行，加强对基金 管理东说念主资产阐述计量过程的复核；如果基金管理东说念主有未执行基金合同或基金托管协议端正的 行动，还应当说明基金托管东说念主是否采取了适当的措施。   （9）监督、复核基金管理东说念主按照法律律例端正和基金合同约定进行投资运作、收益分 配、信息败露等。   （10）建立并保存基金份额持有东说念主名册。   （11）按端正制作联系账册并与基金管理东说念主查对。   （12）依据基金管理东说念主的指示或联系端正向基金份额持有东说念主支付基金收益款项。   （13）依据《基金法》、基金合同过火他联系端正，召集基金份额持有东说念主大会或配合基 金管理东说念主、基金份额持有东说念主照章自行召集基金份额持有东说念主大会。   （14）因违背基金合同导致基金财产损失，应承担补偿责任，其补偿责任不因其退任而 免除。   （15）基金管理东说念主因违背基金合同酿成基金财产损失机，应为基金份额持有东说念主利益向基 金管理东说念主追偿。   （16）建立健全里面风险按捺、监察与稽核、财务管理及东说念主事管理等轨制，确保基金财 产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管东说念主自有财产以及不同的基金财产相互孤苦；对 所托管的不同的基金分别设立账户，孤苦核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设立、 资金划拨、账册记录等方面相互孤苦。   （17）复核本基金信息败露文献；复核、审查基金管理东说念主计较的基金资产净值、基金份 额净值。   （18）办理与基金托管业务行径联系的信息败露事项。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （19）保存基金托管业务行径的记录、账册、报表和其他联系贵府，保存期限不低于法 律律例端正的最低期限。   （20）参加基金财产计帐小组，参与基金财产的守旧、清理、估价、变现和分配，并按 照法律律例端正和基金合同约定履行信息败露义务。   （21）濒临驱散、照章被破除或者被照章宣告歇业时，实时申报中国证监会和银行监管 机构，并文书基金管理东说念主。   （22）执行奏效的基金份额持有东说念主大会的决议。   （23）监管本基金资金账户、基础设施名目运营收支账户重要资金账户及资金流向，确 保合适律例端正和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内紧闭运行。   （24）监督基金管理东说念主为基础设施名目购买弥漫的保障。   （25）法律律例及中国证监会端正的和《基金合同》约定的其他义务。 括但不限于：   （1）共享基金财产收益。   （2）参与分配计帐后的剩余基金财产。   （3）照章转让其持有的基金份额。   （4）按照端正要求召开基金份额持有东说念主大会，或者召集基金份额持有东说念主大会。   （5）出席或者拜托代表出席基金份额持有东说念主大会，对基金份额持有东说念主大会审议事项行 使表决权。   （6）查阅或者复制公开败露的基金信息贵府。   （7）监督基金管理东说念主的投资运作。   （8）对基金管理东说念主、基金托管东说念主、基金份额发售机构损伤其正当权益的行动照章拿起 诉讼或仲裁。   （9）法律律例及中国证监会端正的和《基金合同》约定的其他权利。 括但不限于：   （1）谨慎阅读并投降《基金合同》《招募说明书》《基金产品贵府概要》等信息败露 文献。   （2）缴纳基金认购款项及端正的用度。   （3）在持有的基金份额范围内，承担基金耗损或者基金合同间隔的有限责任。   （4）不从事任何有损基金、基金份额持有东说念主过火他基金合同当事东说念主正当权益的行径。   （5）领有权益的基金份额达到特定比例时，按照端正履行份额权益变动相应的法度及 信息败露义务。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （6）领有权益的基金份额达到 50%时，络续增持该基础设施基金份额的，按照端正履 行基础设施基金收购的法度或者义务。   （7）原始权益东说念主或其磨灭按捺下的关联方卖出本基金计策配售份额导致份额权益发生 前述变动的，应按照联系端正履行相应的文书、公告等义务。   （8）了解所投资基金产品，了解自身风险承受智商，自主判断基金的投资价值，自主 作念出投资决策，自行承担投资风险。   （9）柔柔基金信息败露，实时期骗权利和履行义务。   （10）执行奏效的基金份额持有东说念主大会的决议。   （11）返还在基金交易过程中因任何原因赢得的欠妥得利。   （12）计策投资者应投降法律律例和基金合同等文献对于其持有基金份额期限的端正。   （13）配合基金管理东说念主和基金托管东说念主根据法律律例、监管部门联系反洗钱要求开展相 关反洗钱职业，提供真确、准确、齐全的贵府，投降各方反洗钱与反恐怖融资联系管理规 定。   （14）投降基金管理东说念主、基金托管东说念主、销售机构和登记机构的联系交易及业务的王法。   （15）法律律例及中国证监会端正的和《基金合同》约定的其他义务。 六十二条第一款、第二款的端正买入在基础设施基金中领有权益的基金份额的，在买入后的 有东说念主的义务外，还应履行以下义务：   （1）不得侵占、损伤基础设施基金所持有的基础设施名目。   （2）配合基金管理东说念主、基金托管东说念主以过火他为基础设施基金提供服务的专科机构履行 职责。   （3）确保基础设施名目真确、正当，确保向基金管理东说念主等机构提供的文献贵府真确、 准确、齐全，不存在子虚记录、误导性陈说或者重要遗漏。   （4）依据法律律例、基金合同及联系协议约定实时交代基础设施名目及联系钤记证照、 账册合同、账户管理权限等。   （5）原始权益东说念主过火控股股东、实验按捺东说念主提供的文献贵府存在掩蔽重要事实或者编 造重要子虚内容等重要罪犯违规行动的，应当购回全部基金份额或基础设施名目权益。   （6）法律律例及联系协议约定的其他义务。 （二）基金份额持有东说念主大会召集、议事及表决的法度和王法   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基金份额持有东说念主大会由基金份额持有东说念主组成，基金份额持有东说念主的正当授权代表有权代表 基金份额持有东说念主出席会议并表决。基金份额持有东说念主理有的每一基金份额领有对等的投票权。 基金份额持有东说念主大会不设立日常机构。若将来法律律例对基金份额持有东说念主大会另有端正的， 以届时有用的法律律例为准。   （1）当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有东说念主大会，法律律例、 基金合同和中国证监会另有端正的除外： 的除外。 过基金净资产 20％的基础设施名目或基础设施资产缓助证券购入或处置。 杰出基金净资产 5％的关联交易。 基金管理东说念主收到提议当日的基金份额计较，下同）就磨灭事项书面要求召开基金份额持有东说念主 大会。 重要影响的其他事项，包括但不限于国度或当地有权机构出台联系端正、政策等饱读吹、倡导 基础设施名目减免房钱等情形（原始权益东说念主等通过联系安排使得房钱减免事项不影响基金份 额持有东说念主利益的除外），以过火他应当召开基金份额持有东说念主大会的事项。 东说念主大会的事项。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （2）在法律律例端正和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有东说念主利益无实质性 不利影响的前提下，以下情况可由基金管理东说念主和基金托管东说念主协商后修改或决定，不需召开基 金份额持有东说念主大会： 担的用度的收取。 同》进行修改。 等业务的王法。 的行动而解聘上述机构；但若因发生外部管理机构法定解聘情形之外的事项需解聘外部管理 机构的，应提交基金份额持有东说念主大会表决。 金合同》及联系文献进行的修改。 变更。 金合同》当事东说念主权利义务关系发生重要变化。 基金托管东说念主协商一致并履行其他联系法度后，可间隔《基金合同》，不需召开基金份额持有 东说念主大会：   A.本基金通过全部专项经营持有的全部基础设施名目在《基金合同》期限届满前全部处 置，且一语气 6 个月未得胜购入新的基础设施名目的。   B.在基金合同奏效之日起 6 个月内招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项经营未 能设立或未能在联系主管部门完成备案。   C.本基金投资的全部专项经营发生相应专项经营文献中约定的事件导致全部专项经营 间隔且 6 个月内仍未能得胜认购其他专项经营的资产缓助证券。   D.本基金未能在基金合同奏效之日起 6 个月内得胜购入首个基础设施名目。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      E.本基金投资的全部基础设施名目出现无法守旧正常、无间运营，难以再产生无间、稳 定现款流的情形时。 主体按捺的其他公司之间的接收合并； 基金管理东说念主、外部管理机构通过减免管理费，或者原始权益东说念主等通过协助请求联系部门采取 径直给予田户补贴的样子实施减免，或者原始权益东说念主自身过火关联主体或者其协助请求联系 部门就减免事宜给予名目公司补偿等缓释方式使得对应期间名目公司未发生因减免房钱的 政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明确适用于基 础设施基金的联系强制性法律律例、政策要求导致基础设施名目减免房钱的情形；      （3）因适用于本基金、联系资产缓助专项经营、基础设施资产、名目公司等的强制性 法律律例、政策要求发生变动的，可由基金管理东说念主和基金托管东说念主协商后作念出决定或修改，不 需召开基金份额持有东说念主大会，具体情形包括但不限于：      基金管理东说念主、基金托管东说念主、代表基金份额百分之十以上的基金份额持有东说念主以及基金合同 约定的其他主体，不错向基金份额持有东说念主大会忽视议案。      （1）除法律律例端正或《基金合同》另有约定外，基金份额持有东说念主大会由基金管理东说念主 召集。      （2）基金管理东说念主未按端正召集或不成召集时，由基金托管东说念主召集。      （3）基金托管东说念主觉得有必要召开基金份额持有东说念主大会的，应当向基金管理东说念主忽视书面 提议。基金管理东说念主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面见告基金托管 东说念主。基金管理东说念主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理东说念主决定不 召集或在端正时间内未能作出版面答复，基金托管东说念主仍觉得有必要召开的，应当由基金托管 东说念主自行召集，并自出具书面决定之日起 60 日内召开并见告基金管理东说念主，基金管理东说念主应当配 合。      （4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东说念主就磨灭事项书面要求召开基金 份额持有东说念主大会，应当向基金管理东说念主忽视书面提议。基金管理东说念主应当自收到书面提议之日起 理东说念主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理东说念主决定不召集或在规    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 定时间内未能作出版面答复，代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东说念主仍觉得有 必要召开的，应当向基金托管东说念主忽视书面提议。基金托管东说念主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面见告忽视提议的基金份额持有东说念主代表和基金管理东说念主；基金托管东说念主 决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开，并见告基金管理东说念主，基金管理东说念主应 当配合。   （5）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东说念主就磨灭事项要求召开基金份额 持有东说念主大会，而基金管理东说念主、基金托管东说念主都不召集或在端正时间内未能作出版面答复的，单 独或所有这个词代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东说念主有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监会备案。基金份额持有东说念主照章自行召集基金份额持有东说念主大会的，基金管理东说念主、 基金托管东说念主应当配合，不得阻碍、搅扰。   （6）基金份额持有东说念主会议的召集东说念主负责采用确定开会时间、地点、方式和权益登记日。   （1）召开基金份额持有东说念主大会，召集东说念主应于会议召开前 30 日，在端正媒介公告。基金 份额持有东说念主大融会知应至少载明以下内容： 投递时间和地点。   （2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集东说念主决定在会议文书中说明本 次基金份额持有东说念主大会所采取的具体通讯方式、寄托的公证机关过火连络方式和连络东说念主、表 决意见寄交的截止时间和收取方式。   （3）如召集东说念主为基金管理东说念主，还应另行书面文书基金托管东说念主到指定地点对表决意见的 计票进行监督；如召集东说念主为基金托管东说念主，则应另行书面文书基金管理东说念主到指定地点对表决意 见的计票进行监督；如召集东说念主为基金份额持有东说念主，则应另行书面文书基金管理东说念主和基金托管 东说念主到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理东说念主或基金托管东说念主拒不派代表对表决意见 的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效用。   （4）基金就扩募、名目购入或出售等重要事项召开基金份额持有东说念主大会的，联系信息 败露义务东说念主应当照章公告持有东说念主大会事项，败露联系重要事项的详细决策及法律意见书等文 件，决策内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易敌手方的基本情况、交易标的订价 方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基金份额持有东说念主大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律律例、监管机构允许的 其他方式召开，会议的召开方式由会议召集东说念主确定。   （1）现场开会。由基金份额持有东说念主本东说念主出席或以代理投票授权寄托讲明拜托代表出席， 现场开会时基金管理东说念主和基金托管东说念主的授权代表应当列席基金份额持有东说念主大会，基金管理东说念主 或基金托管东说念主不派代表列席的，不影响表决效用。现场开会同期合适以下条件时，不错进行 基金份额持有东说念主大会议程： 的凭证及寄托东说念主的代理投票授权寄托讲明合适法律律例、《基金合同》和会议文书的端正， 况兼持有基金份额的凭证与基金管理东说念主理有的登记贵府相符。 额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。   若到会者在权益登记日代表的有用的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的 二分之一，召集东说念主不错在原公告的基金份额持有东说念主大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内， 就原定审议事项再行召集基金份额持有东说念主大会。再行召集的基金份额持有东说念主大会到会者在权 益登记日代表的有用的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三 分之一）。   （2）通讯开会。通讯开会系指基金份额持有东说念主将其对表决事项的投票以书面样子或会 议文书约定的其他方式在表决截止日以前投递至召集东说念主指定的地址。通讯开会应以书面方式 或会议文书约定的其他方式进行表决。   在同期合适以下条件时，通讯开会的方式视为有用： 示性公告，监管机构另有端正的除外。 东说念主）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集东说念主在基金托管东说念主（如果基金托管东说念主为 召集东说念主，则为基金管理东说念主）和公证机关的监督下按照会议文书端正的方式收取基金份额持有 东说念主的表决意见；基金托管东说念主或基金管理东说念主经文书不参加收取表决意见的，不影响表决效用。 基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；   若本东说念主径直出具表决意见或授权他东说念主代表出具表决意见基金份额持有东说念主所持有的基金 份额小于在权益登记日基金总份额的二分之一，召集东说念主不错在原公告的基金份额持有东说念主大会 召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项再行召集基金份额持有东说念主大会。再行 召集的基金份额持有东说念主大会应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有东说念主径直 出具表决意见或授权他东说念主代表出具表决意见。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 的代理东说念主，同期提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理东说念主出具的寄托东说念主理有 基金份额的凭证及寄托东说念主的代理投票授权寄托讲明合适法律律例、《基金合同》和会议文书 的端正，并与基金登记机构记录相符。   （3）在法律律例或监管机构允许的情况下，经会议文书载明，基金份额持有东说念主也不错 给与汇集、电话或其他方式进行表决，或者给与汇集、电话或其他方式授权他东说念主代为出席会 议并表决。   （1）议事内容及提案权   议事内容为关系基金份额持有东说念主利益的重要事项，如决定间隔《基金合同》、更换基金 管理东说念主、更换基金托管东说念主、与其他基金合并（法律律例、基金合同和中国证监会另有端正的 除外）、法律律例及《基金合同》端正的其他事项以及会议召集东说念主觉得需提交基金份额持有 东说念主大会筹商的其他事项。   基金份额持有东说念主大会的召集东说念主发出召蚁合议的文书后，对原有提案的修改应当在基金份 额持有东说念主大会召开前实时公告。   基金份额持有东说念主大会不得对未事前公告的议事内容进行表决。   （2）议事法度   在现场开会的方式下，最先由大会主理东说念主按照下列第 7 条文定法度确定和公布监票东说念主， 然后由大会主理东说念主宣读提案，经筹商后进行表决，并形成大会决议。大会主理东说念主为基金管理 东说念主授权出席会议的代表，在基金管理东说念主授权代表未能主理大会的情况下，由基金托管东说念主授权 其出席会议的代表主理；如果基金管理东说念主授权代表和基金托管东说念主授权代表均未能主理大会， 则由出席大会的基金份额持有东说念主和代理东说念主所持表决权的 50%以上（含 50%）选举产生别称基 金份额持有东说念主四肢该次基金份额持有东说念主大会的主理东说念主。基金管理东说念主和基金托管东说念主拒不出席或 主理基金份额持有东说念主大会，不影响基金份额持有东说念主大会作出的决议的效用。   会议召集东说念主应当制作出席会议东说念主员的签名册。签名册载明参加会议东说念主员姓名（或单元名 称）、身份讲明文献号码、持有或代表有表决权的基金份额、寄托东说念主姓名（或单元称呼）和 连络方式等事项。   在通讯开会的情况下，最先由召集东说念主提前 30 日公布提案，在所文书的表决截止日历后   基金份额持有东说念主所持每份基金份额有一票表决权。基金份额持有东说念主与表决事项存在关联 关系的，应当规避表决，其所持份额不计入有表决权的基金份额总和。与外部管理机构存在      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 关联关系的基金份额持有东说念主就解聘、更换外部管理机构事项无需规避表决，中国证监会招供 的特殊情形除外。      基金份额持有东说念主大会决议分为一般决议和极度决议：      （1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有东说念主或其代理东说念主所持表决权的二 分之一以上（含二分之一）通过方为有用；除下列第（2）项所端正的须以极度决议通过事 项之外的其他事项均以一般决议的方式通过。      （2）极度决议，极度决议应当经参加大会的基金份额持有东说念主或其代理东说念主所持表决权的 三分之二以上（含三分之二）通过方可作念出。除法律律例、监管机构另有端正或基金合同另 有约定外，下述以极度决议通过方为有用：       一语气 12 个月内累计发生的金额占基金净资产 50%及以上的基础设施名目购入或出售； 基金对基础设施名目实施减免房钱决策(不影响基金份额持有东说念主利益的除外)。      基金按照端正或者基金合同约定就购入基础设施名目事项召开基金份额持有东说念主大会的， 联系信息败露义务东说念主应当按照《指引》端正公告持有东说念主大会事项，败露拟购入基础设施名目 事项的详细决策及法律意见书等文献。触及扩募的，还应当败露扩募发售价钱确定方式。      基金份额持有东说念主大会采取记名方式进行投票表决。      采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相背笔据讲明，不然提交合适会议通 知中端正的阐述投资者身份文献的表决视为有用出席的投资者，口头合适会议文书端正的表 决意见视为有用表决，表决意见暗昧不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决 意见的基金份额持有东说念主所代表的基金份额总和。      基金份额持有东说念主大会的各项提案或磨灭项提案内并排的各项议题应当分开审议、逐项表 决。      （1）现场开会 入手后布告在出席会议的基金份额持有东说念主和代理东说念主中选举两名基金份额持有东说念主代表与大会 召集东说念主授权的别称监督员共同担任监票东说念主；如大会由基金份额持有东说念主自行召集或大会天然由      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 基金管理东说念主或基金托管东说念主召集，关联词基金管理东说念主或基金托管东说念主未出席大会的，基金份额持有 东说念主大会的主理东说念主应当在会议入手后布告在出席会议的基金份额持有东说念主中选举三名基金份额 持有东说念主代表担任监票东说念主。基金管理东说念主或基金托管东说念主不出席大会的，不影响计票的效用。 果。 布表决结果后立即对所投票数要求进行再行盘点。监票东说念主应当进行再行盘点，再行盘点以一 次为限。再行盘点后，大会主理东说念主应当马上公布再行盘点结果。 响计票的效用。      （2）通讯开会      在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集东说念主授权的两名监督员在基金托管东说念主授权 代表（若由基金托管东说念主召集，则为基金管理东说念主授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关 对其计票过程赐与公证。基金管理东说念主或基金托管东说念主拒派代表对表决意见的计票进行监督的， 不影响计票和表决结果。      基金份额持有东说念主大会的决议，召集东说念主应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。      基金份额持有东说念主大会的决议自表决通过之日起奏效。      基金份额持有东说念主大会决议自奏效之日起 2 日内按照法律律例和中国证监会联系端正的 要求在端正媒介上公告，监管部门另有要求除外。      基金管理东说念主、基金托管东说念主和基金份额持有东说念主应当执行奏效的基金份额持有东说念主大会的决议。 奏效的基金份额持有东说念主大会决议对全体基金份额持有东说念主、基金管理东说念主、基金托管东说念主均有敛迹 力。基金管理东说念主、基金托管东说念主依据基金份额持有东说念主大会奏效决议行事的结果由全体基金份额 持有东说念主承担。 金份额持有东说念主大会召开事由、召开条件、议事法度、表决条件、汇集投票方式等端正，但凡 径直援用法律律例或监管王法的部分，如将来法律律例或监管王法修改导致联系内容被取消 或变更的，基金管理东说念主提前公告后，可径直对子系内容进行修改和调养，无需召开基金份额 持有东说念主大会审议。 （三）基础设施名目的运营管理      基金管理东说念主寄托外部管理机构为基础设施名目提供运营管理服务，为此基金管理东说念主、计 划管理东说念主、外部管理机构和名目公司签订了《运营管理协议》。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   《运营管理协议》主要约定了外部管理机构东说念主员配备、公司治理等基本情况，以及外部 管理机构的服务内容、基金管理东说念主及外部管理机构权利与义务、运营管理服务费计较方法、 支付方式及考核安排、外部管理机构的奉命事件毁约责任承担等内容。   （1）解聘情形   外部管理机构应当勤勉尽责、专科审慎运营管理基础设施名目，发生下列情形（“法定 情形”）之一的，基金管理东说念主应当通过向外部管理机构发出版面文书而立即解聘外部管理机 构，且无需承担任何毁约责任： 法络续履职； 天资忽视新的端正或要求，外部管理机构不合适该等端正或要求）。   （2）除法定解聘情形外，基金管理东说念主拟解聘外部管理机构的，应提交基础设施基金份 额持有东说念主大会进行表决，并应经参加大会的基础设施基金份额持有东说念主所持表决权的二分之一 以上表决通过，与外部管理机构存在关联关系的基金份额持有东说念主就解聘、更换外部管理机构 事项无需规避表决，中国证监会招供的特殊情形除外。   （3）如外部管理机构出现以下情形之一且基金份额持有东说念主大会决议解聘的，基金管理 东说念主无需承担毁约责任（包括无需支付任何补偿金）： 管理东说念主招供的援助措施； 金的利益酿成重要不利影响，且外部管理机构未能采取经基金管理东说念主招供的援助措施； 重要不利影响，且外部管理机构未能采取经基金管理东说念主招供的援助措施； 事项，可能对本基金的利益酿成重要不利影响，且外部管理机构未能采取经基金管理东说念主招供 的援助措施； 理东说念主的书面招供。   （1）奉命外部管理机构后，经履行适当法度，基金管理东说念主应招供并任命继任外部管理 机构，所选任的继任外部管理机构应当具有考究的租赁住房运营管理、处置智商。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （2）新任或临时外部管理机构接受基础设施名目运营管理业务前，原外部管理机构应 依据法律律例和《运营管理协议》的端正络续履行联系职责，并保证不对基础设施名目和委 托方的利益酿成损伤。原外部管理机构在络续履行联系职责期间，仍有权按照《运营管理协 议》的端正收取《运营管理协议》第十四条项下的基本服务费。具体请参见本招募说明书。 （四）基金的收益与分配   可供分配金额是在合并净利润基础上进行合理调养后的金额，联系计较调养名目至少包 括基础设施名目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同期应当详尽筹商名目公司无间发 展、偿债智商和经营现款流等因素。   基金管理东说念主计较年度可供分配金额过程中，应最初将合并净利润调养为税息折旧及摊销 前利润（EBITDA），并在此基础上详尽筹商名目公司无间发展、名目公司偿债智商、经营现 金流等因素后确定可供分配金额计较调养项。触及的联系计较调养项还是阐述，不可简洁变 更。将净利润调养为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）需加回以下调养项：   （1）折旧和摊销；   （2）利息支拨；   （3）所得税用度。   将税息折旧及摊销前利润调养为可供分配金额触及的调养项包括：   （1）当期购买基础设施名目等白叟道支拨；   （2）取得告贷收到的本金；   （3）偿还告贷支付的现款；   （4）向基金份额持有东说念主分配支付的现款；   （5）基础设施名目资产减值准备的变动；   （6）基础设施名目资产的处置利得或损失；   （7）支付的利息及所得税用度；   （8）应收和应付名目的变动；   （9）畴昔合理联系支拨预留，包括重要白叟道支拨（如固定资产正常更新、大修、改 造等）、畴昔合理期间内的债务利息、运营用度等；触及畴昔合理支拨联系预留调养项的， 基金管理东说念主应当充分说明事理；基金管理东说念主应当在如期申报中败露合理联系支拨预留的使用 情况；   （10）其他调养项，如基础设施基金刊行份额召募的资金、处置基础设施名目资产取得 的现款、金融资产联系调养、期初现款余额等。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （1）根据法律律例、管帐准则变动或实验运营管理需要而发生的计较调养项变更，由 基金管理东说念主履行里面审批法度后进行变更并败露，于下一次计较可供分配金额时入手实施， 无需基金份额持有东说念主大会审议；   （2）除根据法律律例或管帐准则变动而变更计较调养项的，经基金管理东说念主与基金托管 东说念主协商一致后决定对本基金可供分配金额计较调养项的变更事宜。   （1）在合适联系基金分配条件的前提下，本基金应当将 90%以上合并后基金年度可供 分配金额以现款样子分配给投资者。基础设施基金的收益分配在合适分配条件的情况下每 年不得少于 1 次；但若《基金合同》奏效不悦 6 个月可不进行分配。   具体分配时间由基金管理东说念主根据基础设施名目实验运营情况另行确定。   （2）本基金的分配方式为现款分成，具体权益分拨法度等联系事项谨守深圳证券交易 所及中国证券登记结算有限责任公司的联系端正。   （3）每一基金份额享有同瓜分配权。   （4）法律律例或监管机关另有端正的，从其端正。   在不违背法律律例且对现有基金份额持有东说念主利益无实质不利影响的情况下，基金管理东说念主、 登记机构在与基金托管东说念主协商一致，并按照监管部门要求履行适当法度后可对基金收益分配 原则进行调养，不需召开基金份额持有东说念主大会，但应于变更实施日前在端正媒介公告。   基金收益分配决策中应载明权益登记日、收益分配基准日、基金收益分配对象、现款红 利披发日、可供分配金额（含净利润、调养名目及调养原因）、按照基金合同约定应分配金 额等事项。   本基金收益分配决策由基金管理东说念主拟定，并由基金托管东说念主复核，基金管理东说念主应当依照《信 息败露办法》和《指引》的联系端正在端正媒介公告。   基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续用度由投资者自行承担。 （五）基金用度与税收   （1）基金的管理费。   （2）基金托管东说念主的托管费。   （3）《基金合同》奏效后与基金联系的信息败露用度。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （4）《基金合同》奏效后为基金提供专科服务的管帐师事务所、讼师事务所、评估机 构等收取的用度，包括但不限于管帐师费、讼师费、评估费、仲裁费和诉讼费。   （5）基金份额持有东说念主大会用度。   （6）基金的证券交易用度。   （7）基金的银行汇划用度、开户用度、账户重视费。   （8）基金上市初费及年费、登记结算用度。   （9）基金在资产购入和出售过程中产生的管帐师费、讼师费、资产评估费、审计费、 诉讼费等联系中介用度。   （10）按照国度联系端正、《基金合同》、专项经营文献等约定，在资产缓助证券和 基础设施名目运营过程中不错在基金财产中列支的其他用度。   （1）基金的管理费   基金的管理费分为固定管理费 1、固定管理费 2 和浮动管理费三个部分，具体核算方式 如下：   固定管理费 1 由基金管理东说念主、经营管理东说念主收取。   本基金的固定管理费 1 按最新可获知经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资 产的 0.20%/年费率计提，其中 0.10%由基金管理东说念主收取、0.10%由经营管理东说念主收取。固定管 理费 1 的计较方法如下：   B＝A×0.20%÷当年天数   B 为逐日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费 1。   A 为可获知的最新经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资产（若触及基金扩募 等原因导致基金规模变化时，需按照实验规模变化期间进行调养），初度经审计的年度申报 败露之前给与基金召募规模（含召募期利息）。   固定管理费 1 逐日计提。基金管理东说念主与基金托管东说念主两边查对无误后，以协商确定的日历 及方式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。   固定管理费 2 由外部管理机构收取。   固定管理费 2 计较方法如下：   D＝C×11%   D 为固定管理费 2。   C 为根据名目公司经审计财务报表计较的年度运营收入。   固定管理费 2 按季度结算，于每天然季度结果后根据名目公司季度财务报表核算天然季 度的固定管理费 2，经基金管理东说念主阐述后由名目公司按照约定时间和账户旅途向外部管理机    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 构支付。基金管理东说念主有权于本基金出具半年度报表和年度审计申报确当月调养已支付的固定 管理费 2，若已实验支付金额与调养后的固定管理费 2 存在各异的，基金管理东说念主鄙人一次核 算外部管理机构用度时调养该各异金额。初度计较固定管理费 2 不悦一季度的，计较期间应 为名目公司股权交割日起至本日然季度终末一日。   浮动管理费由外部管理机构收取。   本基金成立之日起至 2026 年 12 月 31 日历间，林下名目、太子湾名目分别计较浮动管 理费，2027 年 1 月 1 日及以后，按照全部基础设施名目所有这个词加总口径计较浮动管理费。对 寄托运营管理期限内任一年度而言，支付浮动管理费的金额上限和扣减固定管理费 2 的金额 上限为该运营年度名目公司（太子湾）和名目公司（林下）所有这个词计较的固定管理费 2（含税）。   A.本基金成立之日起至 2026 年 12 月 31 日历间的浮动管理费:   ①林下名目   林下名目浮动管理费=（年度实验 EBITDA-年度预算 EBITDA）×50%   若年度实验 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同期按照如下公 式计较扣减固定管理费 2（含税）。   应扣减的固定管理费 2=（年度预算 EBITDA－年度实验 EBITDA）×50%   ②太子湾名目   太子湾名目浮动管理费=（年度实验 EBITDA-年度预算 EBITDA）×15%   若年度实验 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同期按照如下公 式计较扣减固定管理费 2（含税）。   应扣减的固定管理费 2=（年度预算 EBITDA－年度实验 EBITDA）×15%   ③年度实验 EBITDA、年度预算 EBITDA 着实定依据   “年度实验 EBITDA”系根据名目公司（林下）、名目公司（太子湾）经审计年度财务 报表确定。   “年度预算 EBITDA”在基金成立后的前三个天然年度（即基金成立之日至 2026 年 12 月 31 日，下称“前三个天然年度”）系根据基础设施基金请求注册症结出具的评估申报、 可供分配金额测算申报对应天然年份的联系数据合理预测确定。   名目公司股权交割日后天然年度内实验运营天数不足一年的，预算 EBITDA 金额按照交 割日后实验运营天数与天然年度天数占比对年度预算 EBITDA 金额进行折算，实验 EBITDA 金额根据名目公司（林下）、名目公司（太子湾）经审计年度财务报表与交割审计申报确定。   B.2027 年 1 月 1 日及以后的浮动管理费：   浮动管理费=（年度实验 EBITDA-年度预算 EBITDA）×15%   若年度实验 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同期按照如下公 式计较扣减固定管理费 2（含税）。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   应扣减的固定管理费 2=（年度预算 EBITDA－年度实验 EBITDA）×15%   “年度实验 EBITDA”系根据名目公司(林下)、名目公司(太子湾)经审计年度财务报表 逐一计较实验 EBITDA 后进行所有这个词加总确定。“年度预算 EBITDA”在 2027 年及以后的每个 天然年度系根据评估机构出具的最近一期追踪评估申报参数，并充分结合外部管理机构提交 的预算以及商场实验情况详尽筹商后确定。   浮动管理费按年计提，在名目公司年度审计申报出具后的 10 个职业日内，由基金管理 东说念主与外部管理机构协商一致阐述最终金额，经阐述需支付激励服务费大于零的，由名目公司 按照约定时间和账户旅途向外部管理机构支付。初度计较浮动管理费不悦一年的，计较期间 应为名目公司股权交割日起至当年度终末一日。若当个财务年度发生重要的应收款项且尚未 收回的，基金管理东说念主有权与外部管理机构协商调养浮动管理费的支付时间。   （2）基金托管东说念主的托管费   本基金的托管费按可获知的最新经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资产的   H＝E×0.01%÷当年天数   H 为逐日应计提的基金托管费。   E 为可获知的最新经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资产（若触及基金扩募 等原因导致基金规模变化时，需按照实验规模变化期间进行调养），初度经审计的年度申报 败露之前给与基金召募规模（含召募期利息）。   基金托管费逐日计提。基金管理东说念主与基金托管东说念主两边查对无误后，以协商确定的日历及 方式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。   上述“1、基金用度的种类”中第（3）-（10）项用度，根据联系律例及相应协议端正， 按用度实验支拨金额列入当期用度，由基金托管东说念主从基金财产中支付。   下列用度不列入基金用度：   （1）基金管理东说念主和基金托管东说念主因未履行或未皆备履行义务导致的用度支拨或基金财产 的损失。   （2）基金管理东说念主和基金托管东说念主处理与基金运作无关的事项发生的用度。   （3）《基金合同》奏效前的联系用度。   （4）基金召募期间产生的评估费、财务顾问人费、讼师费、管帐师费等联系用度。如基 础设施基金召募失败，上述联系用度不得从投资者认购款项中支付。   （5）其他根据联系法律律例及中国证监会的联系端正不得列入基金用度的名目。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   本基金运作过程中触及的各征税主体，其征税义务按国度税收法律、律例执行。基金财 产投资的联系税收，由基金份额持有东说念主承担，基金管理东说念主或者其他扣缴义务东说念主按照国度联系 税收征收的端正代扣代缴。 （六）基金的投资   在严格按捺风险的前提下，本基金通过基础设施资产缓助证券等特殊目的载体持有基础 设施名目公司全部股权，通过资产缓助证券和名目公司等载体取得基础设施名目皆备统统权 或经营权利。本基金通过积极主动运营管理基础设施名目，尽力完结基础设施名目现款流长 期稳健增长。   （1）投资范围   本基金的投资范围为基础设施资产缓助证券，国债、政策性金融债、地方政府债、中央 银行单据、AAA 级信用债（包括合适要求的企业债、公司债、金融债、中期单据、短期融资 券、超短期融资券、公开刊行的次级债、政府缓助机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、 货币商场器具（包括同行存单、债券回购、银行存款（含协议存款、如期存款过火他银行存 款）等）以及法律律例或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融器具（但须 合适中国证监会联系端正）。   本基金不投资股票，也不投资于可转念债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可 交换债券。如法律律例或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理东说念主在履行适当法度 后，不错将其纳入投资范围。   （2）投资比例   本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产缓助证券，并持有其全部份额；基金通过 基础设施资产缓助证券持有基础设施名目公司全部股权。但因基础设施名目出售、按照扩募 决策实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施名目购入及中国证监会招供的其他 因素致使基金投资比例不合适上述端正投资比例的不属于违背投资比例限制；因除上述原因 之外的其他原因导致不得志上述比例限制的，基金管理东说念主应在 60 个职业日内调养。   如法律律例或中国证监会变更上述投资品种的比例限制，本基金以变更后的比例为准， 无需另行召开持有东说念主大会。   （1）组合限制   基金的投资组合应谨守以下限制：    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 通过基础设施资产缓助证券持有基础设施名目公司全部股权。但因基础设施名目出售、按照 扩募决策实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施名目购入及中国证监会招供的 其他因素致使基金投资比例不合适上述端正投资比例的不属于违背投资比例限制；因除上述 原因之外的其他原因导致不得志上述比例限制的，基金管理东说念主应在 60 个职业日内调养。   A.除基金合同另有约定外，本基金持有一家公司刊行的证券，其市值不杰出基金资产净 值的 10%。   B.除基金合同另有约定外，本基金管理东说念主管理的全部基金持有一家公司刊行的证券，不 杰出该证券的 10%。皆备按照联系指数的组成比例进行证券投资的基金品种不错不受此条件 端正的比例限制。   因证券商场波动、证券刊行东说念主合并、基金规模变动等基金管理东说念主之外的因素致使基金投 资比例不合适上述第 2）项端正投资比例的，基金管理东说念主应当在 10 个交易日内进行调养。 法律律例另有端正的，从其端正。   基金管理东说念主应当自基金合同奏效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例合适基金合同 的联系约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当合适基金合同的约定。基金 托管东说念主对基金的投资的监督与搜检自基金合同奏效之日起入手。法律律例或监管部门另有规 定的，从其端正。   本基金投资的信用债为外部主体评级或债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级参照 国内照章成立并具有信用评级天资的资信评级机构发布的最新评级（不含中债资信评级，如 仅有中债资信评级，则参照该评级）。因资信评级机构调养评级等基金管理东说念主之外的因素致 使本基金投资信用债比例不合适上述约定投资比例的，基金管理东说念主应当在该信用债可交易之 日起 3 个月内进行调养，中国证监会端正的特殊情形除外。   如果法律律例或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的端正为准。 法律律例或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理东说念主在履行适当法度后，则本 基金投资不再受联系限制，自动投降届时有用的法律律例或监管端正，不需另行召开基金份 额持有东说念主大会。   （2）禁止行动   为重视基金份额持有东说念主的正当权益，基金财产不得用于下列投资或者行径：   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基金管理东说念主运用基金财产买卖基金管理东说念主、基金托管东说念主过火控股股东、实验按捺东说念主或者 与其有重要蛮横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重要关联交 易的，应当合适基金的投资主义和投资策略，谨守基金份额持有东说念主利益优先原则，贯注利益 冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照商场公说念合理价钱执行。联系交易必须事前 得到基金托管东说念主的同意，并按法律律例赐与败露。重要关联交易应提交基金管理东说念主董事会审 议，并经过三分之二以上的孤苦董事通过。基金管理东说念主董事会应至少每半年对关联交易事项 进行审查。基金合同对本基金收购基础设施名目后从事其他关联交易另有端正的，从其端正。   法律律例或监管部门取消或变更上述禁止性端正，如适用于本基金，则本基金投资不再 受联系限制，自动投降届时有用的法律律例或监管端正，不需另行召开基金份额持有东说念主大会。 （七）基金净值信息的计较方法和公告方式   基金资产净值/基金净资产是指基金总资产减去基金欠债后的价值，即基金合并财务报 上层面计量的净资产。   基金管理东说念主按照《企业管帐准则》的端正，谨守实质重于样子的原则，编制本基金合并 及个别财务报表，以反应本基金合座财务气象、经营效率和现款流量。由于本基金通过基础 设施资产缓助证券和名目公司等特殊目的载体赢得基础设施名目皆备统统权或经营权利，并 领有特殊目的载体及基础设施名目皆备的按捺权和处置权，基金管理东说念主在编制企业合并财务 报表时应当长入特殊目的载体所给与的管帐政策。   基金管理东说念主在确定联系资产和欠债的价值和本基金合并财务报表及个别财务报表的净 资产时，应合适《企业管帐准则》和监管部门的联系端正，并按照以下方法执行：   （1）基金管理东说念主在编制基础设施基金合并日或购买日合并资产欠债表时，审慎判断取 得的基础设施基金名目是否组成业务。不组成业务的，应四肢取得一组资产及欠债（如有） 进行阐述和计量；组成业务的，审慎判断基金收购名目公司股权的交易性质，确定属于磨灭 按捺下的企业合并或长短磨灭按捺下的企业合并，并进行相应的管帐阐述和计量。属于非同 一按捺下企业合并的，基金管理东说念主搪塞基础设施名目各项可鉴别资产、欠债按照购买日确定 的公允价值进交运行计量。   （2）基金管理东说念主对基础设施基金的各项资产和欠债进行后续计量时，除依据《企业会 计准则》端正可给与公允价值模式进行后续计量外，基础设施名目资产原则上给与成本模式   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 计量，以购买日的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。计量模式还是确定，除符 合管帐准则端正的变更情形外，不得简洁变更。   （3）对于非金融资产采用给与公允价值模式进行后续计量的，基金管理东说念主应当经公司 董事会审议批准并按照《企业管帐准则第 39 号——公允价值计量》过火他联系端正在如期 申报中败露联系事项，包括但不限于：（1）公允价值着实定依据、方法及所用假设的全部 重要信息。其中，对于采用给与公允价值模式进行后续计量的非金融资产，应当充分说明公 允价值能够无间可靠取得的可信笔据，包括分析论证联系资产所在地是否有活跃的交易商场， 况兼联系资产是否能够从交易商场上取得同类或类似资产的商场价钱过火他信息等；（2） 影响公允价值确定结果的重要参数，包括地皮使用权剩余期限、运营收入、运营成本、运营 净收益、白叟道支拨、畴昔现款流变动预期、折现率等。   （4）基金管理东说念主对于给与成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命确定的 无形资产、经久股权投资等经久资产，若存在减值迹象的，应当根据《企业管帐准则》的规 定进行减值测试并计提资产减值准备。上述资产减值损失还是阐述，在以后管帐期间不再转 回。基金管理东说念主应于每年年度终了对经久资产的折旧和摊销的期限及方法进行复核并作适当 调养。   （5）在确定基础设施名目或其可鉴别资产和欠债的公允价值时，应当将收益法中现款 流量折现法四肢主要的评估方法，并采用其它分属于不同估值手艺的估值方法进行校验。采 用现款流量折现法的，其折现率录取应当从商场参与者角度开赴，详尽反应资金的时间价值 以及与现款流预测相匹配的风险因素。   基金管理东说念主编制财务报表过程中如使用评估机构出具的评估值四肢公允价值入账依据， 应审慎分析评估质地，不约略依赖评估机构的评估值，并在如期财务申报中充分说明公允价 值估值法度等事项，且基金管理东说念主照章应当承担的责任不得免除。   （6）基金管理东说念主应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产缓助证券在个别财务报 表上阐述为一项经久股权投资，给与成本法进行后续计量。   （7）已上市或已挂牌转让的不含权固定收益品种录取第三方估值基准服务机构提供的 相应品种当日的估值全价进行估值，涉税处理当根据联系法律、律例的端正执行。   （8）已上市或已挂牌转让的含权固定收益品种录取第三方估值基准服务机构提供的相 应品种当日的独一估值全价或推选估值全价进行估值。   对于含投资者回售权的固定收益品种，期骗回售权的，在回售登记日至实验收款日历间 录取第三方估值基准服务机构提供的相应品种的独一估值全价或推选估值全价进行估值，同 时将充分筹商刊行东说念主的信用风险变化对公允价值的影响。回售登记期截止日（含当日）后未 期骗回售权的按照长待偿期所对应的价钱进行估值。   （9）对于未上市或未挂牌转让且不存在活跃商场的固定收益品种，给与在当前情况下 适用况兼有弥漫可利用数据和其他信息缓助的估值手艺确定其公允价值。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      （10）磨灭证券同期在两个或两个以上商场交易的，按证券所处的商场分别估值。      （11）联系法律律例以及监管部门有强制端正的，从其端正。如有新增事项，按国度最 新端正估值。      （12）如有可信笔据标明按上述方法进行估值不成客不雅反应上述金融资产或金融欠债公 允价值的，基金管理东说念主可根据具体情况与基金托管东说念主约定后，按最能反应公允价值的价钱估 值。      如基金管理东说念主或基金托管东说念主发现基金估值违背基金合同订明的估值方法、法度及联系法 律律例的端正或者未能充分重视基金份额持有东说念主利益时，应立即文书对方，共同查明原因， 两边协商贬责。      根据联系法律律例，基金资产净值计较和基金管帐核算的义务由基金管理东说念主承担。本基 金的基金管帐责任方由基金管理东说念主担任，因此，就与本基金联系的管帐问题，如经联系各方 在对等基础上充分筹商后，仍无法达成一问候见的，按照基金管理东说念主对基金净值信息的计较 结果对外赐与公布。      基金管理东说念主应当在中期申报和年度申报中败露期末基金总资产、期末基金净资产、期末 基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。 （八）基金合同的变更、间隔与基金财产的计帐      （1）变更基金合同触及法律律例端正或本基金合同约定应经基金份额持有东说念主大会决议 通过的事项的，应召开基金份额持有东说念主大会决议通过。对于法律律例端正和基金合同约定可 不经基金份额持有东说念主大会决议通过的事项，经履行适当法度，由基金管理东说念主和基金托管东说念主同 意后变更并公告。      （2）对于《基金合同》变更的基金份额持有东说念主大会决议自奏效后方可执行，自决议生 效后两日内在端正媒介公告。      有下列情形之一的，经履行联系法度后，《基金合同》应当间隔：      （1）存续期限届满，且未延长存续期限的。      （2）基金份额持有东说念主大会决定间隔的。      （3）基金管理东说念主、基金托管东说念主职责间隔，在 6 个月内莫得新基金管理东说念主、新基金托管 东说念主连接的。      （4）在基金合同奏效之日起 6 个月内招商钞票招商蛇口租赁住房 1 号资产缓助专项计 划未能设立或未能在联系主管部门完成备案。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （5）本基金投资的全部基础设施名目在基金合同期限届满前全部变现或处置结束，且 一语气 6 个月未得胜购入新的基础设施名目。   （6）本基金投资的全部资产缓助专项经营发生相应专项经营文献中约定的事件导致全 部专项经营间隔，且一语气 6 个月未得胜认购其他基础设施资产缓助证券。   （7）本基金未能在基金合同奏效之日起 6 个月内得胜购入首个基础设施名目。   （8）如招商公寓/招商蛇口/招商创业/招商局集团、名目公司（太子湾）、名目公司（林 下）所提供的文献贵府存在掩蔽重要事实或者编造重要子虚内容等重要罪犯违规行动的，导 致招商公寓/招商蛇口/招商创业/招商局集团应购回全部基金份额或基础设施名目权益的， 基金管理东说念主无需就该等间隔事由产生的后果承担责任。   （9）基础设施名目无法守旧正常、无间运营。   （10）基础设施名目难以再产生无间、富厚现款流等。   （11）《基金合同》约定的其他情形。   （12）联系法律律例和中国证监会端正的其他情况。   基金计帐触及基础设施名目处置的，应当谨守基金份额持有东说念主利益优先的原则，专项计 划管理东说念主应当配合基金管理东说念主按照法律律例端正和联系约定进行资产处置，并尽快完成剩余 财产的分配。资产处置期间，基金管理东说念主、专项经营管理东说念主、计帐小组应当按照法律律例规 定和基金合同约定履行信息败露义务。   （1）基金财产计帐小组：自出现《基金合同》间隔事由之日起 30 个职业日内成立计帐 小组，基金管理东说念主组织基金财产计帐小组并在中国证监会的监督下进行基金计帐。   （2）基金财产计帐小组组成：基金财产计帐小组成员由基金管理东说念主、基金托管东说念主、符 合《证券法》端正的注册管帐师、讼师以及中国证监会指定的东说念主员组成。基金财产计帐小组 不错聘用必要的职业主说念主员。   （3）基金财产计帐小组职责：基金财产计帐小组负责基金财产的守旧、清理、估价、 变现和分配，并按照法律律例端正和基金合同约定履行信息败露义务。基金财产计帐小组可 以照章进行必要的民事行径。   （4）基金财产计帐法度： 所对计帐申报出具法律意见书。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （5）基金财产计帐的期限为 24 个月，但因本基金所持基础设施资产缓助证券或其他证 券的流动性受到限制而不成实时变现的，计帐期限可相应顺延，若计帐时间杰出 24 个月则 应当以公告样子见告基金份额持有东说念主，尔后每顺延 12 个月应当公告一次。在计帐期间，管 理东说念主不错将已计帐的基金财产按比例分配给持有东说念主。   计帐用度是指基金财产计帐小组在进行基金计帐过程中发生的统统合理用度，包括基础 设施名目资产处置的联系用度等，计帐用度由基金财产计帐小组优先从基金财产中支付。   依据基金财产计帐的分配决策，将基金财产计帐后的全部剩余资产扣除基金财产计帐费 用、缴纳所欠税款并送还基金债务后，按基金份额持有东说念主理有的基金份额比例进行分配。   计帐过程中的联系重要事项须实时公告；基金财产计帐申报经合适《证券法》端正的会 计师事务所审计并由讼师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产计帐 公告于基金财产计帐申报报中国证监会备案后 5 个职业日内由基金财产计帐小组进行公告。 基金财产计帐小组应当将计帐申报登载在端正网站上，并将计帐申报辅导性公告登载在端正 报刊上。   基金财产计帐账册及联系文献由基金托管东说念主保存，保存年限不低于法律律例端正的最低 期限。 （九）争议的处理和适用的法律   各方当事东说念主同意，因《基金合同》而产生的或与《基金合同》联系的一切争议，如经 友好协商未能贬责的，应提交深圳国际仲裁院，根据该院届时有用的仲裁王法进行仲裁， 仲裁地点为深圳市。仲裁裁决是终局的，对各方当事东说念主均有敛迹力。   争议处理期间，基金管理东说念主和基金托管东说念主应信守各自的职责，络续诚实、勤勉、尽责 地履行基金合同端正的义务，重视基金份额持有东说念主的正当权益。   本《基金合同》受中国法律（为本基金合同之目的，在此不包括中国香港极度行政区、 中国澳门极度行政区和中国台湾地区法律）统辖。 （十）基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式   《基金合同》可印制成册供投资者在基金管理东说念主、基金托管东说念主、销售机构的办公场所和 营业场所查阅，但应以基金合同原本为准。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）               二十八、基金托管协议的内容摘录 （一）基金托管协议当事东说念主   称呼：招商基金管理有限公司   住所：深圳市福田区深南正途 7088 号   法定代表东说念主：钟文岳（代为履行法定代表东说念主职责）   设立日历：2002 年 12 月 27 日   批准设立机关及批准设立文号：中国证券监督管理委员会证监基金字[2002]100 号   组织样子：有限责任公司   注册老本：13.1 亿元东说念主民币   存续期限：无间经营   连络电话：（0755）83199596   称呼：兴业银行股份有限公司（简称：兴业银行）   注册地址：福建省福州市台江区江滨中正途 398 号兴业银行大厦   办公地址：上海市浦东新区银城路 167 号   邮政编码：350013   法定代表东说念主：吕家进   成立日历：1988 年 8 月 22 日   批准设立机关和批准设立文号：中国东说念主民银行总行，银复[1988]347 号   基金托管业务批准文号：中国证监会证监基金字[2005]74 号   组织样子：股份有限公司   注册老本：207.74 亿元东说念主民币   存续期间：无间经营   经营范围：接收公众存款；披发短期、中期和经久贷款；办理国表里结算；办理单据承 兑与贴现；刊行金融债券；代理刊行、代理兑付；承销政府债券；买卖政府债券、金融债券； 代理刊行股票之外的有价证券；买卖、代理买卖股票之外的有价证券；资产托管业务；从事 同行拆借；买卖、代理买卖外汇；结汇、售汇业务；从事银行卡业务；提供信用证服务及担 保；代理收付款项及代理保障业务；提供守旧箱服务；财务顾问人、资信傍观、征询、见证业 务；经中国银行业监督管理机构批准的其他业务；保障兼业代理业务；黄金过火成品进出口； 公募证券投资基金销售；证券投资基金托管（照章需经批准的名目，经联系部门批准后方可 开展经营业务，经营名目以联系部门批准文献大概可证件为准）。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） （二）基金托管东说念主对基金管理东说念主的业务监督和核查   基金托管东说念主根据联系法律律例的端正及基金合同的约定，对基金投资范围、投资对象进 行监督。基金合同明确约定基金投资作风或证券采用圭臬的，基金管理东说念主应按照基金托管东说念主 要求的格式提供投资品种池，以便基金托管东说念主运用联系手艺系统，对基金实验投资是否合适 基金合同对于证券采用圭臬的约定进行监督，对存在合理疑义的事项进行核查。基金管理东说念主 不错根据实验情况的变化，对各投资品种的具体范围赐与更新和调养并实时文书基金托管东说念主。   本基金的投资范围为基础设施资产缓助证券，国债、政策性金融债、地方政府债、中央 银行单据、AAA 级信用债（包括合适要求的企业债、公司债、金融债、中期单据、短期融资 券、超短期融资券、公开刊行的次级债、政府缓助机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、 货币商场器具（包括同行存单、债券回购、银行存款（含协议存款、如期存款过火他银行存 款）等）以及法律律例或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融器具（但须 合适中国证监会联系端正）。   本基金不投资股票，也不投资于可转念债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可 交换债券。如法律律例或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理东说念主在履行适当法度 后，不错将其纳入投资范围。   本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产缓助证券，并持有其全部份额；基金通过 基础设施资产缓助证券持有基础设施名目公司全部股权。但因基础设施名目出售、按照扩募 决策实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施名目购入及中国证监会招供的其他 因素致使基金投资比例不合适上述端正投资比例的不属于违背投资比例限制；因除上述原因 之外的其他原因导致不得志上述比例限制的，基金管理东说念主应在 60 个职业日内调养。   如法律律例或中国证监会变更上述投资品种的比例限制，本基金以变更后的比例为准， 无需另行召开持有东说念主大会。 比例进行监督。   基金的投资组合应谨守以下限制：   （1）本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产缓助证券，并持有其全部份额；基 金通过基础设施资产缓助证券持有基础设施名目公司全部股权。但因基础设施名目出售、按 照扩募决策实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施名目购入及中国证监会招供 的其他因素致使基金投资比例不合适上述端正投资比例的不属于违背投资比例限制；因除上 述原因之外的其他原因导致不得志上述比例限制的，基金管理东说念主应在 60 个职业日内调养。   （2）本基金除投资基础设施资产缓助证券外的基金财产，应得志下述条件：    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 净值的 10%。 不杰出该证券的 10%。皆备按照联系指数的组成比例进行证券投资的基金品种不错不受此条 款端正的比例限制。   （3）法律律例及中国证监会端正的和《基金合同》约定的其他投资限制。   因证券商场波动、证券刊行东说念主合并、基金规模变动等基金管理东说念主之外的因素致使基金投 资比例不合适上述第（2）项端正投资比例的，基金管理东说念主应当在 10 个交易日内进行调养。 法律律例另有端正的，从其端正。   基金管理东说念主应当自基金合同奏效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例合适基金合同 的联系约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当合适基金合同的约定。基金 托管东说念主对基金的投资的监督与搜检自基金合同奏效之日起入手。法律律例或监管部门另有规 定的，从其端正。   本基金投资的信用债为外部主体评级或债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级参照 国内照章成立并具有信用评级天资的资信评级机构发布的最新评级（不含中债资信评级，如 仅有中债资信评级，则参照该评级）。因资信评级机构调养评级等基金管理东说念主之外的因素致 使本基金投资信用债比例不合适上述约定投资比例的，基金管理东说念主应当在该信用债可交易之 日起 3 个月内进行调养，中国证监会端正的特殊情形除外。   如果法律律例或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的端正为准。 法律律例或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理东说念主在履行适当法度后，则本 基金投资不再受联系限制，自动投降届时有用的法律律例或监管端正，不需另行召开基金份 额持有东说念主大会。 投资禁止行动进行监督。基金托管东说念主通过过后监督方式对基金管理东说念主基金投资禁止行动进行 监督。 债券商场进行监督。   基金管理东说念主应在基金投资运作之前向基金托管东说念主提供合适法律律例及行业圭臬的、经慎 重采用的、本基金适用的银行间债券商场交易敌手名单，并约定各交易敌手所适用的交易结 算方式。基金管理东说念主应严格按照交易敌手名单的范围在银行间债券商场采用交易敌手。基金 托管东说念主监督基金管理东说念主是否按事前提供的银行间债券商场交易敌手名单进行交易，如基金管 理东说念主在基金投资运作之前未向基金托管东说念主提供银行间债券商场交易敌手名单的，视为基金管 理东说念主招供全商场交易敌手。基金管理东说念主不错每半年对银行间债券商场交易敌手名单及结算方 式进行更新，新名单确定前已与本次剔除的交易敌手所进行但尚未结算的交易，仍应按照协      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 议进行结算。如基金管理东说念主根据商场情况需要临时调养银行间债券商场交易敌手名单及结算 方式的，应向基金托管东说念主说明事理，并在与交易敌手发生交易前 3 个职业日内与基金托管东说念主 协商贬责。      基金管理东说念主负责对交易敌手的资信按捺，按银行间债券商场的交易王法进行交易，并负 责贬责因交易敌手不履行合同而酿成的纠纷，基金托管东说念主不承担由此酿成的任何法律责任及 损失。若未践约的交易敌手在基金托管东说念主与基金管理东说念主确定的时间前仍未承担毁约责任过火 他联系法律责任的，基金管理东说念主有权向联系交易敌手追偿，基金托管东说念主应赐与必要的协助与 配合。基金托管东说念主根据银行间债券商场成交单对本基金银行间债券交易的交易敌手过火结算 方式进行监督。如基金托管东说念主过后发现基金管理东说念主莫得按照事前约定的交易敌手或交易方式 进行交易时，基金托管东说念主应实时书面或以两边招供的其他方式提醒基金管理东说念主，经提醒后仍 未改正时酿成基金财产损失的，基金托管东说念主不承担由此酿成的相应损成仇责任。如果基金托 管东说念主未能切实履行监督职责，导致基金出现风险或酿成基金资产损失的，基金托管东说念主应承担 相应责任。      基金管理东说念主、基金托管东说念主应当与存款银行建立如期对账机制，确保基金银行存款业务账 目及核算的真确、准确。基金管理东说念主应当按照联系律例端正，与基金托管东说念主、存款机构签订 联系书面协议。基金托管东说念主应根据联系联系律例及协议对基金银行存款业务进行监督与核查， 严格审查、复核联系协议、账户贵府、投资指示、存款证实书等联系文献，切实履行托管职 责。      基金管理东说念主与基金托管东说念主在开展基金存款业务时，应严格投降《基金法》《运作办法》 等联系法律律例，以及国度联系账户管理、利率管理、支付结算等的各项端正。      基金投资银行存款的，基金管理东说念主应根据法律律例的端正及基金合同的约定，确定合适 条件的统统存款银行的名单，并实时提供给基金托管东说念主，基金托管东说念主应据以对基金投资银行 存款的交易敌手是否合适联系端正进行监督。如基金管理东说念主在基金投资运作之前未向基金托 管东说念主提供存款银行名单的，视为基金管理东说念主招供统统银行。 联交易进行监督。      基金管理东说念主运用基金财产买卖基金管理东说念主、基金托管东说念主过火控股股东、实验按捺东说念主或者 与其有重要蛮横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重要关联交 易的，应当合适基金的投资主义和投资策略，谨守基金份额持有东说念主利益优先原则，贯注利益 冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照商场公说念合理价钱执行。本基金参与关联交 易的具体要求参见基金合同“利益冲突及关联交易”章节。      根据法律律例联系基金从事的关联交易的端正，基金管理东说念主和基金托管东说念主应事前相互提 供合适法律律例及基金合同端正的关联方名单，并确保所提供的关联方名单的真确性、齐全   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 性、全面性。基金管理东说念主及基金托管东说念主有责任守旧真确、齐全、全面的关联交易名单，并负 责实时更新该名单。名单变更后基金管理东说念主及基金托管东说念主应实时发送另一方，另一方于 2 个职业日内进行回函阐述已驰名单的变更。一方收到另一方书面阐述后，新的关联交易名单 入手奏效。 金净资产计较、基金份额净值计较、应收资金到账、基金用度开支及收入确定、可供分配金 额的计较、基金投资运作、基金收益分配、联系信息败露、基金宣传推介材料中登载基金业 绩阐扬数据等进行监督和核查。 重要资金账户及资金流向进行监督，确保合适法律律例端正和基金合同约定，保证基金资产 在监督账户内紧闭运行。基金托管东说念主根据联系约定履行对基础设施名目运营收支账户的监督 职责，基金管理东说念主或其寄托的外部管理机构应当赐与配合。   基金管理东说念主或外部管理机构接受基金管理东说念主寄托，按照法律律例的端正并参照行业惯例， 为基础设施名目购买一种或一系列保障产品。基金管理东说念主需实时向基金托管东说念主提供各基础设 施名目触及的统统保障单及保额的计较依据。基金托管东说念主据以监督保额是否充足。   基础设施名目公司借存款项前，基金管理东说念主应向基金托管东说念主提供拟签署的《告贷合同》 草案，《告贷合同》草案应当对名目公司告贷金额、告贷用途作出约定，《告贷合同》约定 的告贷用途仅限于基础设施名目日常运营、维修改造、名目收购等。基金托管东说念主同意后，基 金管理东说念主负责监督名目公司按照《告贷合同》草案签署。如若《告贷合同》有实质性修改的， 基金管理东说念主应再行提交基金托管东说念主审核，不然不得签署《告贷合同》，由此导致的损失基金 托管东说念主不予承担。   基础设施名目公司借存款项后，如若寄托贷款银行/贷款东说念主要求在银行开立放款账户和/ 或给与受托支付方式放款的，则由寄托贷款银行/贷款东说念主根据《告贷合同》对放款进行监督。 基金管理东说念主向基金托管东说念主提供放款活水，基金托管东说念主据此监督告贷用途、告贷金额是否合适 《告贷合同》约定。   如不采取上述模式放款的，则应将监督账户四肢借存款项的收款账户，由基金托管东说念主根 据基金管理东说念主、经营管理东说念主、基金托管东说念主、名目公司四方联系约定对名目公司用款履行监管 职责。 《运作办法》《基础设施基金指引》等法律律例、基金合同和本托管协议的端正，应实时以 电话提醒或书面辅导等方式文书基金管理东说念主限期纠正。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      基金管理东说念主应积极配合和协助基金托管东说念主的监督和核查。基金管理东说念主收到书面文书后应 鄙人一职业日前实时查对并以书面样子给基金托管东说念主发出回函，就基金托管东说念主的合理疑义进 行解释或举证，说明违规原因及纠正期限，并保证在规如期限内实时改正。在上述规如期限 内，基金托管东说念主有权随时对文书县项进行复查，督促基金管理东说念主改正。基金管理东说念主对基金托 管东说念主文书的违规事项未能在限期内纠正的，基金托管东说念主应申报中国证监会。如果基金托管东说念主 未能切实履行监督职责，导致基金出现风险或酿成基金资产损失的，基金托管东说念主应承担相应 责任。 对基金业务执行核查。      对基金托管东说念主发出的书面辅导，基金管理东说念主应在端正时间内答复并改正，或就基金托管 东说念主的合理疑义进行解释或举证；对基金托管东说念主按照法律律例、基金合同和本托管协议的要求 需向中国证监会报送基金监督申报的事项，基金管理东说念主应积极配合提供联系数据贵府和轨制 等。 其他联系端正，或者违背基金合同约定的，应当立即以书面或以两边招供的其他方式文书基 金管理东说念主，由此酿成的相应损失由基金管理东说念主承担。 金管理东说念主限期纠正，并将纠正结果申报中国证监会。基金管理东说念主无方正事理，拒却、阻碍对 方根据本托管协议端正期骗监督权，或采取拖延、诈骗等技巧妨碍对方进行有用监督，情节 严重或经基金托管东说念主忽视告诫仍不改正的，基金托管东说念主应申报中国证监会。 （三）基金管理东说念主对基金托管东说念主的业务核查 基金托管东说念主安全守旧基金财产、联系权属文凭及联系文献；开设并监督基金财产的资金账户、 证券账户及投资所需的其他账户；监督基金财产的资金账户、基础设施名目运营收支账户等 重要资金账户及资金流向，确保合适法律律例端正和基金合同约定，保证基金资产在监督账 户内紧闭运行；复核基金管理东说念主编制的基金资产财务信息；复核基金管理东说念主计较的基金净资 产和基金份额净值；监督基金管理东说念主为基础设施名目购买弥漫的保障；监督基础设施名目公 司借存款项安排，确保合适法律律例端正及约定用途；根据基金管理东说念主指示办理计帐交收、 收益分配、联系信息败露和监督基金投资运作等行动。 行或无故延迟执行基金管理东说念主资金划拨指示、泄露基金投资信息等违背《基金法》《基础设 施基金指引》、基金合同、本托管协议过火他联系端正时，应实时以书面样子文书基金托管   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 东说念主限期纠正。基金托管东说念主收到文书后应实时查对并以书面样子给基金管理东说念主发出回函，说明 违规原因及纠正期限，并保证在规如期限内实时改正。在上述规如期限内，基金管理东说念主有权 随时对文书县项进行复查，督促基金托管东说念主改正，并予协助配合。基金托管东说念主对基金管理东说念主 文书的违规事项未能在限期内纠正的，基金管理东说念主应申报中国证监会。基金管理东说念主有义务要 求基金托管东说念主补偿基金因此所遭受的损失。基金托管东说念主应积极配合基金管理东说念主的核查行动， 包括但不限于：对基金管理东说念主发出的书面辅导，基金托管东说念主应在端正时间内答复并改正，或 就基金管理东说念主的合理疑义进行解释或举证；提交联系贵府以供基金管理东说念主核查托管财产的完 整性和真确性，在端正时间内答复基金管理东说念主并改正。 金托管东说念主限期纠正，并将纠正结果申报中国证监会。基金托管东说念主无方正事理，拒却、阻碍基 金管理东说念主根据本托管协议端正期骗监督权，或采取拖延、诈骗等技巧妨碍基金管理东说念主进行有 效监督，情节严重或经基金管理东说念主忽视告诫仍不改正的，基金管理东说念主应申报中国证监会。 （四）基金财产的守旧   （1）基金财产应孤苦于原始权益东说念主、基金份额持有东说念主、基金管理东说念主、基金托管东说念主、计 划托管东说念主、经营管理东说念主、外部管理机构过火他参与机构的固有财产。原始权益东说念主、基金份额 持有东说念主、基金管理东说念主、基金托管东说念主、经营托管东说念主、经营管理东说念主、外部管理机构过火他参与机 构照章驱散、被照章破除或者被照章宣告歇业等原因进行计帐的，基金财产不属于其计帐资 产。基础设施基金财产的债权，不得与原始权益东说念主、基金份额持有东说念主、基金管理东说念主、基金托 管东说念主、经营托管东说念主、经营管理东说念主、外部管理机构过火他参与机构的固有财产产生的债务相抵 销。不同基础设施基金财产的债权债务，不得相互抵销。   （2）基金托管东说念主应安全守旧基金财产、权属文凭及联系文献。   （3）基金托管东说念主按照端正开设基金财产的资金账户、证券账户及投资所需的其他账户； 监督基础设施基金资金账户、基础设施名目运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保 合适法律律例的端正和基金合同的约定，保证基金资产在监督账户内紧闭运行。   （4）基金托管东说念主对所托管的不同基金财产分别设立账户，孤苦核算，分账管理，确保 基金财产的齐全与孤苦。   （5）基金托管东说念主按照基金合同和本托管协议的约定守旧基金财产，如有特殊情况两边 可另行协商贬责。基金托管东说念主未经基金管理东说念主的正当合规指示，不得自交运用、贬责、分配 本基金的任何资产（不包含基金托管东说念主依据中国证券登记结算有限责任公司结算数据完成场 内交易交收、托管资产开户银行扣收结算费和账户重视费等用度）。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      （6）对于因基金认购、基金投资产生的应收资产，应由基金管理东说念主负责与联系当事东说念主 确定到账日历并文书基金托管东说念主，到账日基金财产莫得到达基金账户的，基金托管东说念主应实时 文书基金管理东说念主采取措施进行催收。由此给基金财产酿成损失的，基金管理东说念主应负责向联系 当事东说念主追偿基金财产的损失，基金托管东说念主应赐与必要的协助与配合，但对基金资产的损失不 承担相应责任。      （7）除依据法律律例和基金合同的端正外，基金托管东说念主不得寄托第三东说念主托管基金财产。      （8）本基金主要投资于基础设施资产缓助证券全部份额，以取得基础设施名目皆备所 有权或经营权利。对投资于基础设施名目的基金资产，基金托管东说念主依据基金管理东说念主发送的投 资指示，在确保合适本托管协议约定的情况下划拨资金，并依据基金管理东说念主提供的联系交易 凭证、合同等贵府进行账务处理，并由基金托管东说念主、资产缓助证券托管东说念主、监管银行分别对 本基金资金账户、资产缓助专项经营资金账户、基础设施名目运营收支账户等重要资金账户 及资金流向进行监督，确保合适法律律例端正和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内 紧闭运行。      （1）基金召募期间召募的资金应存于基金管理东说念主在具备基金销售业务履历的买卖银行 或者从事客户交易结算交易资金存管的买卖银行等营业机构开立的“基金召募专户”。该账 户由基金管理东说念主开立并管理。      （2）基金召募期满或基金罢手召募时，召募的基金份额总额、基金召募金额、基金份 额持有东说念主东说念主数、计策配售情况、网下发售比例等合适《基金法》《运作办法》《基础设施基 金指引》、基金合同等联系端正后，基金管理东说念主应将属于基金财产的全部资金划入基金托管 东说念主开立的基金银行账户，同期在端正时间内，聘用合适《中华东说念主民共和国证券法》（以下简 称“《证券法》”）端正的管帐师事务所进行验资，出具验资申报。出具的验资申报由参加 验资的 2 名或 2 名以上中国注册管帐师署名方为有用。      （3）验资完成，基金管理东说念主应将召募的属于本基金财产的全部资金划入基金托管东说念主为 基金开立的资产托管专户中，基金托管东说念主在收到资金当日出具阐述文献。      （4）若基金召募期限届满，未能达到基金备案的条件，由基金管理东说念主按端正办理退款 等事宜，基金托管东说念主应提供充分协助。      （1）基金托管东说念主为本基金单独开立托管资金账户。基金托管东说念主以基金托管东说念主的口头在 其营业机构开设资产托管专户，守旧基金的银行存款。该账户的开设和劳动理基金托管东说念主承 担。托管资金账户的称呼应当包含本基金称呼，具体称呼以实验开立为准。本基金的一切货 币收支行径，包括但不限于投资、支付基金分成、收取认购款，均需通过该托管资金账户进 行。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （2）托管资金账户的开立和使用，限于得志开展本基金业务的需要。基金托管东说念主和基 金管理东说念主不得假借本基金的口头开立其他任何银行账户；亦不得使用本基金的任何银行账户 进行本基金业务之外的行径。   （3） 托管资金账户的管理当合适《东说念主民币银行结算账户管理办法》《现款管理暂行条 例》《东说念主民币利率管理端正》《利率管理暂行端正》《支付结算办法》等法律律例的端正以 及银行业监督管理机构的其他端正。   基金财产投资如期存款在存款机构开立的银行账户，包括实体或假造账户，其预留印鉴 经各方商议后预留。对于任何的如期存款投资，基金管理东说念主都必须和存款机构签订如期存款 协议，约定两边的权利和义务，该协议四肢划款指示附件。该协议中必须有如下明确条件： “存款证实书不得被质押或以任何方式被典质，并不得用于转让和背书；本息到期送还或提 前支取的统统款项必须划至托管专户（明确户名、开户行、账号等），不得划入其他任何账 户”。如如期存款协议中未体现前述条件，基金托管东说念主有权拒却如期存款投资的划款指示。 在取得存款证实书后，基金托管东说念主守旧证实书原本或者复印件。基金管理东说念主应该在合理的时 间内进行如期存款的投资和支取事宜，若基金管理东说念主提前支取或部分提前支取如期存款，若 产繁殖差（即本基金已计提的资金利息和提前支取时收到的资金利息差额），该息差的处理 方法由基金管理东说念主和基金托管东说念主两边协商贬责。   基金合同奏效后，基金托管东说念主根据中国东说念主民银行、银行间商场登记结算机构的联系端正， 以本基金的口头在中央国债登记结算有限责任公司和银行间商场计帐所股份有限公司开立 债券托管账户、资金结算账户和持有东说念主账户，并代表基金进行银行间商场债券的结算。   基金管理东说念主和基金托管东说念主应沿途负责为基金对外签订寰宇银行间债券商场回购主协议， 原本由基金托管东说念主守旧，基金管理东说念主保存副本。   （1）基金托管东说念主在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司、深圳分公司为基金开 立基金管理东说念主与基金联名的证券账户。   （2）基金证券账户的开立和使用，仅限于得志开展本基金业务的需要。基金托管东说念主和 基金管理东说念主不得出借或未经对方同意私行转让基金的任何证券账户，亦不得使用基金的任何 账户进行本基金业务之外的行径。   （3）基金证券账户的开立和证券账户卡的守旧由基金托管东说念主负责，账户资产的管理和 运用由基金管理东说念主负责。   （4）基金托管东说念主以基金托管东说念主的口头在中国证券登记结算有限责任公司开立结算备付 金账户，并代表所托管的基金完成与中国证券登记结算有限责任公司的一级法东说念主计帐职业，   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 基金管理东说念主应赐与积极协助。结算备付金、结算保证金、交收价差资金等的收取按照中国证 券登记结算有限责任公司的端正执行。   （5）若中国证监会或其他监管机构在本托管协议签订日之后允许基金从事其他投资品 种的投资业务，触及联系账户的开立、使用的，按联系端正开立、使用并管理；若无联系规 定，则基金托管东说念主比照上述对于账户开立、使用的端正执行。   （1）因业务发展需要而开立的其他账户，不错根据法律律例、基金合同及账户监督协 议的端正，在基金管理东说念主和基金托管东说念主协商一致后开立。新账户按联系端正使用并管理。   （2）法律律例等联系端正对子系账户的开立和管理另有端正的，从其端正办理。   基金财产投资的联系什物证券等有价凭证由基金托管东说念主存放于基金托管东说念主的守旧库，也 可存入中央国债登记结算有限责任公司、中国证券登记结算有限责任公司上海分公司/深圳 分公司、银行间商场计帐所股份有限公司或单据营业中心的代守旧库，守旧凭证由基金托管 东说念主理有。有价凭证的购买和转让，由基金管理东说念主和基金托管东说念主共同办理。基金托管东说念主对由基 金托管东说念主之外机构实验有用按捺的资产不承担守旧责任。   基金管理东说念主对基础设施名目权属文凭及联系文献的真确性及齐全性进行考据后，应当将 权属文凭及联系文献原件交代基金托管东说念主守旧。   基础设施名目触及的文献类型包括但不限于：各投资层级上联系确权文献，以及不动产 权证、地皮出让合同。 并建立文献借用与送还轨制，保证文献由专东说念主进行追踪，记录使用缘由，幸免遗失。因守旧 欠妥酿成基金权属文凭灭失、损毁给基金酿成的损失，基金托管东说念主应当承担相应责任，但基 金权属文凭因办理抵质押、行政审批、备案、登记等手续必须交代贷款银行或行政管理机关 守旧的，基金托管东说念主仅负责守旧接收凭证，由实验守旧东说念主承担权属文凭原件的守旧责任。   与基金财产联系的重要合同的签署，由基金管理东说念主负责。由基金管理东说念主代表基金签署的、 与基金财产联系的重要合同分别由基金管理东说念主、基金托管东说念主守旧。除本托管协议另有端正外， 基金管理东说念主代表基金签署的与基金财产联系的重要合同包括但不限于基金年度审计合同、基 金信息败露协议及基金投资业务中产生的重要合同。基金管理东说念主应尽可能保证基金一方持有 两份以上的原本，以便基金管理东说念主和基金托管东说念主至少各持有一份原本的原件。基金管理东说念主应 在重要合同签署后实时以加密方式将重要合同传真给基金托管东说念主，并在三十个职业日内将正    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 本投递基金托管东说念主处。基金管理东说念主和基金托管东说念主应各自妥善守旧与基金财产联系的重要合同， 守旧期限不低于法律律例端正的最低期限。   对于无法取得二份以上的原本的，基金管理东说念主应向基金托管东说念主提供加盖授权业务章的合 同传真件，未经两边协商或未在合同约定范围内，合同原件不得迁移。 （五）基金资产净值计较和管帐核算   （1）基金资产总值/基金总资产是指基金领有的基础设施资产缓助证券（包含应纳入合 并范围的各管帐主体所领有的资产）、其他各样证券、银行存款本息和基金应收款项以过火 他投资所形成的价值总和，即基金合并财务报上层面计量的总资产。   （2）基金资产净值/基金净资产是指基金总资产减去基金欠债后的价值，即基金合并财 务报上层面计量的净资产。   （3）基金份额净值是指每个估值日闭市后，基础设施基金合并财务报表的净资产除以 当日基金份额的余额数目。基金份额净值的计较保留到少量点后 4 位，少量点后第 5 位四舍 五入。国度法律律例另有端正的，从其端正。   （1）本基金的估值日为基金合同奏效后每天然半年度终末一日、每天然年度终末一日、 当发生或潜在对基础设施资产有重要影响的事件而应调养基金估值之日及法律律例端正的 其他日历。如果基金合同奏效少于 2 个月，期间的天然半年度终末一日或天然年度终末一日 不四肢估值日。   （2）本基金的估值对象为纳入合并及个别财务报表范围内的各样资产及欠债，包括但 不限于基础设施资产缓助证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、告贷、 应付款项等。   基金管理东说念主按照《企业管帐准则》的端正，谨守实质重于样子的原则，编制本基金合并 及个别财务报表，以反应本基金合座财务气象、经营效率和现款流量。由于本基金通过基础 设施资产缓助证券和名目公司等特殊目的载体赢得基础设施名目皆备统统权或经营权利，并 领有特殊目的载体及基础设施名目皆备的按捺权和处置权，基金管理东说念主在编制企业合并财务 报表时应当长入特殊目的载体所给与的管帐政策。   基金管理东说念主在确定联系资产和欠债的价值和本基金合并财务报表及个别财务报表的净 资产时，应合适《企业管帐准则》和监管部门的联系端正，并按照以下方法执行：   （1）基金管理东说念主在编制基础设施基金合并日或购买日合并资产欠债表时，审慎判断取 得的基础设施基金名目是否组成业务。不组成业务的，应四肢取得一组资产及欠债（如有）   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 进行阐述和计量；组成业务的，审慎判断基金收购名目公司股权的交易性质，确定属于磨灭 按捺下的企业合并或长短磨灭按捺下的企业合并，并进行相应的管帐阐述和计量。属于非同 一按捺下企业合并的，基金管理东说念主搪塞基础设施名目各项可鉴别资产、欠债按照购买日确定 的公允价值进交运行计量。   （2）基金管理东说念主对基础设施基金的各项资产和欠债进行后续计量时，除依据《企业会 计准则》端正可给与公允价值模式进行后续计量外，基础设施名目资产原则上给与成本模式 计量，以购买日的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。计量模式还是确定，除符 合管帐准则端正的变更情形外，不得简洁变更。   （3）对于非金融资产采用给与公允价值模式进行后续计量的，基金管理东说念主应当经公司 董事会审议批准并按照《企业管帐准则第 39 号——公允价值计量》过火他联系端正在如期 申报中败露联系事项，包括但不限于：（1）公允价值着实定依据、方法及所用假设的全部 重要信息。其中，对于采用给与公允价值模式进行后续计量的非金融资产，应当充分说明公 允价值能够无间可靠取得的可信笔据，包括分析论证联系资产所在地是否有活跃的交易商场， 况兼联系资产是否能够从交易商场上取得同类或类似资产的商场价钱过火他信息等；（2） 影响公允价值确定结果的重要参数，包括地皮使用权剩余期限、运营收入、运营成本、运营 净收益、白叟道支拨、畴昔现款流变动预期、折现率等。   （4）基金管理东说念主对于给与成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命确定的 无形资产、经久股权投资等经久资产，若存在减值迹象的，应当根据《企业管帐准则》的规 定进行减值测试并计提资产减值准备。上述资产减值损失还是阐述，在以后管帐期间不再转 回。基金管理东说念主应于每年年度终了对经久资产的折旧和摊销的期限及方法进行复核并作适当 调养。   （5）在确定基础设施名目或其可鉴别资产和欠债的公允价值时，应当将收益法中现款 流量折现法四肢主要的评估方法，并采用其它分属于不同估值手艺的估值方法进行校验。采 用现款流量折现法的，其折现率录取应当从商场参与者角度开赴，详尽反应资金的时间价值 以及与现款流预测相匹配的风险因素。   基金管理东说念主编制财务报表过程中如使用评估机构出具的评估值四肢公允价值入账依据， 应审慎分析评估质地，不约略依赖评估机构的评估值，并在如期财务申报中充分说明公允价 值估值法度等事项，且基金管理东说念主照章应当承担的责任不得免除。   （6）基金管理东说念主应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产缓助证券在个别财务报 表上阐述为一项经久股权投资，给与成本法进行后续计量。   （7）已上市或已挂牌转让的不含权固定收益品种录取第三方估值基准服务机构提供的 相应品种当日的估值全价进行估值，涉税处理当根据联系法律、律例的端正执行。   （8）已上市或已挂牌转让的含权固定收益品种录取第三方估值基准服务机构提供的相 应品种当日的独一估值全价或推选估值全价进行估值。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      对于含投资者回售权的固定收益品种，期骗回售权的，在回售登记日至实验收款日历间 录取第三方估值基准服务机构提供的相应品种的独一估值全价或推选估值全价进行估值，同 时将充分筹商刊行东说念主的信用风险变化对公允价值的影响。回售登记期截止日（含当日）后未 期骗回售权的按照长待偿期所对应的价钱进行估值。      （9）对于未上市或未挂牌转让且不存在活跃商场的固定收益品种，给与在当前情况下 适用况兼有弥漫可利用数据和其他信息缓助的估值手艺确定其公允价值。      （10）磨灭证券同期在两个或两个以上商场交易的，按证券所处的商场分别估值。      （11）联系法律律例以及监管部门有强制端正的，从其端正。如有新增事项，按国度最 新端正估值。      （12）如有可信笔据标明按上述方法进行估值不成客不雅反应上述金融资产或金融欠债公 允价值的，基金管理东说念主可根据具体情况与基金托管东说念主约定后，按最能反应公允价值的价钱估 值。      如基金管理东说念主或基金托管东说念主发现基金估值违背基金合同订明的估值方法、法度及联系法 律律例的端正或者未能充分重视基金份额持有东说念主利益时，应立即文书对方，共同查明原因， 两边协商贬责。      根据联系法律律例，基金资产净值计较和基金管帐核算的义务由基金管理东说念主承担。本基 金的基金管帐责任方由基金管理东说念主担任，因此，就与本基金联系的管帐问题，如经联系各方 在对等基础上充分筹商后，仍无法达成一问候见的，按照基金管理东说念主对基金净值信息的计较 结果对外赐与公布。      （1）基金份额净值是按照每个估值日闭市后，基础设施基金合并财务报表的净资产除 以当日基金份额的余额数目计较，精准到 0.0001 元，少量点后第 5 位四舍五入。国度法律 律例另有端正的，从其端正。      （2）基金管理东说念主应计较每个中期申报和年度申报的基础设施基金合并财务报表的净资 产和基金份额净值。      （3）基础设施基金存续期间，基金管理东说念主应当聘用评估机构对基础设施名目资产每年 进行 1 次评估，并在基础设施基金年度申报中败露评估申报，对于给与成本模式计量的基础 设施名目资产，如果评估结果低于联系资产的账面价值，基金管理东说念主可根据其判断对资产计 提减值准备。      （4）基金管理东说念主应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，但基金管理东说念主 根据法律律例或基金合同的端正暂停估值时除外。基金管理东说念主每半年、每年度对基金资产核 算及估值并经基金托管东说念主复核后，由基金管理东说念主按照监管机构要求在如期申报中对外公布。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   基金管理东说念主和托管东说念主于每季度进行财务数据查对，基金管理东说念主对基金资产管帐核算后， 将基金财务目的结果以两边约定的方式发送基金托管东说念主，经基金托管东说念主复核无误后，由基金 管理东说念主按约定对外公布。如遇特殊情况，经中国证监会同意，不错适当延迟计较或公告。   如基金管理东说念主或基金托管东说念主发现基金管帐核算违背基金合同订明的管帐核算方法、法度 及联系法律律例的端正或者未能充分重视基金份额持有东说念主利益时，应立即文书对方，共同查 明原因，两边协商贬责。   基金管理东说念主和基金托管东说念主将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产估值的准确性、 实时性。当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者的 重要差错时，视为基金份额净值差错。   基金合同确当事东说念主应按照以下约定处理：   （1）估值差错类型   本基金运作过程中，如果由于基金管理东说念主或基金托管东说念主、或登记机构、或销售机构、或 投资东说念主自身的错误酿成估值差错，导致其他当事东说念主遭受损失的，错误的责任东说念主应当对由于该 估值差错遭受损欠妥事东说念主（“受损方”）的径直损失按下述“估值差错处理原则”给予补偿， 承担补偿责任。   上述估值差错的主要类型包括但不限于：贵府申报差错、数据传输差错、数据计较差错、 系统故障差错、下达指示差错等。对于因手艺原因引起的差错，若系同行业现有手艺水平不 能预感、不成幸免、不成克服，则属不可抗力，按照下述端正执行。   由于不可抗力原因酿成投资东说念主的交易贵府灭失或被差错处理或酿成其他差错，因不可抗 力原因出现差错确当事东说念主不对其他当事东说念主承担补偿责任，但因该差错取得欠妥得利确当事东说念主 仍应负有返还欠妥得利的义务。   （2）估值差错处理原则 实时进行更正，因更正估值差错发生的用度由估值差错责任方承担；由于估值差错责任方未 实时更正已产生的估值差错，给当事东说念主酿成损失的，由估值差错责任方对径直损失承担补偿 责任；若估值差错责任方已经积极和洽，况兼有协助义务确当事东说念主有弥漫的时间进行更正而 未更正，则其应当承担相应补偿责任。 值差错的联系径直当事东说念主负责，不对第三方负责。 任方仍搪塞估值差错负责。如果由于赢得欠妥得利确当事东说念主不返还或不全部返还欠妥得利造 成其他当事东说念主的利益损失（“受损方”），则估值差错责任方应补偿受损方的损失，并在其 支付的补偿金额的范围内对赢得欠妥得利确当事东说念主享有要求托付欠妥得利的权利；如果赢得      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 欠妥得利确当事东说念主已经将此部分欠妥得利返还给受损方，则受损方应当将其已经赢得的补偿 额加上已经赢得的欠妥得利返还的总和杰出其实验损失的差额部分支付给估值差错责任方。      （3）估值差错处理法度      估值差错被发现后，联系确当事东说念主应当实时进行处理，处理的法度如下： 值差错的责任方； 失； 行更正，并就估值差错的更正向联系当事东说念主进行阐述。      （4）基金份额净值估值差错处理的方法如下： 并采取合理的措施贯注损失进一步扩大。 证监会备案；差错偏差达到基金份额净值的 0.5%时，基金管理东说念主应当公告，并报中国证监 会备案。 法，基金管理东说念主、基金托管东说念主应本着对等和保护基金份额持有东说念主利益的原则进行协商。      （1）基金投资所触及的证券交易商场遇法定节沐日或因其他原因暂停营业时；      （2）因不可抗力或其他情形致使基金管理东说念主、基金托管东说念主无法准确评估基金资产价值 时；      （3）法律律例端正、中国证监会和基金合同认定的其他情形。      基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值由基金管理东说念主负责计较，基金托管东说念主负 责进行复核。基金管理东说念主败露基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值前，应将净资 产和基金份额净值计较结果发送给基金托管东说念主。经基金托管东说念主复核阐述后，由基金管理东说念主按 端正在如期申报中对外公布。      （1）基金管理东说念主或基金托管东说念主按估值方法的第 12 款进行估值时，所酿成的弊端不四肢 基金资产估值差错处理。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （2）由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数据差错， 或国度管帐政策变更、商场王法变更等，基金管理东说念主和基金托管东说念主天然已经采取必要、适当、 合理的措施进行搜检，但未能发现差错的，由此酿成的基金资产核算及估值差错，基金管理 东说念主和基金托管东说念主免除补偿责任。但基金管理东说念主、基金托管东说念主应当积极采取必要的措施邋遢或 排斥由此酿成的影响。   （1）基础设施名目评估结果不代表真确商场价值，也不代表基础设施名目资产能够按 照评估结果进行转让。   （2）基础设施名目评估情形   本基金存续期间，基金管理东说念主应当聘用评估机构对基础设施名目资产每年进行 1 次评估。 基金管理东说念主聘用的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为磨灭只基础设施基金提供 评估服务不得一语气杰出 3 年。   发生如下情形，基金管理东说念主应聘用评估机构对基础设施名目进行评估：   本基金的基金份额初度发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得杰出 6 个月；基 金运作过程中发生购入或出售基础设施名目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议 等情形发诞辰不得杰出 6 个月。   （3）更换评估机构法度   基础设施基金存续期限内，基金管理东说念主有权自行决定更换评估机构，基金管理东说念主更换评 估机构后应实时进行败露。   （1）基金管理东说念主为本基金的基金管帐责任方，基金托管东说念主承担复核责任；   （2）基金的管帐年度为公积年度的 1 月 1 日至 12 月 31 日；基金初度召募的管帐年度 按如下原则：如果基金合同奏效少于 2 个月，不错并入下一个管帐年度败露；   （3）基金核算以东说念主民币为记账本位币，以东说念主民币元为记账单元；   （4）管帐轨制执行国度联系管帐轨制；   （5）本基金合并层面可鉴别资产和欠债的后续计量模式。   本基金合并层面可鉴别资产主若是投资性房地产、固定资产等，可鉴别负借主若是金融 欠债，自后续计量模式如下：   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   投资性房地产包括已出租的地皮使用权、房屋建筑物和从属装修设施，以成本进交运行 计量。与投资性房地产联系的后续支拨，在联系的经济利益很可能流入本基金且其成本能够 可靠的计量时，计入投资性房地产成本；不然，于发生时计入当期损益。   本基金对统统投资性房地产给与成本模式进行后续计量，在其揣度使用寿命内给与年限 平均法对其计提折旧，对于本基金购买取得的投资性房地产，自取得之日后于其剩余使用寿 命内计提折旧。   固定资产包括运输器具、办公及电子开荒等。购置或新建的固定资产按取得时的成本进 交运行计量。   与固定资产联系的后续支拨，在联系的经济利益很可能流入本基金且其成本能够可靠的 计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，间隔阐述其账面价值；统统其他后续支拨 于发生时计入当期损益。   固定资产折旧给与年限平均法并按其入账价值减去揣度净残值后在揣度使用寿命内计 提。对计提了减值准备的固定资产，则在畴昔期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可 使用年限确定折旧额。   本基金的金融负借主要为以摊余成本计量的金融欠债，包括应付账款、其他应付款、借 款。该类金融欠债按其公允价值扣除交易用度后的金额进交运行计量，并给与实验利率法进 行后续计量。期限在一年以下（含一年）的，列示为流动欠债；其余列示为非流动欠债。   当金融欠债的面前义务全部或部分已经销毁时，本基金间隔阐述该金融欠债或义务已解 除的部分。间隔阐述部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。   （6）本基金孤苦建账、孤苦核算。   （7）基金管理东说念主及基金托管东说念主各自卫留齐全的管帐账目、凭证并进行日常的管帐核算， 按照联系端正编制基金管帐报表。   （8）基金托管东说念主如期与基金管理东说念主就基金的管帐核算、报表编制等进行查对并以书面 方式阐述。   （9）本基金应按照法律律例、企业管帐准则及中国证监会联系端正进行资产欠债阐述 计量，编制本基金中期、年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产欠债表、利润表、 现款流量表、统统者权益变动表及报表附注。   （1）报表的编制   基金管理东说念主应当在每个季度结果之日起 15 个职业日内完成基金季度申报的编制；在上 半年结果之日起两个月内完成基金中期申报的编制；在每年结果之日起三个月内完成基金年 度申报的编制。基金年度申报中的财务管帐申报应当经过合适《证券法》端正的管帐师事务   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 所审计。基金合同奏效不足两个月的，基金管理东说念主不错不编制当期季度申报、中期申报或者 年度申报。   （2）报表的复核   基金管理东说念主应实时完成报表编制，将联系报表提供基金托管东说念主复核；基金托管东说念主在复核 过程中，发现两边的报表存在不符时，基金管理东说念主和基金托管东说念主应共同查明原因，进行调养， 调养以国度联系端正为准。   基金管理东说念主应留足充分的时间，便于基金托管东说念主复核联系报表及申报。   （1）基金管理东说念主聘用与基金管理东说念主、基金托管东说念主相互孤苦的合适《证券法》端正的会 计师事务所过火注册管帐师对本基金的年度财务报表过火他端正事项进行审计。管帐师事务 所在年度审计中应当评价基金管理东说念主和评估机构给与的评估方法和参数的合感性。   （2）管帐师事务所更换承办注册管帐师，应事前征得基金管理东说念主同意。   （3）基金管理东说念主觉得有充足事理更换管帐师事务所，须通报基金托管东说念主。更换管帐师 事务所需按照《信息败露办法》的联系端正在端正媒介公告。 （六）基金份额持有东说念主名册的登记与守旧   基金份额持有东说念主名册至少应包括基金份额持有东说念主的称呼、证件号码和持有的基金份额。 基金份额持有东说念主名册由基金登记机构根据基金管理东说念主的指示编制和守旧，基金管理东说念主和基金 托管东说念主应分别守旧基金份额持有东说念主名册，保存期不少于法律律例端正的最低期限。如不成妥 善守旧，则按联系律例承担责任。   在基金托管东说念主要求或编制中期申报和年度申报前，基金管理东说念主应将联系贵府送交基金托 管东说念主，不得无故拒却或延误提供，并保证其的真确性、准确性和齐全性。基金托管东说念主不得将 所守旧的基金份额持有东说念主名册用于基金托管业务之外的其他用途，并应投降守密义务。 （七）基金托管协议的变更、间隔与基金财产的计帐   基金托管协议两边当事东说念主经协商一致，不错对协议进行修改。修改后的新协议，其内容 不得与基金合同的端正有任何冲突。基金托管协议的变更应报中国证监会备案。   （1）基金合同间隔；   （2）基金托管东说念主驱散、照章被破除、歇业或由其他基金托管东说念主领受基金托管业务；   （3）基金管理东说念主驱散、照章被破除、歇业或由其他基金管理东说念主领受基金管理业务；   （4）发生法律律例或基金合同端正的间隔事项。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）   （1）基金财产计帐小组：自出现《基金合同》间隔事由之日起 30 个职业日内成立计帐 小组，基金管理东说念主组织基金财产计帐小组并在中国证监会的监督下进行基金计帐。   （2）在基金财产计帐小组领受基金财产之前，基金管理东说念主和基金托管东说念主应按照《基金 合同》和托管协议的端正络续履行保护基金财产安全的职责。   （3）基金财产计帐小组组成：基金财产计帐小组成员由基金管理东说念主、基金托管东说念主、符 合《证券法》端正的注册管帐师、讼师以及中国证监会指定的东说念主员组成。基金财产计帐小组 不错聘用必要的职业主说念主员。   （4）基金财产计帐小组职责：基金财产计帐小组负责基金财产的守旧、清理、估价、 变现和分配，并按照法律律例端正和基金合同约定履行信息败露义务。基金财产计帐小组可 以照章进行必要的民事行径。   （5）基金财产计帐法度： 所对计帐申报出具法律意见书；   （6）基金财产计帐的期限为 24 个月，但因本基金所持基础设施资产缓助证券或其他证 券的流动性受到限制而不成实时变现的，计帐期限可相应顺延，若计帐时间杰出 24 个月则 应当以公告样子见告基金份额持有东说念主，尔后每顺延 12 个月应当公告一次。在计帐期间，管 理东说念主不错将已计帐的基金财产按比例分配给持有东说念主。   计帐用度是指基金财产计帐小组在进行基金计帐过程中发生的统统合理用度，包括基础 设施名目资产处置的联系用度等，计帐用度由基金财产计帐小组优先从基金财产中支付。   依据基金财产计帐的分配决策，将基金财产计帐后的全部剩余资产扣除基金财产计帐费 用、缴纳所欠税款并送还基金债务后，按基金份额持有东说念主理有的基金份额比例进行分配。   计帐过程中的联系重要事项须实时公告；基金财产计帐申报经合适《证券法》端正的会 计师事务所审计并由讼师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产计帐 公告于基金财产计帐申报报中国证监会备案后 5 个职业日内由基金财产计帐小组进行公告。   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） 基金财产计帐小组应当将计帐申报登载在端正网站上，并将计帐申报辅导性公告登载在端正 报刊上。   基金财产计帐账册及联系文献由基金托管东说念主保存，保存年限不低于法律律例端正的最低 期限。 （八）争议贬责方式   两边当事东说念主同意，因本托管协议而产生的或与本托管协议联系的一切争议，如经友好协 商未能贬责的，应提交深圳国际仲裁院，根据该院届时有用的仲裁王法进行仲裁，仲裁地点 为深圳市。仲裁裁决是终局的，对两边当事东说念主均有敛迹力。   争议处理期间，两边当事东说念主应信守基金管理东说念主和基金托管东说念主职责，各自络续诚实、勤勉、 尽责地履行基金合同和基金托管协议端正的义务，重视基金份额持有东说念主的正当权益。   本托管协议受中国法律（为本协议之目的，在此不包括中国香港极度行政区、中国澳门 极度行政区和中国台湾地区法律）统辖。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）              二十九、对基金份额持有东说念主的服务   本基金管理东说念主承诺向基金份额持有东说念主提供下列服务。同期，基金管理东说念主有权根据基金份 额持有东说念主的需要和商场的变化，对以下服务内容进行相应调养。 （一）网上开户与交易服务   客户持有指定银行的账户，通过招商基金网上交易平台，不错完结在线开户交易。   招商基金网站：www.cmfchina.com   招商基金 APP：招商基金   招商基金微信公众号：招商基金 （二）贵府的寄送服务 过招商基金直销平台持有本公司基金份额的基金份额持有东说念主提供基金保多情况信息。   本基金管理东说念主有权按照律例要求及场外基金份额持有东说念主的定制情况，采用通过纸质、电 子邮件、短信或微信等方式提供对账单。客户可通过招商基金客户服务热线、在线客服或者 招商基金网站进行账单服务定制或变嫌。服务用度由本基金管理东说念主承担，客户无需出奇承担 用度。   由于场外基金份额持有东说念主预留的连络方式概略、差错或者未实时变更，可能导致基金保 多情况信息或对账单无法按时或准确投递。场外基金份额持有东说念主不错通过招商基金网站、招 商基金 APP、在线客服或者拨打客户服务热线查询、变更预留连络方式。 的通讯地址及连络方式，并实时进行更新。本基金管理东说念主提供的贵府邮寄服务原则上给与邮 政平信邮寄方式，并不对邮寄贵府的投递作念出承诺和保证；也不对因邮寄贵府出现遗失、遗 漏、随便、内容泄露等而导致的径直或转折损伤承担任何补偿责任。 内容，也无法皆备保证其安全性与实时性。因此本基金管理东说念主不对电子邮件或短信息电子化 账单的投递作念出承诺和保证，也不对因互联网或通讯等原因酿成的信息未发送得胜、信息不 齐全、泄露等而导致的径直或转折损伤承担任何补偿责任。 或通过交易网点提供的自助、电话、网上服务等方式查询交易信息。 有东说念主提供如资产讲明书等其它样子的账户信息贵府。    招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号） （三）信息发送服务   场外基金份额持有东说念主不错通过招商基金网站、客户服务热线提交信息定制请求，基金管 理东说念主不错采用通过短信或电子邮件等方式发送场外基金份额持有东说念主定制的信息。可定制的信 息包括：基金净值、公司最新公告辅导等，基金管理东说念主不错根据业务发展的实验需要，当令 调养定制信息的内容。 （四）汇集在线服务   场外基金份额持有东说念主通过绑定手机号、基金账号或开户证件号码及登录密码登录招商基 金网站，可获取账户查询、信息定制、贵府修改等多项在线服务。   招商基金网站：www.cmfchina.com   招商基金电子邮箱：cmf@cmfchina.com （五）客服热线电话服务   招商基金客户服务热线提供全天候 24 小时的自助语音查询服务，基金份额持有东说念主可进 行基金份额净值等信息的查询。   招商基金客户服务热线提供每周六天（法定节沐日除外），每天不少于 7 小时的东说念主工咨 询服务。基金份额持有东说念主可通过该热线获取业务征询、信息查询、信息服务定制（仅限场外 基金份额持有东说念主）、贵府修改（仅限场外基金份额持有东说念主）、投诉建议等专项服务。   招商基金寰宇长入客户服务热线：400-887-9555 （六）客户投诉受理服务   基金份额持有东说念主不错通过招商基金网站、客户服务热线、书信、电子邮件及各销售机构 等不同的渠说念对基金管理东说念主和销售机构所提供的服务进行投诉。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                  三十、其他应败露事项 序号                   公告事项                   公告日历      公告      募说明书辅导性公告      公告      者核查事项的法律意见书      证券投资基金计策投资者之核查申报      者发售部分提前结果召募并进行比例配售的公告      比例结果的公告      公告      名目公司完成权属变更登记的公告      托管业务公告      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      书辅导性公告      书      名目经营情况进展的公告      交易所基金通平台份额转让业务的公告      交易所基金通平台作念市商的公告      性服务商的公告      性公告      名目交割审计情况的公告      名目公司完成接收合并的公告      名目经营情况进展的公告      半年主要运营数据的公告      度申报      公告      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      东说念主变更回收资金使用比例的公告      名目经营情况进展的公告      任公司股东变更的公告      告辅导性公告      设施名目评估申报      告      告      年度事迹说明会的公告      证券投资基金收益分配的公告      度申报      者盛开日行径的公告      暂停规复基金通平台份额转让业务及交易情况的辅导公告      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）      半年主要运营数据的公告      机构高级管理东说念主员变更情况的公告      度申报      机构高级管理东说念主员变更情况的公告      证券投资基金收益分配的公告      告      年中期事迹说明会的公告      东说念主变更回收资金投向的公告   招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）          三十一、招募说明书存放及查阅方式 （一）招募说明书的存放地点   本招募说明书存放在基金管理东说念主、基金托管东说念主的住所，并刊登在基金管理东说念主的网站上。 （二）招募说明书的查阅方式   投资东说念主可在办公时间免费查阅本招募说明书，也可按工本费购买本招募说明书的复印件， 但应以本招募说明书的原本为准。      招商基金招商蛇口租赁住房紧闭式基础设施证券投资基金更新的招募说明书（二零二五年第一号）                   三十二、备查文献 件。      （二）存放地点      备查文献存放于基金管理东说念主和/或基金托管东说念主处。      （三）查阅方式      投资者可在营业时间免费查阅备查文献。在支付工本费后，可在合理时间内取得备查文 件的复制件或复印件。                                     招商基金管理有限公司

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